Дело №
3а-5/2023 (№ 3а-214/2021, № 3а-8/2022)
73OS0000-01-2021-000247-63
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 августа 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Ульяновскхлебпром» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, публично-правовой компании
«Роскадастр» о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Ульяновскхлебпром»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от 20
августа 2021 года № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, №***, установлении кадастровой стоимости здания
гаража, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной
1 253 367 руб.; здания гаража,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости, равной 1 418 043 руб., здания гаража, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной
403 251 руб.; здания гаража, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости,
равной 663 262 руб.; здания гаража, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 562 060 руб.;
здания гаража, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: Ульяновская
область, ***, в размере его рыночной стоимости, равной 920 160 руб.;
здания гаража с пристроем, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости, равной 1 056 318 руб.
Требования
мотивировало тем, является собственником указанных объектов недвижимости.
Утверждена следующая
кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости:
- объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в
размере 2 034 630 руб. 73 коп.;
-
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 1 847 137
руб. 44 коп.;
- объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 4 620 113 руб.;
-
объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 7 604 420 руб.;
-
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 6 603 472
руб. 80 коп.;
-
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 3 604 901 руб.
22 коп.;
-
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 1 056 318 руб.
Указанная
кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 1 июля 2021 года, определенную в отчете об оценке № *** от 11 июля 2021
года, выполненном ООО «Независимость».
Общество обратилось
в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика, однако решениями ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» от 20 августа 2021 года
№ *** обществу было отказано в
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям
законодательства в области оценочной деятельности.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были
привлечены ООО «Независимость», оценщик
Павловская Е.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 2 февраля 2023 года произведена замена
административных ответчиков: Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Определением
Ульяновского областного суда от 25 июля 2023 года принят отказ ООО «Ульяновскхлебпром» от административного искового заявления к ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, публично-правовой
компании «Роскадастр» в части требований о
признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от
20 августа 2021 года № ***, установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года и производство
по делу в данной части прекращено.
Представитель ООО
«Ульяновскхлебпром» Барыбина Е.Л. в судебном заседании уточнила
административный иск, указав, что просит
установить кадастровую стоимость здания
гаража, общей площадью 266,58 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости
3 515 321 руб. 15 коп., настаивала на его удовлетворении.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Павлова Е.В. в суд не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в
её отсутствие. Ранее в судебном заседании просила в удовлетворении
административного иска отказать, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта
недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что ООО «Ульяновскхлебпром» является собственником нежилого здания гаража с кадастровым номером ***, площадью 266,6 кв.м, расположенного по
адресу: ***.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена филиалом ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Ульяновской области по состоянию на 12 сентября 2013 года в
размере 3 604 901 руб. 22 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной
стоимости объектов капитального строительства
от 11 июля 2021 года, выполненному
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость здания
гаража с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года составила
920 160 руб.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого
государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее
- решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 19 июля 2021 года представитель ООО «Ульяновскхлебпром»
обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об
оценке № *** рыночной стоимости объектов капитального строительства от 11 июля
2021 года, выполненный ООО
«Независимость», согласно которому
рыночная стоимость объекта недвижимости
по состоянию на 1 июля 2022 года
составила 920 160 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 20 августа 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления представителя ООО
«Ульяновскхлебпром» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в
размере его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля
2021 года - 920 160 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об оценке № *** рыночной стоимости объектов
капитального строительства от 11 июля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости должен содержать выписку из ЕГРН об
основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете. В составе отчета отсутствует выписка из
ЕГРН, что не позволяет достоверно перепроверить сведения о характеристиках
объекта недвижимости и правах на него.
Нарушены требования
п. 6 ст. 22.1 Закона об оценке.
2.Задание на оценку
(стр. 6-8 отчета) не содержит сведений о
правах на объект оценки, учитываемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки.
Нарушены требования
п. 8 «г» ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. В разделе 5 отчета (стр.12) отсутствуют сведения о
заказчике оценки.
Нарушены требования
ФСО № 3 п. 8 «г», ст. 11 Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.В соответствии с
заданием на оценку вид определяемой стоимости – рыночная стоимость. Федеральный
стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО
№4)» является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
Для целей определения рыночной стоимости ФСО № 4 не применим.
Нарушение требования
п.п. «б» п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
5. Факторы:
местоположение, доступность, тип объекта, наличие грузоподъемных механизмов,
рабочая высота потолка, расположение на огороженной территории на стр. 57-61
отчета не содержат интервалов значений.
Нарушены требования
п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 .
6.Сведения,
подтверждающие приведенный анализ фактических данных о ценах сделок и (или)
предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены
оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах их
использования, с указанием интервала значений цен на стр. 54-55 отчета
отсутствуют.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7. В отчете
отсутствует обоснование отнесения объектов оценки к недвижимости из сегмента
производственно-складского назначения.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
8.При расчете
стоимости воспроизводства объектов
капитального строительства оценщиком приведены сведения об «индексах изменения
сметной стоимости строительно-монтажных работ» на 1 квартал 2021 года к
ТЕР-2001, а также об источниках получения данной информации стр. 71 отчета.
Указанное как источник приложение к письму Минстроя России от 24.02.2021 №
6799-ИФ/09 не содержит сведений об индексе к ФЕР-2001/ТЕР-2001 относительно
Ульяновской области.
Постановление
Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года,
с помощью которого производился переход от цен 1969 года к 1984 году, утратило
силу, в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 13 июня 2020 № 857.
Использование данных показателей в расчете недопустимо.
При определении
стоимости с использованием затратного подхода должна учитываться прибыль
предпринимателя. Расчеты осуществляются по состоянию на дату оценки
(01.07.2021), следовательно, ссылки на дату постройки объекта-оценки не могут
являться обоснованием отказа от применения прибыли предпринимателя.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п.п. «и» п. 24 ФСО № 7.
9.Некорректно
определена величина износа объектов оценки. Результат расчета величины износа
по методу, предложенному оценщиком в отчете, составил 70%. В соответствии с
Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной
приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 2970 года №
404, величина износа от 61до 80% должна
свидетельствовать о ветхом состоянии здания. На основании данных визуального
осмотра материалов фотофиксации объектов
оценки, приведенных в отчете, можно сделать вывод, что здание эксплуатируется,
и не является ветхим или аварийным. Таким образом, значение износа, учтенного
оценщиком в расчетах, существенно завышено.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
10. На стр. 72-73
отчета выполнены расчеты полной восстановительной стоимости объектов оценки
(таблица 29). В таблице 29 (графа 11) оценщик указывает, что получил по итогам
расчетов «прибыль застройщика».
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
11. В отчете об
оценке отсутствуют скрины, копии материалов и распечаток, используемых в
отчете, позволяющие делать выводы об источнике
получения соответствующей информации и дате её подготовки (скрины страниц справочников,
использованных оценщиком).
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью
«Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости
объектов капитального строительства от 11 июля 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 26 июня 2023 года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, усматривается, что экспертом сделан вывод о том, что содержание отчета не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в
том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и
других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам
и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке.
1.2.Экспертом
выявлены нарушения (несоответствия),
допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой
величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.При
расчете рыночной стоимости затратным подходом
оценщик некорректно использует переводные коэффициенты 1969 года к ценам
в базе 1984 года для отрасли «вагоностроение» с К=1,19, в то время, когда
объект оценки относится к отрасли «хлебопекарная промышленность» и К=1,18
Нарушение
ФСО № 1 п.п. 18-20, ФСО № 7 п. 24.
2.При
расчете рыночной стоимости затратным подходом оценщик некорректно использует
переводные коэффициенты 1984 года к ценам в базе 1990 года для отрасли
«вагоностроение» с К=1,51, в то время, когда объект оценки относится к отрасли
«Пищевая промышленность» и К=1,59.
Нарушение
ФСО № 1 п.п. 18-20, ФСО № 7 п. 24.
3.При
расчете восстановительной стоимости на стр. 72 отчета некорректно учтена
«прибыль предпринимателя» К=1,14 по старым справочникам, 2014 г., величина
которой по состоянию на дату оценки составляла К=0,05.
Нарушение
ФСО № 1 п.п. 18-20, ФСО № 7 п. 24.
4.При
описании объектов оценки по результатам исследования документов и результатам
визуального осмотра оценщик делает вывод о том, что общее состояние объектов
оценки можно принять как «удовлетворительное», однако также в отчете делает вывод о «неудовлетворительном»
состоянии и принимает к расчетам износ
70%. На основании табличных данных величина накопленного износа должна
находиться в пределах диапазона 35-60%.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3, ФСО № 1 п.п. 18-20, ФСО № 7 п. 24.
5.
Некорректный анализ рынка объектов оценки и фактических данных о ценах
сделок/предложений с аналогичными объектами не позволил оценщику произвести
расчет стоимости сравнительным подходом.
Нарушение
п.п. 10, 11, 22 ФСО № 7.
На
основании проведенной экспертизы отчета об оценке № *** рыночной стоимости
объектов капитального строительства от 11 июля 2021 года, эксперт делает
выводы, что несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в
п.п. 1-11 решения – имеются.
1.4.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены неправильно.
1.5.
Ошибки при выполнении математических действий не допускались.
1.6.
Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной,
проверяемой.
Согласно
заключению эксперта № *** от 26 июня 2023 года, выполненному экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, рыночная стоимость здания гаража, общей площадью
266,6 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 1 июля 2021
года составила 3 515 321 руб. 15 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям,
оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в
основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 26 июня 2023 года выполнено экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, обладающим правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Участниками процесса
указанное заключение эксперта и его выводы в отношении здания гаража с кадастровым
номером *** не оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке № *** рыночной стоимости
объектов капитального строительства от 11 июля 2021 года,
выполненном оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 20 августа 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания гаража, площадью 266,6 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 3 515
321 руб. 15 коп., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости
- 1 января 2021 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Ульяновскхлебпром» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 20 августа 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость
объекта недвижимости – здания
гаража, площадью 266,6 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 июля 2021 года в размере 3 515 321 руб. 15 коп., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым
номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова