УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2023-001977-65
Судья Грачева Т.Л.
Дело №33-4638/2023
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
24 октября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Коротковой Ю.Ю., Костенко А.П.,
при секретаре Котельниковой С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Чипчиной Людмилы Ивановны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 2 июня 2023 года по делу
№ 2-2293/2023, по которому постановлено:
исковые
требования общества с ограниченной ответственностью «Группа компании «Сити
Инвест» к Чипчиной Людмиле Ивановне, Шмалько Олегу Александровичу
удовлетворить.
Расторгнуть
договор долевого
участия в долевом строительстве от 23.05.2017 в отношении объекта долевого строительства - квартиры ***, расположенной по адресу: ***, заключенный между
обществом с ограниченной ответственностью «Группа компании «Сити Инвест» и
Чипчиной Людмилой Ивановной.
Признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей от 11.07.2022 по
договору долевого участия в долевом строительстве
от 23.05.2017 в отношении объекта долевого строительства - квартиры ***, расположенной по адресу: ***
заключенный между Чипчиной Людмилой Ивановной и Шмалько Олегом
Александровичем.
Взыскать
в пользу общества с ограниченной ответственностью «Группа компании «Сити
Инвест» с Чипчиной Людмилы Ивановны, Шмалько Олегу Александровичу возврат
государственной пошлины по 3000 руб. с каждого.
Решение
суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра
недвижимости записей о регистрации ***.
Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения
представителей ООО «ГК «Сити Инвест» Тонкова К.В., Ухановой Е.В., возражавших
против доводов жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
общество с ограниченной ответственностью «Группа компании
«Сити Инвест» (далее – ООО «ГК «Сити Инвест») обратилось в суд с иском к
Чипчиной Л.И., Шмалько О.А. о расторжении договора долевого участия в
строительстве многоквартирного дома, признании договора уступки прав и
обязанностей недействительным.
В обоснование заявленных требований указано, что 23.05.2017
между Чипчиной Л.И. и ООО «ГК «Сити Инвест» (застройщиком) заключен договор
долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимости по адресу:
*** а именно, трехкомнатной квартиры с проектным номером ***
Согласно п. 4.2 договора, стоимость квартиры составляет 4
000 000 руб. В соответствии с п.4.5 договора расчет должен быть произведен
Чипчиной Л.И. в течение трех дней со дня регистрации договора.
16.06.2017 договор зарегистрирован в ЕГРН, но до настоящего
момента оплата по договору не произведена. 20.12.2022 в адрес Чипчиной Л.И.
была направлена претензия с требованием об оплате указанного объекта долевого
участия, которая оставлена без удовлетворения.
02.08.2022 в адрес истца от Шмалько О.А. поступило сообщение
о произведенной уступке прав на квартиру *** по договору долевого участия в
долевом строительстве от 23.05.2017. Однако к указанному сообщению не была
приложена копия договора уступки, а также не указаны контактные данные Шмалько
О.А. При этом согласие застройщика на уступку прав в отношении объекта -
квартиры *** - не запрашивалось и не оформлялось, в связи с чем регистрация
договора уступки прав на неоплаченный объект долевого строительства является
незаконной.
14.02.2023 в адрес Шмалько О.А. была направлена претензия с
требованием об оплате указанного объекта долевого участия, которая возвращена
отправителю за истечением срока хранения.
Договором об уступке прав и обязанностей от 11.07.2022 не
предусмотрено условие о переводе долга Чипчиной Л.И. на Шмалько О.А. Напротив,
в п.4 договора указано, что оплата за квартиру *** произведена застройщику, что
не соответствует действительности. Поскольку Чипчина Л.И. не исполнила
обязательств по оплате объекта долевого строительства, она не имела правовых
оснований заключать договор цессии в отношении данной квартиры.
Истец просил суд расторгнуть договор долевого участия в
долевом строительстве от 23.05.2017 в отношении объекта долевого строительства
- квартиры *** расположенной по адресу: ***, заключенный между ООО «ГК «Сити
Инвест» и Чипчиной Л.И.; исключить из ЕГРН запись о регистрации *** от
16.06.2017; признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей от
11.07.2022 по договору долевого участия в долевом строительстве от 23.05.2017 в
отношении указанного объекта долевого строительства; исключить из ЕГРН запись о
регистрации *** от 22.07.2022; взыскать с Чипчиной Л.И. в пользу ООО «ГК «Сити
Инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление
Росреестра по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, Чипчин Е.В., ООО «Силен», Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, Министерство ЖКХ и строительства
Ульяновской области, ООО «Мельсервис+».
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Чипчина Л.И. просит решение суда
отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных
исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указывает, что суд необоснованно
отказал в применении срока исковой давности. Считает ошибочными выводы суда со
ссылкой на Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон
об участии в долевом строительстве) о том, что сроки исковой давности подлежат
исчислению с момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства. Помимо уплаты денежных
средств и подписания передаточного акта у участника долевого строительства
имеются иные обязательства.
Обращает внимание, что сроки строительства многоквартирного
жилого дома, в котором расположена спорная квартира, были нарушены
застройщиком. На момент предъявления иска ООО «ГК «Сити Инвест» объект
строительства не был введен в эксплуатацию, разрешение получено не было, в
связи с чем передаточный акт не мог быть подписан. Исковые требования основаны
именно на факте неуплаты денежных средств за объект строительства по договору.
Ссылаясь на положения статей 199, 200 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает, что положения статьи 9 Закона
об участии в долевом строительстве являются специальными нормами, определяющими
срок начала возникновения права застройщика на расторжение договора участия в
долевом строительстве и, соответственно, начала течения срока исковой давности
при неисполнении участником долевого строительства обязательств по внесению
платы за объект долевого строительства. Срок исковой давности по требованиям
истца подлежит исчислению по истечении двух месяцев с даты, предусмотренной
договором долевого участия для оплаты объекта долевого строительства. В данном
случае договором установлен срок для оплаты до 19.06.2017. С 20.08.2017
началось течение тридцатидневного срока, по истечении которого застройщик вправе
расторгнуть договор. Срок исковой давности истек 17.09.2020.
В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «ГК
«Сити Инвест» просит оставить решение суда без изменения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного
разбирательства надлежащим образом.
На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений, изучив материалы дела,
проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и
правильность применения судом норм материального и процессуального права при
вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться
надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями
закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и
одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,
предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон
договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при
существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании пункта 3 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве
уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в
установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено,
что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный
договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства
сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем
три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение
более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика
от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В силу пункта 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в
случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик
вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в
письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона,
предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены
договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Согласно статье 12 Федерального закона N 214-ФЗ, обязательства
участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в
полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания
сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства.
Судом установлено, что 23.05.2017 между истцом ООО «ГК «Сити
Инвест» и ответчиком Чипчиной Л.И. был заключен договор долевого участия в
строительстве многоквартирного дома, объектом которого является квартира с
проектным номером *** по адресу: ***
Согласно п.4.2. договора, стоимость квартиры составляет 4
000 000 руб. Сумма договора изменению не подлежит за исключением случая,
оговоренного в п.4.6. договора (при условии предоставления рассрочки свыше 6
месяцев).
Пунктом 4.5 договора
установлена обязанность Чипчиной Л.И. произвести расчет в течение трех дней со
дня регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 11.6 договора заказчик – застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения
настоящего договора в случае
просрочки внесения участником денежных средств более чем на два месяца - при единовременном
внесении платежа, а так же в
случае систематического
нарушения участником срока внесения платежей, определенных п.
2.5 договора, более трех раз в течение 12 месяцев или просрочке внесения платежей в течение более 2 месяцев.
Договор зарегистрирован в
ЕГРН 16.06.2017 (номер ***).
Срок завершения строительства дома определен датой ввода
дома в эксплуатацию и установлен 01.05.2019.
До настоящего времени дом не введен в эксплуатацию.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что участник
вправе уступить свои права (требования) по настоящему договору
только после уплаты им
цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Как установлено судом, 11.07.2022 между
Чипчиной Л.И. и Шмалько О.А. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору
долевого участия в
долевом строительстве от 23.05.2017. Цена уступаемых прав определена в
размере 8100 000 руб.
Пунктом 11 договора
уступки предусмотрено, что
застройщик против заключения
настоящего договора не возражает и обязуется на основании данного договора внести соответствующие изменения в собственные
документы.
Однако застройщик ООО
«ГК «Сити Инвест» участником договора
от 11.07.2022 не являлся, о
предстоящей уступке не был уведомлен. Более того, имеет возражения в связи с
отсутствием оплаты по договору долевого участия в строительстве
многоквартирного дома.
Оценив представленные сторонами доказательства в
соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что
оплата по договору от 23.05.2017 не произведена Чипчиной Л.И., в силу чего у
нее отсутствовало право передавать Шмалько О.А. объект долевого строительства
по договору уступки прав (требования) от 11.07.2022.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они
соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном
применении норм материального права и
надлежащей оценке исследованных доказательств.
В ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что оплата по договору долевого
участия от 23.05.2017, заключенному с Чипчиной Л.И., истцу не поступала.
В подтверждение оплаты по договору участия в долевом
строительстве Чипчиной Л.И. представлена справка о внесении оплаты 4 000 000
руб., выданная генеральным директором ООО «ГК«Сити Инвест» К***
Однако, согласно пояснениям самой Чипчиной Л.И., денежные
средства по договору вносились не истцу, а ООО «Силен». Оплату производило ООО «Мельсервис+», единственным
учредителем и директором которого является Чипчина Л.И. В качестве
доказательства оплаты ею представлен договор займа от 18.06.2015, согласно
которому ООО «Мельсервис+» передало в собственность ООО «Силен»
в лице генерального
директора Ш*** 5 000 000 руб. путем перечисления на расчетный
счет заемщика. Заемщик обязуется
возвратить указанную сумму
путем перечисления денежных средств на расчетный
счет заимодавца. Исполнение
заемщиком обязательств по возврату денежных средств обеспечивается залогом помещений по ***
Кроме того, между
ООО «Силен» и ООО «Мельсервис+» был заключен 20.07.2016 договор о намерениях,
согласно которому последнее имеет намерение инвестировать в строительство многоквартирного жилого дома со встроенными
или пристроенными объектами социального
и коммунально-бытового
назначения и обслуживания
населения (на месте сносимых жилых домов по ***) и получить для
оформления в собственность квартиру ***. Объем инвестирования указанной
квартиры составит 4 000 000 руб.
Однако по договору
долевого участия в долевом
строительстве от 20.07.2017
квартира *** передается иному лицу.
При этом истец не
является правопреемником обязательств
ООО «Силен».
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.10.2017 ООО «Мельсервис+» включено
в реестр требований кредиторов ООО «Силен» с суммой 7213 064 руб. 51 коп.,
которая является суммой долга по
вышеуказанному договору займа от 18.06.2015.
Отклоняя доводы Чипчиной Л.И. об исполнении обязательств по
оплате цены договора долевого участия от 23.05.2017, суд правильно исходил из
того, что первичной документации, подтверждающей оплату, не представлено.
Представленные доказательства не являются достаточными для вывода, что ООО «Мельсервис+»
исполнило обязательства Чипчиной Л.И. перед истцом по договору, являющемуся
предметом спора.
Неисполнение обязанности по оплате объекта долевого
строительства является существенным нарушением условий договора, влекущим его
расторжение.
Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об участии в долевом
строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика
от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего
Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через
тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого
строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего
Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности
по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При
неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии
у застройщика сведений о получении участником долевого строительства
предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены
договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате
заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника
долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника
долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право
в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с
частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения
договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне
уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное
уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Материалами дела подтверждается, что истец обращался к
Чипчиной Л.И. с требованиями об оплате и с уведомлениями об одностороннем
отказе от исполнения договора. Требования истца ответчицей проигнорированы.
Неисполнение ею в течение длительного времени обязанности по уплате цены
договора является безусловным основанием для расторжения договора участия в
долевом строительстве.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении
иска, руководствовался положениями статей 450,
450.1,
452,
199,
200
ГК РФ, статей 4,
5,
9, 12
Закона об участии в долевом строительстве, позволяющих застройщику расторгнуть
договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке в случае
неисполнения участником в установленный срок обязанности по оплате цены
договора, и исходил из отсутствия объективных и допустимых доказательств оплаты
по договору от 23.05.2017.
Разрешая ходатайство ответчицы о применении срока исковой
давности, суд правильно исходил из того, что истцом заявлены требования не о
взыскании с Чипчиной Л.И. денежных
средств по договору, а о расторжении договора в связи с невнесением платы по
договору, которое носит длящийся характер.
Учитывая, что до настоящего времени объект долевого
строительства не введен в эксплуатацию, не передан участнику долевого
строительства, обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполнены,
требование об оплате объекта долевого строительства было направлено Чипчиной
Л.И. 20.12.2022, срок исковой давности по требованию о расторжении спорного
договора не истек.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении
судом норм материального и процессуального права, не содержат каких-либо
обстоятельств, которые не были предметом исследования суда или опровергали бы
выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию действующего
законодательства, иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и
установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность
состоявшегося судебного постановления не влияют.
Оснований, предусмотренных статьей 330
ГПК РФ, для отмены решения суда не установлено.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене
по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 2 июня 2023 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу Чипчиной Людмилы Ивановны - без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1
ноября 2023 года.