Ульяновский областной суд

Судебный акт

Оспаривание кадастровой стоимости
Документ от 27.06.2023, опубликован на сайте 19.07.2023 под номером 106973, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-19/2023

73OS0000-01-2021-000292-25

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2023 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» (в настоящее время областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки, далее – ОГБУ «БТИГКО») № ОРС-73/2021/001215!%, № ОРС-***, № ОРС-***, № ОРС-*** от 19 ноября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

- помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: *** помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12,

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика ИП Кондратьева Е.П.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость здания, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, определена по состоянию на 21 августа 2012 года в размере 149 931 739 руб. 83 коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ИП Кондратьева Е.П. № К/21-48-39 от 21 мая 2021 года рыночная стоимость здания по состоянию на 21 мая 2021 года составила 102 421 000 руб.

Кадастровая стоимость помещения, расположенного по адресу: ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12, кадастровый номер ***, определена по состоянию на 27 июля 2017 года в размере 8 759 926 руб. 66 коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ИП Кондратьева Е.П. № К*** от 21мая 2021 года рыночная стоимость помещения по состоянию на 21 мая 2021 года составила 5 280 000 руб.

Кадастровая стоимость здания, расположенного по адресу: *** кадастровый номер ***, утверждена в размере 34 457 401 руб. 84 коп. по состоянию на 18 ноября 2014 года. Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ИП Кондратьева Е.П. № К/*** по состоянию на 21 мая 2021 года рыночная стоимость здания составила 19 901 000 руб.

Кадастровая стоимость здания, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, определена по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере 298 863 506 руб. 56 коп. Вместе с тем в соответствии с заключением оценщика ИП Кондратьева Е.П. № К*** рыночная стоимость здания по состоянию на 21 мая 2021 года составила 200 076 000 руб.

20 октября 2021 года АО «Тандер» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком Кондратьевым Е.П. по состоянию на 21 мая 2021 года, однако решениями ОГБУ «БТИГКО» № ОРС-***, ОРС-***, ОРС-***, ОРС-*** от 19 ноября 2021 года в удовлетворении заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данными решениями истец не согласен, просил признать их незаконными и установить кадастровую стоимость зданий в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика ИП Кондратьева Е.П.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, администрация г. Ульяновска, оценщик Кондратьев Е.П.

Определением суда произведена замена заинтересованных лиц – Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» их правопреемниками - Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр».

В судебном заседании, проведенном с использованием системы ВКС, представитель истца Чернова Ю. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. С заключением проведенной по делу судебной экспертизы не согласна.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Павлова Е.В. просила отказать в удовлетворении требований истца, указывая на законность принятых учреждением решений. Проведенной по делу судебной экспертизой было подтверждено несоответствие представленных истцом отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости положениям законодательства об оценочной деятельности. Приведенные истцом доводы о несогласии с проведенной по делу судебной экспертизы считает необоснованными. Вместе с тем указывает на наличие арифметических ошибок в заключении судебной экспертизы.

В отзыве на иск (стр. 224-239 т.2) также указала, что требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений ОГБУ «БТИГКО».

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, обозрев инвентарное дело на объект недвижимости, расположенный по адресу: ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12, кадастровый номер ***, суд приходит к следующему.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

В ходе рассмотрения дела установлено, что АО «Тандер» является собственником объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***; кадастровая стоимость здания определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» № 14 479 от 18 июля 2013 года по состоянию на 18 июля 2013 года в размере 149 931 739 руб. 83 коп. (л.д. 86 т.2, л.д. 219 т.2 – отзыв на иск ФГБУ «ФКП Росреестра»);

- помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12; кадастровая стоимость помещения определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» № 12 251 от 27 июля 2017 года по состоянию на 27 июля 2017 года в размере 8 759 926 руб. 66 коп. (л.д. 87 т.2);

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***; кадастровая стоимость утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 5 марта 2014 года по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 298 863 506 руб. 56 коп. (л.д. 113 т.1, л.д. 219 т. 2 – отзыв на иск ФГБУ «ФКП Росреестра»);

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***; кадастровая стоимость утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» № 133 999 от 18 ноября 2014 года по состоянии на 18 ноября 2014 года в размере 34 457 401 руб. 85 коп. (л.д. 112 т.1, л.д. 218 т. 2 – отзыв на иск ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 20 октября 2021 года административный истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (л.д. 1, 26, 50, 76 т.3).

К заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом были приложены отчеты об оценке № *** и № *** от 21 мая 2021 года, составленные оценщиком Кондратьевым Е.П., об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 21 мая 2021 года.

Согласно указанным отчетам рыночная стоимость составила:

- здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, - 102 421 000 руб. (л.д. 59 оборот, т.3);

- помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12, - 5 280 000 руб. (л.д. 59 оборот, т.3);

- здание с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** – 200 076 000 руб. (л.д. 8 оборот т.3);

- здание с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** - 19 901 000 руб. (л.д. 8 оборот. т. 3).

Решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 19 ноября 2021 года № ОРС -*** (по объекту с кадастровым номером ***), № ОРС-*** (по объекту с кадастровым номером ***), № ОРС-*** (по объекту с кадастровым номером ***), № ОРС-*** (по объекту с кадастровым номером ***) обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статье 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 136-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в решении № ОРС-*** (по объекту с кадастровым номером ***, ***) указаны следующие нарушения, содержащиеся в отчете оценщика № К*** (л.д. 96-98 т.2):

1. Дата составления отчета, указанная на стр.1 отчета (титульный лист), не соответствует дате, указанной на стр. 4 отчета.

Нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

2. Согласно п. 8 ФСО № 7 «Задание на оценку» должно содержать характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Задание на оценку (стр. 6 отчета), а также раздел 6.2 отчета, на который оценщик приводит ссылку, не содержат характеристик объекта оценки.

Нарушены требования п. 8 ФСО № 7.

3. На стр. 5 отчета об оценке оценщиком указано, что «результат оценки будет использоваться для определения кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной». Согласно «Задания на оценку» цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

4. Осмотр объекта-оценки при составлении отчета оценщиком не проведен. При обосновании причин оценщик ссылается на факт проведения оценки на ретроспективную дату (стр. 5 отчета), при этом дата проведения оценки и дата составления отчета совпадают (стр.1 отчета - титульный лист).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 7.

5. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п.8 «ж» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете об оценке отсутствует: перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, сокращенное наименование (если имеется) юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки.

Нарушены требования ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО № 3.

6. Оценщиком на стр. 11-14 отчета об оценке выполнен анализ рынка недвижимости. Последовательность выполнения анализа рынка недвижимости нарушена.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

7. В отчете об оценке отсутствует информация, на основе которой проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

8. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Нарушены требования п. 11 «б» ФСО № 7, п.8 «з» ФСО № 3.

9. Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями гл.V «Анализ рынка» ФСО № 7, и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

10. Требования пп. «г» п. 11 ФСО № 7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО факторы: условия финансирования, условия продажи, вид использования, экономические характеристики, приведенные в главе 9, не содержат интервалов значений (стр. 25-27 Отчета).

Нарушены требования пп. «г», п. 11 ФСО № 7.

11. Согласно п.5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений из сегментов рынка объекта оценки, в качестве вывода приведены диапазоны цен объектов коммерческой недвижимости в городе Ульяновске и Ульяновской области. Оценщик ссылается на данные интернет- сайтов и информационных изданий: Авито, Циан, Яндекс. Недвижимость, однако при этом не приводит в подтверждение копий использованных материалов.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

12. При составлении отчета оценщик использовал для целей анализа рынка, а также в качестве объектов-аналогов предложения, датируемые 2014 годом. Дата оценки, указанная в отчете, 21 мая 2021 года.

В связи с наличием объема более актуальных предложений, доступных на рынке недвижимости для использования их при определении стоимости, усматривается недостаточность исследования рынка недвижимости для установления: основных факторов, влияющих на спрос, предложений сопоставимых объектов недвижимости; указаний интервалов значений этих факторов и подготовки вывода относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому отнесен оцениваемый объект.

Анализ рынка произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под производственно-складскую недвижимость

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

13. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта-оценки, в отчете не проведен.

Нарушены требования п. 8 «з» ФСО № 3.

14. При обосновании отказа от применения затратного подхода стр. 28 отчета оценщик указывает, что «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей», также «Оцениваемые объекты относятся к нежилым помещениям, являющимся частью объектов капитального строительства». Согласно заданию на оценку, а также выписки ЕГРН объект- оценки № 1 - нежилое здание площадью 1471,2 кв.м, с кадастровым номером ***. Отказ от применения затратного подхода не обоснован. В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода.

Нарушены требования пп. «и» п. 8 ФСО № 3.

15. При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр. 13-14 отчета приведены предложения нежилой недвижимости коммерческого назначения. Предложение №1/Аналог №1, Предложение №2/Аналог №2, Предложение №3/Аналог №3 несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, а также выступать в качестве аналогов без применения соответствующих корректировок.

Нарушены требования п. 11 в ФСО № 7, ФСО п. 5 № 3 , п. 22 «б» ФСО №7.

16. В отчете об оценке оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано.

Нарушены требования п. 22 «в» ФСО № 7.

17. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Пункт 11 ФСО №3 приводит требование при использовании информации, опубликованной не в общедоступном печатном издании, приложения к отчету об оценке копий соответствующих материалов. Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, как «средняя ликвидность», приводимая Оценщиком на стр. 14 отчета об оценке, не являются обоснованной и подтвержденной.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

18. На стр. 8 отчета об оценке оценщиком указана информация о том, что оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, действующими на дату оценки. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» недействующей редакции.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3

19. На стр. 14 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки находятся на территории Б*** ***». Согласно «Заданию на оценку», объекты оценки расположены в ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

20. При расчете стоимости объекта оценки оценщиком применяется коэффициент инфляции в размере 1,4788. Согласно копиям материалов в приложениях стр. 36 отчета уровень инфляции составил 47,88% за период ноябрь 2014 - май 2021 года. Предложения, принятые в качестве объектов- аналогов, опубликованы в марте, мае и июле 2014 года. Копии материалов справочника, приведенные в качестве подтверждения интервалов ценообразующих факторов, не позволяют сделать выводы о соответствии сведений заявленному источнику, а также дате издания.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3, п. 11 ФСО № 3.

21. Отсутствует обоснование значения фактора «состояние объекта недвижимости» и «качество местоположения». На стр. 22 отчета об оценке оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3.

22. При расчете физического износа эффективный возраст указан оценщиком 11 лет. Обоснование эффективного возраста в размере 11 лет в отчете об оценке отсутствует. На стр. 11 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что «Физический износ здания лит А, в котором расположен объект оценки №2, рассчитанный методом срока жизни в процентном выражении, составляет округленно 11%». На стр. 11 Отчета об оценке год постройки здания указан оценщиком - 2004 год, согласно Выписке из ЕГРН от 19 марта 2021 года № *** год завершения строительства - 2014 год.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

В решении № ОРС-*** (по объекту недвижимости с кадастровым номером ***, по адресу: *** указаны следующему нарушения, имеющиеся в отчете об оценке № К/*** (л.д. 99-101 т.2):

1. Согласно п. 8 ФСО № 7 «Задание на оценку» должно содержать также состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). В отчете об оценке данная информация отсутствует.

Вышеизложенное нарушает требования п. 8 ФСО № 7.

2. На стр. 5 отчета об оценке оценщиком указано, что «результат оценки будет использоваться для определения кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной». Согласно «Задания на оценку» цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

3. На стр. 5 отчет об оценке оценщиков указано, что «осмотр не проводился по причине ретроспективности оценки, сложной эпидобстановкой».

Согласно «Задания на оценку» дата оценки – 21 мая 2021 года, дата составления отчета – 21 мая 2021 года (стр. 1 отчета об оценке). Ретроспективная оценка - это определение стоимости на дату, после которой прошло значительное количество времени. Дата составления отчета в «Задании на оценку» и на стр. 4 отчета об оценке указана некорректно.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 7.

4. Оценщиком на стр. 10 отчета об оценке указано, что «Объекты оценки - нежилые помещения, расположенные в Ульяновской области. Техническое состояние - хорошее». Согласно «Задания на оценку» объектом оценки является - Нежилое здание площадью 14206,7 м2 с кадастровым номером ***, по адресу: *** (объект оценки № 2).

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

5. При расчете физического износа эффективный возраст указан оценщиком - 11 лет. Обоснование эффективного возраста в размере 11 лет в отчете об оценке отсутствует. На стр. 11 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что «Физический износ здания лит А, в котором расположен объект оценки №2, рассчитанный методом срока жизни в процентном выражении, составляет округленно 11%». Согласно «Задания на оценку» объектом оценки является - Нежилое здание площадью 14206,7 м2 с кадастровым номером ***, по адресу: *** (объект оценки № 2). На стр. 11 отчета об оценке год постройки здания указан оценщиком - 2004 год, согласно Выписке из ЕГРН от 19 марта 2021 года №*** год завершения строительства - 2009 год.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

6. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п. 8 «ж» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется), сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете об оценке отсутствует: перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, сокращенное наименование (если имеется) юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки.

Вышеизложенное нарушает требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО №3.

7. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п.8 «г» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения: место нахождения оценщика и почтовый адрес оценщика. Оценщиком на стр.7 отчета об оценке указан только один адрес.

Вышеизложенное нарушает требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 «г» ФСО № 3.

8. Оценщиком на стр. 10-13 Отчета об оценке выполнен анализ рынка недвижимости. Последовательность выполнения анализа рынка недвижимости нарушена.

Вышеизложенное нарушает требования п. 11 ФСО № 7.

9. В отчете об оценке отсутствует информация, на основе которой проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

10. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Вышеизложенное нарушает требования п. 11 «б» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО № 3.

11. Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями гл.У «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

12. На стр. 14 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки находятся на территории Б*** области!%». Согласно Заданию на оценку, объекты оценки расположены в г. Ульяновск.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

13. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта^- оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Пункт 11 ФСО № 3 приводит требование: при использовании информации, опубликованной не в общедоступном печатном издании, приложения к отчету об оценке копий соответствующих материалов. Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, как «средняя ликвидность», приводимая оценщиком на стр. 14 отчета об оценке, не является обоснованной и подтвержденной.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

14. На стр. 8 отчета об оценке оценщиком указана информация о том, что оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, действующими на дату оценки. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» недействующей редакции.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

15. В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода.

Вышеизложенное нарушает требования п. 8 «и» ФСО № 3.

Вышеизложенное нарушает требования п. 22 «в» ФСО № 7.

17. При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр. 13-14 отчета приведены предложения нежилой недвижимости коммерческого назначения. Предложение №1/Аналог №1, Предложение №2/Аналог №2, Предложение №3/Аналог №3 несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, а также выступать в качестве аналогов, без применения соответствующих корректировок.

Нарушены требования п. 11 в ФСО № 7, ФСО п. 5 № 3 , п. 22 «б» ФСО №7.

18. На стр. 26 отчета об оценке оценщиком указано, что «Объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки (установлено в рамках телефонных переговоров), изменение стоимости недвижимости во времени не учитывается». Согласно «Задания на оценку» дата оценки – 21 мая 2021 год. Дата объявлений о продаже объектов аналогов 2014 год. Так же оценщиком к стоимости аналогов применен коэффициент инфляции для расчета стоимости на дату оценки.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

19. При расчете стоимости объекта оценки оценщиком применяется коэффициент инфляции в размере 1,6140. Обоснование применения и расчет данного коэффициента в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3, п.11 ФСО №3.

20. Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки допущена арифметическая ошибка. В отчете об оценке отсутствует обоснование расположения объектов аналогов № 1, 2, 3 в «культурном центре». В отчете об оценке отсутствует обоснование расположения объекта оценки в «спальном микрорайоне среднеэтажной застройки».

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

21. На стр. 25 оценщиком указано количество корректировок - 2, тогда как оценщиком внесено 4 корректировки: «условия рынка», «общая площадь (масштаб)», «состояние объекта недвижимости», «качество местоположения». На стр. 25 отчета об оценке оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3.

В решении № ОРС-*** (в отношении объекта с кадастровым номером ***, ул. ***) указаны следующему нарушения, имеющиеся в отчете об оценке (л.д. 103-105):

Вышеизложенное нарушает требования п. 8 ФСО № 7.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

3. На стр. 5 отчета об оценке оценщиком указано, что «осмотр не проводился по причине ретроспективности оценки, сложной эпидобстановкой».

Согласно «Задания на оценку» - дата оценки – 21 мая 2021 года, дата составления отчета - 21 мая 2021 года (стр. 1 отчета об оценке). Ретроспективная оценка - это определение стоимости на дату, после которой прошло значительное количество времени. Дата составления отчета в «Задании на оценку» указана некорректно.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 7.

4. Оценщиком на стр. 10 отчета об оценке указано, что «Объекты оценки-нежилые помещения, расположенные в Ульяновской области. Техническое состояние- хорошее». Согласно «Задания на оценку» объектом оценки является - Нежилое здание площадью 6120,1 м2 с кадастровым номером ***, по адресу: *** (объект оценки № 2).

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

5. При расчете физического износа эффективный возраст указан оценщиком - 3 года. Обоснование эффективного возраста в размере 3 года в отчете об оценке отсутствует. На стр. 11 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что «Физический износ здания лит А, в котором расположен объект оценки №2, рассчитанный методом срока жизни в процентном выражении, составляет округленно 3%». Согласно «Задания на оценку» объектом оценки является - Нежилое здание площадью 6120,1 м2 с кадастровым номером ***, по адресу: *** (объект оценки № 2).

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

6. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п. 8 «ж» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать также следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете об оценке отсутствует: перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, сокращенное наименование (если имеется) юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки.

Вышеизложенное нарушает требования ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО №3.

7. Оценщиком на стр. 10-13 Отчета об оценке выполнен анализ рынка недвижимости. Последовательность выполнения анализа рынка недвижимости нарушена.

Вышеизложенное нарушает требования п. 11 ФСО № 7.

8. В отчете об оценке отсутствует информация на основе которой проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

9. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Вышеизложенное нарушает требования п. 11 «б» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО № 3.

10. Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями гл.V «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

11. На стр. 14 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки находятся на территории Б*** ***». Согласно «Заданию на оценку», объекты оценки расположены в г. Ульяновск.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

12. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Пункт 11 ФСО № 3 приводит требование: при использовании информации, опубликованной не в общедоступном печатном издании, приложения к отчету об оценке копий соответствующих материалов. Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, как «средняя ликвидность», приводимая оценщиком на стр. 14 отчета об оценке, не является обоснованной и подтвержденной.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

13. На стр. 8 отчета об оценке оценщиком указана информация о том, что оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, действующими на дату оценки. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» недействующей редакции.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

14. В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода

Вышеизложенное нарушает требования п. 8 «и» ФСО № 3.

15. В отчете об оценке оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано.

Вышеизложенное нарушает требования п. 22 «в» ФСО № 7.

16. При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка на стр. 13-14 отчета приведены предложения нежилой недвижимости коммерческого назначения. Предложение №1/Аналог №1, Предложение №2/Аналог №2, Предложение №3/Аналог №3 несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента рынка к которому относится оцениваемый объект, а также выступать в качестве аналогов, без применения соответствующих корректировок.

Нарушены требования п. 11 в ФСО № 7, ФСО п. 5 № 3 , п. 22 «б» ФСО №7.

17. На стр. 26 отчета об оценке оценщиком указано, что «Объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки (установлено в рамках телефонных переговоров), изменение стоимости недвижимости во времени не учитывается». Согласно «Заданию на оценку» дата оценки – 21 мая 2021 года. Дата объявлений о продаже объектов аналогов 2014 год. Так же оценщиком к стоимости аналогов применен коэффициент инфляции для расчета стоимости на дату оценки.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

18. При расчете стоимости объекта оценки оценщиком применяется коэффициент инфляции в размере 1,72. Согласно стр. 38 отчета об оценке дата предложений Аналогов № 1, 2, 3 - 2014 год. Расчет коэффициента инфляции проведен оценщиком на период между августом 2012 года и маем 2021 года. Использование данного коэффициента для расчета стоимости объекта оценки по состоянию на 21.05.2021 год приведет к искажению итогового результата.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

19. Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки допущена арифметическая ошибка. В отчете об оценке отсутствует обоснование расположения объектов аналогов № 1, 2, 3 в «культурном центре». В отчете об оценке отсутствует обоснование расположения объекта оценки в «спальном микрорайоне среднеэтажной застройки».

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3.

20. На стр. 25 Оценщиком указано количество корректировок - 2, тогда как оценщиком внесено 4 корректировки: «условия рынка», «общая площадь (масштаб)», «состояние объекта недвижимости», «качество местоположения». На стр. 25 отчета об оценке оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3.

В решении № ОРС-*** (в отношении объекта с кадастровым номером ***, *** помещения) указаны следующему нарушения, имеющиеся в отчете об оценке № К*** (л.д. 106-108 т.2):

1. Дата составления отчета, указанная на стр.1 отчета (титульный лист), не соответствует дате, указанной на стр. 6 отчета.

Нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.

Нарушены требования п. 8 ФСО № 7.

3. Осмотр объекта-оценки при составлении отчета оценщиком не проведен. При обосновании причин оценщик ссылается на факт проведения оценки на ретроспективную дату (стр. 5 отчета), при этом дата проведения оценки и дата составления отчета совпадают (стр.1 отчета - титульный лист).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 7.

4. На стр. 5 отчета об оценке оценщиком указано, что «результат оценки будет использоваться для определения кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной». Согласно «Заданию на оценку» цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

5. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п. 8 «ж» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется), сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). В отчете об оценке отсутствует: перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, сокращенное наименование (если имеется) юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 8 «ж» ФСО № 3.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

8. Отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Нарушены требования п. 11 «б» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО №3.

9. Анализ рынка произведен не в полном объеме, с нарушениями гл.У «Анализ рынка» ФСО № 7 и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке нежилой недвижимости коммерческого назначения.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

10. Требования пп. «г» п. 11 ФСО № 7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО факторы: условия финансирования, условия продажи, вид использования, экономические характеристики приведенные в главе 9 (стр. 25-27 Отчета) не содержат интервалов значений.

Нарушены требования пп. «г», п. 11 ФСО №7.

При проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложений из сегментов рынка объекта оценки в качестве вывода приведены диапазоны цен объектов коммерческой недвижимости в городе Ульяновске и Ульяновской области. Оценщик ссылается на данные интернет сайтов и информационных изданий: Авито, Циан, Яндекс. Недвижимость), однако при этом не приводит в подтверждение копий использованных материалов.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3, п.5 ФСО № 3.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 11 ФСО № 7.

13. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта-оценки, в отчете не проведен.

Нарушены требования п. 8 «з» ФСО № 3.

14. В отчете об оценке отсутствует обоснование выбора методов определения стоимости в рамках сравнительного подхода.

Нарушены требования пп. «и» п. 8 ФСО № 3.

Вышеизложенное нарушает требования п. 22 «в» ФСО № 7.

16. В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Пункт 11 ФСО № 3 приводит требование при использовании информации, опубликованной не в общедоступном печатном издании, приложения к отчету об оценке копий соответствующих материалов. Ликвидность является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о ликвидности, как «средняя ликвидность», приводимая оценщиком на стр. 14 отчета об оценке не является обоснованной и подтвержденной.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО №3.

17. На стр. 8 отчета об оценке оценщиком указана информация о том, что оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, действующими на дату оценки. Информация, приведенная оценщиком в разделе 9.2 «Характеристика подходов к оценке», приведена оценщиком из ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» недействующей редакции.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3.

18. На стр. 14 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки находятся на территории Б*** ***». Согласно заданию на оценку, объекты оценки расположены в У*** ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

19. При расчете стоимости объекта оценки оценщиком применяется коэффициент инфляции в размере 1,1690. Согласно копий материалов в приложениях (стр. 36) отчета уровень инфляции составил 16,90% за период июль 2017- май 2021 года. Предложения, принятые в качестве объектов- аналогов, опубликованы в 2014 году. Копии материалов справочника, приведенные в качестве подтверждения интервалов ценообразующих факторов, не позволяют делать выводы о соответствии сведений заявленному источнику, а также дате издания.

Нарушены требования ФСО п. 5 № 3, п. 11 ФСО № 3.

20. На стр. 25 оценщиком указано количество корректировок - 2, тогда как оценщиком внесено 3 корректировки: «условия рынка», «общая площадь (масштаб)», «состояние объекта недвижимости». Отсутствует обоснование значения фактора «качество местоположения». На стр. 22 отчета об оценке оценщиком для расчета взвешенной стоимости аналогов применен весовой коэффициент 0,33. Обоснование применения данного коэффициента отсутствует.

Вышеизложенное нарушает требования п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3.

Исследуя отчеты об оценке объекта недвижимости, отклоненные ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза (основная и дополнительная, проведение которой поручено ФБУ *** с включением в состав комиссии экспертов оценщика ООО «***» ***

Поскольку административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке № К*** и № К/***, составленных ИП Кондратьевым Е.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

По заключению экспертизы № *** от 28 февраля 2023 года (л.д. 98-246 т.4) следует:

1. В отношении отчета об оценке № *** от 21 мая 2021 года по объекту с кадастровым номером *** (пр-кт ***) эксперты установили: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в п.п.1-21 решения № ОРС-***, имеются. Эксперты признали объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1, п. 18, п.19 решения.

Несоответствия, указанные в п. 1 и п. 19 решения, эксперты расценили как допущенные оценщиком ошибки, которые носят чисто технический характер, и не оказывают никакого влияния на итоговую стоимость объекта.

Оценщик допустил нарушения при выборе объектов-аналогов, в методах расчета, при выполнении математических действии .

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неверно.

Информация, использованная оценщиком, не достоверна, не проверяема и недостаточна.

Выявленные нарушения повлияли на стоимость объекта. Как следствие, при выполнении отчета об оценке № К*** от 21 мая 2021 года нарушена ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. (л.д. 160 т.4).

2. В отношении отчета об оценке № К*** от 21 мая 2021 года по объекту с кадастровым номером *** (***) эксперты признали объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГУ «ЦГКО» в решении № ***, за исключением замечаний, указанных в п. 1,3,7,14 решении.

Оценщик допустил нарушения при выборе объектов-аналогов, в методах расчета и выполнении математических действий.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неверно.

Информация, использованная оценщиком, не достоверна, не проверяема и недостаточна.

3. В отношении отчета об оценке № К/*** от 21 мая 2021 года по объекту с кадастровым номером *** (б*** ***) эксперты установили: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГУ «ЦГКО» в решении № ОРС-*** и указанные в п.п. 1-20 решения, имеются.

Эксперты признали объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1,2,11,17,18 решения.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неверно.

Информация, использованная оценщиком, не достоверна, не проверяема и недостаточна.

Выявленные нарушения повлияли на стоимость объекта. Как следствие, при выполнении Отчета об оценке № К*** от 21 мая 2021 года нарушена ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. (л.д. 160 -161 т.4).

4. В отношении отчета об оценке № К*** от 21 мая 2021 года по объекту с кадастровым номером *** (ул. ***) эксперты установили: несоответствия, выявленные сотрудниками ОГУ «ЦГКО» и указанные в п.п. 1-20 решения № ОРС-***, имеются.

Эксперты признали объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за исключением замечаний, указанных в п. 1,3,11,17 решения.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены неверно.

Информация, использованная оценщиком, не достоверна, не проверяема и недостаточна.

Выявленные нарушения повлияли на стоимость объекта. Как следствие, при выполнении Отчета об оценке № К/*** от 21 мая 2021 года нарушена ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. (л.д. 160 -161 т.4).

По заключению дополнительной судебной экспертизы № 405/03-4 от 26 мая 2023 года следует:

1. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, общей площадью 1 471 кв.м, расположенного по адресу: *** по состоянию на 21 мая 2921 года составила 34 438 058 руб.

2. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, общей площадью 14 206,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 21 мая 2021 года составила 277 378 417 руб.

3. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 297,30 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 21 мая 2021 года составляла 7 341 811 руб.

4. Рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером ***, общей площадью 6 120,10 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 21 мая 2021 года составляла 136 727 395 руб.

Определить рыночную стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресам:

- ***, ***, кадастровый номер *** (здание),

- ***, кадастровый номер *** (здание),

- ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11, 12, кадастровый номер *** (помещение),

- ***, кадастровый номер *** (здание), по состоянию на 21 мая 2021 года доходным методом не представляется возможным в связи с тем, что на дату оценки на территории г. Ульяновска и Ульяновской области информация о сдаче в аренду сопоставимых по своим параметрам, с оцениваемыми объектами, торговых площадей из сегмента торговых или торгово-развлекательных центров отсутствует.

Запрашиваемая экспертами актуальная на дату оценки информация об арендных ставках, которыми пользуется АО «Тандер» в г. Ульяновске, не представлена.

По состоянию на дату оценки отсутствовала справочная или иная аналитическая информация о величинах возможных корректировок на сегмент арендуемой площади для применения её в расчетах.

Сведения о доходности и операционных расходах могут являться коммерческой тайной АО «Тандер», потому в суд не представлены. Отсутствие информации о действующих ставках аренды в АО «Тандер» по г. Ульяновску не позволяют применять доступные экспертам справочные величины о доходности и операционных расходах (т.е. невозможно применить информацию к информации, которая отсутствует) (л.д. 130-131 т.6).

От ОГБУ «БТИГКО» на данное экспертное заключение поступили замечания, в которых учреждение указывает на наличие арифметической ошибки в отношении объектов-аналогов № 1 при введении корректировки на площадь:

- стоимость 1 кв.м объекта-аналога № 1 после введения корректировки «условия финансирования» составляет 33 351,72 руб. Стоимость 1 кв.м после введения корректировки на «площадь» получается 33 351,72 х 1 = 33 351,72 руб. (в заключении эксперта стр. 19 – 33 274,36 руб.)

В отношении расчета рыночной стоимости здания с кадастровым номером *** по состоянию на 21 мая 2021 года, установлено наличие арифметической ошибки в отношении объектов-аналогов при введении корректировки:

- стоимость 1 кв.м объекта-аналога № 1 после введения корректировки «этаж расположения» составляет 26 014,34 руб. Стоимость 1 кв.м после введения корректировки на здание/помещения 26 014,34 х 0,94 = 24 453,47 руб. (в заключении эксперта стр. 39 – 24 541,83 руб.).

- стоимость 1 кв.м объекта-аналога № 4 после введения корректировки «этаж расположения» составляет 19 511,15 руб. Стоимость 1 кв.м после введения корректировки на здание/помещение 19 511,15 х 0,94 = 18 340,48 руб. (в заключении эксперта стр. 39 – 18 406,74 руб.). Указанные ошибки влияют на последующий расчет объектов-аналогов и на итоговый результат рыночной стоимости.

На данные замечания экспертами представлены письменные разъяснения, согласно которым математические ошибки при расчетах отсутствуют. Все вычисления проводились автоматически, с применением программы Exel, которая после введения формулы высокой точностью выполняет любые математические действия. Все расчеты, приведенные в таблицах № 1 и № 3 заключения, выполнены в соответствии с принятыми в данном программном продукте округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могли не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, так как числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в том время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные программы Microsoft Exel.

Судом проверены расчеты экспертов, математические ошибки не выявлены.

Так, в таблице № 1 экспертного заключения (стр. 19 заключения) указано о применении к значению 33 351,72 руб. корректировки «1». Вместе с тем фактически была применена корректировка в размере 0,99768032. При таком подсчете стоимость 1 кв.м площади по аналогу № 1 составляет 33 274,36, как указано в таблице. В таблице размер корректировки указан «1» для удобства визуального восприятия.

В таблице № 3 экспертного заключения размер корректировки на «здание/помещение» указан 0,94. Вместе с тем фактически была применена корректировка в размере 0,9433962. Расчет следующий: 26 014,34 х 0,9433962 = 240541,83 руб. –стоимость 1 кв.м в отношении аналога № 1 (как и указано в таблице № 3 заключения эксперта). Размер корректировки 0,94 указан для удобства визуального восприятия.

Аналогичный подсчет применяется и к аналогу № 4: после применения корректировки 0,9433962 к стоимости 19 511,15 руб. итоговое значение составляет 18 406,74 руб., как указано в таблице № 3 экспертного заключения.

Истец также не согласен с выводами проведенной по делу судебной экспертизы (заключение № 405/03-4 от 26 мая 2023 года). В обоснование своих доводов представил суду заключение специалиста Штомпеля А.Н. от 15 июня 2023 года, согласно которому заключение экспертизы № *** от 26 мая 2023 года выполнено с нарушениями требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требований Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V),утвержденной приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Экспертом были допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, информация, использованная экспертом, не является достоверной и достаточной.

В статье 50 КАС РФ указано, что специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и (или) навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и (или) навыков.

С учетом этого Штомпель А.Н., являющийся представителем истца, не может являться специалистом. Соответственно, составленное им заключение не может быть расценено как заключение специалиста. Данные доводы суд расценивает как мнение истца относительно проведенной по делу судебной экспертизы.

1.Одним из доводов о несогласии с заключением экспертизы является указание на то, что при проведении оценочной экспертизы эксперты применили утратившие силу федеральные стандарта оценки № 1,2,3 от 20 мая 2015 года, поскольку с 1 июля 2022 года действуют новые ФСО – I-VI, 2022 года.

Суд считает указанный довод несостоятельным.

В данном случае предметом оценки судебной экспертизы являлись отчеты оценщика ИП Кондратьева Е.П. от 21 мая 2021 года № К*** и № К/*** от 21 мая 2021 года. При составлении указанных отчетов оценщик руководствовался нормативными правовыми актами, действовавшими на дату составления указанных отчетов. Установив, что указанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебные эксперты произвели расчет рыночной стоимости объектов оценки. При этом они так же как оценщик должны были руководствоваться нормативными правовыми актами, действовавшими на дату оценки – 21 мая 2021 года.

2. Замечание - светокопия объявления по аналогу № 1 (стр. 17 судебной экспертизы) экспертом не приложена. Источник информации «архив эксперта» не доступен для проверки. Выявлены несоответствия по дате оферты и по учитываемой площади аналога № 1.

Данное нарушение также отсутствует. Светокопия по аналогу № 1 (пр. ***) представлена в Приложении «Сведения об аналогах» к заключению эксперта № *** от 28 февраля 2023 года. (л.д. 187 т.4). При этом в заключении экспертизы применена площадь объекта-аналога в размере, указанном в объявлении о его продаже.

3. Замечание - экспертом по аналогу № 2 (ст. 17-19 заключения) неверно установлен класс конструктивной системы. Здание имеет ж/б каркас и относится к 3 классу с ценностью 1,06. Однако эксперт принял его за бескаркасное здание с классом 1 и ценностью 1,00. Ошибка повлекла завышение стоимости объекта.

Согласно представленным судебными экспертами письменным пояснениям класс конструктивной системы по аналогу № 2 установлен верно.

На основании принятой к расчетам классификационной таблицы СтатРиэлт для исключения путаницы по отнесению объекта-аналога № 2 к классу 1, а не классу 3 установлено, что в описании характеристики конструктивной системы класса 3 «ключевым» слово является «Большепролетные».

Согласно СП 304.1325800.2017 «Свод Правил. Конструкции большепролетных зданий и сооружений. Правила эксплуатации»: 3.1 большепролетная конструкция – строительная конструкция с пролетом 18 и более метров – для гражданских, 30 и более метров – для промышленных зданий и сооружений или с консолью 9 и более метров.

3.3 большепролетное здание или сооружение с массовым пребыванием людей: большепролетное здание или сооружение, проектом которого предусмотрено наличие хотя бы одного посещения с возможностью одновременного пребывания в нем на постоянной или временной основе 50 и более человек. К таким здания/сооружениям можно отнести киноконцертные залы, крытые спортивные и развлекательные объекты (хоккейные арены, бассейны, аквапарки и т.п.).

Согласно имеющейся в распоряжении экспертов информации, в т.ч. после изучения фотоматериалов объявлений по объектам-аналогам, «шаг» между колоннами в объекте-аналоге № 2 составляет 5,70м, что не позволяет в полной мере отнести его к классу конструктивной системы 3.

4. Экспертом по аналогу № 4 (стр. 17-19) неверно установлен класс конструктивной системы. Здание имеет ж/б каркас и относится к 3 классу с ценностью 1,06. Однако эксперт принял его за бескаркасное здание панельное с классом 2 и ценностью 1,01. Ошибка повлекла завышение стоимости объекта.

Из письменных пояснений судебных экспертов следует, что в данном случае ошибка отсутствует.

По имеющимся в Приложениях к заключению эксперта фотоматериалам аналога № 3 возможно установить наличие каркаса в здании. Однако на основании тех же фотоматериалов возможно установить наличие в помещениях системы подвесных потолков типа «Армстронг», включающую использование потолочных плиток размером 0,6х0,6 в количестве 9шт. между пролетами, что позволяет сделать обоснованный вывод, что в здании имеется каркас с шириной пролета 5,40-6,20м. Имеющийся ж/б каркас здания с пролетом 5,94-5,95 м по внутреннему обмеру (правая внутренняя стена помещений на плане № 6 и №8 (12,18/2 – правая наружная стена помещений на плане № 6 и №8) не позволяют отнести данный аналог к 3 классу капитальности.

5. По аналогам № 2 и 4 (стр. 17) не подтверждено соответствие цены указанной дате оферты в 2020 года.

Суд считает данное замечание необоснованным. Скриншот данного объявления приложен к заключению экспертизы № *** от 28 февраля 2023 года (л.д. 190 т.4). При выходе на сайте «Циан» на номер объявления *** (объект-аналог № 2, ***) в разделе «Статистика просмотров» указано, что объявление создано 15 декабря 2020 года. Таким образом, данная цена актуальна на 15 декабря 2020 года, о чем указано в таблице № 1 (лист 17 заключения экспертизы № *** от 26 мая 2023 года, л.д. 109 т.6).

По объекту-аналогу № 4 – скриншот объявления приложен к заключению экспертизы № *** от 28 февраля 2023 года (л.д. 192 т.4). При выходе на сайте «Циан» на номер объявления *** (объект-аналог № 4, ***) в разделе «Статистика просмотров» указано, что объявление создано 12 августа 2020 года. Таким образом, данная цена актуальна на 12 августа 2020 года, о чем указано в таблице № 1 (лист 17 заключения экспертизы № *** от 26 мая 2023 года, л.д.109 т.6).

6. Замечание - экспертом не объяснено внесение крайних значений поправок при корректировке на вид отделки.

Данное замечание является необоснованным, поскольку на стр. 37 экспертного заключения приведено обоснование корректировок на вид отделки. Сравнивая объект оценки, расположенный по ***, с аналогами, эксперты указали, что отделка оцениваемого объекта оценки улучшенная, с имеющимися фрагментами высококачественной отделки. Аналоги № 1,3,4 тоже как и объект оценки с улучшенной отделкой, но, учитывая, что некоторые элементы её у объекта оценки значительно лучше по сравнению с аналогами № 1,3,4, экспертами были применены крайние значения поправочных коэффициентов.

При сравнении объекта оценки, расположенного по ***, с аналогами, эксперты указали, что отделка оцениваемого объекта улучшенная, а у Аналога № 2 по тексту объявления – «объект без внутренней отделки, имеются лишь приборы отопления», поэтому к нему применен корректирующий коэффициент 1,08. Аналоги № 1 3 4 не корректировались, т.к. их отделка идентична отделке объекта оценки. Кроме того, качество отделки по каждому из объектов отражено в табличной форме заключения.

7. Замечание - в заключении отсутствует единообразный подход по внесению корректировки на различия в этажности (доводы эксперта противоречивы, вводят в заблуждение).

Из письменных пояснений экспертов следует, что при сравнении краткого описания объектов оценки:

- объект исследования на пр-к *** – 2х-этажное здание магазина общей площадью более 14 000 кв.м. Здание включает как помещения первого, так и второго этажей;

- объект исследования на пр-те *** – одноэтажное здание без подвала и мансарды;

- объект исследования по б-ру *** – помещения 1 этажа в 2х-этажном здании;

- объект исследования на ул. *** – 2х-этажное здание,

И аналогов:

- аналог № 1 – одноэтажное здание,

- аналог № 2 помещения 3-го этажа в здании,

- аналог № 3 – помещения цоколя, второго и третьего этажей в здании торгово-офисного центра,

- аналог № 4 - помещения в 2х-этажном торговом центре.

Развернутые характеристики объектов исследования подробно изложены в заключении экспертизы. Даже, исходя из описания объектов исследования без точных характеристик, обоснованно можно утверждать, что объекты исследования по фактору «этажность» различаются между собой, соответственно, корректировки на этажность для каждого объекта исследования при одинаковом наборе аналогов будут разные.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Проанализировав заключение экспертизы (основной и дополнительной), суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал соответствующую подписку, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

При этом представленное истцом заключение специалиста, таковым не является, о чем указано выше.

Поскольку судебная экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности и неверности определения размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что решение ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании представленного истцом отчета об оценке является законным и обоснованным.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости принадлежащих истцу объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание заключение судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании ст. 111 КАС РФ с истца подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы. Расходы по экспертизе составляют: в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы – 177 760 руб., в пользу ООО «***» - 132 000 руб. (л.д. 92 т.4 и л.д. 95 т.6).

В данном случае в удовлетворении требований истца о признании незаконным решений ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было отказано. Таким образом, решение не является принятым в пользу истца.

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, также не свидетельствует о принятии решения в пользу истца, а сводится к реализации истцом предусмотренного законом права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 19 ноября 2021 года № ОРС-***, № ОРС-***, № ОРС-***, № ОРС-*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, г. ***, *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года, в размере 136 727 395 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 297,3 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, помещения на 1 этаже № 1-9, 11,12, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года, в размере 7 341 811 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, г. ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года, в размере 277 378 417 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2021 года, в размере 34 438 058 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, ***

Взыскать с акционерного общества «Тандер» расходы за производство экспертизы: в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы – 177 760 руб., в пользу ООО «***» - 132 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 4 июля 2023 года.