Дело № 3а-108/2023 (№ 3а-274/2022)
73OS0000-01-2022-000290-47
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 июля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Барыбиной Екатерины Львовны к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельных участков
в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Барыбина Е.Л. обратилась
в суд с административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО»,
общество) о признании незаконными решений
ОГБУ «ЦГКО» от 10 августа 2022 года № *** и № ***;
установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 4399 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года равной
15 181 428 руб. 76 коп.; установлении
кадастровой стоимости земельного участка, площадью 4977 кв.м, кадастровый номер
***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 15 июня 2022 года равной 17 176 169 руб. 79 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником указанных земельных участков,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельных участков.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 19 585 931руб. 64 коп.
Кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** установлена в размере
22 159 395 руб. 72 коп.
Данная
кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию
на 15 июня 2022 года, определенную в
отчетах об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** и № *** от 15 июня 2022 года, выполненных ООО «Независимость».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их
рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика, однако решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 10 августа
2022 года № *** и № *** было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленных отчетов положениям законодательства в области
оценочной деятельности. Данные решения являются незаконными и необоснованными.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ульяновской области,
администрация г. Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 20 июня 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В ходе судебного
разбирательства Барыбина Е.Л. уточнила заявленные требования, просила
установить кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 4399 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: Ульяновская область,
г.Ульяновск, в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 15 июня 2022
года равной 15 568 527 руб., кадастровую стоимость земельного
участка, площадью 4977 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
15 июня 2022 года равной
17 184 562 руб.
В судебном заседании
Барыбина Е.Л. настаивала на удовлетворении уточненного административного иска,
указала, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы № *** от 31 мая 2023 года ею не оспариваются.
Представитель ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Елистратова
А.В. в судебном заседании заявленные
требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
По заключению
эксперта ФБУ УЛСЭ № *** от 31 мая 2023 года указала
следующее:
По
пункту 5 решения № *** эксперт на
стр. 22 приводит таблицу из Справочника
оценщика недвижимости с обоснованием
правильности применения оценщиком
коэффициента (поправка на местонахождение в пределах города). Данной таблицы в
отчет оценщиком включено не было, сделать вывод о правильности применения
поправки учреждением не имело
возможности.
Нарушение, указанное
в пункте 6 решения № *** экспертом не выявлено. Вместе с этим
эксперт ссылается на п. 6 на стр. 18,
где подтверждает, что вид разрешенного использования аналога № 3 отличается от вида разрешенного использования
объекта оценки, что может в дальнейшем привести к искажению расчетов. Выводы
эксперта в отношении пункта 6 неоднозначны.
Нарушение
№ 7 указано экспертом как необоснованное, было выявлено экспертом и конкретизировано в качестве
технической ошибки. Однако допущенные противоречия и опечатки не позволяют
достоверно признать отчет соответствующим требованиям действующего
законодательства. Учреждение обязано указать все выявленные нарушения
требований действующего законодательства, без указания на технические опечатки
и нарушения, затрагивающие расчет рыночной стоимости.
В
отношении расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами
*** и *** указала, что на стр. 63 заключения указано, что для аналога № 2
применена корректировка на «наличие выхода на красную линию» из расчета
0,76/0,84=0,81 (согласно справочнику СтатРиелт). В справочнике СтатРиелт на 1
апреля 2022 года данные значения отсутствуют. При проведении расчетов на
калькуляторе 0,76/0,84=0,904, а не 0,81, как указано в заключении.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, администрации г. Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик
Павловская Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Барыбина Е.Л. является собственником
земельного участка площадью 4399 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, и земельного
участка, площадью 4977 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года земельного
участка с кадастровым номером *** определена
в размере 19 585 931 руб. 64 коп., земельного участка с кадастровым
номером *** определена в размере 22 159
395 руб. 72 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 июня 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***
по состоянию на 15 июня 2022 года составила 15 181 428 руб. 76 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 июня 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***
по состоянию на 15 июня 2022 года составила 17 176 169 руб. 79 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого утверждена в размере
13 494 284 руб. 42 коп., земельного участка с кадастровым номером ***,
кадастровая стоимость которого утверждена в размере 14 457 898 руб. 80 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января
2020 года является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами *** и *** по
состоянию на 1 января 2020 года, подлежит расчету земельный налог за 2021 и
2022 годы, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости данных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 22 июля 2022 года Барыбина Е.Л. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных
участков с кадастровыми номерами *** и *** в
размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчеты об оценке рыночной
стоимости земельного участка № *** и № ***
от 15 июня 2022 года, выполненные оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 10 августа 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Барыбиной Е.Л. отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года – 15 181 428 руб. 76
коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 10 августа 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Барыбиной Е.Л. отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года –17 176 169 руб. 79
коп.
Причиной принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетами об оценке рыночной
стоимости земельного участка № *** и № ***
от 15 июня 2022 года, выполненными оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016
года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, именно:
1.На стр. 26 отчета №
***, на стр. 27 отчета № *** указана стоимость земельного участка (предложение
№ 1) в размере 14 937 359 руб. (по состоянию на 25.10.2021) согласно скриншоту объявления
на странице 55 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость
предложения №1 по состоянию на 10 марта
2022 года составил – 19 000 135 руб. (id 2170864207). Стоимость
предложения № 1 по состоянию на 25.10.2021 является неактуальной на дату
оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка.
Нарушены требования
п.5 ФСО № 3.
2.На стр.27 отчета №
***, на стр. 28 отчета № *** указана
стоимость земельного участка (предложение № 2) в размере 11 382 000 руб.
(по состоянию на 26.09.2021) согласно
скриншоту объявления на странице 57 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость
предложения №2 по состоянию на 3 марта
2022 года составил – 11 504 000 руб. (id 151232524). Стоимость предложения № 2 по состоянию на 26.09.2021
является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного участка.
Нарушены требования
п.5 ФСО № 3.
3.Отсутствует обоснование отказа от предложения № 2, 3, 4, 5.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4.На стр.26-28 отчета
№ ***, на стр. 27-29 отчета № *** оценщиком
проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:
- предложение №
7/аналог № 3 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного
использования согласно публичной кадастровой карте – для производственных нужд.
Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к
которому относится объект оценки.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 10 ФСО № 7, п.п. «в» п. 11 ФСО № 7.
5.Корректировки, введенные оценщиком на местоположение в пределах
города, не соответствуют данным, приведенным оценщиком в таблице № 18 на
странице 45 отчетов.
Нарушены требования п.
5 ФСО № 3.
6. На стр. 43
отчетов оценщиком указано «У объектов аналогов согласно данным Росреестра
указан вид разрешенного использования, отличающийся от вида разрешенного
использования объекта оценки», тогда как корректировка на функциональное
назначение оценщиком не введены.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7.На стр. 43 отчетов
площадь аналога № 3 указана оценщиком неверно.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «ЦГКО» приняты по результатам
проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и
форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчетов об оценке № ***, № *** рыночной стоимости земельного участка от 15 июня
2022 года, выполненных оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 31 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследования и анализа отчетов
об оценке № *** (далее также 01), № *** (далее также 02) рыночной стоимости
земельного участка от 15 июня 2022 года, экспертом
выявлены:
I. Технические ошибки, допущенные оценщиком,
которые не являются нарушениями, а именно:
1)
на стр. 9 отчета
в разделе «Допущения и ограничительные условия …»
указано, что объект принадлежит юридическому лицу;
2)
в отчете 01 на стр. 14-15 в разделе «Описание объекта оценки» указано, что на
участке располагается 2-х этажное капитальное здание (административное), что не
соответствует действительности;
3)
на стр. 43 в таблице 17 площадь объекта аналога № 3 указана неверно.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В разделе «Описание объекта оценки» отсутствуют источники получения данных об объекте оценки, информация о
которых отсутствует в используемых оценщиком документах или в открытом доступе,
такие как: инженерные коммуникации, показатели экологического состояния,
уличное освещение, объекты повышенной
опасности и др.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2)
Анализ ценообразующих факторов выполнен неполно: на стр. 30 приведена таблица
значимости факторов из Справочника оценщика
недвижимости под редакцией Л.А.Лейфера для земельных участков
индустриального назначения. Вследствие
этого не описан и не учтен один из наиболее значимых факторов для земельных
участков коммерческого назначения – наличие выхода на красную линию.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
3) На стр. 29 оценщиком приведены правила отбора доступных
оценщику рыночных данных, обоснование в
расчетах использования части доступных объектов аналогов. Оценщик пишет, что
«При выборе объектов-аналогов оценщик учел временные периоды между датами
предложений (или сделок) и оценки, наличие достаточной информации по описанию
объектов-аналогов». При этом принимается в качестве аналога предложение 1 от 25
октября 2021 года, не принимается
предложение 5 от 1 июня 2022 года, предложение 4 от 3 июня 2022 года; нет
обоснования, какой именно информации недостаточно для проведения расчетов.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
4)
На стр. 39 в анализе наиболее эффективного использования объекта указано, что
объект расположен на территории «жилой застройки в зоне 5-16 этажной
застройки», в то время как объект расположен в зоне ЦЗ, что во многом
обуславливает принадлежность земельного участка к сегменту участков под
торгово-офисную застройку. В разделе «Описание объекта оценки» зона застройки
объекта оценки не указана.
Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5)
При анализе фактических данных о ценах сделок или предложений рассматривались предложения о
продаже аналогичных земельных участков в период типичного срока экспозиции, при
этом цены предложений некоторых участков на дату оценки были изменены
(увеличены или уменьшены) продавцами.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
6)
В качестве аналога № 3 принято предложение о продаже земельного
участка по *** (за ***), вид
разрешенного использования «для
производственных нужд». Участок располагается в ценовой зоне ПК-1 (зона размещения
коммунально-складских объектов 4 и 5 класса вредности) на границе с зоной Ц2.
Ценообразование участка более схоже с
коммерческой застройкой, чем с
индустриальной, что обусловлено местоположением участка и текущей рыночной ситуацией. Тем не менее,
использование данного предложения в качестве аналога без анализа возможности
его застройки коммерческими объектами
может привести к искажению
расчетов.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
Нарушения,
выявленные ОГБУ «ЦГКО» и указанные в
решениях об отказе в установлении
кадастровой стоимости:
-
по пунктам 1, 2, 3 в части 4 решений – имеются,
-
по части нарушений п. 4 решений –
замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», не обоснованы,
-
по пунктам 5, 6 решения – замечания, сделанные ОГБУ «ЦГКО», не выявлены.
Таким
образом, отчеты об оценке № ***
и № *** от 15 июня 2022 года, составленные оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., не соответствуют требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчетов об
оценке № *** и № *** от 15 июня
2022 являются существенным нарушением,
способным повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки.
Согласно
заключению эксперта № *** от 31 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
рыночная стоимость земельного участка, площадью 4399 кв.м, с кадастровым
номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 15
июня 2022 года составляла - 15 568 527 руб.; рыночная стоимость земельного участка, площадью 4977 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 15
июня 2022 года составляла – 17 184 562 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 31 мая 2023 года подготовлено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном
заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении
рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчетов об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчетах,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога
или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью
дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по
каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в
стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на
месторасположение участка, на
ограничения в использовании участка, на красную линию, на состояние и рельеф, на торг, информация о чем отражена в
таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета
используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 31 мая 2023
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчетов об оценке № *** и № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 июня 2022 года выполненных оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения, являются обоснованными, и
среди них имеются нарушения, повлиявшие
на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения
требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» от
10 августа 2022
года № *** и №
*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с
кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет эксперта ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 4399
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года в размере 15 568 527 руб., архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 4977
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 15 июня 2022 года в размере 17 184 562 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости земельных участков с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о неверности расчета
значения корректировки на наличие выхода на красную линию для аналога № 2- 0,81 не свидетельствуют о
неправильности определения рыночной стоимости
объектов оценки.
Согласно письменным
пояснениям эксперта ***, на стр. 63
заключения при обосновании
корректировки на наличие выхода
на красную линию, следует читать: «для
объектов оценки и аналогов 1 и 3 – нижнее значение отношения цен земельных участков, располагающихся не на красной линии
к участкам на красной линии - 0,76/0,76
= 1, для аналога 2 по верхней границе –
0,76/0,94 = 0,81.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость земельных
участков не может быть установлена в
размере рыночной стоимости, определенной
судебной экспертизой, проведенной
в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
ФБУ Ульяновской
лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной
экспертом судебной экспертизы (заключение эксперта №*** от 31 мая 2023 года) в размере 56 560 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов,
другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС
РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления Барыбиной
Е.Л. о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» расходы по производству
судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он
является лицом, проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения
судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Барыбиной Екатерины Львовны к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 10
августа 2022 года №
*** и № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их
рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 4399
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 15 июня 2022 года в размере 15 568 527 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Установить
архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 4977
кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 15 июня 2022 года в размере 17 184 562 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельных участков с
кадастровыми номерами *** и ***.
Взыскать
с Барыбиной Екатерины Львовны в пользу Федерального бюджетного учреждения
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской
Федерации судебные расходы за
производство судебной экспертизы в размере 56 560 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова