Дело № 3а-99/2023
73OS0000-01-2022-000233-24
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 декабря 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью
«РСУ» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «РСУ» (далее
также административный истец, общество) обратилось в суд с административным
исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (ныне после переименования - ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее
также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании
незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 7 июля 2022
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 20 375 кв.м, расположенного по адресу:
***, в размере его рыночной стоимости – 12 886
991 руб.
Требования
мотивировало тем, что общество является сособственником указанного земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 22 001 699 руб. 25 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную рыночную
стоимость, определенную по состоянию на 21 декабря 2021 года в отчете № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщика
ООО «Центр судебной экспертизы» от 10 июня 2022 года.
В связи с этим он обратился
в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика. Однако
решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от
7 июля 2022 года обществу было отказано в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – ООО «Центр судебной
экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В.
Определением
Ульяновского областного суда от 12 мая 2023 года произведена замена
федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Представитель ООО
«РСУ» Муртазин И.И. в ходе судебного
разбирательства уточнил заявленные
требования в части, а именно: просил установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым номером
***, равной его рыночной стоимости в размере 12 906 747
руб. 50 коп. Он в судебное заседание
не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не
явился, о месте и времени рассмотрения дела
был извещен. Ранее в судебном заседании заявленные требования не
признал, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Иные участники процесса
в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «РСУ» является сособственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
20 375 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования: под производственной базой,
расположенного по адресу:
***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 22 001 699 руб. 25 коп.
Отчетом № *** об
определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2022 года,
выполненным оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.,
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на
21 декабря 2021 года определена в размере 12 886 991 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября
2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой
оценки всех учтенных в ЕГРН земельных
участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного участка с
кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в размере
15 654 503 руб. 07 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 21 декабря 2021 года, в размере 22 001 699 руб. 25 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2020 года, рассчитывались налоговые
платежи за период действия указанной
кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 21 декабря 2021 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела подтверждено,
что 14 июня 2022 года ООО «РСУ» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Центр судебной
экспертизы» Мальчихиной Е.В., согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 21 декабря
2021 года составила
12 886 991 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 7 июля 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «РСУ» отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2021 года -
12 886 991 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.На стр. 63 отчета
об оценке оценщиком приведен анализ предварительно отобранных предложений,
чтобы определить, какие из указанных
земельных участков могут быть использованы
в расчетах, при этом оценщиком указано, что:
- участки по адресам: ***, не принимаются в
качестве объектов-аналогов, так как на дату оценки реализованы, либо объявления
сняты с публикации.
Срок экспозиции
объекта оценки – период времени, начиная с даты
представления на открытый рынок
(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок
экспозиции указан оценщиком «от 4-17
месяцев» Указанные земельные участки входят в срок экспозиции, следовательно,
отказ от предложений на данном основании не может быть принят как обоснованный;
- участок по адресу:
*** не принят в качестве аналога, так как выходит за пределы типичного срока
экспозиции условия, следовательно, условия не являются рыночными (предлагается
к продаже с 2016 года, при этом его цена неизменна, участок также предлагается с разбивкой на три участка
по 21 сотке).
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных
о рынке недвижимости установлено, что стоимость данного земельного участка в
период экспозиции изменялась: по состоянию на 08.04.2021 – 8 200 000
руб., по состоянию на 20.07.2021- 7 500 000 руб., по состоянию на
28.09.2021 (наиболее актуальная на дату оценки) – 8 184 800 руб.
Отказ оценщика от использования данного предложения в качестве аналога
необоснован.
Нарушены
требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22
ФСО № 7.
2.На стр. 63-64 отчета об оценке оценщик указывает, что «участок с кадастровым номером *** имеет площадь 25 339 кв.м, предлагается к продаже 6000
кв.м, которые обозначены на рисунке
продавца, но не являются фактически объектами недвижимости, следовательно,
сделки с ними не могут быть произведены,
данный участок не принимается в качестве аналога», тогда как предложение по
адресу: ***, земельный участок с кадастровым номером *** имеет площадь
19 552 кв.м, предлагается к продаже
5000 кв.м, он принят оценщиком в качестве аналога № 2. Логика отбора объектов-аналогов нарушена.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3 , п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.
3.Предложение,
идентификатор: ***, на странице 38 оценщиком указана дата - 29.10.2021,
согласно скриншоту объявления (стр.105)
дата объявления указана как 25.10.2021.
Предложение,
идентификатор: ***, на странице 36 отчета оценщиком указана дата объявления -
01.12.2021, согласно скриншоту объявления
(стр.81) дата объявления указана как 07.12.
Предложение,
идентификатор: ***, на странице 40 оценщиком указана площадь предложения –
12 000 кв.м, при анализе общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru площадь земельного участка с кадастровым номером ***
– 10 153 кв.м.
Предложение,
идентификатор: ***, на странице 43 отчета неверно идентифицирован кадастровый
номер земельного участка, при анализе общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, а также приложенного
скриншота объявления, земельный участок имеет кадастровый номер ***.
Предложение,
идентификатор: ***, на странице 42 отчета оценщиком указана площадь земельного
участка – 8800 кв.м, при анализе общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, а также скриншота
объявления (стр. 141) установлен кадастровый номер земельного участка *** – 1173 кв.м, площадь
земельного участка – 8771 кв.м.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4.В отчете об оценке
отсутствуют копии материалов и распечаток, используемые в отчете, позволяющие
делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате
её подготовки (в приложенных скриншотах
объявлений на предложения с адресами: *** (стр. 38), *** (стр.41) не указан год
публикации).
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
5.В тексте отчета
информация о дате выписки из ЕГРН об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект
недвижимости (21.12.2021) противоречит
приложенной выписке №*** от 14 декабря
2021 года.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2022 года, выполненного оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной
Е.В., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 30 ноября 2023 года, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» *** отчет № *** от
10 июня 2022 года, составленный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»
Мальчихиной Е.В., не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший
отчет об оценке.
На
основании проведенных исследований и анализа представленного отчета экспертом
выявлено:
1.2.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
2.1.
правила формирования перечня
объектов-аналогов для расчетов не совпадают с описанием принципа отбора аналогов на стр. 63 отчета
(том 2, л.д. 32). Отсутствует однообразие при
отборе аналогов для расчетов, то есть в одном случае несформированный
земельный участок не принимается к
расчетам (ст. 63 отчета – т. 2, л.д. 32), в другом случае несформированный
участок принимается к расчетам (стр. 64
отчета – т. 2 л.д. 32).
Нарушение
требований п. 5 ФСО № 3.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 7
июля 2022 года, имеются. Эксперт признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» в п. 2
решения. Несоответствия, указанные в пунктах 1, 3, 4, 5 решения, эксперт не считает нарушением
требований законодательства.
Согласно
заключению эксперта № *** от 30 ноября 2023 года, рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 21 декабря 2021 года
составила 12 906 747 руб. 50 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 30 ноября 2023 года подготовлено экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***,
обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах
имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт *** предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов и суд находит данную выборку допустимой и
надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства частично
нашли свое подтверждение выявленные ОГБУ
«ЦГКО» нарушения в отчете № *** об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 10 июня 2022 года,
выполненном оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., и
эти нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 7 июля 2022
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание
расчет, проведенный экспертом, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка,
кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 21 декабря 2021 года в размере 12 906 747 руб. 50 коп., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022
года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом
судебной экспертизы (заключение эксперта №***
от 30 ноября 2023 года) в размере 47 500 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов,
другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС
РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления ООО «РСУ»
о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» расходы по производству судебной
экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он является
лицом, проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных
расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«РСУ» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 7 июля 2022 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 20 375 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2021 года в размере 12 906 747 руб. 50 коп., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с общества с ограниченной
ответственностью «РСУ» в пользу общества с ограниченной ответственностью
«Бизнес-Оценка-Аудит» расходы по
производству судебной экспертизы в
размере 47 500 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова