73OS0000-01-2022-000116-84
Дело № 3а-60/2023 (№ 3а-145/2022)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 июля 2023 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-60/2023 по административному исковому заявлению Бреховой
Инги Анатольевны к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости,
установил:
Брехова
И.А. обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению (ОГБУ) «Центр государственной
кадастровой оценки» (в настоящее время в результате переименования – ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также
ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения от 14 января 2022 года № ОРС-***
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 5312
кв.м, с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 10 сентября 2021 года установлении
кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Требования
мотивировала тем, что является сособственником указанного объекта недвижимости,
находящегося в общей долевой собственности. Бреховой И.А. принадлежит
½ доля в праве общей долевой собственности на земельный участок,
сособственником является Брехов В.В.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости
утверждена в размере 5 754 967 рублей 68
копеек. Период применения данной кадастровой стоимости с 01.01.2021 по
27.03.2022.
Согласно отчету № ***
об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости от 13 декабря 2021 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью (ООО)
«Центр судебной экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10
сентября 2021 года составляет 3 603
674 рубля.
Брехова И.А. обратилась в ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.
Однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» от 14 января 2022 года № ОРС-*** истцу было отказано в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям
законодательства об оценочной деятельности.
В
процессе судебного разбирательства исковые требования Бреховой И.А. были
уточнены, уточнение принято судом. Просила суд признать незаконным решение № ОРС-*** от 14 января 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 5312
кв.м, с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость указанного
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере
4 228 352 рубля.
К участию в деле в
качестве административного ответчика было
привлечено ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Определением суда от
13 апреля 2023 года в связи с переименованием административного ответчика
указано считать таковым областное
государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (ОГБУ
«БТИГКО»).
К участию в деле в
качестве заинтересованных лиц привлечены
Федеральное государственное
бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии», Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, Администрация города Ульяновска, ООО «Центр судебной
экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В., Брехов В.В.
Определением суда от
13 апреля 2023 года в связи с произошедшей реорганизацией произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией
«Роскадастр» (ППК «Роскадастр»).
В судебное заседание административный истец
Брехова И.А. не явилась, извещена. Ранее представила заявление о рассмотрении
дела в свое отсутствие.
Представитель административного истца по
доверенности Муртазин И.И. в судебное заседание не явился, извещен, просит о
рассмотрении административного дела в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не
явился, извещен, просит о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.
Согласно письменным пояснениям на иск, с административным иском не согласен, просит
отказать в его удовлетворении, так как оспариваемое решение учреждение является
правильным, а отчет оценщика не соответствует требованиям
законодательства, что подтвердило
заключение судебной экспертизы. Заключение судебной экспертизы не оспаривает.
Указано, что в соответствии со частью 6 статьи 16 Федерального закона от
03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» был составлен акт об
определении кадастровой стоимости указанного в иске земельного участка по
состоянию на 28.03.2022 в связи с изменением ценообразующей характеристики в
отношении земельного участка; с 01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость.
Представители
заинтересованных лиц, заинтересованное лицо Брехов В.В. в судебное заседание не
явились, извещены, возражений на иск не представлено.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому
заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой
нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в
случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его
прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена
какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других
лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для
определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 1
статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), земельный налог
устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и
прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Во исполнение пункта
1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации
и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом
налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом
налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах
муниципального образования, на территории которого введен налог.
В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков,
признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции
на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов
определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
В силу пункта 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная
стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2
статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в
отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке
государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо
изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено, что Брехова И.А. является
сособственником земельного участка, площадью 5312
кв.м, с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: под производственными зданиями и
сооружениями. Границы земельного участка установлены (т.2, л.д. 83-86).
Доля в праве
Бреховой И.А. составляет ½ долю в праве общей долевой собственности.
Сособственником земельного участка является Брехов В.В. (доля в праве
½).
Право собственности
Бреховой И.А. зарегистрировано 24.08.2011.
На момент обращения
истца в суд с административным исковым заявлением (06.04.2022) действующей являлась кадастровая
стоимость земельного участка в размере 5 754 967 рублей 68 копеек,
установленная в соответствии с приказом Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов
Ульяновской области».
Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (т.1, л.д. 8).
В связи со внесением
изменений в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) земельного участка в
виде санитарно-защитной зоны промышленных
предприятий, в результате изменения ценообразующей характеристики в отношении
земельного участка с кадастровым номером: ***, актом об
определении кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № *** от 12 апреля 2022 года,
кадастровая стоимость этого земельного
участка утверждена в размере 3 970 927 рублей 7 копеек по состоянию на 28.03.2022.
Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости – 28 марта 2022 года.
Согласно отчету об
определении рыночной стоимости № *** от 13 декабря 2021 года,
составленному ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик Мальчихина Е.В.),
рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером: ***, по состоянию на 10 сентября 2021 года составляет 3 603 674 рубля.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории
Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2022 года утверждена в размере 2 736 529 рублей 92 копейки (***).
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Таким
образом, кадастровая стоимость в размере 5 754 967 рублей 68 копеек,
определенная по состоянию на 1 января 2020 года, с датой применения с 1
января 2021 года, в настоящее время является архивной.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в
абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее
внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть
рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд
сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей,
установленных законодательством (абзац пятый
статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
В данном случае
размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых
платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца
ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой
архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из
кадастровой стоимости объекта.
Исчисление налога до
указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой
стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года
административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1
статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого
перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи
14 и пунктах 1
и 2 статьи 15
настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода,
предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с
перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В силу
вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец
вправе оспорить установленную кадастровую стоимость земельного участка с
просьбой об определении ее в размере
рыночной.
При этом,
действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости
земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе
достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность
нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не
являются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости».
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи
22.1 Федерального закона
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции
на дату спорных правоотношений).
Анализ приведенных
норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
На основании распоряжения
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области №
2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, истец Брехова И.А. 14.07.2021 обратилась в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером: *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями
закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** об
определении рыночной стоимости объекта
недвижимости от 13
июля 2021 года, выполненный ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик Мальчихина
Е.В.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию
на 14 июня 2021 года составила
3 271 326 рублей.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки»
от 20 августа
2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу
было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке
положениям законодательства об оценочной деятельности.
Указанное решение
учреждения истцом не обжаловано и в рамках данного дела не обжалуется.
Истец Брехова И.А.
27.10.2021 обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером: *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями
закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** об
определении рыночной стоимости объекта
недвижимости от 15 октября 2021 года, выполненный ООО «Центр судебной
экспертизы» (оценщик Мальчихина Е.В.), согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 10 сентября 2021 года составила
3 603 674 рубля.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 26 ноября 2021 года № ОРС-***
по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости.
Указанное решение
учреждения истцом не обжаловано и в рамках данного дела не обжалуется.
Истец Брехова И.А. в
очередной раз 17.12.2021 обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 13
декабря 2021 года, выполненный ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик
Мальчихина Е.В.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 10 сентября 2021 года составила 3 603 674 рубля.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 14 января 2022 года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. В отчете на
странице 2 указана дата заключения договора 28.05.2021, что противоречит
информации в разделе «основные факты и выводы», где указана дата заключения
договора 14.05.2021.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
2. В соответствии с
п.30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в
отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит
свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может
находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
В задании на оценку
нет указаний на отсутствие необходимости указывать границы интервала стоимости.
Нарушены требования
п. 30 ФСО № 7.
3. На странице 51
отчета при изложении анализа достаточности и достоверности собранной информации
об аналогах оценщик указал критерии отбора с тем, чтобы определить, какие из
указанных земельных участков могут быть использованы в расчетах.
Оценщик указал, что
сбор информации об аналогах был произведен на дату оценки, то есть не позднее
10.09.2021.
Характеристики
объектов-аналогов, указанные в описании, были выявлены по информации, указанной
в объявлениях на дату оценки.
На странице 31
отчета указана стоимость земельного участка (предложения № 6), принятого в
качестве объекта-аналога № 2, расположенного по адресу: ***, в размере
4 950 000 рублей (по состоянию на 08.07.2021), скриншот объявления
приведен на странице 79 отчета.
На основании п.5 ч.1 ст. 7 Федерального
закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к
полномочиям бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки
отнесено сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой
для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости,
а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой
оценки и формируемой в результате ее проведения.
В рамках своих полномочий ОГБУ «ЦГКО»
произвело сбор и анализ данных о рынке
недвижимости в отношении земельного участка (предложения № 6), принятого в
качестве аналога № 2, по состоянию на 31.08.2021, которая составила на эту дату
4 955 124 рубля. Использование объявления по состоянию на
08.07.2021 свидетельствует об
использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдение принципа
достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок
экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки.
Стоимость предложения № 6 по состоянию на
08.07.2021, указанная в отчете, является неактуальной на дату оценки и приводит
к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3
4. На страницах 29-32 отчета приведен анализ
фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости.
Сбор информации был произведен оценщиком не
позднее даты оценки.
На странице 30 отчета указана стоимость
земельного участка – предложения № 2, расположенного по адресу: ***, в размере
7 500 000 рублей. Скриншот объявления приведен на странице 65 отчета.
В рамках своих полномочий, на основании п.5
ч.1 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» ОГБУ «ЦГКО» произвело сбор и анализ данных о рынке недвижимости в
отношении земельного участка (предложения № 2) по состоянию на 26.08.2021,
которая составила на эту дату 8 200 000 рублей.
Использование объявления по состоянию на
20.07.2021 свидетельствует об
использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдение принципа
достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок
экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки.
Стоимость предложения № 2 по состоянию на
20.07.2021, указанная в отчете, является неактуальной на дату оценки и приводит
к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7
5. На странице 51-52
отчета при изложении анализа достаточности и достоверности собранной информации
об аналогах оценщик указал критерии отбора с тем, чтобы определить, какие из
указанных земельных участков могут быть использованы в расчетах, оценщик указал следующее:
Оценщик отобрал
земельные участки, удовлетворяющие следующим критериям:
даты предложений по
продаже аналогичных земельных участков входят в рыночный срок экспозиции от 2
до 18 месяцев;
продавец ответил на
звонок, указал кадастровый номер земельного участка и сообщил дополнительную
информацию по сравниваемым ценообразующим элементам;
земельный участок
относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное
использование: под производственными зданиями и сооружениями;
участок расположен в
промышленных зонах Заволжского района г. Ульяновска;
участок свободный
под застройку или имеет ветхие строения, либо фундамент незавершенного
строительством здания.
Далее оценщик
произвел анализ предварительно отобранных предложений с тем, чтобы определить,
какие из указанных земельных участков могут быть использованы в расчетах.
На страницах 51-52 в
таблицу выборки аналогов внесены аналоги, не расположенные в промышленной зоне
Заволжского района.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3
6. На странице 53-54
отчета указано, что на территории аналога № 6 имеется два строения. Строения
площадью 150 кв.м. и 85 кв.м. не мешают застройке любого нового здания. Доля
застройки строений от общей площади земельного участка составляет 0,01.
Площадь этого
аналога составляет 21 136 кв.м., таким образом площадь застройки
составляет 1,1 %.
Не обоснован отказ
от корректировки на наличие строений.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3
7. На страницах 54,
59 отчета указано, что аналоги 1 и 2 относятся к зоне смешанной (производственной
и жилой) застройки.
В отчете об оценке
отсутствует обоснование отнесения объектов-аналогов № 1 и № 2 к зоне смешанной
(производственной и жилой) застройки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3
8. Во исполнение
п.п. «г» п.11 ФСО № 7 оценщик должен произвести
в рамках анализа рынка недвижимости анализ основных факторов, влияющих
на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например
ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с
приведением интервалов значений этих факторов.
В отчете на странице
54 указан фактор «расположение относительно крупных автодорог – красной линии».
При этом в отчете об оценке отсутствует описание
влияние этого фактора и интервал значений этого фактора.
Нарушены
требования п.п. «г» п.11 ФСО № 7.
9. На страницах
56-57 отчета в таблице № 5 в рамках расчетов оценщиком при расчете итоговой стоимости допущены
арифметические ошибки: неверно рассчитано количество отличий для объекта
аналога № 5 и, соответственно, взвешенная стоимость.
Согласно пункту 5
ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика
оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не
должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству
об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо,
составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об
оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из
положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения
сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной
стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости от 13
декабря 2021 года, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик
Мальчихина Е.В.), судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «ЦГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ, из
которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает
решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то
есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта
недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 4 июля 2023, составленному С*** «***», следует,
что отчет об оценке № *** об оценке рыночной стоимости земельного участка от 13
декабря 2021 года, составленный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы»
Мальчихиной Е.В., не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных
стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области
оценочной деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
1) нарушение п.п.
«в» п.22 ФСО № 7, состоящее в следующем:
На странице 52
отчета оценщик приводит критерии отбора аналогов для расчета рыночной стоимости
и далее по этим критериям производит отбор аналогов. При этом оценщик
отказываемся от использования в расчетах некоторых аналогов, но в критериях
отбора параметров, по которым происходит отказ, нет.
Оценщик, таким
образом, необоснованно отказался от использования в расчетах предложений № 4 и
№ 5.
Кроме того, у
оценщика имеется техническая ошибка (описка) на странице 52 при изложении
критериев отбора аналогов (месторасположение района города).
2) нарушение п.5 ФСО
№ 3, состоящее в следующем:
На странице 58
отчета оценщик неверно определил количество отличий по аналогу № 5,
следовательно, неверно определен вес аналога № 5 и итоговая стоимость
объекта.
Также эксперт
подтверждает наличие недостатков в отчете об оценке, указанных в решении ОГБУ
«ЦГКО»:
замечание № 2 о
нарушении требований пункта 30 ФСО № 7 (не влияет на результаты оценки рыночной
стоимости);
замечание № 8 о
нарушении требований п.п. «г» п.11 ФСО № 7 (не влияет на результаты оценки
рыночной стоимости).
Наличие иных
нарушений, указанных в замечаниях в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО», экспертом
не установлено.
Во исполнение
подпункта «в» пункта 22 Федерального
стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611), при применении сравнительного
подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что при проведении оценки
должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об
объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в
расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано
в отчете об оценке.
В силу абзаца 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки
«Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утвержден Приказом Минэкономразвития
России от 20.05.2015 № 299, действовал до 06.11.2022 - до вступления в силу Приказа
Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, утвердившего новые стандарты),
при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа, что
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и
иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать
неоднозначного толкования полученных результатов.
Данным положениям
отчет об оценке не соответствует.
В связи с
несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства экспертом
определена рыночная стоимость земельного
участка, площадью 5312
кв.м, с кадастровым номером: ***,
расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 10 сентября 2021 года, которая составила 4 228 352
рубля.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и не являются
противоречивыми.
Суд не усматривает
оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию, поскольку оно
составлено компетентными должностными лицами
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеют необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Заключение судебной
экспертизы никем не оспорено.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы не
представлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ
«ЦГКО» отчет об оценке земельного участка № *** об оценке рыночной стоимости
земельного участка от 13 декабря 2021 года, составленный ООО «Центр судебной
экспертизы» (оценщик
Мальчихина Е.В.), не соответствовал требованиям законодательства об
оценочной деятельности, имеющиеся в отчете
нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что не
имеется оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» от 14 января 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его
рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый
учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить архивную
кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2021 года в размере 4 228 352
рубля, определив период ее применения с 1 января 2021 года по 27 марта 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в
письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в
размере рыночной стоимости, определенной
судебной экспертизой, проведенной
в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером: ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Бреховой
Инги Анатольевны удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований
Бреховой Инги Анатольевны к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 января 2022 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером: *** в размере его рыночной стоимости - отказать.
Установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 5312 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на
10 сентября 2021 года в размере 4 228 352 рубля, определив
период ее применения с 1 января 2021
года по 27 марта 2022 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 11 августа 2023 года.