Дело № 3а-264/2023
73-OS0000-01-2023-000185-87
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
18 декабря 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью
«Производственный сельскохозяйственный кооператив «Красная звезда» к Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО
ПСК «Красная звезда» обратилось в суд с административным иском к Министерству
строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от 11 августа 2023 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 35 248 000 руб.
Требования
мотивировал тем, что является арендатором указанного земельного участка.
Кадастровая стоимость
земельного участка утверждена в размере
114 361 698 руб. 44 коп.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 10 июля 2023 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 1 марта 2023 года составила 35 248
000 руб.
Истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «БТИГКО» № ***
от 11 августа 2023 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данное решение истец
считает незаконным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П.
В рамках
рассмотрения дела истец уточнил исковые требования - просил установить
кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости
41 472 684 руб., определенной
заключением судебной экспертизы (л.д.222 т.2).
В судебном заседании
представитель истца Горгиладзе С.Н. поддержала заявленные требования по
основаниям, изложенным в административном иске.
Остальные участники
процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. в письменном
отзыве на иск просила отказать в его удовлетворении. Указала на то, что
проведенной по делу судебной экспертизой подтверждено несоответствие отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Таким
образом, решение учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка на основании представленного истцом отчета об оценке
является законным и обоснованным.
Также указала на то,
что требование об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Не согласна с
расчетом рыночной стоимости земельного участка.
Заслушав пояснения
представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Производственный сельскохозяйственный кооператив «Красная звезда»
является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося
в собственности ***, площадью 12 605 679 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория
земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования
– для целей сельскохозяйственного производства. Арендные платежи рассчитываются
от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 9-13, 19-28 т.1).
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21
марта 2023 года по состоянию на 1 января
2022 года в размере 114 361 698 руб. 44 коп.
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 8
т.1).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных
правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в
указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе
принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, истец 13 июля 2023 года обратился в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** от 10 июля 2023 года,
составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 марта
2023 года составила 35 248 000
руб. (л.д. 45- 252 т.1).
Решением ОГБУ
«БТИГКО» от 11 августа 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного
заявления истцу было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 35 248 000
руб. по состоянию на 1 марта 2023 года (л.д. 14 т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. На стр.
57-69 отчета об оценке приведены предложения, по которым выявлено при уточнении
данных, что они не относятся к сегменту рынка объекта оценки и/или имеются
противоречивые сведения и не рассмотрены далее оценщиком в том числе из - за
позиционирования при продаже под коммерческое использование (автозаправка,
автосервис, кафе и т.п.), отсутствуют координаты границ земельного участка,
информация из объявления не соответствует информации, уточненной оценщиком по
данному участку для установления ценообразующих факторов. На страницах 69-78
отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений с земельными участками сельскохозяйственного назначения
наиболее сосоставимых с объектом оценки по следующим критериям: местоположение
— ***; категория земельных участков — земли сельскохозяйственного
назначения; застроенность участка — незастроенные земельные участки и/или
земельные участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями,
которые не несут экономической ценности. Застроенные участки, на которых
располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные
участки для садоводства в выборку не вносились; разрешенное
использование/позиционирование при продаже — земли сельскохозяйственного
назначения, под сельскохозяйственное производство, при этом:
- Предложение
№4, кадастровые номера земельных участков *** и *** так же позиционируется при
продаже под коммерческое использование (возможен перевод под автозаправку,
автосервис, кафе), но принято оценщиком для дальнейшего рассмотрения;
- Предложение
№18 — кадастровый номер земельного участка ***. Указанный земельный участок без
координат границ, но принято оценщиком для дальнейшего рассмотрения.
- Предложение
№26/аналог №4 - кадастровый номер земельного участка *** также позиционируется
при продаже под коммерческое использование (возможно использовать для
коммерческих целей, удобное место для организации отдыха населения), но принято
оценщиком для дальнейшего рассмотрения.
-Предложение
№27, кадастровый номер земельного участка *** противоречит критерию отбора
«разрешенное использование», позиционирование при продаже – «земли
сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное производство», но
принято оценщиком для дальнейшего рассмотрения. Вид разрешенного использования
земельного участка с кадастровым номером *** - для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 «в» ФСО №7.
2. На стр. 57-69
отчета об оценке приведены предложения, по которым выявлено при уточнении
данных, что они не относятся к сегменту рынка объекта оценки и/или имеются
противоречивые сведения и не рассмотрены далее оценщиком, при этом:
- Предложение
№9, кадастровый номер земельного участка ***, согласно тексту объявления
«продается земельный участок с/х назначения». Дата данного предложения - 26
декабря 2022 года, стр. 232- 233 отчета. По состоянию на дату предложения
категория земель данного участка — земли населенных пунктов, что противоречит
тексту объявления. Данная информация не отражена и не учтена (не рассмотрена)
оценщиком.
Нарушены
требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Объект оценки
согласно информации, приведенной на стр. 23 отчета об оценке, обрабатывается и
засеян на момент оценки. Объект аналог №4 (земельный участок с кадастровым
номером ***) согласно ответа Администрации муниципального образования
«Мелекесский район» Ульяновской области не используется для ведения
сельскохозяйственного производства и осуществления иной связанной с
сельскохозяйственным производством деятельности. Объект оценки и объекты аналоги
не сопоставимы по данному фактору.
Нарушены
требования п.2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 п.п «г» ФСО №7.
4. Оценщиком на
стр. 117 отчета об оценке указано, что корректировка на «наличие и качество
подъездных путей» не требуется, т.к. к объекту оценки и всем аналогам ведут
грунтовые подъездные пути, при этом:
- объект
оценки, кадастровый номер земельного участка *** согласно картографических
материалов (https://yandex.ru/maps/), к данному
участку ведут пути с твердым покрытием.
- Аналог №1,
кадастровый номер земельного участка ***, согласно картографических материалов (https://yandex.ru/maps/) и данных объявления (земельный участок вдоль ***) к данному участку
ведут пути с твердым покрытием.
- Аналог №4,
кадастровый номер земельного участка ***, согласно картографических материалов (https://yandex.ru/maps/) и данных
объявления (имеется удобный съезд с трассы) к данному участку ведут пути с
твердым покрытием.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. На странице 72
отчета об оценке дата предложения №11 оценщиком указана как 2 февраля 2023
года, согласно скриншота объявления на странице стр. 235- 236, том 2, дата
предложения – 2 февраля 2022 года.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Оценщиком на
стр. 113-114 представлено обоснование возможности применения предложений в
качестве аналогов на основании математической модели. Отклонение от среднего
значения по выборке, учтенное оценщиком за единицу сравнения, не должно
превышать 33%. Оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения
33% от средней рыночной стоимости сопоставимых объектов аналогов оцениваемому
объекту. Согласно п. 22 п.п «б» ФСО №7 в качестве объектов аналогов
используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым
объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В
основе отбора аналогов лежит анализ ценообразующих факторов. Цена предложения
объектов не является ценообразующим фактором. Так, оценщиком при подборе
аналогов не рассмотрен более подробно ценообразующий фактор «величина
земельного участка». Согласно информации, приведенной оценщиком на стр.69-78
отчета об оценке, из 33 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения 11 предложений (№1, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 12, 13,
14, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 25, 27, 28,) имеют величину земельного участка
более 10 га как и объект оценки (площадь земельного участка — 1260,57 га). При
этом в качестве аналога №3 (площадь земельного участка — 7,5103 га) и №4
(площадь земельного участка — 6,8 га) оценщиком выбраны. Данные предложения по
величине земельного участка менее 10 га и введена корректировка при расчете по
данному фактору. При введении корректировки по данному фактору о соответствии
зависимости удельной цены от площади объекта на основании данных справочника
оценщика недвижимости — 2023 «Земельные участки сельскохозяйственного
назначения», корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг.
Коэффициенты капитализации под редакцией Лейфера Л.А., г.Нижний Новгород, 2023
г. Оценщиком также не учтена площадь, которая ограничивается данной моделью.
Минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 10 га (стр. 89
Отчета об оценке). Согласно данной модели экстраполировать при меньшей площади
объекта оценки и/или объекта аналога не следует, модель может выдать неверные
результаты корректировки.
Согласно п.п 4
п.5 ФСО №V значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим
существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок
требуется вносить в цены аналогов.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 п.п «д» ФСО №7, п.22 п.п
«д» ФСО №7, п.22 п.п «е» ФСО №7, п. 22 п.п «в» ФСО №7.
