Дело № 3а-172/2023

73-OS0000-01-2023-000030-67

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

11 декабря 2023 года                                                                 г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегалайн» к Правительству Ульяновской области, Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений Областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Мегалайн» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Ульяновской области, Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивировало тем, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 42 120  кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 15 772 027 руб. 75 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 декабря 2022 года №  ***, составленному оценщиком ООО «Эксперты»  Емельяновой Н.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 декабря 2022  года  составила 5 770 440  руб.

Общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «БТИГКО»   от 17 января 2023 года №  *** обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Мегалайн» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 6035 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 3 790 885 руб. 25 коп.

Согласно   отчету   об  оценке  рыночной   стоимости   земельного  участка     № *** от 26 декабря  2022 года, составленному оценщиком ООО «Эксперты»    Емельяновой  Н.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию   на 22 декабря  2022 года составила 1 074 230 руб.

Общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года №  *** обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Мегалайн» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 233 098  кв.м, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 146 420 508 руб. 70 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 декабря 2022 года № ***, составленному оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию  на 22 декабря 2022 года составила  26 573 172 руб.

Общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года    № *** обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

С данными решения ООО «Мегалайн» не согласно.

В связи с этим общество просило суд признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года № *** и установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО «Эксперты», оценщик Емельянова Н.А., муниципальное учреждение «Администрация Муниципального образования «Прибрежненское сельское поселение» Старомайнского района Ульяновской области.

В ходе рассмотрения дела представитель общества Карами Г.С. уточнил административные исковые требования в части размера рыночной стоимости земельных участков. Просил установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 5 039 962 руб.

- земельного участка  с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 984 338 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 24 285 172 руб., в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Также просил взыскать с ОГБУ «БТИГКО» в пользу общества расходы за составление отчетов об оценке в размере 75 000 руб., распределить расходы по оплате госпошлины с отнесением их на ответчика, отнести на ответчика расходы по проведению судебной экспертизы.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве на иск представитель ОГБУ «БТИГКО» просил отказать в удовлетворении требований истца. Указал на то, что проведенной по делу судебной экспертизой было подтверждено несоответствие представленных истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. С учетом этого решения учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков на основании представленных истцом отчетов об оценке  являются законными и обоснованными.

Также представитель ОГБУ «БТИГКО» указал на то, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решений учреждения.

Учреждение не согласно в расчетом рыночной стоимости земельных участков. 

Заслушав пояснения представителя истца, судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ООО «Мегалайн» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 42 120, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под зерноток (л.д. 45-46 т.3).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 26 мая 2021 года в размере 15 772 027 руб. 75 коп. по состоянию на 7 мая 2021 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 7 мая 2021 года (л.д. 41 т.3).

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 13 118 257 руб. 15 коп.

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 32 т.3).

Таким образом, кадастровая стоимость в размере в размере 15 772 027 руб. 75 коп., определенная по состоянию на 7 мая 2021 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Соблюдая установленный законом порядок, истец 28 декабря 2022 года обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка, составленный оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А. №*** от        26 декабря 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 декабря 2022 года определена в размере 5 770 440 руб.

Решением ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 5 770 440 руб. по состоянию на 22 декабря 2022 года.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На страницах 43-51 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №7/аналог №5 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — для строительства объектов придорожного сервиса и комплекса автомобильных услуг.

- Предложение №10/аналог №7 — адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***, вид разрешенного использования - для строительства автозаправочной станции с комплексом услуг (автостоянка, станция технического обслуживания, гостиничный комплекс, кафе-закусочная, магазин автозапчастей), ***, вид разрешенного - для строительства объектов придорожного сервиса, включающего в себя автозаправочную станцию, кафе и минимаркет.

Объект оценки — адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под зерноток.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования).

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

2. На страницах 45-52 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №9 – ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под административным зданием.

Объект оценки — ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под зерноток.

Согласно п. 10 ФСО №7 для определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Нарушены требования п.п. «б», «в» п.11  ФСО №7,  п. 10 ФСО №7.

