Дело № 3а-31/2023
73-OS0000-01-2022-000058-64
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
2 октября 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Содружество» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО
«Содружество» обратилось в суд с административным иском к Министерству
строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «ЦГКО») о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 декабря
2021 года и № *** от 23 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости, соответственно, земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, и
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в
размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером *** – в размере
35 436 500 руб., земельного участка с кадастровым номером *** - в
размере 134 989 676 руб. 91
коп.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере
139 994 159 руб. 24 коп.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 15 ноября 2021 года,
составленному ООО «Независимость»,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021
года составляла 134 989 676 руб. 91 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере
41 153 000 руб.
Согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 26 октября 2021 года,
составленному ООО «Независимость»,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021
года составляла 35 436 500 руб.
Общество
обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости, определенной отчетами оценщика, однако решениями учреждения № *** от
17 декабря 2021 года и № *** от 23 декабря 2021 года обществу было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленных отчетов об оценке положениям
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Данные решения истец
считает незаконными.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Независимость», оценщик
Павловская Е.А., Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП
Росреестра».
В ходе рассмотрения
дела определением суда произведена замена ответчика – Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником –
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, заинтересованного лица - федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»).
В рамках
рассмотрения дела представитель истца уточнил требования - просил установить
кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости,
определенной заключением судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым
номером *** - в размере 86 891 045 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** – в размере 26 729 500 руб.
В судебное заседание
представитель истца не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. просила отказать в удовлетворении требований истца,
поскольку проведенной по делу судебной экспертизой подтверждено несоответствие
представленных истцом отчетов о рыночной стоимости земельных участков
требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** учреждением
ошибок не выявлено.
С расчетом рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** учреждение не согласно.
Также учреждение не
согласно с выводами эксперта относительно отчета от 15 ноября 2021 года в
отношении земельного участка с кадастровым номером *** об отсутствии в отчете
нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанных в
п.п. 4 и 7 решения учреждения № *** от
17 декабря 2021 года.
Кроме того,
учреждение полагает, что требование об
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
Остальные участники
процесса в судебное заседание также не явились, извещены.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав пояснения
представителя ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Содружество» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
50 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория земель - земли населенных пунктов,
вид разрешенного использования – под производственные нужды (л.д. 13-21 т.1).
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была определена в рамках
тура государственной кадастровой оценки 2020 года и составила по состоянию на 1
января 2020 года 41 153 000 руб. Утверждена Приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020 года. Дата начала применения
указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (л.д. 25 т.1).
На основании акта
ОГБУ «ЦГКО» № *** от 14 апреля 2022 года кадастровая стоимость земельного
участка была пересчитана в связи с внесением в ЕГРН сведений по состоянию на 30
марта 2022 года в виде ограничений (обременений) «Зона затопления территорий,
прилегающих к *** в границах ***, затапливаемых при половодьях и паводках 1%
обеспеченности (реестровый номер границы ***).
Кадастровая
стоимость определена в размере
38 683 820 руб. Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости – 30 марта 2022 года (см. выписку из
ЕГРН от 2 октября 2023 года).
Таким
образом, кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2020
года, в настоящее время является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
В данном случае
размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости
земельного участка. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в
зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об установлении
рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и
муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, общество 23 ноября 2021 года обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером *** № *** от 26 октября 2021 года, составленный
ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года составила
35 436 500 руб.
Решением ОГБУ «ЦГКО»
от 23 декабря 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления
истцу было отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (л.д. 27 т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Требования п.п.
«г» п.11 ФСО №7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих
на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов. Оценщик указывает, что состав, значения
(диапазоны значений) ценообразующих факторов, а также их степень влияния на
стоимость подтверждаются рыночными данными по землям населенных пунктов под
коммерческое использование от специалистов ведущих риэлторских компаний ***.
Оценщик ссылается на указанные данные, но не приводит в подтверждение копий
использованных материалов.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
2. Согласно стр.
57-69 отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах
сделок и (или) предложений по продаже земельных участков производственно –
складского назначения. При этом приведенные оценщиком предложения, а именно:
предложение №6, идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в
отчете —1300 кв.м. При анализе текста объявления площадь участка указана 135
кв.м, идентифицировать предложение невозможно.
Предложение №7
Идентификатор: ***. Площадь земельного участка 6484 кв.м. При анализе скриншота
объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru установлен кадастровый
номер объекта предложения ***, вид разрешённого использования - спорт,
общественное питание. Данное предложение приведено не из сегмента рынка
производственно-складского назначения.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
3. На стр. 71-72
отчета, отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных
оценщику объектов-аналогов. Подтверждение недостаточности данных по
предложениям не подтверждено.
Нарушены требования
п.п. «в» п.22 ФСО № 7, п. 11 ФСО № 3.
4. На стр. 101
отчета описано применение корректировки на наличие забора по периметру для
объекта аналога №1. В расчетах в отчете применение данной корректировки отсутствует.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
5. Применение
корректировки на возможность строительства на участке производственного
назначения административно-торговой недвижимости на стр. 99-100 отчета
необоснованно. Корректировка на наличие элементов застройки, используемая в
отчете, противоречит сведениям, указанным на стр. 106 отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
Также в ходе
рассмотрения дела установлено, что истец является собственником земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 190 467 кв.м, расположенного
по адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования – для производственных нужд (л.д.22-24 т.1).
Кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** была определена в рамках тура
государственной кадастровой оценки 2020 года по состоянию на 1 января 2020 года
в размере 139 994 159 руб. 24 коп. (выписка из ЕГРН от 2 октября 2023
года). Утверждена приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской
области № 241-пр от 20 октября 2020 года. Дата начала применения указанной
кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.
Актом ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 21 апреля 2021 года кадастровая стоимость по состоянию на 29 марта 2021 года
была определена также в размере 139 994 159 руб. 24 коп. (л.д. 26
т.1).
В рамках очередного
тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимость
земельного участка определена в размере 112 375 530 руб. по состоянию
на 1 января 2022 года, утверждена приказом Министерства имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 2года. Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости - 1 января 2023 года (л.д. 180 т.3).
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 1
января 2020 года, в настоящее время является архивной. Вместе с тем истец
имеет право на пересмотр указанной
кадастровой стоимости, поскольку у него сохраняется право на перерасчете
налоговых платежей за прошлый период времени.
Желая установить
кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, истец 23
ноября 2021 года обратился с заявлением в ОГБУ «ЦГКО», приложив отчет об
определении рыночной стоимости № *** от 15 ноября 2021 года, составленный ООО
«Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), согласно которому рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года
составила 134 989 676 руб. 91 коп.
Решением ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 17 декабря 2021 года обществу было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к
содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.В Отчете об оценке
отсутствует постраничная нумерация страниц.
Нарушены требования
ФЗ-135 ст. 11, п. 6 ФСО № 3, ФЗ-237 ст. 22.1. п. 5.
2. На стр. 4 отчета,
указана дата обследования объекта оценки 1 июля 2021г. На стр. 8 отчета дата осмотра указана 11 июля
2021 г.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
3. Требования п.п.
«г» п.11 ФСО №7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих
на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО
факторы, указанные на стр. 39-40 отчета, не содержат интервалов значений. Оценщик
указывает, что состав, значения (диапазоны значений) ценообразующих факторов, а
также их степень влияния на стоимость подтверждаются рыночными данными по
землям населенных пунктов под коммерческое использование от специалистов
ведущих риэлторских компаний ***. Оценщик ссылается на указанные данные, но не
приводит в подтверждение копий использованных материалов.
Нарушены требования
п.п. «г» п.11 ФСО №7, п. 11 ФСО № 3.
4. Вывод
относительно рынка в сегментах, необходимых для оценки объекта на стр. 40
отчета в части срока реализации имущества, противоречит выводам на стр. 38
отчета, используемым для подбора предложений (объектов-аналогов).
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
5. На стр. 30-37
отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений по продаже земельных участков производственно – складского
назначения. При этом приведенные оценщиком предложения, а именно: предложение
№6, идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в отчете - 1300
кв.м. При анализе текста объявления, площадь участка указана 135 кв.м,
идентифицировать предложение невозможно. Скрин, подтверждающий текст
объявления, отсутствует.
Предложение №7,
идентификатор: ***. Площадь земельного участка 6484 кв.м. При анализе скриншота
объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен
кадастровый номер объекта предложения ***, вид разрешённого использования -
спорт, общественное питание. Данное предложение приведено не из сегмента рынка
производственно-складского назначения.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
6. На стр. 39 отчета,
отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов. Подтверждение недостаточности данных по предложениям не
подтверждено.
Нарушены требования п.п. «в» п.22 ФСО №7, п. 11 ФСО № 3.
7. На стр. 48 отчета, указано, что объект оценки расположен в ***.
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
8. Корректировка на местоположение на стр.48 отчета не соответствует
показателям, используемым в расчетах. Обоснование применения корректировки на
местоположение отсутствует. Применение корректировки на вид разрешенного
использования для аналога 3 необоснованно и противоречит сведениям, указанным в
таблице.
Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
9. На стр. 50 Отчета, описано применение корректировки на наличие
забора по периметру для объекта аналога №1. В расчетах на стр. 45-47 отчета
применение данной корректировки отсутствует.
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
10. В Задании на оценку объекта оценки отчета и по тексту указана
неактуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости о
кадастровой стоимости объекта недвижимости № б/н от 8 июня 2017г. (приложение к
отчету об оценке).
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
11. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным
доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в
будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она
опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном
печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии
соответствующих материалов. Копии материалов (скриншоты справочников) приведены
оценщиком не в полном объеме, скрины предложений и объектов-аналогов
используемых в Отчете отсутствуют.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 (л.д. 30 т.1).
Исследуя отчеты об
оценке земельных участков, отклоненные ОГБУ «ЦГКО», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости на основании отчета об оценке № *** от 26 октября 2021 года,
составленного ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), а земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 15 ноября 2021 года, судом перед судебным экспертом
были поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемых истцом решениях ОГБУ «ЦГКО». Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения судебной экспертизы № *** следует, что отчет об оценке № *** от 26 октября 2021 года, составленный
ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов
в области оценочной деятельности.
Выявленные
нарушения носят существенный характер, влияющий на рыночную стоимость объекта
оценки.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от 23 декабря 2021 года, имеют место.
Эксперт
признал объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» в п. 1-3,
5 решения.
Несоответствия,
указанные в п. 4 решения, эксперт не считает нарушением требований
законодательства.
Учитывая
наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка
с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1
июля 2021 года в размере 26 729 500 руб.. (л.д. 121-163 т.3).
Также проведенной по
делу судебной экспертизой № *** (ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», эксперт ***
установлено, что отчет об оценке № *** от 15 ноября 2021 года не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в
том числе, требованиям Федерального закона орт 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других
актов уполномоченных органов в области оценочной деятельности.
Выявленные нарушения
носят существенный характер, влияющий на рыночную стоимость объекта оценки.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от 17 декабря 2021 года в п.п. 1,2,7,10, не соответствуют
действительности, указанные в п.п. 3-6, 8,9,11 решения – имеются.
Эксперт признает
объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» в п. 3,5,6,8
решения.
Несоответствия,
указанные в п. 4,9,11 решения, эксперт не считает нарушениями требований
законодательства.
Учитывая наличие в
отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, эксперт
определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021
года в размере 86 891 045 руб.
В ходе рассмотрения
дела представитель ОГБУ «БТИГКО» указала, что в отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в заключении судебной экспертизы
учреждением арифметических ошибок не выявлено.
При этом
представитель ОГБУ «БТИГКО» выразила несогласие с расчетом рыночной стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***. Указала, что экспертом
на стр. 81 заключения указано, что корректировка на передаваемые имущественные
права не применялась, все объекты рассматриваются по праву собственности. При этом на стр. 78 введена корректировка на
вид права для аналога № 3.
В письменных
пояснениях на данное замечание эксперт указал, что согласно имеющейся в
открытом доступе информации, объект-аналог, расположенный по адресу: ***,
кадастровый номер ***, на дату оценки находился в аренде, т.е. корректировка на
передаваемые имущественные права применена верно: К-1/0,85=1,18. Не указание на
стр. 81 экспертного заключения порядка применения и расчета корректировки на
передаваемые имущественные права для аналога № 3 является технической
опечаткой. Стоимость объекта рассчитана верно. Дополнительных исследований не
требуется.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценив заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное
заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в
заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим
требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Эксперт
*** обладает правом на
проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности
за даче заведомо ложного заключения.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что представленные истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчеты об оценке рыночной
стоимости земельных участков не
соответствовали требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от
17 декабря 2021 года и № *** от
23 декабря 2021 года не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание
расчет, произведенный судебной экспертизой, и с учетом этого считает возможным установить архивную кадастровую
стоимость по состоянию на 1 июля
2021 года земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости 26 729 500 руб., архивную кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
86 891 045 руб. 40 коп.
При определении
периода применения уставленной судом рыночной стоимости земельных участков, в
настоящее время являющейся архивной, суд руководствует положениями п. 6 ч. 2
ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», согласно которой
для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
С заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 23 ноября 2021
года.
Изменяемая
кадастровая стоимость земельного участка действовала с 1 января 2021 года по 29
марта 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости,
установленной актом ОГБУ «ЦГКО» № *** от
14 апреля 2022 года в связи с внесением в ЕГРН по состоянию на 30 марта 2022
года сведений в виде ограничений (обременений) «Зона затопления территорий,
прилегающих к *** Ульяновской области, затапливаемых при половодьях и паводках
1% обеспеченности (реестровый номер границы ***). Таким образом, период
применения установленной судом рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером .
Таким образом,
период применения рыночной стоимости – с 1 января 2021 года по *** – с 1 января
2021 года по 29 марта 2022 года.
С заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости общество обратилось в ОГБУ «ЦГКО» 23 ноября
2021 года. На момент обращения в учреждение изменяемая кадастровая стоимость
действовала с 1 января 2021 года и была изменена с 1 января 2023 года (при
проведении очередного тура государственной кадастровой оценки).
Таким образом,
период применения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
– с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, в
соответствии со ст. 111 КАС РФ с истца в пользу экспертного учреждения подлежат
взысканию расходы за проведение экспертизы в сумме 85 000 руб. Определением суда о назначении экспертизы
расходы по её оплате были возложены на истца, однако экспертиза им оплачена не
была.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной
ответственностью «Содружество» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконными решений областного государственного бюджетного
учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 23 декабря 2021
года и № *** от 17 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 73***, соответственно, в
размере их рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости 26 729 500 руб. по состоянию на 1 июля
2021 года, определив период её применения с 1 января 2021 года по 29 марта 2022
года.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости 86 891 045 руб. 40 коп. по состоянию на
1 июля 2021 года, определив период её применения с 1 января 2021 года по 31
декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Содружество» в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» расходы по оплате судебной
экспертизы в размере 85 000 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
11 октября 2023 года.