Исследуя отчет об оценке
объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 10 июля 2023 года, составленного
ООО «Многопрофильный деловой центр», был поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО». Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 30 октября 2023 года следует, что в
отчете об оценке № *** от 10 июля 2023 года выявлены нарушения пп. (в) 11, п.
22 (в) ФСО № 7, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта
оценки; нарушения требований ст. 11 ФЗ-135, п. 22 (д), (е) ФСО № 7, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости по части п.
1, п. 3, п. 4, части п. 6 решения, имеются; по части п. 1, п. 2, п. 5, части п.
6 решения нарушения не выявлены.
Учитывая
наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка
площадью 12 605 679 кв.м, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 1 марта 2023 года в размере 41 472 684 руб. (л.д. 203 т.2, с учетом сообщения эксперта о
наличии описки в заключении экспертизы в части даты, по состоянию на которую
определена рыночная стоимость земельного участка).
В
ходе рассмотрения дела представителем ОГБУ «БТИГКО» представлены возражения
относительно правильности расчета рыночной стоимости земельного участка.
Указано на то, что при введении корректировки на конфигурацию на стр. 91
заключения указано, что «корректировка внесена для аналогов только для доли 0,84 (1-0,16)». Но на стр. 88 заключения
в расчетной таблице коэффициент принят в размере 0,89. (л.д. 231 т.2).
В возражениях на данные
замечания эксперт *** указала, что корректировка на конфигурацию приведена в
таблице 43 на стр. 132 экспертного заключения.
К технологическим свойствам
сельскохозяйственных угодий относятся энергоемкость почв, контурность полей –
размер и конфигурация и их изрезанность препятствиями для механизированной
обработки. Объект оценки имеет сложную
конфигурацию, характерную для земель сельскохозяйственного назначения в
неровной местности (вдоль извилистых русел рек, обходя границы холмов и пр.).
Часть 1 имеет русло реки/ручья с характерным рельефом, часть 4 – холм,
занимающий значительную площадь. Части 2 и 3 долей 0,16 имеют конфигурацию,
удобную для механизированной обработки, как и объекты-аналоги. Корректировка
внесена для аналогов только для доли 0,84 (1-0,16).
Формула расчета
корректировки: 0,87 х (1-0,16) + 0,16= 0,89.
В дополнительных возражениях
представитель ОГБУ «БТИГКО» указала, что:
1. из пояснений
эксперта не удаётся установить отношение частей к ID почвенного контура.
Также отсутствует расчёт
указанной доли «0,16».
2. При введении
корректировки на почвенные характеристики на стр.93 указан диапазон нормативной
урожайности от «26 до 30 ц/га». Отсутствует обоснование выбора именного этого
диапазона.
3. Нормативная урожайность
аналога 1 более 30 ц/га, не входит в диапазон, установленный Экспертом для
внесения корректировок.
4. Отсутствует критерий
отнесения объекта оценки и аналогов к земельным участкам со средним для
субъекта почвенными и агроклиматическими условиями (нормативная урожайность
находится в диапазоне от 18,22 до 30,45 ц/га).
5. При отказе от доходного
подхода на стр. 28 Заключения приведено описание аренды земельного участка.
Согласно п. 23 п.п «ж» ФСО №7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду,
в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид
оцениваемого земельного участка (земельный участок категории земель
сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для
сельскохозяйственного производства, больших площадей), некорректно.
В возражениях на данные
замечания эксперт *** указала, что:
1. понятие «ID почвенного контура»
отсутствует в заключении и не применяется экспертом при расчетах. Данный термин
применяется при кадастровой оценке и находит отражение при наложении границ
земельных участков на Почвенной карте Ульяновской области . Экспертом
приводятся данные наложения для определения состава почвы земельного участка.
Расчет доли
частей 2 и 3 определяется долей площади этих частей к общей площади всего
участка: 2 часть 1883516,47 кв.м + 3 часть 122147,29 кв.м = 2005663,76 кв.м /
12605679 кв.м, (площадь всего участка) = 0,16.
2. 26-30 га -
это не диапазон, это сокращённое обозначение нормативной урожайности земельных
участков: аналог 2-26 га, аналог 1 - 29 га, аналог 3 - 29 га, объект оценки -
30 га. Правильно читать «от 26 до 30 га». В заключении отсутствует информация о
«выборе диапазона», фраза «у аналогов 1-3 и объекта оценки урожайность
сопоставима - 26-30 ц/га» отражает фактические данные - расчетной величины
нормативной урожайности.
3. По правилам
математического округления - 30,45 га = 30 га.
5. Согласно
описанию корректировки на почвенные характеристики в источнике - Справочник
оценщика недвижимости — 2023. Земельные участки сельскохозяйственного
назначения. Под редакцией Л.А.Лейфера, Приволжский центр методического и
информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2023 год, на стр. 124
формирование значений корректировок происходило по данным экспертного опроса. В
ходе экспертного опроса оценщикам предлагалось ответить на вопросы относительно
следующих коэффициентов:
-
Отношение удельной цены земельных участков со
средними для субъекта почвенными и агроклиматическими условиями к удельной цене
участков с наплучшпмп показателями
-
Отношение удельной цены земельных участков с худшими
для субъекта почвенными и агроклиматическими условиями к удельной цене участков
с наппучшпми показателями.
При этом при
отсутствии числовых данных (например, об урожайности участков, почвенных или
агроклиматических характеристиках), отнесение земельных участков к худшим,
средним или наилучшим показателям определялось экспертно, относительно, без
привязки к числовым значениям, по категориям «лучше-хуже». Следовательно, при
применении данной корректировки отсутствует требование об обосновании
принадлежности учитываемых показателей к диапазону (характеристике) по
конкретным числовым значениям, то есть корректировка также определяется
экспертным мнением по относительным категориям «лучше-хуже».
При анализе
урожайности зерновых по ***, а также в разрезе данных по муниципальным районам ***
согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики)
выявлено, что диапазон урожайности зерновых находился в пределах от 8-9 до
30-35 и даже доходил до 40 ц/га и выше по отдельным районам.
За 2019-2022
годы диапазон средней урожайности по регионам Российской Федерации составляет
от 10 до 60 ц/га. При этом отклонение от средней урожайности по России 29,4
ц/га в пределах 30% будет в диапазоне от 19,7 до 39,1 ц/га, по *** средняя
урожайность за 4 года - 25,8 ц/га, отклонение 30% - от 17,3 до 34,3 ц/га.
Соответственно, значения урожайности выше 34-35 ц/га будут говорить о наличии
факторов, положительно влияющих на урожайность (особенности локальных
климатических зон, рельефа земли, состава почвы и пр.), что можно считать
наилучшими агроклиматическими условиями, значения урожайности ниже 17-18 ц/га -
о наличии факторов, отрицательно влияющих на урожайность, что является
показателем наихудших агроклиматических условий.
Таким образом,
урожайность 26-30 ц/га является сопоставимой, 18 ц/га отличается от средней в
худшую сторону, но не свидетельствует о наихудших условиях, ввиду того, что
минимальная урожайность зерновых на полях, где их возделывают, составляет 8- 10
ц/га.
5. В данном
разделе приведена теоретическая часть - основы подходов и методов оценки
земельных участков. Выбор подходов и методов для оценки, а также обоснование отказа
от применения методов доходного подхода приведено на стр. 44-48 заключения.
В соответствии со статьей 84
КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не
имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно
основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и
достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценив заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное
заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении
обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям
Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Эксперт
*** обладает правом на
проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; предупреждена судом об уголовной ответственности
за дачу заведомо ложного заключения.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке рыночной
стоимости земельного участка не соответствовал требованиям законодательства об
оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 11
августа 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета оценки не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения
судебной экспертизы, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость спорного земельного
участка в размере его рыночной стоимости
41 472 684 руб. по
состоянию на 1 марта 2023 года.
В соответствии с п.
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» данная кадастровая стоимость подлежит
применению с 1 января 2023 года, поскольку с заявление об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО» 13 июля 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями
175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Производственный сельскохозяйственный кооператив «Красная звезда» к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 11 августа 2023 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2023 года, в
размере 41 472 684 руб., подлежащую применению с 1 января 2023
года.
Вступившее в законную
силу решение является основанием для внесения
органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
26 декабря 2023 года.