3. На стр. 47 отчета об оценке оценщиком указано, что на дату оценки (22 декабря 2022 года) и в нормальный срок экспозиции (от 5 до 20 месяцев) в *** на рынке продаж имелось 10 предложений на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку (используемых для анализа рынка): категория – земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; местоположение – населенные пункты ***, кроме *** и ***; вид использования – производственно-складская недвижимость; наличие коммуникаций с возможностью подключения; транспортная доступность обеспечена круглосуточно; период экспозиции – 22 апреля 2021 года -      22 декабря 2022 года; застройка участка: незастроенные и (или) участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, эксплуатация которых экономически нецелесообразна, здания и сооружения не несут экономической ценности. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с апреля        2021 года по декабрь 2022 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 8 предложений по продаже земельных участков производственно – складского назначения в Ульяновской области не использованных Оценщиком в рамках составления отчета. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7, п.5 ФСО №3.

4. На странице 48-50 отчета указана стоимость земельного участка (предложение №6/аналог№4) в размере 2250000 руб. (по состоянию на 24 ноября 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 96-97 отчета.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №6/аналога №4 по состоянию на 17 декабря 2022 года составила — 2 300 000 руб. (данная информация размещена на  официальном сайта ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ в разделе «Информация о рынке недвижимости» id № %!2371407919!%). Использование объявления по состоянию на 24 ноября      2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №6/аналога№4 по состоянию на 24 ноября 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При использовании сведений, размещенных в соответсвующем разделе официального сайта ОГБУ «ЦГКО» HYPERLINK "http://gko73.ru/"httpHYPERLINK "http://gko73.ru/"://HYPERLINK "http://gko73.ru/"gkoHYPERLINK "http://gko73.ru/"73.HYPERLINK "http://gko73.ru/"ruHYPERLINK "http://gko73.ru/"/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

 

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 6035 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленный комплекс.

Кадастровая стоимость земельного участка определена актом ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 мая 2021 года по состоянию на      7 мая 2021 года в размере 3 790 885 руб. 25 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 7 мая 2021 года (л.д. 47 т.3).

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января      2022 года определена в размере 982 411 руб. 70 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 48 т.3).

Таким образом, кадастровая стоимость в размере в размере       982 411 руб. 70 коп., определенная по состоянию на 7 мая 2021 года, в настоящее время является архивной.

Поскольку налог рассчитывается от кадастровой стоимости, у истца сохраняется право на пересмотр налоговых платежей за прошлый период, в связи с чем он имеет право на установление архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

28 декабря 2022 года истец обратился к ОГБУ «БТИГКО» с заявлением о об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка, составленный оценщиком ООО «Эксперты»    Емельяновой Н.А. №*** от 26 декабря 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 декабря 2022 года определена в размере 1 074 230 руб.

Решением ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 1 074 230  руб. по состоянию на 22 декабря 2022 года.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На страницах 45-47 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №7/аналог№5 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — для строительства объектов придорожного сервиса и комплекса автомобильных услуг.

- Предложение №10/аналог№7 — адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***, вид разрешенного использования - для строительства автозаправочной станции с комплексом услуг (автостоянка, станция технического обслуживания, гостиничный комплекс, кафе-закусочная, магазин автозапчастей), ***, вид разрешенного - для строительства объектов придорожного сервиса, включающего в себя автозаправочную станцию, кафе и минимаркет.

Объект оценки — адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования).

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

2. На страницах 45-47 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №9 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под административным зданием.

Объект оценки — *** , кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс.

Согласно п. 10 ФСО №7 для определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Нарушены требования п.п. «б», «в» п.11  ФСО №7,  п. 10 ФСО №7.

3. На стр. 44 отчета об оценке оценщиком указано, что на дату оценки (22 декабря 2022 года) и в нормальный срок экспозиции (от 5 до 20 месяцев) в *** на рынке продаж имелось 10 предложений на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку (используемых для анализа рынка):

- категория – земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- местоположение – населенные пункты Ульяновской области, кроме г.Ульяновска и г. Димитровграда;

- вид использования – производственно-складская недвижимость;

- наличие коммуникаций с возможностью подключения;

- транспортная доступность обеспечена круглосуточно;

- период экспозиции – 22 апреля 2021 года -22 декабря 2022 года;

- застройка участка: незастроенные и (или) участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, эксплуатация которых экономически нецелесообразна, здания и сооружения не несут экономической ценности.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с апреля 2021 года по декабрь 2022 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 8 предложений по продаже земельных участков производственно – складского назначения в Ульяновской области не использованных Оценщиком в рамках составления отчета.

Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7, п.5 ФСО №3.

4. На странице 45 отчета указана стоимость земельного участка (предложение №6/аналог№4) в размере 2 250 000 руб. (по состоянию на 24 ноября 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 93-94 отчета.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №6/аналога №4 по состоянию на 17 декабря 2022 года составила — 2 300 000 руб. Использование объявления по состоянию на 24 ноября 2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №6/аналога №4 по состоянию на 24 ноября 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При использовании сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «ЦГКО» httpHYPERLINK "http://gko73.ru/"://HYPERLINK "http://gko73.ru/"gkoHYPERLINK "http://gko73.ru/"73.HYPERLINK "http://gko73.ru/"ruHYPERLINK "http://gko73.ru/"/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

 

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 233 098 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под промышленный комплекс.

Кадастровая стоимость земельного участка определена актом ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 мая 2021 года по состоянию на 7 мая 2021 года в размере 146 420 508 руб. 70 коп.  Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 7 мая 2021 года (л.д. 44 т.3).

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января      2022 года определена в размере 59 398 591 руб. 80 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 43 т.3).

Таким образом, кадастровая стоимость в размере в размере 146 420 508 руб. 70 коп. , определенная по состоянию на 7 мая 2021 года, в настоящее время является архивной.

Поскольку налог рассчитывается от кадастровой стоимости, у истца сохраняется право на пересмотр налоговых платежей за прошлый период, в связи с чем он имеет право на установление архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

28 декабря 2022 года истец обратился к ОГБУ «БТИГКО» с заявлением о об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка, составленный оценщиком ООО «Эксперты»    Емельяновой Н.А. №*** от 26 декабря 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 декабря 2022 года определена в размере 26 573 172 руб.

Решением ОГБУ «БТИГКО» от 17 января 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 26 573 172  руб. по состоянию на 22 декабря 2022 года.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На страницах 45-52 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №7/аналог№5 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — для строительства объектов придорожного сервиса и комплекса автомобильных услуг.

- Предложение №10/аналог№7 — адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***, вид разрешенного использования - для строительства автозаправочной станции с комплексом услуг (автостоянка, станция технического обслуживания, гостиничный комплекс, кафе-закусочная, магазин автозапчастей), ***, вид разрешенного - для строительства объектов придорожного сервиса, включающего в себя автозаправочную станцию, кафе и минимаркет.

Объект оценки — адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования).

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

2. На страницах 45-52 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №9 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - под административным зданием.

Объект оценки — ***, кадастровый номер 73!%:16:061701:84, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс.

Согласно п. 10 ФСО №7 для определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Нарушены требования п.п. «б», «в» п.11  ФСО №7,  п. 10 ФСО №7.

3. На стр. 49 отчета об оценке оценщиком указано, что на дату оценки (22 декабря 2022 года) и в нормальный срок экспозиции (от 5 до 20 месяцев) в Ульяновской области на рынке продаж имелось 10 предложений на продажу земельных участков под производственно-складскую застройку (используемых для анализа рынка): категория – земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; местоположение – населенные пункты Ульяновской области, кроме г. Ульяновска и г. Димитровграда; вид использования – производственно-складская недвижимость; наличие коммуникаций с возможностью подключения; транспортная доступность обеспечена круглосуточно; период экспозиции – 22 апреля 2021 года -      22 декабря 2022 года; застройка участка: незастроенные и (или) участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, эксплуатация которых экономически нецелесообразна, здания и сооружения не несут экономической ценности. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с апреля        2021 года по декабрь 2022 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 8 предложений по продаже земельных участков производственно – складского назначения в Ульяновской области не использованных Оценщиком в рамках составления отчета. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера № ***.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7, п.5 ФСО №3.

4. На странице 50-52 отчета указана стоимость земельного участка (предложение №6/аналог№4) в размере 2 250 000 руб. (по состоянию на    24 ноября 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 98-99 отчета.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №6/аналога№4 по состоянию на 17 декабря 2022 года составила — 2 300 000 рублей (Данная информация размещена на  официальном сайта ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ в разделе «Информация о рынке недвижимости» id № %!2371407919!%). Использование объявления по состоянию на 24 ноября      2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №6/аналога№4 по состоянию на 24 ноября 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При использовании сведений, размещенных в соответсвующем разделе официального сайта ОГБУ «ЦГКО» HYPERLINK "https://gko73.ru/"httpHYPERLINK "https://gko73.ru/"://HYPERLINK "https://gko73.ru/"gkoHYPERLINK "https://gko73.ru/"73.HYPERLINK "https://gko73.ru/"ruHYPERLINK "https://gko73.ru/"/HYPERLINK "https://gko73.ru/", следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.

Нарушены требования п.5 ФСО №3.

Исследуя отчеты об оценке земельных участков, отклоненные ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке  от          26 декабря 2022 года № ***, выполненных оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».  Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** следует, что в отчете об оценке № ***  выявлены:

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (е), п. 11 (г) ФСО № 7, допущенные оценщиком, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки;

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д,е) ФСО № 7, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке от 26 декабря 2022 года № ***, составленный оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке от 26 декабря           2022 года № *** является существенным нарушением, способным повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 22 декабря 2022 года в размере  5 039 962 руб. (л.д. 103 т.5).

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что в отчете об оценке № *** выявлены:

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (е) п. 11 (г) ФСО № 7, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки;

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д,е) ФСО № 7, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке от 26 декабря 2022 года № ***, составленный оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что в отчете об оценке № *** выявлены:

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (е) п. 11 (г) ФСО № 7, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки;

- нарушения требований п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д,е) ФСО № 7, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке от 26 декабря 2022 года № ***, составленный оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке от 26 декабря           2022 года № ***, являются существенным нарушением, способным повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 22 декабря 2022 года в размере 24 285 172 руб. (л.д. 102 т.5).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В ходе рассмотрения дела представителем ОГБУ «БТИГКО» представлены возражения относительно правильности определения рыночной стоимости земельных участков при проведении судебной экспертизы.

Указано следующее:

1.                При расчете рыночной стоимости эксперт в описательной части сравнения аналогов с объектом оценки анализирует, сравнивает, описывает и характеризует объекты оценки в целом (не индивидуально).

2.                На стр. 54 классификацию земель по категориям и видам разрешенного использования эксперт отвергает как «не совсем удобную» и принимает за основу «несколько иную» классификацию, основанную на «примерном соответствии между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями, и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке» согласно приведенной таблице.

Приведенная таблица 5 из справочниках оценщика недвижимости                  Л.А. Лейфера о соответствии классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, то есть основанная на категориях и видах разрешенного использования, от использования которых эксперт отказался.

Сегмент рынка земельных участков определяется экспертом исходя из особенностей местоположения и окружения земельных участков, а также функционального назначения расположенных на участках строений и сооружений - производственного назначения сельскохозяйственного производства.

Далее также экспертом на стр.56 заключения указан критерий подбора аналогов - местоположение должно обеспечивать возможность использования земельных участков для сельскохозяйственного производства. В обоснование данного использования эксперт указывает на особенности местоположения и окружения земельных участков, а также функциональное назначение расположенных на участках строений и сооружений.

Однако, объекты оценки:

- кадастровый номер ***, расположен по адресу: ***, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс, площадь - 6 035 кв. м;

- кадастровый номер ***, расположен по адресу: ***, вид разрешенного использования - под промышленный комплекс, площадь - 233 098 кв. м

- кадастровый номер ***, расположен по адресу: ***, вид разрешенного использования - под зерноток, площадь - 42 120 кв. м

Земельные участки, граничащие с оцениваемым:

- *** - адрес: ***; площадь: 3 581,7 кв. м; вид разрешенного использования: под производственную базу; ОКС отсутствует.

- *** - адрес: *** 15; площадь: 233 098 кв. м; вид разрешенного использования: под деревообрабатывающий комбинат; ОКС отсутствует.

- *** - адрес: ***; площадь: 3 581,7 кв. м; вид разрешенного использования: Под промышленный комплекс; ОКС *** Сооружения электроэнергетики.

- *** - адрес: ***; площадь: 95 кв. м; вид разрешенного использования: для производственной деятельности (под существующей закрытой трансформаторной подстанцией); ОКС отсутствует.

- *** - адрес: ***; площадь: 27 975 кв. м; вид разрешенного использования: под промышленный комплекс; ОКС отсутствует.

- *** - адрес: ***; площадь: 5 834,4 кв. м; вид разрешенного использования: под производственную базу; ОКС отсутствует.

Исходя из изложенного экспертом, установить какая именно характеристика земельных участков положена в основу определения сегмента рынка, не представляется возможным.

Приложенные к заключению таблицы Лейфера сегмент земельных участков производственного назначения для сельскохозяйственного производства не содержат. Все примененные корректировки (кроме корректировки на площадь) взяты из справочниках оценщика недвижимости Л.А. Лейфера для индустриальной застройки.

3.                Корректировка на площадь: пояснение по земельному участку *** а применяется таблица и данные для всех участков. Из серой зоны не допустимо. Аналоги подобраны несопоставимые по площади для участков *** и ***.

Таблица 30 стр. 73 коэффициент 0,65 (применен у аналога 2 при сравнении с земельным участком ***) и коэффициент 1,36 (применен у аналога 3 при сравнении с земельным участком ***).

В справочниках оценщика недвижимости Л.А. Лейфера важным условием при использовании таблиц с корректирующими коэффициентами является рекомендация по не использованию приведенных коэффициентов и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделенные в матрицах (таблицах) серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. Данное утверждение также подтверждается заключением эксперта по делу №*** (стр. 138)

Исходя из вышеизложенного, рассмотрение экспертом в рамках расчета рыночной стоимости лишь 3 предложений и принятия их в аналоги приводит к недостоверности определенной рыночной стоимости. Объекты оценки по виду разрешенного использования, функциональному назначению и окружению относятся к объектам производственного назначения, соответственно, данный сегмент рынка позволяет осуществить анализ на намного большем количестве предложений и выбрать аналоги наиболее совместимые с каждым объектом оценки индивидуально.

4.                На стр.74 заключения приведен расчет средней корректировки свободного подъезда. При расчете указаны данные для вычисления 1/1,8=0,85. При делении 1 на 1,8 частное получается 0,56. Сведений оделителе (1,8 либо 1,18) на странице не имеется. Правильно читать 1/1,18=0,85. В расчетах далее применяется 0,85.

В рамках проведенной экспертизы не обеспечено выполнение условия проверяемости экспертного исследования, что не отвечает требованиям ст.8, ст. 25 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности, согласно которым заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

На данные замечания судебным экспертом представлены возражения, в которых указано, что в описательной части сравнения аналогов при отличиях объектов оценки экспертом указаны конкретные кадастровые номера оцениваемых участков.

По п. 2:

В связи с особенностью (разновидностью) назначения и местоположения объектов оценки экспертом был уточнен сегмент земельных участков для максимального сглаживания отличий аналогов от оцениваемых объектов.

Смежные и соседние участки экспертом детально не рассматривались, так как это не являлось задачей исследования.

Сельскохозяйственное производство - это вид производственной деятельности. Согласно ст. 4 ФЗ-264 «О развитии сельского хозяйства» гласит «В целях настоящего Федерального закона под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг».

Лейфер Л.А. не является автором учебников, являющихся научной основой оценочной деятельности, а составителем справочников для применения их оценщиками при оценке объектов. В соответствии с его сегментацией земельные участки сельскохозяйственного назначения не подразумевают улучшения по переработке продукции, так как данные участки относятся к производственным (индустриальным).

По п. 3:

Применение корректировок из «серой» зоны по справочнику под ред. Л.А.Лейфера. Согласно рекомендациям автора, следует с особой осторожностью ввиду того, что участки, значительно отличающиеся по площади, могут относиться к разным сегментам рынка.

Степенная зависимость корректировки «на Масштаб...» справедлива и для сравниваемых объектов, значительно отличающихся по площади, только при обязательном соблюдении условия «аналогичности». (Как представляется, в этом случае критерием «аналогичности» является возможность (юридическая и физическая) гипотетически разделить больший по масштабу объект на много меньших по масштабу объектов без потери функциональных свойств или с учётом приобретения новых свойств, которые, в таком случае, должны быть учтены при моделировании. При этом необходимо учитывать рыночную востребованность всех составных элементов гипотетически разделенных объектов).

По п. 4:

В заключении эксперта на стр. 74 при описании внесения корректировки свободного подъезда пропущена цифра «1» - 1,8 вместо 1,18. Значение 1,18 подтверждается скриншотом страницы справочника на стр. 75 заключения.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; предупреждена судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчетах  об оценке от 26 декабря 2022 года № ***, выполненных оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости земельных участков,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО»  от 17 января 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами  ***, соответственно,  в размере их  рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке не имеется.

Разрешая требование истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный судебным экспертом, и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость:

-  земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2022 года, в размере 5 039 962 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2022 года, в размере 984 338 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2022 года, в размере 24 285 172 руб.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля    2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»  для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «БТИГКО» 28 декабря 2022 года. Таким образом, период применения установленной судом рыночной стоимости  земельных участков: с               1 января по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения вновь установленной кадастровой стоимости).

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Правительство Ульяновской области не является надлежащим ответчиком по делу, в связи с чем в удовлетворении требований истца к нему следует отказать.

Требования истца о возложении судебных расходов (расходов по госпошлине и за проведение судебной экспертизы) на ОГБУ «БТИГКО» удовлетворению не подлежат.

Общим принципом возмещения судебных расходов является возложение их на проигравшую спор сторону (ст. 111 КАС РФ).

В данном случае решение суда принято не в пользу истца, поскольку в удовлетворении его требований о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» отказано.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы,  также не свидетельствует о принятии решения в пользу истца, а сводится к реализации истцом предусмотренного законом права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

На основании ст. 111 КАС РФ с истца подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 80 800 руб. Определением суда о назначении судебной экспертизы расходы за её производство были возложены на истца, однако не оплачены им.

Расходы истца в сумме 75 000 руб. на оплату составления отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков к судебным расходам не относятся. Данные расходы понесены истцом для разрешения вопроса во внесудебном порядке – для обращения в ОГБУ «БТИГКО». В связи с этим данные расходы возмещению истцу не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Мегалайн» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Правительству Ульяновской области о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 17 января 2023 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** соответственно, в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на        22 декабря 2022 года, в размере 5 039 962  руб.,  определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2022 года, в размере 984 338  руб.,  определив период её применения с    1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2022 года, в размере 24 285 172 руб.,  определив период её применения с  1 января по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Взыскать с ООО «Мегалайн» в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы расходы за производство судебной экспертизы в размере 80 800 руб.

В удовлетворении заявления ООО «Мегалайн» о взыскании с ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» расходов за составление отчетов независимого оценщика ООО «Эксперты» от 26 декабря 2022 года № ***,   расходов по оплате госпошлины и расходов по оплате судебной экспертизы отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

 

Решение изготовлено 22 декабря 2023 года.