Дело № 3а-54/2023 (№ 3а-130/2022)
73OS0000-01-2022-000103-26
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 ноября 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Офисный центр» к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО
«Торгово-Офисный центр» обратилось
в суд с административным иском к областному государственному бюджетному
учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после
переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки»), Министерству строительства и архитектуры Ульяновской
области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от ***,
установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером ***,
площадью 5845 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости, равной 30 786 842 руб.
Требования
мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка, при
этом арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 65 915 619 руб. 16
коп.
Согласно отчету об
оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 7 декабря 2021 года, составленному оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 7 декабря 2021 года
составляет 30 786 842 руб.
ООО
«Торгово-Офисный центр» обратилось
в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
определенной указанным отчетом оценщика. Однако решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» № ***
от *** года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной
деятельности.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО «Независимость»,
Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Павловская
Е.А..
Определением
Ульяновского областного суда города Ульяновска от 20 апреля 2022 года
произведена замена административного ответчика Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 11 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В суд поступило от
представителя ООО «Торгово-Офисный центр» Барыбиной Е.Л. заявление об уточнении
исковых требований, в котором она просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной
38 567 487 руб., определенной заключением эксперта ФБУ УЛСЭ, указав,
что выводы данного заключения
административным истцом не оспариваются.
Представитель ООО
«Торгово-Офисный центр» Копейкина Т.Ю. в судебном заседании настаивала на
удовлетворении уточненных исковых требований по доводам, изложенным в
административном иске.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в судебное
заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отзыве указал,
что заявленные требования не признает, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по
Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка № 24-4-1185 от 10 апреля 2017 года и дополнительного
соглашения к нему от 19 июня 2020 года ООО «Торгово-Офисный центр» является
арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5845 кв.м,
категория земель: земли населенных пунктов, для использования: окончания строительства здания торгово-офисного
комплекса (2-я очередь), расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 65 915 619 руб. 16 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** от 7 декабря 2021 года, выполненному оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 7 декабря 2021 года составила 30 786
842 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая
стоимость которого утверждена
в размере 71 249 212
руб. 08 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию
на 1 января 2020 года, действовавшая на
дату оценки, в размере 65 915 619 руб. 16 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года, действовавшей до 31 декабря 2022 года,
рассчитывались арендные платежи, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере рыночной
стоимости по состоянию на 7 декабря 2021 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1 статьи
22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания,
помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 9 декабря 2021 года ООО «Торгово-Офисный центр»» обратилось в
ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости - земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 7 декабря
2021 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***
по состоянию на 7 декабря 2021 года составила 30 786 842 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 30 декабря 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Торгово-Офисный центр»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 7 декабря 2021 года - 30 786 842 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 7 декабря 2021 года, выполненным
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года
№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, именно:
1.
Согласно
стр. 23 отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах
сделок и (или) предложений по продажам
земельных участков коммерческого назначения. При этом приведенные оценщиком
предложения, а именно:
Предложение № 1
(Аналог № 1) Идентификатор: ***, площадью 926,8 кв.м, дата предложения 11
октября 2021 года. В расчетах в таблице 17 отчета используется площадь аналога
930 кв.м, дата предложения 18 мая 2021 года.
Предложение № 2
(Аналог № 2) Идентификатор: ***, между домами 8 и 14, площадью 1000 кв.м, дата
предложения 26 октября 2021 года, кадастровый номер объекта ***. В расчетах в таблице 17 отчета
используется площадь аналога 1855 кв.м, дата предложения 17 мая 2021 года.
При анализе общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru,
вид разрешенного использования земельного участка: индивидуальные жилые дома,
дата применения 20 октября 2021 года. Предложение № 2 (Аналог № 2) не из
сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Предложение № 3
Идентификатор: ***, площадь объекта 5845 кв.м, кадастровый номер ***. Данное
предложение является объектом оценки, использование его в качестве предложения
недопустимо.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
2.
В отчете
об оценке отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате её подготовки (дата публикации).
Нарушение требования
п. 11 ФСО № 3.
3.
В
расчетной части отчета на странице 52 за аналог принят земельный участок по
адресу: ***, тогда как на стр. 23-30 отчета в анализе фактических данных о
ценах сделок и (или) предложений данное предложение отсутствует.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
4.
В
расчетах в таблице № 17 допущены арифметические ошибки, после внесения корректировки на площадь. На
странице 54 отчета указана стоимость объекта 28 862 785 руб. 35 коп.
На стр. 66 отчета результатом оценки является стоимость 30 786 842
руб.
В таблице
№ 7 применена корректировка 1,32, что противоречит таблице 68 на
странице 58 отчета, корректировка принята в размере 1,33.
Обоснование
применения корректировки на имущественные права для Аналога № 2 в отчете отсутствует.
Корректировка на
расположение относительно автомагистрали
для Аналога № 1, указанная на странице 59 отчета, не используется в
расчетах.
Вышеизложенное
нарушает требования ФСО № 3 п. 5, ФСО № 3 п. 11.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 7 декабря 2021
года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным
отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта №*** от 3 июля 2023 года, выполненному экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» Пименовым В.В!%., анализ
соответствия отчета об оценке № *** от 7 декабря 2021 года ООО «Независимость» требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального
закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных
федеральных органов в области оценочной деятельности показал, что отчет об
оценке содержит следующие нарушения:
1.
На стр. 48-49 отчета оценщик в рамках
наиболее эффективного использования не анализировал фактическое использование
земельного участка. На оцениваемом земельном участке располагается объект
капитального строительства, назначение которого необходимо было
проанализировать в разделе «Анализ наиболее эффективного использования».
Вместе
с тем данное нарушение не повлияло на рыночную стоимость, поскольку оценщик
сделал верный вывод о наиболее эффективном
использовании на стр. 49.
Вывод:
нарушен п. 20 ФСО № 7.
2.
На стр. 23 отчета приводится недостоверная информация относительно
градостроительной зоны, в которой располагается
земельный участок – объект оценки. В соответствии с постановлением
администрации г.Ульяновска от 10 августа 2021 года № 1166 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город
Ульяновск» оцениваемый объект входит в градостроительные зоны ЗРЗ Р-5 и ЗРЗ
Р-12. С учетом правового режима
использования земель указанных градостроительных зон, в которых находится
оцениваемый объект, можно утверждать, что земельный участок имеет различные
варианты использования, то есть относится к смешанному подсегменту рынка
недвижимости из сегмента земельных участков – под жилую и торгово-офисную
застройку.
С
учетом анализа наиболее эффективного использования, который должен был быть проведен
исходя из фактического использования земельного участка, сегмент рынка
земельного участка устанавливается как под торгово-офисную застройку.
Таким
образом, несмотря на наличие нарушения п. 5 ФСО № 3, выразившегося в
недостоверной информации относительно объекта оценки, на результаты определения
рыночной стоимости это не оказало влияния.
Вывод:
нарушен п. 5 ФСО № 3.
3.
На стр. 23-32 отчета фактически отсутствует анализ фактических данных о ценах
сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений
цен. На указанных страницах приведены 5
предложений о продаже земельных участков в г. Ульяновске, допускающие
торгово-офисную застройку. При этом на
стр. 52-54 отчета использован аналог, не вошедший в данную выборку.
Эксперт
также проанализировал рынок земельных участков и пришел к выводу, что имелись
также иные предложения о продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым
по месторасположению.
Анализ
рынка показал, что земельные участки, расположенные в границах зон
объектов культурного наследия, как
правило, имеют большую стоимость, нежели
земельные участки на других территориях.
Это объясняется тем, что данные зоны
пролегают в центральной части города, в районе
с наибольшим транспортным и пешеходными потоками, в районе деловой активности и наиболее
престижного жилья. Таким образом, подтверждается приоритетность
месторасположения над прочими ценообразующими параметрами.
Оценщиком
не проанализировано и не указано в отчете влияние правового режима использования земельных участков
аналогичного месторасположения на их
стоимость.
Плотный
характер застройки месторасположения объекта оценки, а также её качественный состав обуславливают
практически полное отсутствие на рынке
свободных земельных участков. Как
правило, к продаже предлагаются земельные участки с жилыми домами, предназначенными под снос.
При этом, учитывая вариативность разрешенных вариантов использования, продавцы
позиционируют объекты пригодные как для жилой застройки, так и для
коммерческой.
Таким
образом, участники рынка рассматривают земельные участки в зоне
расположения объекта оценки в качестве
пригодных как для жилой застройки, так и для торгово-офисной. Следовательно, в
качестве предложений о продаже участков должны анализироваться схожие по месторасположению независимо от их фактического назначения.
Поскольку
расчет рыночной стоимости производился исходя из предложений, приведенных в
ходе анализа рынка, то выявленное нарушение оказало влияние на рыночную
стоимость объекта оценки.
Вывод:
нарушение п.п. «в» п. 11 ФСО №7, п. 5 ФСО № 3.
4.
Ввиду отсутствия полного анализа фактических данных о ценах сделок и (или)
предложений с объектами недвижимости, не отражающего фактическое состояние
рынка объекта оценки, признать отбор доступных оценщику рыночных данных достоверным не представляется возможным. На стр. 31-32 отчета производится отбор «аналогов, наиболее сопоставимых с
объектом оценки по уровню ценообразующих
факторов», при этом в выборке из 5 аналогов только два можно признать
сопоставимым по основному ценообразующему фактору (месторасположение) –
предложения №№ 2, 3. При этом в рамках предложения № 3 к реализации
предлагается земельный участок, являющийся объектом оценки. Следовательно, в
анализе рынка данное предложение может фигурировать, но из отбора аналогов
должен быть исключен.
Поскольку
расчет рыночной стоимости производился исходя из отобранных предложений, то
выявленное нарушение оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки.
Вывод:
нарушены п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
5.
На стр. 33-47 отчета анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и
цены сопоставимых объектов недвижимости произведен без учета ценообразующих
факторов, по которым происходит сравнение объекта оценки и аналогов на стр.
55-64. Так, отсутствует анализ ценообразующего фактора – «корректировка на
функциональное назначение земельного
участка (вид разрешенного использования) в разделе анализа рынка.
Кроме
этого, в качестве источника корректировки на наличие элементов застройки на
стр. 47 использован «Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» по
состоянию на 01.01.2017», при этом в данном справочнике указано, что он может
применяться для г. Омска и Омской
области. Данный источник также используется оценщиком в расчетах на стр. 54 и
стр. 64.
Таким
образом, оценщик приводит недостоверную информацию относительно возможности
использования источника корректировки на наличие элементов застройки,
применительно к объекту оценки.
Данное нарушение оказало непосредственное влияние на
стоимость ввиду использования
корректировки, которая не подлежит применению в отношении объекта оценки.
Вывод:
нарушены п.п. «г» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
6.
На стр. 52-65 отчета приводится расчет
рыночной стоимости земельного участка в
рамках сравнительного подхода. В ходе анализа данного расчета эксперт выявил следующие нарушения
законодательства:
6.1.
с учетом замечаний №№2-4, изложенных
выше, объекты-аналоги №№ 1,3 не могут быть использованы в расчетах, поскольку
они не соответствуют правилам отбора аналогов, изложенным оценщиком на стр.
31 отчета.
6.2.
в отношении аналога № 1 приведена и использована в расчетах недостоверная
информация о площади участка:
использована площадь 930 кв.м, в то время как площадь составляет 926,8 кв.м
(скриншот публичной кадастровой карты со
стр. 24 отчета).
6.3. в отношении аналога № 3 в отчете не приведена копия объявления. Копии
объявлений, приведенные на стр. 71-75 отчета об оценке в отношении прочих аналогов и предложений,
используемых в анализе рынка, не
позволяют сделать выводы об источнике
получения информации и дате её
подготовки, о чем прямо указано в п. 11 ФСО № 3.
6.4.
после применения корректировки на торг в отношении аналогов №№ 2, 3 указаны
неверные удельные показатели. Так, удельная стоимость аналога № 2 должна была
составить 4598,92 руб. за кв.м, а указано
4598,91 кв.м, стоимость аналога № 3
должна была составить 4920,72 руб. за кв.м, а указано 4920,56 руб. за
кв.м. Следовательно удельная стоимость
аналогов №№ 2,3 при дальнейших корректировках также указана неверно.
6.5.
на стр. 53 отчета в расчетах используется
корректировка на имущественные права, при этом в нарушении п.п. «и» п. 8 ФСО № 3 расчет корректировки оценщиком
не приведен на стр. 54-65 отчета. Кроме того, в объявлении о продаже данного
объекта на стр. 72 указано, что
право аренды распространяется только на
855 кв.м, следовательно, корректировка
на имущественное право должна быть применена только в отношении данной части
земельного участка.
На
стр. 40 отчета приводится источник
корректировки на имущественное право, в
соответствии с которым коэффициент отношения цен для аналога № 2 должен
составлять 0,931, в расчетах использован коэффициент 1,18.
6.6.
При применении корректировки на местоположение использован неверный коэффициент
в размере 1,32, в то время, как на стр. 58 в источнике указан коэффициент 1,33.
6.7.
Эксперт не подтверждает расчет корректировки на площадь, поскольку значения
коэффициентов корректировки, приведенных на стр. 53, не соответствует расчету,
который был бы получен в случае использования источника, приведенного на стр.
60 отчета. Кроме того, расчет корректировки, приведенный на стр. 61, относится
к аналогам с иной площадью (ни один аналог в табл. 18 по площади не
соответствует аналогам, использованным в расчетах).
Эксперт
также отмечает, что использованный источник корректировки не может применяться
для аналога № 1, поскольку он имеет
площадь менее 1000 кв.м, в то время как расчет корректировки должен
производиться для участков с площадью более 1 кв.м, о чем указано на стр. 37
отчета на рис. 19 скриншота
(«минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, 1000 кв.м
(0,1 га)».)
6.8.
на стр. 54 в расчете указано применение корректировки в размере 0,95 на благоустройство (наличие построек), но на
скорректированной стоимости это не отразилось. Ввиду отсутствия скриншота
объявления эксперт не имеет возможности
подтвердить необходимость внесения данной корректировки.
6.9.
на стр. 54 отчета указана итоговая стоимость объекта оценки
28 862 785,35 руб., что не соответствует информации о рыночной
стоимости объекта, указанной на стр. 3, 65, 66 – 30 786 842 руб.
6.10.
в подразделе «Описание корректировок по выявленным различиям по ценообразующим
факторам (элементам сравнения)» на стр. 59 приведена корректировка на расположение
относительно автомагистрали, при этом данная корректировка не используется в
расчетах, что вводит пользователя отчета в заблуждение.
Указанные
выше нарушения влияют на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Вывод:
нарушены п. 5, п.п. «и» п. 8, п. 11 ФСО № 3, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7.
Эксперт
подтверждает наличие в отчете об оценке № *** от 7 декабря 2021 года всех
недостатков, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от *** года.
В
связи с несогласием представителей ООО
«Торгово-Офисный центр» ОГБУ «БТИГКО» с заключением эксперта №*** от 3 июля
2023 года по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки, судом по их
ходатайству была назначена повторная
судебная экспертиза по данному вопросу, проведение которой поручено ФБУ УЛСЭ
Минюста России.
