Дело № 3а-146/2023
73OS0000-01-2022-000015-15
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 июля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «МАТЭКО» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «МАТЭКО»
обратилось в суд с административным
исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее
также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о
признании незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 28 декабря 2022
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 18 527 кв.м, категории земель: земли
населенных пунктов, разрешенное использование:
фактически занимаемый зданием
водоподготовки, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости, равной 1 893 088 руб. 86 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного
участка, соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 6 728 780 руб. 37 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 1 ноября 2022 года, определенную в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2022
года, выполненном ООО «Независимость».
В связи с этим он
обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после
переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки») с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика,
однако решением ОГБУ
«Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 28 декабря
2021 года было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного
отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное
решение является незаконным и необоснованным.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве заинтересованных
лиц ППК «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, администрация МО «Мелекесский район», ООО
«Независимость», оценщик Павловская Е.А.
Представитель ООО
«МАТЭКО» - Барыбина Е.Л. в ходе
судебного разбирательства уточнила требования административного иска, просила
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 ноября 2022 года – 2 388 110 руб.
74 коп.
Представитель ООО
«МАТЭКО» - Барыбина Е.Л. в суд не
явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Анашкин
А.В. в судебном заседании заявленные требования не признал, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В отношении рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
указал, что на стр. 76 заключения эксперта приведен расчет весовых коэффициентов
в виде формулы, тогда как на стр. 68-70 применяется расчет иного характера
(балловая система), не описанный в заключении, в связи с чем отсутствует
возможность перепроверки итогового
расчета после введения корректировок.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
администрация МО «Мелекесский район», ООО «Независимость», оценщик Павловская
Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной
его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации
о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «МАТЭКО» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 18 527 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: фактически
занимаемый зданием водоподготовки, расположенного по адресу: ***.
Приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года №
241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 7 158 276 руб. 99 коп.
В соответствии со ст.
16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области поступила информация по
состоянию на 11 августа 2021 года о
внесении в ЕГРН сведений об изменении в части ограничения (обременения) в виде
водоохранных зон, реестровые номера ***, в связи с чем кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***
была установлена по состоянию на 11 августа 2021 года в размере
6 728 780 руб. 37 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 1 ноября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года
составила 1 893 088 руб. 86
коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 6 669 482 руб. 85 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 11 августа 2021 года,
действовавшая на дату оценки, в размере
6 728 780 руб. 37 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 11 августа 2021 года в
размере 6 728 780 руб. 37 коп.
подлежит расчету земельный налог за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого
государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее
- решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 19 декабря 2022 года представитель ООО «МАТЭКО» обратился в
ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 1 ноября 2022 года, выполненный ООО «Независимость», согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2022 года составила 1 893
088 руб. 86 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 28 декабря 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления представителя ООО «МАТЭКО»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 1 ноября 2022 года - 1 893 088 руб.
86 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении
оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.На стр. 32-35
отчета оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах сделок и
предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен
объект оценки, при этом:
- Предложение № 1/
аналог № 1, кадастровый номер земельного участка ***. Информация, приведенная
оценщиком на стр. 86 отчета, не
позволяет сделать вывод о дате (год) её
подготовки. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации,
указано, что данное объявление снято с публикации. Согласно информации, приведенной оценщиком на
стр. 37 отчета, данное предложение значительно отличается от объекта оценки по
площади, но принято оценщиком в качестве аналога (тогда как предложение № 4 не принято в качестве аналога по причине
значительного отличия по площади). Обоснование примененного предложения № 1 в
качестве аналога в отчете отсутствует.
- Предложение № 2,
кадастровый номер земельного участка с кадастровым номером ***, вид
разрешенного использования – для железнодорожных путей,
вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка - фактически занимаемый здание водоподготовки. И оцениваемый объект, и предложение по
назначению согласно таблице № 10
(приведена оценщиком на стр. 40) сопоставимы (индустриальная застройка).
Отказ от применения в качестве
аналога по причине отличного вида разрешенного
использования некорректен и не обоснован. Информация, приведенная
оценщиком на стр. 88 отчета, не
позволяют сделать выводы о дате
(год) её подготовки. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации, указано, что данное объявление снято с публикации.
- Предложение № 3,
кадастровый номер земельного участка ***.
Информация, приведенная оценщиком на
стр. 90 отчета не позволяет сделать выводы о дате (год) её подготовки. При
переходе по ссылке, указанной в качестве источника, указано, что данное объявление снято с публикации.
- Предложение № 4,
кадастровый номер земельного участка ***,
вид разрешенного использования – для размещения объектов
бытового обслуживания (бывшее
здание комбината бытового обслуживания). Информация, приведенная оценщиком на стр. 92 отчета
не позволяет сделать выводы о дате (год) её подготовки. При переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации указана дата предложения
– 14 декабря 2022 года.
- Предложение № 5,
кадастровые номера земельных участков ***. Информация, приведенная на стр. 94 отчета не позволяет сделать выводы
о дате (год) её подготовки. При переходе по ссылке, указанной в качестве
источника информации, указана дата предложения – 2 декабря 2022 год. Отказ от
применения данного предложения в качестве аналога по причине отличной категории земель не обоснован. Анализ влияния
данного фактора («категории земель»)
на цены сопоставимых объектов недвижимости в отчете не описаны.
- Предложение №
6/аналог № 2, кадастровый номер
земельного участка ***. На стр. 34 отчета указана стоимость земельного
участка в размере 2 179 471 руб. Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлена стоимость земельного участка, принятого в качестве
аналога № 2, по состоянию на 25 августа
2022 года – 2 550 000 руб. Использование объявления по
состоянию на 24 июля 2022 года говорит об использовании неактуальной
информации, использовании неполных сведений, несоблюдении принципа
достоверности части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции,
наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость
предложения № 6 по состоянию на 24 июля 2022 года является неактуальной на дату оценки и
приводит к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного участка. Данное предложение принято оценщиком в качестве
аналога, тогда как согласно данным публичной кадастровой карты указанный земельный участок является
застроенным (на земельном участке расположен
объект незавершенного строительства, наименование - производственный объект, общая площадь 885,2 кв.м, кадастровый
номер ***), при этом от предложения № 3 оценщик отказывается по причине застроенности. Критерии выбора объектов-аналогов нарушены.
Использование оценщиком предложений при проведении анализа
рынка не схожих по экономическим
характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, предложений не схожих по виду разрешенного
использования с оцениваемым объектом не позволяют составить
представление о ценах сделок и предложений с сопоставимыми объектами недвижимости.
Нарушены требования п.
5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3, п. 22 пп. «в» ФСО № 7, п. 11 пп. «в» ФСО№ 7.
2. На
стр. 62 отчета оценщиком указана дата сделки
17 октября 2022 года. Согласно Заданию на оценку дата оценки – 1 ноября
2022 года.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
3. На стр. 32-35
отчета оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из
сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки. Анализ
предложений по продаже земельных участков из сегмента рынка, к которому
отнесен объект оценки, выявил 7 предложений, из которых 2
предложения по продаже земельных
участков, расположенных в г. Ульяновске 1 в городе Димитровград и 4 в Ульяновской области.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлено, что в
период с мая 2021 года по ноябрь 2022
года (срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее
14 предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения в Ульяновской области, не
использованных оценщиком в рамках
составления отчета в диапазоне 200 – 1082,57 руб./кв.м.
При использовании
сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ
«ЦГКО», следует обращать
внимание на дату размещения
предложений согласно скриншоту, а также использовать актуальные данные, приведенные по ссылке
данного объявления.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО№ 3.
4. Оценщиком на стр. 71 отчета приведено описание расчета весовых
коэффициентов согласно
относительной корректировке. Расчет
весового коэффициента (стр. 63) не соответствует данным, приведенным
оценщиком на стр. 71 отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью
«Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2022
года, выполненного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 4 июля 2023 года, выполненного экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, усматривается,
что экспертом сделан вывод о том,
что содержание отчета не соответствует требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию
оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
подписавший отчет об оценке.
На
основании проведенных исследования и анализа по земельному участку с
кадастровым номером ***, экспертом выявлены:
1.2.
Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В качестве аналога № 2 в расчетах использовано
предложение к продаже земельного
участка, расположенного по
адресу: ***, кадастровый номер ***, цена которого по состоянию на 24 июля 2022 года составляла
2 179 471 руб. Однако установлено, что по состоянию на 25 августа
2022 года цена вышеуказанного участка составляла 2 550 000 руб., то
есть оценщиком к расчетам принята информация, неактуальная на дату оценки.
Вышеуказанное влияет на итоговый расчет стоимости.
Нарушение
п. 5 и п. 11 ФСО №3, п. 10 ФСО № 1, п. 11 и п. 22 пп. «в» ФСО № 7.
1.3.
Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, указанные в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 28 декабря 2022 года,
имеются.
Эксперт
признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО»,
указанные в п.п. 6 п. 1 и п. 4 решения,
замечания, указанные в п.п.1-5 решения не являются нарушениями.
1.4.
Выявленные нарушения носят существенный характер, влияющий на рыночную
стоимость земельного участка.
1.5.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, является неверной.
Согласно
заключению эксперта № *** от 4 июля 2023 года, выполненному экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, рыночная стоимость земельного участка, кадастровый
номер ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию
на 1 ноября 2022 года составила 2 388 110 руб. 74
коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального
стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20 мая 2015 года № 298, Федерального
стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 4 июля 2023 года, выполненное экспертом ООО
«Бизнес-Оценке-Аудит» ***, обладающим правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», изложенные в дополнительных пояснениях, не свидетельствуют об
ошибочности заключения эксперта ***
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 1 ноября 2022
года, выполненном оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 28 декабря 2022 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 18 527 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 ноября 2022 года в размере
2 388 110 руб. 74 коп., определив период применения данной
архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«МАТЭКО» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 28 декабря 2022 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 18 527 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 2 388 110 руб. 74 коп., определив
период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова