Дело № 3а-134/2023 (№ 3а-302/2022)
73OS0000-01-2022-000334-12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 сентября 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Золотцева Игоря Юрьевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Золотцев И.Ю. обратился
в суд с административным исковым заявлением
к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне
после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ
«ЦГКО» № *** от 12 декабря
2022 года; установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4079
кв.м, расположенного по адресу: ***, в
размере его рыночной стоимости – 3 002 959 руб. 80 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является собственником указанного земельного участка, соответственно,
плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 12 273 417 руб. 31 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость, определенную по состоянию на 15 июля 2022 года в отчете об оценке земельного участка № *** от 25 ноября 2022 года, выполненном
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П.
В связи с этим он
обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
12 декабря 2022 года было отказано в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета положениям законодательства в области оценочной
деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – администрация города
Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Определением
Ульяновского областного суда от 11 января 2023 года произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником
публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель
Золотцева И.Ю. - Горгиладзе С.Н. настаивала на
удовлетворении административного иска, уточнив, что просит установить
кадастровую стоимость земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной
заключением эксперта ФБУ УЛСЭ, указав, что содержание и выводы данного заключения административным
истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Анашкин
А.В. в судебном заседании заявленные требования не признал, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 15 июля 2022 года указал следующее:
1. Экспертом не
указано, какая корректировка на форму и рельеф была введена для объекта оценки,
не представляется возможным понять, как рассчитывалось коэффициенты для аналога
№ 2 и № 3.
2.Не введена
корректировка на вид разрешенного использования объектов-аналогов № 1 и № 2.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации города Ульяновска, ООО «МДЦ», оценщик Цыплов М.П. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав
материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Золотцев И.Ю. является с 15 марта 2018 года собственником земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 4079 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты по обслуживанию
автомобилей, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере
12 273 417 руб. 31 коп.
Отчетом об оценке
земельного участка № *** от 25 ноября 2022 года, выполненным оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 15 июля 2022 года
определена в размере 3 002 959 руб.
80 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября
2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой
оценки всех учтенных в ЕГРН земельных
участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного участка с
кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в размере
11 847 870 руб. 33 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 15 июля 2022 года, в размере 12 273 417 руб. 31 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 1 января 2020
года, рассчитывались налоговый платежи за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2022 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 1 декабря 2022 года
Золотцев И.Ю. обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 25 ноября
2022 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
15 июля 2022 года составила 3 002
959 руб. 80 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 12 декабря 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Золотцева И.Ю. отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 15 июля 2022 года – 3 002 959 руб. 80 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.Оценщиком на стр.
55-66 отчета об оценке приведен анализ фактических данных о ценах предложений.
Оценщиком указано, что на дату оценки и
в нормальный срок экспозиции в *** на рынке продаж имелось 20 предложений по
продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость наиболее
сопоставимых с объектом оценки по следующим характеристикам: местоположение – ***,
за исключением окраины – выезда из города ***, застроенность участка –
незастроенные земельные участки и/или земельные участки с располагающимися на
них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут экономической ценности.
Застроенные земельные участки, на которых располагаются капитальные здания,
пригодные для эксплуатации, в выборку не вносились, категория земельных
участков – земли населенных пунктов, разрешенное использование/позиционирование
при продаже - под производственно-складскую
недвижимость, транспортная доступность – наличие подъездных путей
круглогодично, при этом:
- Предложение №
1/Аналог № 1, кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного
использования – под производственной базой с автозаправочной станцией;
- Предложение № 2,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования –
производственные объекты, базы;
- Предложение №
3/Аналог № 2, кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного
использования – производственные объекты;
- Предложение № 4,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – для
использования под производственную базу;
- Предложение № 5,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
зданием административного корпуса, зданием первичного горизонтального
отстойника, одноэтажным зданием, зданием павильона ***, зданием насосной станции, зданием производства хромовых
кож, зданием насосной, зданием корпуса
жестких кож, зданием цеха ширпотреба, зданием шерстомойного цеха, шестиэтажным нежилым зданием, зданием ЦРМ,
зданием станции высадки хрома, зданием насосной;
- Предложение № 6,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – для
производственных нужд;
- Предложение № 7,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования –
производственные объекты;
- Предложение № 8/
Аналог № 3 , кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
сооружениями промышленности. На стр. 62 отчета указана стоимость земельного
участка в размере 14 000 000
рублей (стр. 151 отчета скриншот
объявления). Согласно проведенному ОГБУ
«ЦГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлена стоимость
земельного участка (предложение № 8), принятого в качестве аналога № 3, по
состоянию на 30 июня 2022 года –
20 000 000 руб. Использование объявления по состоянию на 24 декабря
2021 года говорит об использовании неактуальной информации, использовании неполных сведений несоблюдения принципа
достоверности в части проверки изменения цены переложения в допустимый срок
экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 8 по
состоянию на 24 декабря 2021 года является неактуальной на дату оценки и приводит
к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного участка;
- Предложение № 9,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – для
производственных нужд; кадастровый номер земельного участка ***, вид
разрешенного использования – для производственных нужд;
- Предложение № 10,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – для
производственного здания;
- Предложение № 11,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
основным производством; кадастровый номер земельного участка ***, вид
разрешенного использования – для размещения производственных зданий;
- Предложение № 12, кадастровый
номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под производственной базой;
- Предложение № 13,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
полигоном;
- Предложение № 15,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования - для
производственных нужд;
Предложение № 16,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
производство; кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного
использования – под производство; кадастровый номер земельного участка ***, вид
разрешенного использования – под производство;
- Предложение № 17 /
Аналог № 4, кадастровый номер земельного участка ***. На стр. 64 отчета указана
стоимость земельного участка в размере
2 000 000 руб. (стр. 194 отчета скриншот объявления). Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена
стоимость земельного участка (предложение № 17), принятого в качестве аналога №
4, по состоянию 24 июня 2022 года – 3 500 000 руб. Использование объявления по состоянию на 14 февраля 2022 года говорит об
использовании неактуальной информации, использовании неполных сведений
несоблюдения принципа достоверности в
части проверки изменения цены переложения в допустимый срок экспозиции
земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки.
Стоимость предложения №17 по состоянию
на 14 февраля 2022 года является
неактуальной на дату оценки и приводит к
искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного
участка;
- Предложение № 18,
земельный участок, выделяемый из участка
с кадастровым номером ***, вид разрешенного использования – для размещения
промышленных объектов;
- Предложение № 19,
земельный участок, выделяемый из участка
с кадастровым номером ***, вид разрешенного ***:24:030101:7230, вид
разрешенного использования – для размещения промышленных объектов;
- Предложение № 20,
земельный участок, выделяемый из участка с кадастровым номером ***, вид
разрешенного использования – склады.
Объектом оценки
является земельный участок с кадастровым номером ***, вид разрешенного
использования – объекты по обслуживанию
автомобилей. Использование
оценщиком предложений/аналогов при проведении анализа рынка и расчета стоимости
объекта оценки не схожих по виду разрешенного использования не позволяет
составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми
объектами недвижимости для возможности из сравнения и расчета стоимости объекта
оценки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.22 «б» ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об
оценке земельного участка № *** от 25 ноября 2022 года, выполненного оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
выводам заключения эксперта № *** от 4 августа 2023 года, выполненного
экспертом федерального
бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации ***, на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 25 ноября 2022 года, экспертами выявлены:
I.Технические ошибки, допущенные оценщиком,
которые не являются нарушениями, а именно:
1)
В отчете содержится различная информация
о дате осмотра.
II.Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет
на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1)Анализ
ценообразующих факторов содержит неактуальные данные значений ценообразующих
факторов – оценщиком применяются интервалы значений ценообразующих
факторов интервалы значений факторов по
данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (на 1 января
2022 года), которые не актуализированы на дату оценки – 15 июля 2022 года.
2)При
отборе аналогов для расчетов математическими методами (стр. 91-94 отчета) оценщиком не обосновано соответствие математического
отклонения 25% от средней рыночной стоимости
сопоставимости объектов-аналогов
оцениваемому объекту.
3)
Аналог 1 имеет дату предложения 21 января 2021 года – более 1 года до даты
оценки, при этом более поздних предложений не найдено. Согласно данным НКО
«Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» индекс изменения рыночных
цен земельных участков с 1 января 2021 года по 1 июля 2022 года – 0,98 до 1,02,
при этом данный факт не проанализирован оценщиком.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
III. Нарушение
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
4)
Объект оценки и объекты-аналоги отличаются по местоположению и транспортной
доступности: объект оценки – в непосредственной близости (200 м) к одной из транспортных магистралей
города, аналог 1 – 500 м до *** –
основной улицы ***, аналог 2 – в зоне
смешанной (производственно-складской и жилой застройки), имеет проезд через
смежные участки, аналоги 3 и 4 располагаются на территории производственных
зон, на значительном удалении (1,3 км)
от магистрали – ***, на окраине производственной зоны.
5)
Оценщиком на учтен неровный рельеф и неудовлетворительное состояние аналога 2
(в пределах контура земельного участка расположение очистной станции, бугры, завалы строительного мусора,
поросль), аналог 2 непригоден для начала строительства (имеется поросль, деревья, бугры, кроме того,
внутри контура участка располагается очистное сооружение, препятствующее строительству
в данной части участка).
6)
Цена предложения № 17 (аналога № 4) в период
экспозиции менялась от 1 990 000 руб. до 3 500 000
руб., при этом, на дату оценки имелось предложение с ценой 3 500 000
руб. Данный факт не отражен в отчете.
7)
В отношении цены предложения № 8
(аналога № 3) до даты оценки на традиционных сайтах о продаже недвижимости имеются в том числе и иные значения. Данный
факт не отражен в отчете.
Факты,
указанные экспертом в п.п. 4-6 свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22
д) ФСО № 7 , п. 22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в решении об отказе в
установлении кадастровой стоимости:
в
части изменения цены предложения аналогов № 3 и № 4 – имеются,
в
части определения сегмента рынка и
выбора аналогов – нарушения, указанные в решении, не выявлены.
Согласно
заключению эксперта № *** от 4 августа 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 4079 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 15 июля 2022 года
составила 3 312 828 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №
1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 4 августа 2023 года, подготовлено экспертом ФБУ
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ёю заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов и суд находит данную выборку допустимой и
надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой
и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с пунктом
24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость
применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках
применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» относительно отсутствия обоснования корректировки на форму и
рельеф для объекта оценки и аналогов № 2 и № 3, не являются основанием для
признания расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведенного экспертом,
неверным. Согласно письменным пояснениям эксперта *** и заключению судебной
экспертизы описание корректировки на форму и рельеф для аналогов 2 и 3
приведено на стр. 57 заключения, где указано, что объект оценки имеет сложную
форму, аналоги 2 и 3 имеют близкую к прямоугольной форму. Корректировка
применена по данным статистики СтатРиелт – Statrielt – информационный портал недвижимости (база
объектов, статистика, анализ рынка), приведена соответствующая таблица. С
учетом того, что аналоги 2 и 3 прямоугольной формы, а объект оценки имеет
изъяны рельефа, но имеется возможность различных вариантов планировки и застройки,
экспертом принимается верхнее значение корректировки – 0,93.
Ссылка на
необходимость проведения корректировки на вид разрешенного использования
объекта-аналога № 1 и № 2 не может быть признана обоснованной.
Из заключения
эксперта № 87/03-4 от 4 августа 2023 года усматривается, что объект оценки –
земельный участок имеет вид разрешенного
использования – объекты по обслуживанию автомобилей. Объект-аналог № 1 –
земельный участок с видом разрешенного использования – для производственных
нужд, согласно карте градостроительного
зонирования располагается в зоне ПК-1
(зона размещения коммунально-складских объектов 4 и 5 класса вредности). Объект-аналог № 2 – земельный участок с видом
разрешенного использования -
производственные объекты, согласно карте градостроительного зонирования
располагается в зоне П-2 (зона
размещения производственных объектов 3 класса вредности).
Согласно
Правилам землепользования и застройки г. Ульяновска, утвержденным постановлением администрации города
Ульяновска от 10 августа 2021 года № 116, к основным видам разрешенного
использования в зонах ПК-1 и П-2
относится использование под объекты дорожного сервиса. Согласно
письменным пояснениям эксперта *** в
силу п. 3 ст. 37 ГрК РФ в данном случае возможно изменение вида разрешенного
использования, что не требует финансовых затрат. При таких обстоятельствах
необходимости в проведении корректировки по виду разрешенного использования в
отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 не имелось.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения в отчете
об оценке земельного участка №*** от 25 ноября 2022 года, выполненном оценщиком
ООО «МДЦ» Цыпловым М.П., исправление которых
повлияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 12 декабря 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание
расчет эксперта ***, и с учетом этого считает
необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 4079 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2022 года в размере 3 312 828 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Золотцева Игоря Юрьевича к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 12 декабря 2022
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 4079 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2022 года в размере 3 312 828 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова