Дело №
3а-14/2023 (№ 3а-26/2022, 3а-241/2021)
73OS0000-01-2021-000280-61
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Успех» к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Успех»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также
ОГБУ «БТИГКО», общество), Министерству строительства и архитектуры Ульяновской
области о признании незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 1 октября 2021 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости – 18 402 800 руб. 70 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является сособственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 24 678 238 руб. 13 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на
26 июля 2021 года, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 9
августа 2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 1 октября 2021 года было
отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены администрация города
Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Определением
Ульяновского областного суда от 3 февраля 2023 года произведена замена административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 3 февраля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В судебном заседании
представитель ООО «Успех» Горгиладзе С.Н. настаивала на удовлетворении
административного иска, уточнив, что просит установить кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ФБУ УЛСЭ, указав, что
выводы данного заключения
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Павлова
Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Выразила несогласие
с заключениями судебной и повторной судебной экспертиз относительно вывода об
отсутствии нарушений, приведенных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 октября 2021
года. При этом настаивала на том, что в отчете об оценке неправильно определено
локальное местоположение объектов-аналогов № 3 и № 4: то, что они относятся к
зоне многоквартирной жилой застройки. Указанные земельные участки расположены
на окраине ***. Земельные участки, находящиеся в непосредственной близости к
объектам-аналогам, не застроены, не облагорожены и имеют лесные насаждения.
Плотную часть многоквартирной жилой застройки возможно выделить лишь на
пересечениях ***, и указанный сектор никаким образом не может быть соотнесен к
местоположению объектов-аналогов. По справочнику Лейфера основанием для
выделения зон могут служить нормативно-правовые документы регионального
уровня. В соответствии с Генеральным
планом и территориальным зонированием города
Димитровграда земельные участки – аналоги № 3 и № 4 расположены в
территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения,
предусматривающей обеспечение правовых
условий формирования кварталов общественно-деловой застройки. Указанные объекты
в отношении своего локального местоположения должны быть отнесены в
соответствии с классификацией Лейфера к окраине города.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено
отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного
органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по
Ульяновской области, администрации г. Димитровграда, ООО «Многопрофильный
деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени
и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Успех» является сособственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 8859 кв.м,
категория земель: земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования: для административного здания,
производственного корпуса и склада, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 24 678 238 руб. 13 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 июля 2021 года составила
18 402 800 руб. 70 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая
стоимость которого утверждена
в размере 17 910 979
руб. 78 коп.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года, действовавшей до 31 декабря 2022 года, подлежит
расчету земельный налог, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 26 июля 2021 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 1 сентября 2021 года ООО «Успех» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке
земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 26 июля
2021 года составила 18 402 800 руб. 70 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 1 октября 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Успех» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 26 июля 2021 года - 18 402 800 руб. 70 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, именно:
1.
Аналог №
3 (предложение № 4) и аналог № 4
(предложение № 5) на *** расположены на территории не сопоставимой по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Локальное
местоположение аналога № 3 (предложение № 4) и аналога № 4 (предложение № 5),
определенное оценщиком как многоквартирная жилая застройка (стр. 76, стр. 128,
стр. 131) не обосновано.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
2.
При проведении
расчета стоимости оцениваемого права собственности земельного участка методом
сравнения продаж неприменение корректировки на локальное местоположение для
аналога № 3 (предложение № 4) и аналога № 4 (предложение № 5) не обосновано.
Вышеизложенное
нарушает требования п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза
должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта №*** от 12 апреля 2023 года, выполненному экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, содержание
отчета не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе
требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиком, членом которой является оценщик,
подписавший отчет об оценке.
1.1.
В отчете в оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненном
ООО «Многопрофильный деловой центр» оценщиком Цыпловым М.П., допущены нарушения
требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального
закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных
органов в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной
деятельности, предъявляемых к выбору объектов-аналогов и иные нарушения,
которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
На
основании проведенных исследования и анализа земельного участка, площадью 8859
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, экспертом выявлены:
1.2.Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.Аналог
№ 1 имеет вид разрешенного использования (ВРИ) – для торгового павильона.
Данный ВРИ не является типичным для сегмента рынка, к которому относится объект
оценки. Объект оценки предназначен для
размещения капитальных строений, а торговые павильоны относятся к сегменту
нестационарных торговых объектов, следовательно, порядок ценообразования для
такой категории земельных участков с небольшой площадью может отличаться от
порядка ценообразования для оцениваемого земельного участка. Применение данного
аналога влияет на расчет стоимости.
Нарушение
п. 22 «б» ФСО № 7.
2.Объект
оценки по локальному расположению в пределах города отнесен оценщиком к зоне
автомагистралей с К=0,77 (Согласно справочника Лейфера-2020. Земельные
участки.) Данный вывод сделан неверно, так как *** является одной из улиц
частного сектора Центрального района г. Димитровграда. По мнению эксперта,
автомагистралями в пределах города
можно считать улицы (бульвары, проспекты, шоссе и т.п.), по которым
движется основной транспортный поток от
мест проживания к местам работы (или с работы домой) или основным центрам массовой торговли,
транзитный, в том числе грузовой, транспорт. Для г. Димитровграда такими
улицами (автомагистралями) возможно считать Мулловское шоссе, ул. Юнг
Северного флота, ул.
Свирскую, ул. Гоголя,
ул. 50 лет
Октября (ул. Ульяновская), ул. Куйбышева, ул. Прониной, проспект
Авиастроителей, ул. Октябрьская.
Ул.
*** согласно вышеуказанному справочнику относится к зоне ИЖС (К=0,73).
Введение
соответствующей корректировки в расчеты приведет к изменению стоимости объекта.
Нарушение
п. 22 «б» ФСО № 7.
1.3.
В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения № *** от 1 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт
считает:
По
п. 1 решения:
Эксперт
не считает указанное замечание верным, так как при изучении карт Гугл и Яндекс,
публичной кадастровой карты Росреестра установлено, что близлежащие земельные
участки к аналогам № 3 и № 4 имеют вид разрешенного использования – под
застройку многоквартирными домами, строительства плавательного бассейна,
коммерческое назначение и т.п. Такие виды разрешенного использования, как
правило, не связаны с кварталами индивидуальной жилой застройки ввиду
недостаточной логистической составляющей и иных похожих факторов.
По
четной стороне *** (через дорогу от рассматриваемых аналогов) расположена
застройка многоквартирными домами.
В
микрорайоне «Соцгород» г. Димитровграда, практически, отсутствуют кварталы с
застройкой индивидуальными жилыми домами. Мулловское шоссе, ул. Юнг Северного
флота и ул. Гвардейская «отсекают» «Соцгород» от остальных кварталов
Первомайского района.
Все
вышеуказанное позволяет сделать вывод о том, что аналоги № 3 и № 4
территориально относятся к зоне многоквартирной жилой застройки с зональным
коэффициентом К=0,77 (Согласно справочника Лейфера-2020).
Нарушения
п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.
По
п. 2 решения:
Исходя из пояснений по п. 1 решения эксперт считает,
что оценщик произвел корректировку объекта оценки и объектов-аналогов по
локальному местоположению, однако величина корректировки составила К=1,00, то
есть не повлияла на расчет стоимости.
Нарушения
п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.
На
основании приведенной экспертизы отчета об оценке земельного участка № *** от 9
августа 2021 года эксперт делает
следующие выводы: нарушения, выявленные
сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в п.п. 1-2 решения № *** от 1 октября 2021
года – отсутствуют.
1.4.
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно.
1.5.
Ошибки при выполнении математических действий не допускались.
1.6
Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной,
проверяемой.
В
связи с несогласием ОГБУ «БТИГКО» с заключением эксперта по вопросу о наличии в
отчете об оценке нарушений, перечисленных в решении № *** от 1 октября 2021 года, и по
вопросу определения рыночной стоимости
объекта оценки, судом по ходатайству представителя ОГБУ «БТИГКО» была назначена повторная судебная экспертиза
по данным вопросам, проведение которой поручено ФБУ УЛСЭ Минюста России.
Согласно
заключению эксперта № *** от 3 июля 2023 года, выполненному экспертами ФБУ УЛСЭ
Министерства юстиции Российской Федерации ***, в части выявленных ОГБУ «ЦГКО»
причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперт считает:
Аналоги
№ 3 и № 4 расположены в микрорайоне «Соцгород» Западного района города
Димитровграда на ул. ***.
Месторасположение
аналогов № 3 и № 4: Согласно карты градостроительного зонирования, аналоги
расположены в зоне застройки О –
делового, общественного и коммерческого назначения и граничат с зонами Ж3 –
зона застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами. На противоположной
стороне от аналогов расположены: многоквартирные, среднеэтажные и многоэтажные
жилые дома, детские дошкольные учреждения: детский сад ***, детские сад ***,
многопрофильный лицей, магазин продуктов, магазин сети «Магнит», салон красоты,
культурный центр ***, интернет-кафе, почта, аптека.
Микрорайон
«Соцгород», первоначально запланированный как жилой городок исключительно для
сотрудников НИИАРа, на сегодняшний день самостоятельный район города. Согласно
«Стратегии социально-экономического развития муниципального образования «город
Димтровград» Ульяновской области до 2030 года», принятой Решением Городской
Думы города Димитровграда от 28 сентября 2011 года № 56/697, развитие и
освоение территории юго-западной, западной и северо-западной части Западного
района является одной из приоритетных задач. Это находит отражение и в
градостроительной деятельности города. Окружающая аналоги № 3 и № 4 застройка
(на сегодняшний день только с восточной (юго- и северо-восточной, а в
дальнейшем и с западной стороны) – многоквартирные дома.
На
страницах 131 и 131 оценщиком приведены скриншоты спутниковых карт,
подтверждающие местоположение аналогов в районе многоквартирной жилой
застройки.
Таким
образом, эксперты отмечают, что замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» -
не обосновано.
По
п. 2 решения
Корректировка
на локальное местоположение для аналогов описана на стр. 82 отчета.
Таким
образом, эксперты отмечают, что замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» -
не обосновано.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 октября 2021 года, в отчете об
оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, отсутствуют.
Согласно
выводам заключения эксперта № *** от 3 июля 2023 года рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 26 июля 2021 года, составляла 13 516 360 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключения
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что они являются допустимыми доказательствами, соответствуют действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы экспертов в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебными экспертами, отвечающими требованиям Федерального
закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации».
Заключение
эксперта №*** от 12 апреля 2023 года выполнено экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, заключение
эксперта № *** от 3 июля 2023 года подготовлено экспертами ФБУ УЛСЭ ***, указанные эксперты обладают
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у них
соответствующей специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной
ответственности, они обладают достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Вышеприведенные
выводы заключения эксперта №*** от 12 апреля 2023 года, выполненного
экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***,
по вопросу о соответствии отчета об
оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности,
суд считает обоснованными, соответствующими требованиям законодательства об
оценочной деятельности, в том числе и
федеральным стандартам оценки.
Данные
выводы эксперта участниками процесса не оспариваются.
Вывод
данного заключения эксперта об отсутствии в отчете об оценке земельного участка
№ *** от 9 августа 2021 года нарушений, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 1 октября 2021 года, является правильным. Правомерность данного вывода
подтверждена в ходе проведения повторной судебной экспертизы экспертами ФБУ
УЛСЭ ***, что нашло свое отражение в их
заключении № *** от 3 июля 2023 года, а также данными в ходе судебного
разбирательства пояснениями экспертов ***
При определении
рыночной стоимости объекта оценки экспертами
*** произведена выборка
объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами
и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на площадь, на местоположение, на вид права, на
красную линию, на автомагистрали, на
дату предложения, на торг, информация о
чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта № *** от 3
июля 2023 года, содержит подробную информацию об объекте оценки с
указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация
о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся
подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного
подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты
при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной экспертизы, суду представлено не
было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Проанализировав
заключение судебной экспертизы и заключение повторной судебной экспертизы,
пояснения экспертов ***, также имеющиеся в материалах дела иные доказательства,
суд считает правомерным отнесение оценщиком
Цыпловым М.П. земельных участков
– аналогов № 3 и № 4 по классификации, предусмотренной в справочнике
Лейфера Л.А., к зоне многоквартирной жилой застройки, не к
окраине.
Доводы
представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых выражается в утверждении о том, что
указанные объекты-аналоги должны быть отнесены к окраине города Димитровграда и
проведена соответствующая корректировка опровергаются вышеперечисленными
доказательствами.
При таких
обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного
разбирательства нашло свое подтверждение отсутствие в отчете
об оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр», нарушений, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 1 октября 2021 года.
На основании этого
суд считает необходимым признать незаконным
решение ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 октября 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости.
Однако, поскольку из
заключения эксперта №*** от 12 апреля 2023
года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, следует, что в отчете об оценке земельного участка №
*** от 9 августа 2021 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр»,
имеются иные, не отраженные в решении ОГБУ «ЦГКО», нарушения требований законодательства об оценочной
деятельности, устранение которых влияет
на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** не может быть установлена в размере, определенном
в указанном отчете об оценке земельного участка № *** от 9 августа 2021 года.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет экспертов ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 8859 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере 13 516 360 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ООО «Бизнес-Оценка‑Аудит»
заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом *** судебной экспертизы (заключение
эксперта №*** от 12 апреля 2023 года) в
размере 45 700 руб.. При этом в
ответе данной экспертной организации на запрос суда отражено, что стоимость
работ по проведению экспертного исследования и составлению заключения по
вопросу о наличии в отчете об оценке нарушений,
указанных в решении ОГБУ «ЦГКО», составляет 5000 руб.
ФБУ Ульяновской
лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной
экспертами повторной судебной экспертизы (заключение эксперта № *** от 3 июля 2023 года) в размере 62620
руб. При этом в ответе данного экспертного учреждения на
запрос суда отражено, что стоимость работ по проведению экспертного
исследования и составлению заключения по вопросу о наличии в отчете об оценке
нарушений, указанных в решении ОГБУ
«ЦГКО», составляет 31 310 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов,
другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС
РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Поскольку требование
ООО «Успех» о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 октября 2021 года было удовлетворено, следовательно,
вышеуказанные расходы по проведению судебной экспертизы и повторной судебной
экспертизы по вопросу о наличии в отчете об оценке нарушений, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО», подлежат
взысканию в пользу экспертных организаций с административного ответчика – ОГБУ
«БТИГКО».
В
остальной части расходы по проведению судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы
подлежат возложению на
административного истца, так как в ходе судебного разбирательства установлено, что отчет об
оценке № *** от 9 августа 2021 года
не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности,
вследствие чего кадастровая стоимость объекта оценки устанавливается судом в
размере рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной
экспертизы.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Признать
незаконным решение областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 1 октября 2021 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 8859 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2021 года в размере 13 516 360 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Бизнес–Оценка-Аудит» расходы по производству судебной
экспертизы с общества с ограниченной
ответственностью «Успех» в размере 40 700 руб., с областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» в размере 5 000руб.
Взыскать
в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по производству
повторной судебной экспертизы с общества
с ограниченной ответственностью «Успех» в размере 31 310 руб., с
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в размере 31 310 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова