Дело № 3а-192/2023
73OS0000-01-2023-000080-14
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью
«Тон-Авто» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО
«ТОН-АВТО» (далее также общество) обратилось в суд с административным исковым
заявлением к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее - ОГБУ «БТИГКО»,
учреждение) о признании незаконным решения
ОГБУ «БТИГКО» № *** от 19 января 2023 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, установлении архивной кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью
6050 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 ноября 2022 года в
размере его рыночной стоимости – 15 113 928 руб. 50 коп.
Требования
мотивированы тем, что общество является собственником земельного участка,
плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере
25 888 764 руб. 33 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2022 года,
составленному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 ноября 2022
года составляет 15 113 928
руб. 50 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 19 января 2023 года по
результатам рассмотрения заявления ООО «ТОН-АВТО» об установлении кадастровой
стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости
отказано в его удовлетворении ввиду
несоответствия отчета законодательству об оценочной деятельности.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованного лица была привлечена ППК «Роскадастр».
Представитель ООО
«ТОН-АВТО» Вяльцева М.В. в ходе судебного разбирательства уточнила требования
административного иска в части, просила
установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, с
кадастровым номером *** по
состоянию на 1 ноября 2022 года в
размере 16 746 361 руб. В судебном заседании настаивала на
удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном
иске. Дополнительно указала, что выводы заключения судебной экспертизы
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. в судебном заседании
в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Выразила несогласие
с тем, что экспертом не установлено изменение стоимости на наиболее
приближенное к дате оценки число в отношении предложения № 4 / объекта-аналога
№ 3 – земельного участка с кадастровым номером ***. Оценщиком использовалось в
расчете цена указанного объекта-аналога в размере 8 450 000 руб.,
тогда как в соответствии с анализом рынка
его стоимость по состоянию на 26 июля 2022 года составляла 9 000 000
руб., а по состоянию на 23 сентября 2022
года - 8 500 000 руб.
Использование информации о цене объекта недвижимости по состоянию на 10 января
2022 года приводит к искажению расчета
рыночной стоимости оцениваемого участка.
В отношении расчета
рыночной стоимости объекта оценки установлено следующее:
1) объект оценки не
сопоставим по виду разрешенного использования с объектом-аналогом № 1 (под
площадкой для стоянки автомашин), объектом-аналогом № 3 (заправка транспортных
средств) без применения соответствующей корректировки;
2) корректировка на
автомагистрали применяется для сегмента придорожный сервис. Применение данной
корректировки в расчете рыночной стоимости, учитывая вид разрешенного
использования объекта оценки, не обосновано.
3) На стр. 40
заключения указано, что срок экспозиции объекта оценки составляет 10 месяцев,
оценка произведена по состоянию на 1 ноября 2022 года. Объект-аналог № 3
выходит за заданные сроки экспозиции.
Экспертом на указанные обстоятельства вводится корректировка. Но
использование данного объекта недвижимости нельзя считать обоснованным,
поскольку на дату оценки и заданный период экспозиции имелись иные подходящие
предложения (земельные участки с
кадастровыми номерами ***);
3) в отношении
объекта-аналога № 2 экспертом не учтена информация об изменении цены объекта
недвижимости. В расчете рыночной стоимости используется цена в
8 450 000 руб. (объявление по состоянию на 14 марта 2022 года), тогда
как ближайшая к дате оценки цена по состоянию на 23 сентября 2022 года
составляет 8 500 000 руб.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного
органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
администрации МО «город Ульяновск», ООО «Независимость», оценщик Павловская
Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «ТОН-АВТО» является собственником
земельного участка
с кадастровым номером
***, площадью 6050 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,
виды разрешенного использования:
автосалон, торговый центр, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 25 888 764 руб. 33 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 1 ноября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 ноября 2022 года
составила 15 113 928 руб. 50
коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 19 804 999 руб. 28 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года,
действовавшая на дату оценки, в размере
25 888 764 руб. 33 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года подлежит расчету земельный налог за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной
стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года затрагивает права
административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 30 декабря 2022 года представитель ООО «ТОН-АВТО» обратился в
ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 1 ноября 2022 года, выполненный ООО «Независимость», согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2022 года составила 15 113 928 руб. 50 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 19 января 2023 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления представителя ООО «ТОН-АВТО»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 1 ноября 2022 года – 15 113 928 руб. 50 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.На страницах 36-48
отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений с объектами недвижимости, при этом:
- Предложение №
1/аналог № 1 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного
использования – под площадкой для стоянки автомашин.
- Предложение №
2/аналог № 2 – адрес объекта: ***. Кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – объекты
пожарной безопасности.
- Предложение № 4/
аналог № 3, кадастровый номер земельного участка ***. На стр. 38 отчета указана
стоимость земельного участка в размере 8 450 000 руб. Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных
о рынке недвижимости установлена стоимость указанного земельного участка по
состоянию на 26 июля 2022 года – 9 000 000 руб. Стоимость предложения
№ 4 по состоянию на 10 января 2022 года является неактуальной на дату оценки и
приводит к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного участка.
- Предложение № 5,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
производственные нужды. Цена предложения указана на странице 40 отчета
некорректно.
- Предложение № 7,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
индивидуальное жилищное строительство.
- Предложение № 10,
кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – под
основным производством.
- Предложение № 11, кадастровый номер земельного участка ***, вид
разрешенного использования - для производственных нужд.
На стр. 48 отчета
оценщиком указано, что были рассмотрены предложения с сайта ОГБУ «ЦГКО» с инд.
№ 2169738970, 2353024904, актуальность данных предложений утрачена. На день
проведения оценки не актуальны.
Предложение с инд. № 2169738970
дублирует предложение № 9 с инд. № 2353024904 – дата предложения – 15 марта
2022 года. Данные предложения находятся в рамках срока экспозиции, указанного в
отчете, актуальны.
Использование
оценщиком предложений при проведении анализа рынка не из сегмента рынка, к которому
может быть отнесен оцениваемый объект (сегмент рынка оцениваемого объекта
определен оценщиком на стр. 33 отчета как «сегмент рынка, к которому относится
исследуемый земельный участок, можно сформулировать следующим образом –
земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, предназначенные для
размещения коммерческих объектов») и не схожих по виду разрешенного
использования с оцениваемым объектов не позволяет составить представление о
ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п. «б», «в» п. 11 ФСО № 7, п. 10 ФСО № 7.
2. Оценщиком на
страницах 53-63 приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых объектов. По факторам: наличие построек и дополнительных
улучшений (стр. 59), условия финансирования состоявшейся или предполагаемой
сделки (стр. 59), условия продажи (стр. 60) интервалы значений в отчете об
оценке не приведены.
Нарушены требования
п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.
3. На странице 37-48
отчета оценщиком приведено обоснование отказа/применения объекта, при этом
приведено обоснование отказа от предложения № 5, № 9, № 10, № 11 по причине
иного вида разрешенного использования, тогда
как разрешенное использование предложения № 1/аналога № 1 – под площадкой
для стоянки автомашин, предложения № 2/аналога № 2 – объекты пожарной
безопасности, которые также отличаются от вида разрешенного использования
объекта оценки, но оценщиком принято решение использовать данные предложения в
качестве объектов аналогов.
Нарушены требования
п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.
4. На стр. 53 отчета
об оценке оценщиком при описании местоположения в пределах города для выбора
объектов-аналогов указано, что «поскольку практически все земельные участки с
разрешенным использованием под
коммерческое назначение, расположены в промышленных зонах города, в целях
сглаживания расхождений объекты-аналоги подбираются схожие по расположению, оценщиками не
учитывается при расчетах», при этом на стр. 75 отчета оценщиком введены корректировки
на местоположение. Обоснование отнесения объекта оценки по местоположению в
пределах города к зоне индивидуальных жилых домов в отчете отсутствует.
Нарушены требования
п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной
деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2022
года, выполненного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 16 июня 2023 года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ
***, усматривается, что на
основании проведенных исследования
и анализа отчета
об оценке № *** от 1 ноября 2022 года, экспертом выявлены:
I.
Технические ошибки, допущенные оценщиком, которые не
являются нарушениями, а именно:
1)
на стр. 13-14 отчета для демонстрации местоположения
объекта приведены скриншоты карты сервисов
Гугл, в то время как ссылки указаны на карты сервисов Яндекс.
II.Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет
на итоговую величину стоимости объекта
оценки, а именно:
1)Отсутствуют
данные о балансовой стоимости объекта оценки.
Нарушения
п. 8 «ж» ФСО № 3.
2)При
анализе цен предложений аналогов оценщиком допущены следующие нарушения п. 10
ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3:
При
оценке земельного участка оценивается
часть поверхности земли, без учета улучшений. При исследовании рынка оценщиком
принято предложение о продаже
застроенных земельных участков: предложение 7 с домом под снос (предлагается
как земельный участок, дом подлежит сносу, следовательно, возможно учесть
затраты на снос дома для нивелирования), предложение 8 с незавершенным
строительством объектов – 1 этаж кирпичного капитального здания, данный объект
незавершенного строительства оказывает значительное влияние на стоимость земельного
участка, которая отличается в два раза от самой высокой удельной стоимости за 1 кв.м в выборке
оценщика. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение относительно диапазона
цен предложений, а также рассчитанной средней стоимости 1 кв.м.
Предложение
№2 / аналог № 2 располагается на
федеральной автодороге (вдоль автодороги), на территории зоны ПТ-1 «Зона
объектов железнодорожного транспорта», что косвенно подтверждается в
объявлении, и возможно относится к другому сегменту рынка (придорожный сервис).
3)Анализ
рынка выполнен неполно: анализ общей политической и социально-экономической
обстановки региона объекта оценки не выполнен, нет анализа влияния событий 2022
года на социально-экономическое развитие страны, региона и недвижимость (начало
СВО).
Нарушение
п. 11 «а» ФСО № 7.
4)Обоснование
выбора аналогов не позволяет понять логику отбора аналогов для расчета
стоимости объекта оценки:
оценщик
отказывается от использования предложения 6 по причине застроенности, в то
время, как участок не застроен, предложения 9 по причине иного вида
разрешенного использования (далее также ВРИ) по данным Росреестра, данные
предложения невозможно использовать аналогично объекту оценки, так как они
располагаются в глубине жилого квартала, аналогично предложения 3;
оценщик
отказывается от предложения 6 по причине иного ВРИ, в то время как ВРИ других
предложений также отличается от оцениваемого, предложения 7 по причине застроенности, однако данные
аналоги могут быть не приняты для расчетов по причине конфигурации и площади и
невозможности использования их аналогично
объекту оценки;
аналогично
для иных предложений – отсутствует анализ возможности использования их в
соответствии с объектом оценки.
Нарушение
п. 22 «в» ФСО № 7.
III.Нарушения
(несоответствия) допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой
величины стоимости объекта оценки, а именно:
5)В
отчете при проведении оценки земельного участка не установлено и не описано
влияние факта расположения земельного участка относительно красной линии или
автомагистрали. Также по данному фактору объект оценки и аналоги отличаются:
объект
оценки – на красной линии (транспортной магистрали) – городской автодороги, соединяющей районы города (***),
аналог
1 – на красной линии (транспортной магистрали)
- городской автодороги, связывающей объездную городскую автодорогу с
федеральными автодорогами,
аналог
2 – на красной линии вдоль федеральной автодороги,
аналог
3 – на второстепенной улице.
6)Объект
оценки и аналоги отличаются по местоположению: объект оценки и аналоги 1 и 3
располагаются в смешанной зоне производственной, коммерческой и жилой
застройки, аналог 2 – на окраине города. При этом оценщиком неверно определено
местоположение (относительно самого дорогого района) объекта оценки и аналогов.
7)Объект
оценки имеет уклон, увеличивающий стоимость строительства, аналоги – преимущественно ровные земельные
участки, что не учтено оценщиком при сравнении цен аналогов.
Факты,
указанные экспертом в п.п. 6 и 7, свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п.
22 «д» ФСО № 7, п. 22 «е» ФСО № 7.
Нарушения,
выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в решении об отказе в
установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 3, 4 решения – имеются,
-
по п. 1 решения нарушения не обоснованы,
-
по п.2 решения – нарушения по замечаниям ОГБУ «БТИГКО» не выявлены.
Согласно
заключению эксперта № *** от 16 июня 2023 года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ
***, с учетом скорректированного ею расчета, рыночная стоимость земельного
участка, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, по состоянию
на 1 ноября 2022 года составила 16 746 361 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со статьей
59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014
года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 16 июня 2023 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять
необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов
оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям
с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Однако, суд
считает обоснованной позицию
представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что в отчете об оценке № *** от 1 ноября 2022 года, выполненном
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., имеется нарушение пункта 5 ФСО №
3, не выявленное судебным экспертом при экспертном исследовании, которое выразилось в использовании оценщиком
при расчете величины рыночной стоимости объекта оценки неактуальной на дату
оценки информации о цене принятого в качестве объекта-аналога № 3 земельного
участка с кадастровым номером ***, что привело
к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного
участка. Так, согласно отчету об оценке была учтена его стоимость по состоянию
на 14 марта 2022 года в размере 8 450 000 рублей. В то время как стоимость
данного объекта-аналога № 3 изменилась и
по состоянию на дату, наиболее приближенную к дате оценки, - на 23 сентября
2022 года составила 8 500 000 руб.
В ходе судебного
разбирательства эксперт *** согласилась с наличием данного обстоятельства и,
поскольку данный земельный участок с кадастровым номером ***
также ею был взят в расчет при
определении рыночной стоимости объекта оценки, экспертом был скорректирован расчет рыночной стоимости объекта оценки исходя из
цены данного объекта-аналога – 8 500 000 руб.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что объект оценки с видами разрешенного использования –
автосалон, торговый центр несопоставим по виду разрешенного использования с объектами-аналогами № 1 (под площадкой для стоянки автомашин) и №
3 (заправка транспортных средств) без применения соответствующей корректировки,
являются несостоятельными.
Как следует из
заключения судебной экспертизы, земельный участок с кадастровым номером *** –
объект-аналог № 1 и земельный участок с кадастровым номером *** – объект-аналог
№ 3 согласно Карте градостроительного зонирования Правил землепользования и
застройки города Ульяновска расположены в зоне Ц-2 - зона делового, общественного и
коммерческого назначения, в которой к основным видам разрешенного использования
относятся объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры
(комплексы), магазины, а заправка транспортных средств относится к условно
разрешенным видам использования.
С учетом указанных
обстоятельств экспертом *** в письменных пояснениях было указано на то, что в
силу п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации возможно
изменение вида разрешенного использования объектов-аналогов, при соответствии
вида разрешенного использования градостроительному регламенту корректировка не
требуется.
Ссылки представителя
ОГБУ БТИГКО» на неправомерность принятия в расчет рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога № 3 (дата предложения 3
ноября 2021 года), поскольку он выходит за заданные сроки экспозиции (10
месяцев с даты оценки – 1 ноября 2022 года), а на дату оценки на рынке
недвижимости имелись иные предложения, не свидетельствуют о неправильности
определения рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с
письменными пояснениями эксперта *** при отсутствии необходимого количества
сопоставимых аналогов согласно методической литературе («Основы определения
стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности», том 2. Теоретические
основы.: Учебно-методическое пособие/ К.Л.Петров, А.Ю.Бутырин, В.Г.Григорян;
под редакцией доктора юридических наук, профессора С.А.Смирновой; Министерство
юстиции РФ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2019) возможно расширить поиск аналогов
за счет, в том числе, временного интервала. Изменение во времени учтено
экспертом внесением соответствующей корректировки на стр. 59 заключения.
Предложения,
указанные в пояснениях ОГБУ «БТИГКО», не являются «подходящими» (сопоставимыми
с объектом оценки), и, вследствие анализа, проведенного экспертом, не были
приняты для расчетов.
Указание
представителя ОГБУ «БТИГКО» на неправомерность применения корректировки на
автомагистрали в расчете рыночной стоимости не может быть признано
обоснованным. Согласно письменным пояснениям эксперта *** ввиду отсутствия в
справочниках корректировки на близость автомагистралей для земельных участков
коммерческого назначения, а также с учетом влияния данного фактора на ценность земельных
участков, аналогичных объекту-аналогу, корректировка взята по данным
справочника Лейфера применительно. Обоснование данной корректировки экспертом
приведено в заключении (стр. 57).
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке № *** от 1 ноября 2022 года,
выполненном оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 19 января 2023 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание скорректированный расчет, проведенный
экспертом ***, и с учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 6050 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 16 746 361 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ФБУ Ульяновской
лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной
экспертом судебной экспертизы в размере
48 480 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов,
другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС
РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления ООО «ТОН-АВТО» о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» расходы по производству судебной экспертизы подлежат
возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим
спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Тон-Авто» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, в части признания незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от 19 января 2023 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 6050 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 16 746 361 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Тон-Авто» в пользу федерального
бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации расходы на
производство судебной экспертизы в размере 48 480 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова