УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2023-000221-42
Судья Лисова
Н.А.
Дело № 33-3212/2023
А П Е Л Л Я Ц И О
Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
18 июля 2023 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Рыбалко В.И.,
судей Грудкиной
Т.М., Маслюкова П.А.,
при секретаре Аладине А.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Дунаева
Владимира Николаевича – Юсупова Кирилла Александровича на решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 31 марта 2023 года по делу № 2-825/2023, по
которому постановлено:
исковые требования Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области к Дунаеву Владимиру
Николаевичу об освобождении земельного
участка удовлетворить.
Обязать Дунаева Владимира
Николаевича освободить земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***, путем выполнения следующих работ:
демонтировать забор из профнастила, откопать сваи, расположенные в котловане с
отметкой дна 103,75м (за исключением свай в месте расположения подвала) на
глубину не менее 0,5м, срезав на данной глубине оголовники сваи, закопать
котлован, выполнив планировку территории (выравнить грунт).
Заслушав доклад
судьи Грудкиной Т.М., пояснения Дунаева В.Н. и его представителей Юсупова К.А.
и Новоселова М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области Плашенковой К.А.,
полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с
уточненными в ходе рассмотрения дела исковыми требованиями к Дунаеву В.Н. об освобождении земельного
участка.
В обосновании иска указано, что 7 апреля 2015 года с Дунаевым В.Н. был
заключен договор №*** аренды земельного участка с кадастровым номером ***
(часть участка) из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж4, вид
разрешенного использования - объекты торговли, досуга и развлечений, площадью
3276 кв.м, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): ***, для
завершения строительства здания магазина.
На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного
строительства, площадью 222,6 кв.м, степенью готовности 5%, с кадастровым
номером ***, принадлежащий Дунаеву В.Н. на праве собственности.
19 января 2021 года специалистами Управления имущественных отношений,
экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска и ОГКУ
«Региональный земельно-имущественный информационный центр» был осуществлён
совместный осмотр вышеуказанного земельного участка, в ходе которого
установлено, что на участке расположены бетонные сваи.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 4 апреля 2022 года
признано отсутствующим право собственности ИП Дунаева В.Н. на объект
незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенный по
адресу: ***. Встречные исковые
требования ИП Дунаева В.Н. оставлены без
удовлетворения.
24 ноября 2022 года Министерством была направлена претензия в адрес ИП
Дунаева В.Н от о необходимости привести земельный участок в исходное при
предоставлении данного земельного участка состояние, т.е. освободить его от
объектов и вернуть земельный участок по акту возврата в течение 15 календарных
дней со дня получения претензии. До настоящего времени требование претензии не
исполнено.
Истец просил обязать
Дунаева В.Н. привести спорный земельный участок в состояние, пригодное для его
дальнейшего использования: демонтировать забор из профнастила; откопать сваи,
расположенные в котловане с отметкой дна 103,75 м (за исключением свай в месте
расположения подвала) на глубину не менее 0,5 м, срезав на данной глубине
оголовники свай; закопать котлован, выровняв грунт.
Судом к участию в
деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования
относительно предмета спора, привлечено УМС администрации города Ульяновска.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд первой инстанции принял приведенное выше
решение.
В апелляционной
жалобе представитель Дунаева В.Н. – Юсупов К.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в
удовлетворении исковых требований.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным,
принятым с нарушением норм процессуального и материального права.
Считает, что истцом
избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку надлежащим способом защиты
права истца является требование об изъятии у ответчика спорного земельного
участка и объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов
в соответствии со ст.239.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и компенсации
ответчику стоимости фундамента за счет вырученных денежных средств от продажи
за вычетом расходов на продажу.
Возврат спорного
земельного участка в том же состоянии, как это предусмотрено ст.622 ГК РФ,
невозможен без разрешения судьбы спорного объекта незавершенного строительства.
В настоящее время земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору
аренды земельного участка № 24-3-444 от 7 апреля 2015 года, находится в том же
состоянии с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, что и при
передаче этого земельного участка ответчику. Обращает внимание, что договор
аренды земельного участка от 7 апреля 2015 года был заключен без проведения
торгов для завершения строительства, что полностью подпадает под гипотезу,
указанную в п.6 ст.239.1 ГК РФ.
Ст.130 ГК РФ не
сводит отнесение объектов незавершенного строительства лишь к объектам
недвижимости. Фактически сваи, которые установлены на спорном земельном
участке, являются неотделимым улучшением земельного участка, имеют прочную
связь с землей, что подтверждается экспертизой, проведенной по делу в
Арбитражном Суде Ульяновской области и по настоящему делу. Фактически на
земельном участке находится тот же объект незавершенного строительства,
возведенный в 2011 году задолго до заключения договора аренды от 7 апреля 2015
года, ответчиком строительство не осуществлялось на данном участке.
Ссылаясь на судебную
практику Верховного Суда РФ, указывает, что когда на земельном участке,
находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством
объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий
арендатору, отсутствуют основания для возложения на арендатора обязанности по
освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или
прекращен договор аренды.
Судом оставлен без
внимания тот факт, что в настоящее время невозможно обеспечить подъезд
строительной техники к спорному земельному участку без нарушения норм
действующего законодательства, в связи с чем решение суда в настоящий момент
фактически неисполнимо. Отмечает, что решение суда не мотивировано.
В силу требований
статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК
РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещались о
времени и месте рассмотрения дела.
Согласно ч.1 ст.
327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно
жалобы, представления.
Изучив доводы
апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к
следующему.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке по состоянию
на 17 января 2011 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок по
адресу: ***, площадью 53 540 кв.м, с кадастровым номером ***, вид разрешенного
использования: для выполнения изыскательских работ для размещения 2 очереди
микрорайона 8 «Свияга» под строительство многоэтажных жилых домов и объекты
торговли, досуга и развлечений, право государственной собственности на
земельный участок не разграничено.
4 апреля 2011 года мэрией г.Ульяновска ОАО «Завод крупнопанельного
домостроения №2» было выдано разрешение на строительство магазина в границах ***
на земельном участке с кадастровым номером *** сроком действия до 05.07.2012.
Указанный земельный участок передан ОАО
«Завод крупнопанельного домостроения №2» в аренду по договору от 1 сентября
2011 года №***; впоследствии к данному договору составлялись дополнительные
соглашения.
Согласно кадастровому паспорту, составленному УОГУП БТИ по состоянию на
26 сентября 2011 года, 28 октября 2011 года
на указанном земельном участке возведено незавершенное строительством
здание магазина, площадь застройки 222,6 кв.м, степень готовности объекта
незавершенного строительства 5%.
28 октября 2011 года в установленном порядке зарегистрировано право
собственности ОАО «Завод крупнопанельного домостроения №2» на незавершенное
строительством здание магазина.
Согласно договору купли-продажи от 2 ноября 2011 года ОАО «Завод крупнопанельного
домостроения №2» (продавец) передало, а индивидуальный предприниматель Дунаев
В.Н. (покупатель) принял незавершенное строительством здание магазина площадь
застройки 222,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства
5%, лит.А. Право собственности Дунаева В.Н. на приобретенный объект
зарегистрировано Учреждением юстиции по регистрации прав 30 ноября 2011 года.
22 ноября 2014 года в Единый государственный реестр прав внесены изменения:
объекту присвоен почтовый адрес: ***, объект поставлен на кадастровый учет с
присвоением кадастрового номера ***.
Разрешение на строительство объекта на земельном участке площадью 3276
кв.м с кадастровым номером *** по адресу: *** индивидуальному предпринимателю
Дунаеву В.Н. не выдавалось.
Вышеуказанные обстоятельства следуют из решения Арбитражного суда
Ульяновской области по делу № А72-1795/2021 от 4 апреля 2022 года по иску
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к ИП Дунаеву В.Н.
о признании отсутствующим права собственности и по встречному иску ИП Дунаева
В.Н. о заключении договора аренды
земельного участка (том 1 л.д.13-17).
7 апреля 2015 года между Комитетом по управлению городским имуществом,
земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска и Дунаевым В.Н. заключен договор аренды N *** земельного участка
площадью 3276 кв.м с кадастровым номером *** (часть участка) из земель
населенных пунктов, территориальная зона Ж4, по адресу: *** вид разрешенного
использования - объекты торговли, досуга и развлечений, для завершения
строительства здания магазина. Срок аренды установлен с 27 февраля 2015 года по
31 января 2020 года (том 1 л.д.23-26).
Прокуратурой Засвияжского района г. Ульяновска в адрес Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области вынесено
представление от 30 ноября 2020 года о нарушении ст. 239.1 Гражданского кодекса
РФ в виде непринятия мер к изъятию и продаже с публичных торгов расположенного
на нем объекта незавершенного строительства, возведение которого не
осуществляется на протяжении более полутора лет.
В ходе осмотра специалистами Управления имущественных отношений,
экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска и ОГКУ
«Региональный земельно-имущественный информационный центр» установлено, что на
спорном земельном участке с кадастровым номером *** расположен объект
незавершенного строительства с кадастровым номером *** (бетонные сваи),
принадлежащий на праве собственности Дунаеву В.Н. (том 1 л.д.18-22).
Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о
признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного
строительства с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г***.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №*** от 27 сентября 2021 года,
подготовленному ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» в
рамках рассмотрения дела в Арбитражном суде,
следует, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** имеет
прочную связь с землей, перемещение
данного объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно
(том 1 л.д.114-132).
Фундаменты незавершенного строительством объекта с кадастровым номером ***
по адресу: *** выполнены частично (не в полном объеме), а именно:
работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном
съеме в полном соответствии с проектной документацией, оформлены исполнительной
документацией в полном объеме, работы по устройству оголовников свай и
ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы) не
выполнены. Использование объекта с кадастровым номером *** для возведения
предусмотренного проектной документацией ООО «Ульяновскгражданпроект»
двухэтажного магазина возможно.
При этом эксперты в заключении определили
ориентировочную (в отсутствие сметной документации) степень завершенности
объекта - 2%.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской
области от 4 апреля 2022 года исковые требования Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области к ИП Дунаеву В.Н. удовлетворены.
Суд признал отсутствующим право собственности ИП Дунаева В.Н. на объект
незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенный по
адресу: ***. Встречные исковые
требования ИП Дунаева В.Н. о заключении
догвоора аренды спорного земельного участка оставлены без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда установлено, что незавершенный
строительством объект с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***
не является объектом недвижимости, и право собственности Дунаева В.Н. на данный
объект признано отсутствующим.
По рассматриваемому гражданскому делу была
проведена судебная строительно-техническая экспертиза ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» №68 от 30 марта 2023 года,
по заключению которой для приведения участка в состояние, при котором возможна
его дальнейшая безопасная эксплуатация, необходимо выполнить следующие работы:
демонтировать забор из профнастила, срезать и выкорчевать кустарники и деревья;
откопать сваи, расположенные в котловане с отметкой дна 103,75м (за исключением
свай в месте расположения подвала) на глубину не менее 0,5м, срезав на данной
глубине оголовники свай; закопать котлован, выполнив планировку территории. Для
выполнения вышеперечисленных работ, при которых необходимо использование
техники, необходимо решить вопрос о возможности проезда техники к данному
объекту, который невозможно осуществить по существующим дорогам.
Судом установлено, что Дунаеву В.Н. после 1 марта 2015 года был
предоставлен в аренду земельный участок однократно для завершения
строительства, для чего с ним был заключен договор аренды земельного участка от
7 апреля 2015 года № ***, срок действия
которого истек 31 января 2020 года, договор прекращен, возобновление его
на неопределенный срок в порядке статьи 621
ГК РФ законом не предусмотрено.
Суд первой инстанции на основании представленных сторонами
доказательств, которым дана надлежащая оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, в
том числе заключений судебных строительно-технических экспертиз, решения Арбитражного суда Ульяновской области от 4
апреля 2022 года, исходя из предмета
спора, прекращения договора
аренды от 7 апреля 2015 года, заключенного
с ответчиком, в связи с истечением срока его действия, признания за ответчиком отсутствующим права собственности
на незавершенный объект недвижимого имущества, использования Дунаевым В.Н.
спорного земельного участка без оформления документов, пришел к правильному
выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по
освобождению спорного земельного участка.
Выводы суда основаны на положениях статьи 12,
пункта 1
статьи 130, пункта 1 статьи 421 ГК РФ, пункта 1 статьи 39.1, пункта 1
статьи 39.20, ст. 60, п.2 ст. 62 ЗК РФ, пункта 21
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации",
разъяснениях, данных в пунктах 45,
47 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 38
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года
№ 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 24
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011
года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
С выводами суда
соглашается суд апелляционной инстанции, поскольку они основаны на собранных по
делу доказательствах и нормах материального права, приведенных в судебном
постановлении.
Доводы апелляционной
жалобы о выбранном истцом ненадлежащем способе защиты права со ссылкой на ст.
239.1 ГК РФ не свидетельствуют о
незаконности принятого решения, поскольку в силу данной нормы может быть изъято
у собственника недвижимое имущество, но ответчик не является собственником
спорного имущества и оно не относится к недвижимому имуществу в связи с
признанием права собственности у него отсутствующим.
Довод заявителя о том, что объект незавершенного
строительства может и не относится к объекту недвижимости, опровергается
положениями п. 10 ст.1 Градостроительного
кодекса РФ, согласно которому объект капитального строительства - здание,
строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее -
объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений,
сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и
другие).
В силу п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр
и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Ульяновской
области от 4 апреля 2022 года, имеющим в силу ст.61 ГПК РФ преюдициальное
значение по рассматриваемому делу, установлено, что в материалах дела
отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у
спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или
на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на
объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им
работы, спорный котлован и отдельные сваи, не связанные между собой ростверком,
не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения,
сооружения. При этом такие физические характеристики свай как их заглубление в
землю и (или) прочная связи с земельным участком не влияют на разрешение
правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости.
Поскольку объект незавершенного строительства
как недвижимая вещь отсутствует на спорном земельном участке, в отношении
которого истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного для
строительства объекта капитального строительства, то необходимости использования
специального порядка прекращения права собственности на такой объект -
посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем
продажи с публичных торгов (пункт 1
статьи 239.1 ГК РФ) не имеется.
Кроме того, в
соответствии с п. 21 статьи 3 Федеральный
закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации" (Закон № 137-ФЗ)
в случае, если объект незавершенного строительства расположен на
земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной
собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1
марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в
аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный
участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства
без проведения торгов в порядке, установленном статьями
39.14 - 39.17
Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта
применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся
любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного
строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из п.9
приложения к письму Минэкономразвития России от 24 марта
2015 года № 6786-ПК/Д23и относительно отчуждения объекта незавершенного
строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в
государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением
действия договора аренды такого земельного участка, реализация положений
Гражданского кодекса
Российской Федерации в части продажи объекта незавершенного строительства по
решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта
незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора
аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным пунктом 21 статьи
3 Закона № 137-ФЗ.
Таким образом, исходя из п. 6 ст.
239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае,
если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения
реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения
строительства путем заключения без торгов договора аренды
после 1 марта
2015 года на основании п. 21 ст. 3
Закона № 137-ФЗ.
Учитывая, что первый
договор аренды был заключен с ответчиком 7 апреля 2015 года, а последующий
договор аренды, заключаемый однократно для завершения строительства без
проведения торгов сроком на три года, ответчиком не заключался, п.6 ст.239.1 ГК
РФ не подлежит применению, даже если считать
по мнению стороны ответчика спорный объект объектом незавершенного
строительства.
Довод апелляционной жалобы о том, что
земельный участок передавался ответчику в таком же состоянии, в каком находится
он в настоящее время, объект был возведен не ответчиком, а предыдущим
собственником, и ответчик не должен его освобождать, являются несостоятельными,
поскольку Дунаев В.Н. первоначально приобрел в собственность спорный объект как
объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 2 ноября 2011
года, т.е. задолго до заключения договора аренды.
Довод жалобы на то,
что решение суда является неисполнимым при отсутствии проезда к участку,
причинении неудобств жителям близлежащих домов подлежит отклонению, так как
данные обстоятельства не свидетельствует
о невозможности совершения действий, указанных в решении суда.
Таким образом, в связи с прекращением договора аренды,
фактическим занятием спорного земельного участка без соответствующих
документов, подтверждающих право пользования земельным участком, в связи с
наличием на земельном участке принадлежащего ответчику имущества, что
препятствует распоряжению данным земельным участком уполномоченными органами,
не устранением нарушения в досудебном порядке, суд правомерно пришел к выводу о
необходимости восстановления нарушенного права истца путем понуждения ответчика
освободить спорный земельный участок от расположенного на нем имущества.
Ссылка в жалобе на
процессуальные нарушения, допущенные судом при изложении решения, не влекут
отмену правильного по существу решения.
Таким образом, нарушений норм материального и
процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не
допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно,
доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330
ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей
328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 31
марта 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Дунаева Владимира
Николаевича – Юсупова Кирилла Александровича
– без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Засвияжского районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 25.07.2023.