УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0025-01-2023-000639-91
Судья Школенок Т.Р. Дело №33-5008/2023
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
14 ноября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Камаловой Е.Я., Костенко А.П.,
при секретаре Юшиной В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Куликовой Ларисы Михайловны на решение Чердаклинского районного суда Ульяновской
области от 12 июля 2023 года по делу №2-579/2023, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований Куликовой Ларисы
Михайловны к муниципальному учреждению администрации муниципального образования
«Чердаклинский район», муниципальному учреждению комитету по управлению
муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования
«Чердаклинсий район» Ульяновской области, Куликову Денису Викторовичу о
признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды
земельного участка площадью 600 кв.м, с кадастровым
номером ***, категории земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного
использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по
адресу: *** и о признании данного договора аренды земельного участка
заключенным на неопределенный срок - отказать.
Заслушав доклад судьи Камаловой Е.Я., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Куликова Л.М. обратилась в суд с иском к муниципальному
учреждению администрация муниципального образования «Чердаклинский район»
(далее – МУ администрация МО «Чердаклинский район»), муниципальному учреждению
комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Чердаклинсий район» Ульяновской области (далее – МУ
КУМИЗО МО «Чердаклинсий район» Ульяновской области) о признании незаконным
расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка и о
признании договора аренды земельного участка, заключенным на неопределенный
срок.
В обоснование
заявленных требований указано, что истец состоит в зарегистрированном браке
с Куликовым Д.В.
04.06.2010 между С***. и МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» заключен
договор *** аренды земельного участка, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, площадью 600 кв.м, категории земель - земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного
строительства.
12.10.2010 между супругом истца Куликовым Д.В. и Силантьевым
В.В. заключено соглашение об уступке прав по договору аренды *** от 04.06.2010.
03.11.2011 Куликовым Д.В. было получено разрешение на
строительство, сроком действия до 14.04.2015, в последствии срок действия
разрешения продлен до 03.11.2021.
В 2018 году Куликовым Д.В. начато строительство жилого дома,
возведен фундамент, объем выполненных работ составляет 10%.
02.06.2015 заключено дополнительное соглашение о расторжении
договора аренды земельного участка *** от 04.06.2010.
03.06.2015 между Куликовым Д.В. и МУ КУМИЗО МО
«Чердаклинский район» заключен договор аренды земельного участка *** на срок с 03.06.2015
по 03.11.2021, с присвоением участку нового адреса: ***
26.08.2020 Куликов Д.В. решением Арбитражного суда
Ульяновской области признан несостоятельным (банкротом), процедура реализации принадлежащего
ему имущества завершена определением от 25.11.2021.
09.12.2021 Куликов Д.В. обратился с заявлением в администрацию
МО «Чердаклинский район» о продлении ранее заключенного с ним договора аренды
земельного участка, в удовлетворении которого было отказано в связи с
отсутствием в пределах спорного земельного участка объекта недвижимости.
13.01.2022 Куликов Д.В. повторно обратился с заявлением в администрацию
МО «Чердаклинский район», указав о наличии на земельном участке возведенного
фундамента под ИЖС, однако, в продлении договора аренды было отказано.
Указывала, что фундамент, как объект незавершенного
строительства, расположенный на спорном земельном
участке, так и право аренды данного земельного участка являются общим имуществом супругов.
18.04.2023 Куликова Л.М. обратилась с заявлением в администрацию
МО «Чердаклинский район» о предоставлении ей спорного земельного участка без
проведения торгов, в удовлетворении данного заявления было отказано.
Полагала, что действиями ответчиков, в том числе и
односторонним расторжением договора
аренды спорного земельного участка, нарушаются ее права, восстановление которых
во внесудебном порядке невозможно.
Просила признать незаконным расторжение в одностороннем порядке
договора аренды *** от 03.06.2015 земельного участка, площадью 600 кв.м, с кадастровым
номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования
– для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ***;
признать договора аренды *** от 03.06.2015
земельного участка, заключенным на неопределенный срок.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен Куликов Д.В.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Куликова Л.М. просит отменить решение
суда, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в
полном объеме.
Считает, что решение принято с нарушением норм материального
и процессуального права.
В обоснование жалобы не соглашается с выводами суда о том,
что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного с Куликовым
Д.В., прекратил действие в связи с истечением срока, поскольку Куликов Д.В.
дважды обращался с заявлениями о продлении срока действия договора аренды
спорного земельного участка, продолжал пользоваться арендованным земельным
участком и имел намерение на его дальнейшее использование, таким образом, им были
выполнены требования ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, отмечает, что от арендодателя до окончания срока
действия договора аренды не было направлено уведомления об отказе от договора,
а также требования о возврате арендованного земельного участка собственнику.
Полагает ошибочным вывод суда о том, что Куликов Д.В.
намеренно не обращался с заявлением о продлении договора аренды и не
регистрировал право собственности на незавершенный строительством объект до
завершения процедуры реализации его имущества в рамках дела о банкротстве.
Вместе с тем Куликов Д.В. был не вправе в силу закона распоряжаться каким-либо
имуществом, поскольку 26.08.2020 он был признан банкротом, всем его имуществом
распоряжался конкурсный управляющий.
Отмечает, что Куликовым Д.В. были оплачены арендные платежи
на основании претензии арендодателя от 13.08.2021, при этом у него
отсутствовала возможность вносить арендные платежи после августа 2021 года,
поскольку арендатором не предоставлялись УИН, необходимые для внесения таких платежей.
Считает, что в решении суда содержатся два противоречащих
друг другу вывода о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его
действия и о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его
действия.
Судом при принятии решения не учтено, что заявление главы
администрации МО «Чердаклинский район» о
расторжении договора аренды земельного участка *** было направлено в
регистрирующий орган после первого обращения Куликова Д.В. на судебный участок
№1 Чердаклинского судебного района Ульяновской области с иском о признании
права собственности на незавершенный строительством жилой дом. До марта 2022
года Управлением Росреестра по Ульяновской области никакого решения о
прекращении записи о государственной регистрации права аренды не принималось.
Полагает, что истечение указанного в договоре аренды
недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения
регистрационной записи об аренде в ЕГРН, поскольку данная запись в соответствии
с положениями пункта 2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, может быть погашена на
основании заявления одной из сторон договора, представленного в регистрирующий
орган после истечения указанного в договоре срока. При этом арендодатель при
подаче заявления о расторжении договора аренды не предоставлял в регистрирующий
орган ни уведомления в адрес арендатора о расторжении договора, ни акта
приема-передачи спорного земельного участка, в связи с чем считает, что договор
является возобновленным на неопределенный срок.
Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были
надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе, возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела следует, что 04.06.2010 между С*** (арендатором) и
муниципальным учреждением – комитетом по управлению имуществом и земельными
отношениям муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской области
(арендодатель) был заключен договор *** аренды земельного участка по адресу: р***,
площадью 600 кв.м, с кадастровым ***, со сроком до 14.04.2015, для
индивидуального жилищного строительства.
12.10.2010 Силантьев В.В. и Куликов Д.В. заключили
соглашение об уступке права аренды указанного земельного участка Куликову Д.В.
03.11.2011 Куликовым Д.В. было получено разрешение на
строительство ***, выданное Главой администрации МО «Чердаклинское городское
поселение», со сроком действия до 14.04.2015, которое в последующем было
продлено до 03.11.2021. 02.06.2015 заключено дополнительное соглашение о
расторжении договора аренды земельного участка *** от 04.06.2010.
03.06.2015 между Куликовым Д.В. (арендатором) и муниципальным
учреждением – комитетом по управлению имуществом и земельными отношениям
муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской области
(арендодатель) заключен договор аренды земельного участка ***, на срок с
03.06.2015 до 03.11.2021, с присвоением земельному участку, с кадастровым ***,
нового адреса: ***
В 2018 году Куликовым
Д.В. начато строительство индивидуального жилого дома на данном участке,
объем выполненных работ, на котором составил 10% и представляет собой фундамент
площадью 80 кв.м, высотой 0,75 м, объемом 60 куб.м, согласно техническому
заключению объекта незавершенного строительства.
Судом установлено, что
с 2018 года Куликов Д.В. строительство не вел.
Решением Арбитражного
суда Ульяновской области от
26.08.2020 Куликов Д.В. признан несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Ульяновской области
от 25.11.2021 завершена
процедура реализации имущества
Куликова Д.В.
Судом установлено, что до истечения срока действия
договора Куликов Д.В. не
обращался к ответчику с
заявлением о продлении договора аренды, не регистрировал
право собственности на
незавершенный строительством объект, поскольку был осведомлен о возможных
последствиях для включенного в конкурсную
массу недвижимого имущества.
С августа 2021 года
Куликов Д.В. арендные платежи
по договору не вносил.
По окончании процедуры
банкротства 09.12.2021
Куликов Д.В. обратился
с заявлением в адрес
главы администрации МО «Чердаклинский район»
о предоставлении земельного участка в
аренду без проведения торгов.
Ответом от 29.12.2021
ему было отказано со ссылкой на
истечение срока действия
договора аренды, заключенного для
индивидуального жилищного строительства, на
котором в соответствии с данными
ЕГРН отсутствуют объекты недвижимости. Данным ответом Куликов Д.В. уведомлен о расторжении договора
аренды земельного участка
от 03.06.2015 в связи с истечением срока
аренды.
13.01.2022 Куликов Д.В. обратился на имя главы администрации МО «Чердаклинский
район» с
заявлением о продлении с
ним договора в связи с тем, что земельном участке возведен
фундамент под индивидуальное жилищное строительство.
Ответом от 10.02.2022 он
повторно уведомлён о расторжении
договора аренды. Данные
ответы получены Куликовым
Д.В., что не оспаривается.
Судом установлено, что
запись о праве аренды
Куликова Д.В. в ЕГРН
на спорный земельный участок
прекращена на основании данных,
представленных собственником.
Апелляционным определением Чердаклинского районного суда
Ульяновской области от 23.09.2022
в удовлетворении исковых требований Куликова Д.В. к администрации
муниципального образования «Чердаклинский район» о признании права
собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ***
отказано в полном объеме ввиду
отсутствия у истца документов,
подтверждающих, что земельный участок, на котором возведен объект
незавершенного строительства, принадлежит на каком-либо вещном праве истцу
(собственность, пожизненное наследуемое владение и т.д.).
При рассмотрении дела судом
сделан вывод, что истец не принял все необходимые, предусмотренные
законодательством меры к легализации указанного объекта незавершенного
строительства в период действия
договора аренды.
Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от
19.12.2022 апелляционное определение Чердаклинского районного суда Ульяновской
области от 23.09.2022 оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сделал вывод об отсутствия документальных доказательств того, что земельный участок принадлежит на каком-либо вещном праве истцу,
согласившись с выводом суда об истечении срока действия договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с
настоящим иском, Куликова
Л.В. указывала, что действиями ответчиков нарушаются ее вещные
права, поскольку право аренды
и право на
объект незавершенного
строительства, расположенного на спорном
земельном участке, находятся в их
совместной с Куликовым
Д.В. собственности.
Отказывая в удовлетворении заявленных Куликовой Л.В.
требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного
участка, заключенный с Куликовым Д.В., прекратил свое действие.
С выводами суда соглашается и суд апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1
статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не
предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих
равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение
договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре
аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания
действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия
договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора
на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил
договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в
суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения
убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только
возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621
ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1
постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1
и 3 статьи 17.1
Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30
- 30.2
Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74
Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении
государственного или муниципального имущества может быть заключен только по
результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества,
заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168
ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, договор аренды государственного или
муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в
порядке, предусмотренном пунктом 2
статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот
договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного
проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422
ГК РФ).
Согласно пункту 23
Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв.
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положениями
Земельного кодекса
Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не
исключено применение положений пункта 2 статьи
621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда
арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения
торгов при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Таким образом, преимущественное право аренды, о признании
которого заявлено истцом, возникает у арендатора перед другими лицами при
заключении договора аренды на новый срок при письменном уведомлении
арендодателя о желании заключить такой договор, и является нарушенным в случае
отказа арендодателя в заключении с арендатором договора на новый срок и
заключении договора аренды с другим лицом. Обязанность заключения арендодателем
нового договора аренды в отсутствие вышеуказанных обстоятельств законом не
предусмотрена.
Учитывая, что договор
аренды с Куликовым Д.В. был заключен после 01.03.2015, арендатор
Куликов Д.В. в срок, до истечения срока действия договора аренды, то
есть до 03.11.2021, указанным правом арендатора не воспользовался, арендодатель
возражает против заключения либо возобновления договора аренды, правовых
оснований для удовлетворения требований истца, являющейся супругой арендатора,
о признании незаконным расторжения
договора аренды от 03.06.2015, а следовательно, для возобновления
договора аренды на неопределенный срок, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что арендатор
Куликов Д.В. продолжает пользоваться арендованным имуществом, выводов суда по
делу не опровергают, поскольку со стороны арендодателя имеются возражения
относительно его права пользования
спорным имуществом. Арендодатель отказал
в заключении нового договора аренды.
Доводы апелляционной
жалобы Куликовой Л.М. о неопределенности
выводов суда в части прекращения или расторжения договора аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку
истец не является стороной данного договора, какие-либо права по данному
договору ей в установленном законом порядке не передавались, раздел совместно
нажитого имущества не производился.
То обстоятельство, что
сведения о прекращении права аренды на спорный земельный участок
Куликова Д.В. внесены в ЕГРН только в
марте 2022 года, правового значения для
разрешения настоящего спора не имеет, поскольку на момент разрешения дела по
существу действие спорного договора
аренды было прекращено.
Кроме того, действия
Росреестра по Ульяновской области о прекращении права аренды ответчиком в
установленном законом порядке оспорены не
были.
Доводы апелляционной жалобы Куликовой Л.М. об отсутствии у
Куликова Д.В. возможности внесения арендных платежей после августа 2021 года
ввиду отсутствия сведений УИН арендатора
документально не подтверждены и не являлись основанием для освобождения
Куликова Д.В. от внесения арендной платы
в период действия договора аренды.
Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия находит доводы, приведенные в ней, несостоятельными, что в
силу положений статьи 330
ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения по доводам апелляционной
жалобы не является.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые
обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил
законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам
дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом
допущено не было.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от
12 июля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Куликовой
Ларисы Михайловны - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех
месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара)
по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15
ноября 2023 года.