Согласно
заключению эксперта № *** от 28 сентября 2023 года, выполненному экспертом ФБУ
УЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации ***., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 5845 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 7
декабря 2021 года, составляла 38 567 487 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение эксперта №***
от 3 июля 2023 года, выполненное экспертом Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» и заключение эксперта
№ *** от 28 сентября 2023 года, выполненное экспертом ФБУ УЛСЭ Министерства
юстиции Российской Федерации, по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд
приходит к выводу, что заключение эксперта
№*** от 3 июля 2023 года по вопросам
соответствия отчета об оценке № *** от 7 декабря 2021 года требованиям законодательства
об оценочной деятельности и наличия в нем нарушений, выявленных ОГБУ «ЦГКО»,
и заключение эксперта № *** от 28 сентября 2023 года
соответствуют действующему
законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы экспертов в
заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы
к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебным экспертом ***, отвечающим требованиям Федерального
закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение
эксперта №*** от 3 июля 2023 года выполнено экспертом Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» ***., заключение эксперта № *** от 28 сентября 2023 года подготовлено
экспертом ФБУ УЛСЭ ***., указанные
эксперты обладают правом на проведение подобного рода исследований, в
пределах имеющейся у них соответствующей специальности; эксперты предупреждены
судом об уголовной ответственности, они обладают достаточной степенью
квалификации, оснований для признания подготовленных ими заключений
недопустимыми доказательствами не имеется.
Вышеприведенные
выводы заключения эксперта №*** от 3 июля 2023, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***., по вопросу о несоответствии
отчета об оценке № *** от 7 декабря 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и
о наличии в нем всех нарушений, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от ***
года суд считает обоснованными, соответствующими требованиям законодательства
об оценочной деятельности, в том числе и
федеральным стандартам оценки.
Данные
выводы эксперта участниками процесса не оспариваются.
При определении
рыночной стоимости объекта оценки при
проведении повторной судебной экспертизы по данному вопросу экспертом ***. произведена выборка объектов-аналогов с
использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и
надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых
при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и
однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие
делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее
подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на
местоположение, на ограничения в
использовании участка, на красную
линию, на дату предложения, на площадки, на зону регулирования
строительства, на торг, информация о
чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта № *** от 28 сентября 2023 года,
подготовленное экспертом ФБУ УЛСЭ Мальчихиной
Е.В!%., содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его
количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах,
имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного
земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов
для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который
в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке
рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной экспертизы, суду представлено не
было.
Участниками процесса
указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об
оценке № ***/ рыночной стоимости
земельного участка от 7 декабря 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***., и с
учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка площадью 5845
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 декабря 2021 года в размере 38 567 487 руб., определив
период применения данной кадастровой стоимости
с 1 января 2021 года по 31 января
2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
ФБУ УЛСЭ заявлено
ходатайство об оплате выполненной экспертом судебной экспертизы в размере 32 320 руб.
В соответствии с частями 1,
2 статьи 77
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае
возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих
специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена
экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно части 3
статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за
выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их
служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Материалами дела
установлено, что в ходе рассмотрения дела Ульяновским областным судом
определением от 11 августа 2023 года по настоящему делу была назначена
повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено ФБУ УЛСЭ,
обязанность по оплате экспертизы возложена на ООО «Торгово-Офисный центр».
Как следует из
материалов дела, экспертиза по делу была проведена указанной экспертной
организацией, в суд поступило заключение эксперта, расходы по
проведению судебной экспертизы составили 32 320 руб.
Суду доказательства
возмещения экспертной организации расходов по производству судебной экспертизы
не представлены.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, поскольку в удовлетворении требования административного
искового заявления ООО «Торгово-Офисный центр» о признании незаконным решения
ОГБУ «ЦГКО» было отказано, а требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, расходы по производству
повторной судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца,
так как он является лицом, проигравшим спор.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной
ответственностью «Торгово-Офисный центр»
к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области в части
признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Центр государственной кадастровой оценки» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, площадью
5845 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 декабря 2021 года, в
размере 38 567 487 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Офисный центр» в пользу
Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации расходы по производству повторной
судебной экспертизы в размере 32 320 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова