Дело № 3а-112/2023 (№ 3а-279/2022)
73OS0000-01-2022-000297-26
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сириус-ПРО» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Сириус-ПРО» обратилось
в суд с административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО»,
общество) о признании незаконным решения
ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 7 ноября 2022 года; установлении кадастровой стоимости земельного
участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2022 года равной
64 816 925 руб. 68 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 79 415 271 руб. 73 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 15 октября 2022 года, определенную в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка
от 15 октября 2022 года, выполненном ООО
«Независимость».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от
7 ноября 2022 года было
отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является
незаконным и необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ульяновской области,
администрация г. Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 20 июня 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В ходе судебного
разбирательства представитель ООО «Сириус-ПРО» Барыбина Е.Л. уточнила
заявленные требования, просила установить
кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
15 октября 2022 года равной 60 901
977 руб.
В судебном заседании
представитель ООО «Сириус-ПРО» Барыбина Е.Л. настаивала на удовлетворении
уточненного административного иска, указала, что выводы заключения эксперта ФБУ
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № *** от 31 мая 2023 года им не
оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебном заседании
заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного
участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
По заключению
эксперта ФБУ УЛСЭ № *** от 31 мая 2023 года в отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** указала следующее:
1.
Экспертом на стр. 57 заключения допущена опечатка в
площади аналога №4: указана площадь 44 869 кв.м вместо 44 859 кв.м
2.
При корректировке на местоположение для аналога № 1
принято значение 0,91, в заключении есть обоснование применения, вместе с этим
для объекта оценки принято значение 0,62 и обоснование применения в заключении
отсутствует.
3.
Корректировка на «ограничения» принята в соответствии с
видом разрешенного использования. Вид разрешенного использования объекта оценки
– под ж/д тупик. Экспертом вводится в
отношении всех объектов-аналогов корректировка на вид разрешенного
использования (охранную зону), описание данной корректировки экспертом предполагает
ограничение (обременение) использования земельного участка в виду установления
зоны с особыми условиями использования территории и не может относиться к виду
использования земельного участка. Таким образом, обоснование для применения
корректировки на разрешенное использование экспертом отсутствует.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного
органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, администрации г. Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик
Павловская Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Сириус-ПРО» является собственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 134609 кв.м,
категория земель: земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования: для железнодорожных тупиков,
расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 79 415 271 руб. 73 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 октября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 15 октября 2022
года составила 64 816 925 руб.68 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого утверждена в размере
55 328 337 руб. 27 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года, подлежит расчету земельный налог,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2022
года затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 27 октября 2022 года ООО «Сириус-ПРО» обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 15 октября 2022 года, выполненный
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
согласно которому рыночная стоимость земельного
участка по состоянию
на 15 октября 2022 года составила 64 816 925 руб. 68
коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 7 ноября 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Сириус-ПРО» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2022 года -
64 816 925 руб. 68 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 15 октября 2022 года, выполненным
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года
№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, именно:
1.Оценщиком на стр. 5 отчета об оценке указано, что он является действительным членом
некоммерческого партнерства «Экспертный совет», дата включения в реестр 24
января 2020 года № 2760, что не соответствует информации, приведенной на стр.
134 отчета об оценке.
Нарушены требования
п.5 ФСО № 3.
2.На стр.12 отчета об оценке оценщиком указана кадастровая балансовая
стоимость. Информация о балансовой стоимости в отчете об оценке не
подтверждена.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
3.Информация, приведенная оценщиком на стр. 56 для предложения № 5, не
соответствует информации (цена предложения), приведенной на стр. 77, 105 отчета
об оценке.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4.На стр.54-59
отчета приведена на дату оценки и в допустимый срок экспозиции следующая
информация о предложениях:
- на стр. 58 отчета
указана стоимость земельного участка (предложение № 9),принятого в качестве
объекта-аналога № 3, расположенного по адресу: Ульяновская область,
г.Ульяновск, Засвияжский район, в размере 2 000 000 рублей (по
состоянию на 14 февраля 2022 года), скриншот на стр. 114 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена
стоимость земельного участка
(предложение № 9), принятого в качестве аналога № 3, по состоянию на 30
июля 2022 года – 2 700 000 руб. Предложение № 9 по состоянию на 14
февраля 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению
расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
- на стр. 58 отчета
указана стоимость земельного участка (предложение № 11), расположенного по
адресу: ***, в размере 2 179 471 руб. (по состоянию на 3 февраля 2022
года), скриншот на стр. 118 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена
стоимость земельного участка
(предложение № 11), по состоянию на 25 августа 2022 года -
2 550 000 руб. Предложение № 11 по состоянию на 3 февраля 2022 года
является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного участка.
На стр. 60 отчета об
оценке оценщиком приведен диапазон цен предложений по продаже объектов согласно
выборке на стр. 54-59. Данный диапазон указан с учетом некорректной информации
о предложениях № 9 и № 1 (является минимальным значением диапазона).
На стр. 77 отчета об
оценке оценщиком представлено обоснование возможности применения предложений в
качестве аналогов. Среднее значение цены предложения и отклонения от среднего
значения рассчитаны с учетом некорректных значений предложений № 9 и № 11.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
5.На стр.54-59 оценщиком приведено 13 предложений о продаже земельных участков под
производственно-складскую недвижимость.
Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлено, что в период
с января 2022 года по сентябрь 2022 года
(средний срок экспозиции) на рынке были
представлены дополнительно к рассмотренным не менее 4 предложений о продаже
земельных участков производственно-складского
назначения в г.Ульяновске, не
использованных оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «ЦГКО» по
вкладке «Информация о рынке недвижимости».
Нарушены требования п.
5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.
6. Оценщиком на стр.
79 при расчете корректировки на местоположение для аналога № 1 допущена
арифметическая ошибка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
7.На стр. 77 отчета об оценке оценщиком представлено обоснование
возможности применения предложений
в качестве аналогов. Предложения № 3, № 5, № 10 не принимаются
оценщиком в качестве аналогов «по причине местонахождения объекта». В
правилах отбора на стр. 77 отчета об оценке критерии сопоставимости
(несопоставимости) фактора
«местоположение» не описаны.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 22 п.п. «в» ФСО № 7.
8.Объект оценки представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования «для
размещения железнодорожных тупиков, для
размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов», площадью
134 609 кв.м, относится к крупным по величине земельным участкам.
Обоснование выбора предложений/аналогов по данному фактору в отчете об оценке
отсутствует.
Нарушены требования
п.5 ФСО № 3, п. 22 п.п. «б» ФСО № 7.
9.В расчетной таблице на стр. 80 отчета об оценке значения «Абсолютная
валовая коррекция, %, Обратная величина валовой коррекции» не
соответствует наименованию строк.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
10.Значения весов, приведенные оценщиком на стр. 80 отчета об оценке,
не соответствуют описанию расчета веса
аналога на стр. 81 отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 15 октября 2022
года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 31 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 15 октября 2022 года экспертом выявлены:
I. Технические ошибки, допущенные оценщиком,
которые не являются нарушениями, а именно:
1)
на стр. 5 отчета ссылка на выписку из ЕГРН, при этом реквизиты выписки указаны
неверно,
2)
при описании объекта оценки в таблице на стр. 12 разрешенное использование
указаны «склады», что не соответствует документам и фактическому использованию
участка,
3)
на стр. 62 при анализе ценообразующих факторов ссылка Справочник оценщика
недвижимости под ред.Л.А.Лейфера «Земельные участки» 2018 года, сам анализ
приведен по справочнику 2022 года,
4)
на стр. 87 при согласовании результатов оценки опечатка в стоимости результата,
полученного в рамках сравнительного подхода.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
5)
В разделе «Описание объекта оценки» отсутствуют источники получения данных об объекте оценки, информация о
которых отсутствует в используемых оценщиком документах или в открытом доступе,
такие как инженерные коммуникации, показатели экологического состояния,
уличное освещение, объекты повышенной
опасности и др.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
6)
Отсутствует точное описание объекта оценки.
При
описании объекта оценки на стр. 11-12
оценщик описывает местоположение объекта и окружение: «Плотность
окружающей застройки высокая», «Ближайшая застройка – коммерческая и жилая
недвижимость», «Объекты, расположенные рядом и снижающие привлекательность
недвижимого имущества – отсутствуют». Это не соответствует действительности,
поскольку плотность застройки в районе расположения объекта оценки низкая, в
окружении не располагаются объекты жилой и коммерческой недвижимости (участок граничит с земельным
участком аэропорта, землями сельскохозяйственного назначения, землями СНТ).
На
стр. 12 приведена неверная информация о коммуникациях земельного участка, что
на участке имеются электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация.
На
стр. 12 информация об ограничениях, а именно, что обременения не
зарегистрированы, не соответствует данным выводам, в то время, как в
отношении оцениваемого земельного
участка имеются как ограничения правового характера (ипотека), так и ограничения, характерные для зон с особыми
условиями использования территории.
На
стр. 13 приведена информация об улучшениях
земельного участка, указано, что на участке есть постройки, данные по
ним отсутствуют, что не соответствует выписке из ЕГРН, раздел 1: кадастровые
номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости ***.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
7)
Не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки, хотя данные о
балансовой стоимости указаны на стр. 12.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
8)
Анализ рынка выполнен неполно: анализ общей политической и социально-экономической
остановки выполнен на декабрь 2021 года, региона объекта оценки – на август
2021 года, нет анализа влияния событий 2020-2022 годов на
социально-экономическое развитие страны,
региона и недвижимость (пандемия, начало СВО).
Нарушение
п. 11 а) ФСО № 7.
9)
При анализе фактических данных о ценах сделок или предложений
рассматривались предложения о продаже
аналогичных земельных участков в период типичного срока экспозиции, при этом
цены предложений некоторых участков на дату оценки были изменены (увеличены или
уменьшены) продавцами.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
10)
Анализ ценообразующих факторов содержит неактуальные данные значений
ценообразующих факторов – оценщиком применяются справочные данные СтатРиелт –
информационный портал недвижимости, НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости
СтатРиелт» на 1 апреля 2021 года, в то время, как дата оценки 15 октября 2022
года, в данном источнике имеются более
актуальные справочные данные, в том числе на 2022 год, при этом в отчете
отсутствует обоснование возможности применения справочных данных на 2021 год,
соответствие коэффициентов справочника
текущей рыночной ситуации на дату оценки.
Нарушение
п. 5 ФСО №3.
11)
На стр. 33 оценщиком приведены
правила отбора доступных оценщику
рыночных данных, обоснование в расчетах использования части доступных объектов
аналогов. Оценщик указывает, что при выборе объектов-аналогов учел … отклонение
от среднего значения по выборке за единицу сравнения не превышала бы 33%. При
этом оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения 33% от
средней рыночной стоимости сопоставимости объектов-аналогов оцениваемому
объекту.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
12)
Согласование скорректированных цен аналогов в таблице 52 на стр. 81 не
соответствует описанию на стр. 85.
Нарушение
п. 5 ФСО № 3.
13)
В разделе «Сведения о заказчике оценки, об оценщике, о привлеченных
организациях и специалистах» на стр.5 указаны неверные данные о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков:
Некоммерческого партнерства «Экспертный
Совет», согласно приложенному свидетельству на стр. 135 отчета оценщик является
членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» с 11 октября 2022 года.
Нарушение
п. 8 г) ФСО № 3.
III. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
14)
В отчете при проведении оценки земельного участка не установлено и не описано
влияние факта расположения земельного участка в непосредственной близости
аэропорта (взлетной полосы), при этом, на приаэродромных землях ограничена или
запрещена застройка.
Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Нарушение
п. 5 ФСО№ 3.
15)
Согласно данным кадастровой карты аналог № 2 состоит из двух участков с кадастровыми
номерами ***, площадью 1694 кв.м, и ***, площадью 3039 кв.м, их общая площадь
4733 кв.м. Участки имеют вытянутую форму и соотношение сторон более чем 1 к 5.
Объект оценки имеет форму, близкую к прямоугольной. Участки вытянутой формы
менее пригодны для строительства. Данное отличие не описано и не учтено
оценщиком.
16) Объект оценки и объекты-аналоги отличаются по
местоположению: объект оценки располагается на окраине города в зоне аэропорта,
объект-аналог 1 располагается на территории производственной застройки, смежной
с жилым микрорайоном, объект-аналог 3 – на территории производственных зон, на значительном
удалении от зон общественно-делового и жилого назначения, аналог 2 – в
смешанной зоне производственной и коммерческой застройки, при этом оценщиком
внесена корректировка только в отношении аналога 1.
17)
Цена предложения для аналога № 3,
принятая для расчетов 2 000 000 рублей из объявления о продаже от 14
февраля 2022 года (скриншот интернет-страницы на стр. 115 отчета). На более
позднюю и близкую к дате оценки дату – 30 июля 2022 года цена предложения
составляла 2 700 000 рублей.
Факты,
указанные экспертом свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 п.п. д, е
ФСО № 7.
Нарушения,
выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в решении об отказе в
установлении кадастровой стоимости:
-
по пунктам 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10 решения – имеются,
-
по пункту 5 решения – нарушение экспертом не выявлено. Согласно п. 11 ФСО № 7
объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности,
-
по п. 6 решения – нарушение экспертом не выявлено. Согласно описанию
корректировки на стр. 83 корректировка не рассчитывалась, значение принято из
таблицы.
Таким
образом, отчет об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 15 октября 2022 года, подготовленный
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., не соответствует
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в
том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и
других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 октября 2022 является
существенным нарушением, способным повлиять на размер рыночной стоимости
объекта.
Согласно
заключению эксперта № *** от 31 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, с учетом скорректированного ею
в ходе судебного разбирательства расчета исходя из площади объекта-аналога № 3,
равной 44 859 кв.м, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 15 октября
2022 года составляла в размере 60 904 407 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 31 мая 2023 года подготовлено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном
заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении
рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на
месторасположение участков, на ограничения, на автомагистрали, на форму и
рельеф, на подъезд, на ж/д тупик, на торг,
информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем административного
истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 31 мая 2023
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 15 октября 2022 года, выполненного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А.,
требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения, за исключением части приведенных в заключении эксперта пунктов
решения, являются обоснованными, и среди них имеются нарушения, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 7 ноября 2022 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание скорректированный расчет
эксперта ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 15 октября 2022 года в размере 60 904 407
руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что в заключении
при расчете рыночной стоимости объекта оценки
при корректировке на «местоположение» отсутствует обоснование применения
для объекта оценки значения 0,62, не являются основанием для вывода о
неправильности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно письменным
пояснениям эксперта *** обоснование присвоения значения 0,62 для объекта оценки
и аналогов 2 и 3 приведено на стр. 62 заключения, а именно: «Окраина
производственной зоны, низкая плотность застройки, наличие свободных земельных
участков – факторы, отличающие локальное местоположение от среднего значения
диапазона «окраина города, производственная застройка».
Аналог 1
располагается в районе городской объездной автодороги, в зоне автомагистрали.
Данное расположение характеризуется большим транспортным потоком, что является
благоприятным фактором, влияющим на стоимость.
Принимается верхнее значение корректировки, так как аналог 1
располагается на автомагистрали с интенсивным
движением (соединяет федеральные автодороги Р-241 и Р-178) и является
единственной объездной автодорогой, ведущей на Президентский мост.
Корректировка равна 0,62/0,91 = 0,68. Корректировка внесена согласно
Справочнику оценщика недвижимости – 2022. Земельный участки – часть 1. Под
редакцией Л.А.Лейфера».
Ссылки представителя
ОГБУ «БТИГКО» на отсутствие обоснования
для применения корректировки на вид разрешенного использования несостоятельны.
Согласно письменным пояснениям
эксперта *** корректировка на ограничения введена в отношении аналогов ввиду
невозможности строительства на земельном участке (объекте оценки) и возможного
назначения участка только как производственно-складская открытая площадка.
Стоимость таких земель (на которых запрещено или ограничено строительство)
существенно ниже стоимости земельных участков под производственное
(строительная или нефтехимическая промышленность) строительство, что
подтверждается статистическими рыночными данными. Обоснование корректировки
приведено на стр. 63 заключения. Корректировка никак не связана с ВРИ.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
ФБУ Ульяновской
лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной
экспертом судебной экспертизы (заключение эксперта №*** от 31 мая 2023 года) в размере 48 480 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов,
другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС
РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления ООО
«Сириус-ПРО» о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» расходы по производству судебной экспертизы подлежат
возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим
спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Сириус-ПРО» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № *** от 7 ноября 2022 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: Ульяновская
область, г. Ульяновск, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 15 октября 2022 года в размере 60 904 407
руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с общества с ограниченной
ответственностью «Сириус-ПРО» в пользу
Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы по оплате производства
судебной экспертизы в размере 48 480 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова