Дело № 3а-39/2023 (№ 3а-103/2022)
73OS0000-01-2022-000085-80
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 июля 2023
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Кочергина Игоря Юрьевича к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Кочергин И.Ю.
обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - областное государственное бюджетное
учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО»
№ ОРС-*** от 8 декабря 2021
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 13 813 кв.м, категории земель: земли
населенных пунктов, разрешенное использование:
производственные объекты, расположенного по адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости, равной 7 430 000 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является арендатором указанного земельного участка,
соответственно, плательщиком арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 14 915 802 руб. 29 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 1 июля 2021 года, определенную в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 19 августа
2021 года, выполненном ООО
«Независимость».
В связи с этим он
обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 8 декабря
2021 года было отказано в
установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета положениям законодательства в области оценочной
деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве
заинтересованных лиц Управление
Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Роскадастр», ООО «Независимость»,
оценщик Павловская Е.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 7 апреля 2023 года произведена замена
административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 7 апреля 2023 года произведена замена
заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» его правопреемником
публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель
Кочергина И.Ю. - Барыбина Е.Л. в ходе судебного
разбирательства уточнила требования административного иска, просила установить
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на
1 июля 2021 года – 9 848 669 руб.
Кочергин
И.Ю. в суд не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен.
Представитель
Кочергина И.Ю. - Барыбина Е.Л. в судебном заседании
настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, дополнительно
указала, что выводы заключения судебной экспертизы ею не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Анашкин
А.В. в судебном заседании заявленные требования не признал, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года
установлено, что расчет рыночной стоимости произведен с использованием
объекта-аналога № 3 (земельный участок с кадастровым номером ***) и
объект-аналог № 4 (часть земельного участка с кадастровым номером ***).
Указанные объекты-аналоги фактически являются одним и тем же объектом
недвижимости, использования данных предложений в расчете рыночной стоимости
нарушает логику процесса оценки и приводит к искажению итогового результата
рыночной стоимости.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка № 24-3-443 от 7 апреля 2015
года, заключенного Комитетом по управлению городским имуществом, земельными
ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и
ЗАО «Ульяновск-Автомост», и дополнительного соглашения к указанному договору
аренды от 21 сентября 2016 года, заключенного Департаментом государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области и Кочергиным И.Ю., последний
является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 13 813 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,
территориальная зона ПК1, вид разрешенного использования – производственные
объекты, расположенного по адресу: ***, для использования: под зданием арматурного цеха. Согласно условиям
договора аренды арендные платежи рассчитываются с применением кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым
номером ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере
14 915 802 руб. 29 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** *** рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2021 года,
выполненному оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию
на 1 июля 2021 года составила 7 430 000
руб.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация по
состоянию на 17 января 2022 года о внесении в ЕГРН сведений об ограничении
(обременении) в виде санитарно-защитной зоны промышленных предприятий,
реестровый номер № ***, в связи с чем
учреждением актом
определения кадастровой стоимости № *** кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 17
января 2022 года в размере 14 020 854 руб. 15 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация по
состоянию на 30 августа 2022 года о внесении в ЕГРН сведений об ограничении
(обременении) в виде санитарно-защитных зон промышленных предприятий,
реестровые номера № ***, в связи с чем учреждением актом
определения кадастровой стоимости № *** кадастровая стоимость земельного участка *** была установлена по состоянию на 30
августа 2022 года в размере 10 291 903 руб. 58 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 10 612 793 руб. 11 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года в
размере 14 915 802 руб. 29 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 14 915 802 руб. 29 коп.
были рассчитаны арендные платежи, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости указанного земельного участка в
размере рыночной стоимости по состоянию
на 1 июля 2021 года затрагивает права административного истца, как арендатора.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об установлении
рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и
муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи,
послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 8 ноября 2021 года Кочергин И.Ю. обратился в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 19 августа 2021 года, выполненный ООО «Независимость», согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 1 июля
2021 года составила 7 430 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 8 декабря 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Кочергина И.Ю. отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 1 июля 2021 года - 7 430 000
руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Заявление об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости подано
заявителем ИП Кочергиным Игорем Юрьевичем. Согласно разделу «Правообладатель» в
отчете об оценке указано: данные о правообладателе отсутствуют. Обременения
права: вид: аренда (в том числе, субаренда),
дата государственной регистрации: 14.05.2015, номер государственной регистрации: ***, срок, на
который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 28 января 2015 года по 31 октября 2019
года, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение
объекта недвижимости: Кочергин Игорь Юрьевич. Не предоставляется возможным установить право ИП Кочергина И.Ю. на оцениваемый
земельный участок по состоянию на 1 июля 2021 года.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3, п. 1 ст. 22.1 Закона об
оценке.
2.В нарушение
требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 факторы, указанные на стр. 37 отчета, не
содержат интервалов значений.
Нарушены требования
п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.
3.На стр.37 отчета
оценщик указывает, что состав, значения (диапазоны значений) ценообразующих
факторов, а также их степень влияния на стоимость подтверждается рыночными
данными по землям населенных пунктов под коммерческое использование от
специалистов ведущих риэлторских компаний города Ульяновска: ООО «Центр
недвижимости» тел. 41-05-05, ООО «СИАН» тел. 41-63-25, ООО «Партнеры» тел. 41-78-78. Оценщик ссылается на указанные
данные, но не приводит в подтверждение копий использованных материалов.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
4. Согласно ст.
29-30 отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах
сделок и предложений по продаже земельных участков производственно-складского
назначения. При этом приведенные оценщиком предложения, а именно:
Предложение № 1.
Идентификатор: ***. Кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного
использования – спорт, общественное питание. Предложение не относится к одному
с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков. Дата предложения № 1
указана оценщиком – 18 декабря 2021 года. Дата оценки согласно заданию на
оценку – 1 июля 2021 года.
Предложение № 2.
Идентификатор: Ульяновская область, г.Ульяновск, район Засвияжский. Площадь
земельного участка, указанная в отчете – 14 600 кв.м. При анализе
скриншота объявления, а также общедоступных картографических материалов
pkk.rosreestr.ru, установлен кадастровый номер объекта предложения ***, площадь
земельного участка 14 644,5 кв.м.
Предложение № 4.
(Аналог № 2) Идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в отчете
– 2500 кв.м. При анализе скриншота объявления, а также общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен кадастровый номер
объекта предложения ***, площадь земельного участка 1654 кв.м.
Нарушены требования
п. 5 ФСО №3.
5.На стр. 42 отчета
местоположение аналога № 3 противоречит сведениям в описании объекта на стр.
41.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
6.На стр.12 отчета
об оценке указаны инженерные коммуникации земельного участка:
«электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация на участке». На
стр. 42 отчета у объекта оценки и объектов-аналогов в графе наличие
коммуникаций указано: городские коммуникационные сети. На стр. 44 в графе
наличие коммуникаций для
объектов-аналогов указано: «имеется доступ к коммуникациям». В расчетах
стоимости земельного участка применяется
понижающая корректировка для объектов-аналогов по нижней границе диапазона
исходя из предположения, что все объекты-аналоги расположены в границах
населенного пункта г. Ульяновск и имеют доступ ко всем основным коммуникациям:
электроснабжение, водопровод, канализация, газоснабжение.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7.При расчете
стоимости объекта оценки на стр. 44 отчета допущены арифметические ошибки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
8.В отчете об оценке
отсутствует расчет и обоснование применения коэффициента вариации. В отчете об
оценке отсутствует расчет и обоснование применения весовых коэффициентов.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7.В отчете об оценке
отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие
делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее
подготовки.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета
об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2021 года,
выполненного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 26 июня 2023 года, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что анализ
соответствия отчета об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 19 августа 2021 года ООО
«Независимость» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе,
требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной
деятельности, показал, что отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, выявлены следующие нарушения
требований федеральных стандартов оценки.
Замечание
1.
На стр. 4 отчета в Задании на оценку в графах
«Правообладатель» и «Ограничение прав»
оценщик указывает информацию, которая не актуальна на дату оценки. В
приложении к отчету на стр. 54-66 приложены документы не актуальные на дату
оценки. Не представляется возможным
установить право ИП Кочергина И.Ю. на земельный участок по состоянию на 1 июля
2021 года.
Вывод: Нарушение п. 5 и п. 10 ФСО № 3 имеет место,
однако данное нарушение несущественно и не влияет на рыночную стоимость
земельного участка, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
2.
Согласно
ст. 29-30 отчета оценщиком приведен анализ фактических данных
о ценах сделок и предложений по продаже земельных участков
производственно-складского назначения.
При этом приведенные оценщиком
предложения, а именно:
Предложение № 1.
Идентификатор: ***. Кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного
использования – спорт, общественное питание и находится в зоне Ц5 согласно ПЗЗ,
в которой в основных и вспомогательных видах разрешенного использования нет
производственно-складского использования.
Предложение не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
земельных участков. Дата предложения № 1 указана оценщиком – 18 декабря 2021
года (описка оценщика).
Предложение № 2.
Идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в отчете –
14 600 кв.м. При анализе скриншота объявления, а также общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен кадастровый номер
объекта предложения ***, площадь земельного участка 14 644,5 кв.м.
Предложение № 4.
(Аналог № 2) Идентификатор: ***. Площадь земельного участка, указанная в отчете
– 2500 кв.м. При анализе скриншота объявления, а также общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен кадастровый номер
объекта предложения ***, площадь земельного участка 1654 кв.м. Подтверждение прав
на 2500 кв.м отсутствует.
Вывод: Нарушение п.
5 ФСО №3 имеет место. Данное нарушение существенно, так как аналог № 2
используется в расчетах и влияет на рыночную стоимость земельного участка,
отраженную в отчете об оценке.
Замечание
3.
На стр.12 отчета об
оценке указаны инженерные коммуникации земельного участка: «электроснабжение,
газоснабжение, водоснабжение, канализация на участке». На стр. 42 отчета у
объекта оценки и объектов-аналогов в графе наличие коммуникаций указано:
городские коммуникационные сети. На стр. 44 в графе наличие коммуникаций у
объекта оценки указано «условно свободный», а для объектов-аналогов указано:
«имеется доступ к коммуникациям». В расчетах стоимости земельного участка применяется понижающая
корректировка для объектов-аналогов по нижней границе диапазона исходя из
предположения, что все объекты-аналоги расположены в границах населенного
пункта *** и имеют доступ ко всем основным коммуникациям: электроснабжение,
водопровод, канализация, газоснабжение. Данная корректировка некорректна, так
как объект оценки тоже расположен в *** и имеет доступ ко всем коммуникациям.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место.
Данное нарушение существенно и влияет на
рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
4.
На
стр. 44 при расчете стоимости допущены арифметические ошибки, а именно поправка
на наличие коммуникаций рассчитана неверно.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место. Данное нарушение существенно и влияет на
рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке.
Замечание
№ 5.
Применение
корректировки на торг для активного рынка необоснованно. Описанные оценщиком
признаки рынка (нестабильность экономической ситуации, предложения минимальны,
ограничены предложения на открытом рынке) свидетельствуют о неактивности рынка.
Вывод:
Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место. Данное нарушение существенно и влияет на
рыночную стоимость земельного участка, отраженную в отчете об оценке.
Из
заключения эксперта № *** от 26 июня
2023 года усматривается, что эксперт подтверждает наличие недостатков,
указанных в пунктах 1, 4, 6, 7 решения
ОГБУ «ЦГКО» № *** от 8 декабря 2021 года.
Согласно выводам заключения эксперта № *** от 26 июня
2023 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» ***, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** расположенного по
адресу: ***, по состоянию
на 1 июля 2021
года составила 9 848 669 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение судебной экспертизы по
правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является
допустимым доказательством, соответствует
действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,
вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 26 июня 2023 года выполнено экспертом Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на местоположение,
на наличие строений, на наличие железнодорожной ветки, на площадь, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 19 августа
2021 года, выполненном оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 8 декабря 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 13 813 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 9 848 669 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
16 января 2022 года.
При этом указанный
период применения архивной кадастровой стоимости земельных участков судом
определен исходя из периода действия кадастровой стоимости, действовавшей на
день оценки –1 июля 2021 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о неправомерности расчета рыночной стоимости земельного участка с
использованием объекта-аналога № 3 (земельного участка с кадастровым номером ***)
и объекта-аналога № 4 (части земельного участка с кадастровым номером ***),
является несостоятельным.
Как следует из
пояснений эксперта ***, требований к ограничению одновременного использования в
расчетах части и целого земельного участка в федеральных стандартах оценки не
содержится. С учетом ограниченности
рынка земельных участков в данном сегменте, отказ от использования выбранных
аналогов приведет к необъективной оценке рыночной стоимости
исследуемого объекта. Кроме того, объекты-аналоги № 3 и № 4 имеют разные
объявления о продаже, также имеют отличия по ценообразующим факторам, а именно:
по площади, расположению относительно «красной линии», у них разная стоимость
одного квадратного метра.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Кочергина Игоря Юрьевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 8 декабря 2021 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 13 813 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 9 848 669 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
16 января 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова