Дело № 3а-109/2023 (№3а-276/2022)
73OS0000-01-2022-000294-35
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению публичного
акционерного общества «Авиационный комплекс им. С.В.Ильюшина» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Публичное
акционерное общество «Авиационный комплекс имени С.В.Ильюшина» (далее также ПАО
«Ил», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному
учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о
признании незаконным решения ОГБУ
«ЦГКО» № *** от 4 октября
2022 года; установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
28 798 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости –10 512 709 руб. 90 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является арендатором указанного земельного
участка, при этом арендные платежи по договору аренды исчисляются исходя из
кадастровой стоимости.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 16 406 972 руб. 23 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость, определенную по состоянию на 1 июня 2022 года в отчете № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 сентября
2022 года, выполненном оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
4 октября 2022 года было отказано в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по
Ульяновской области, ФГБУ «ФКП «Росреестра», Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик
Надточий А.Б.
Определением Ульяновского
областного суда от 29 мая 2023 года произведена замена заинтересованного лица
федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Представитель ПАО «Ил»
Кравчук Ю.В. в судебном заседании уточнила заявленные требования в части, а
именно: просила установить с 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** равной
его рыночной стоимости в размере 7 573 874 руб., настаивала на
удовлетворении уточненного
административного иска, указала, что выводы заключения эксперта Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена. Ранее в судебном заседании
заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июня 2022 года указала следующее:
1) объект-аналог № 2
в соответствии с общедоступными данными является застроенным, при этом
корректировка на наличие строений не применяется. Эксперт на стр. 15 заключения
указывает на интервьюирование с продавцом, согласно которому на дату оценки
объект частично разобран. Однако данный объект-аналог был принят оценщиком при
расчете рыночной стоимости на ту же дату с введением корректировки на снос;
2) коэффициент
вариации после введения корректировки составляет 35,46%, что указывает на
неоднородность выбора объекта-аналога.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий А.Б. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя административного истца,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № *** от 10 февраля 2017 года и дополнительного соглашения к нему от 5 марта
2022 года ПАО «Ил» является арендатором земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 28 798 кв.м, категория земель: земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования: под зданиями центрального теплового
пункта, производственного корпуса № 1, трансформаторной подстанции, ***,
управления, тепловыми сетями, внутриплощадочными сетями, кабельной линией,
расположенного по адресу: ***.
Приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года №
241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 23 778 220 руб. 62 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация по
состоянию на 11 января 2021 года о внесении в ЕГРН сведений
об ограничениях (обременениях) в виде санитарно-защитной зоны
промышленных предприятий (реестровый номер ***). В связи с этим учреждением актом определения
кадастровой стоимости № *** кадастровая стоимость земельного участка ***
была определена по состоянию на 11 января 2021 года в размере
16 406 972 руб. 23 коп.
Отчетом № *** об оценке рыночной стоимости земельного
участка от 15 сентября 2022 года, выполненным оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.,
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на
1 июня 2022 года определена в размере 10 512 709 руб. 90 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 19 142 767 руб. 83 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 11 января 2021 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 1 июня 2021 года, в размере 16 406 972 руб. 23 коп. является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 11 января 2021
года, рассчитывались арендные платежи за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 28 сентября 2022 года ПАО
«Ил» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости земельного
участка от 15 сентября 2022 года, выполненный оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.,
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июня
2022 года составила 10 512 709
руб. 90 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 4 октября 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ПАО «Ил» отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости по
состоянию на 1 июня 2022 года – 10 512 709 руб. 90 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.
На
страницах 39-54 отчета об оценке
оценщиком приведен анализ
фактических данных о ценах сделок и (или) предложений при этом:
- Предложение № 7 –
ссылка, приведенная оценщиком в качестве
источника информации не активна. Дата подготовки информации
с сайта – 20 июня 2022 года, дата предложения указана оценщиком – 5
марта 2022 года, тогда как согласно скриншота на странице 52 дата обновления
объявления - 9 июня 2022 года, дата
оценки согласно заданию на оценку – 1 июня 2022 года.
Нарушены
требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной
деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15 сентября
2022 года, выполненного оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
выводам заключения эксперта № *** от 31 июля 2023 года, выполненного экспертом
Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» *** отчет № *** об оценке рыночной стоимости земельного
участка от 15 сентября 2022 года, выполненный оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., не
соответствует требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе,
требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других
актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности,
выявлены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки:
Замечание
1.
На
стр. 39-55 отчета представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или)
предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки.
В
силу п. 11 «а» ФСО № 7 оценщиком должна быть использована актуальная
фактическая цена, которая известна на дату оценки.
При
анализе предложений сопоставимых объектов оценщик привел информацию, известную
ему после даты оценки по предложению № 7 (указана дата обновления информации –
9 июня 2022 года, дата оценки – 1 июня 2022 года) Оценщик указывает, что в
период проведения работы по оценке он уточнил информацию у продавца, который устно подтвердил
эквивалентность цены на дату оценки и дату публикации. Такие действия оценщика
в целом соответствуют общепринятой практике в оценочной деятельности. Но в
случае, если результаты устных опросов существенно могут повлиять на итоговую величину
стоимости, без объективного документального подтверждения полученных сведений
нецелесообразно использовать данную информацию в расчетах.
Как
указало в решении ОГБУ «ЦГКО», ссылка на приведенное объявление на дату
проведения проверки являлась неактивной, достоверно подтвердить либо
опровергнуть полученные в результате устного опроса сведения не представляется
возможным. Поэтому информацию по указанному аналогу использовать в расчетах
нецелесообразно, что в дальнейшем и было соблюдено оценщиком.
Поскольку
цена, указанная оценщиком в предложении № 7, находится в исследуемом диапазоне цен, в дальнейших
расчетах не используется, данное замечание на результаты рыночной стоимости
объекта оценки влияние не оказывает.
Вывод:
оценщиком приведена, но не использована в расчетах информация о событиях,
произошедших после даты оценки. Данное замечание на результаты рыночной
стоимости влияние не оказало.
Замечание
2.
На
стр. 83 отчета оценщик вводит поправку
на наличие железобетонного ограждения на
оцениваемом земельном участке. Согласно п. 20 ФСО № 7 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного
объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства
для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается
исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом
застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный
для использования в соответствии с видом его фактического использования». Таким образом, введение поправки на наличие ограждения у оцениваемого
земельного участка не обоснованно.
Вывод:
введение поправки на наличие ограждения у оцениваемого земельного участка не
обоснованно, нарушен п. 20 ФСО № 7. Данное нарушение влияет на результаты
рыночной стоимости объекта оценки.
Замечание
3.
На
стр. 87-88 отчета оценщик верно отмечает: «В соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83 «Об утверждении Правил
определения и предоставления технических условий подключения объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», если
для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания
(реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение
не взимается.
Таким
образом, в случае наличия возможности подключения коммуникаций без создания
сетей (коммуникации пролегают по границе участка) корректировка на наличие
таких коммуникаций не производится, так как в законном порядке имеется
возможность заведения коммуникаций на участок при его застройке».
Введение
поправки на отсутствие коммуникаций у аналогов необоснованно, так как
коммуникации расположены либо на участках-аналогах, либо по границам участков.
Вывод:
введение поправки на отсутствие коммуникаций у аналогов необоснованно, нарушен п.
5 ФСО № 3, данное нарушение влияет на результаты рыночной стоимости объекта
оценки.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 4 октября 2022 года, эксперт частично
подтверждает.
Согласно
заключению эксперта № *** от 31 июля 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 28 798 кв.м, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 1 июня
2022 года составила 7 573 874 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное доказательство
подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с
другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 31 июля 2023 года, подготовлено экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт *** предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов и суд находит данную выборку допустимой и
надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения в
отчете № *** об оценке рыночной
стоимости земельного участка от 15 сентября 2022 года, выполненном оценщиком
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.,
и эти нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 4
октября 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд принимает во внимание
расчет эксперта ***, и с учетом этого считает
необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 28 798 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1
июня 2022 года в размере 7 573 874 руб., определив период применения
данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Довод представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно
корректировки на снос в отношении объекта-аналога № 2 не свидетельствуют о
неправильности определения экспертом рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно письменным пояснениям эксперта *** им для расчета коэффициента на снос для
аналога № 2 принята верхняя граница интервала, но не более 1,00, так как стоимость
выхода материалов от разбора стремится к
нулю, а затраты на снос незначительны. Таким образом, корректировка на снос для
аналогов № 2 равна 0,00%.
Указание
представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на
неоднородность выбора объектов-аналогов,
не является основанием для вывода о
неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости
объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации
не закреплена. Как следует из пояснений
эксперта Пименова В.В., превышение коэффициента вариации обусловлено неактивностью рынка недвижимости, ограниченностью количества предложений,
сопоставимых объектам-аналогам на дату оценки, которые им были применены.
Кроме того,
превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при
расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является
показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки
соответствующего предписания не содержат.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном
порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления публичного акционерного общества
«Авиационный комплекс им. С.В.Ильюшина» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 4 октября 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 28 798 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1
июня 2022 года в размере 7 573 874 руб., определив период применения
данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова