Дело № 3а-193/2023
73OS0000-01-2023-000080-14
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июня 2023 года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной
П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гефес»
к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области о признании незаконным решения об определении кадастровой стоимости земельного
участка, возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость
земельного участка,
у с т а н о в и л :
ООО «Гефес»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также – ОГБУ «БТИГКО») (ранее до переименования – областное
государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой
оценки»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о признании решения об установлении
кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, в размере
2 880 851 руб. 64 коп., установлении кадастровой стоимости указанного
земельного участка в размере
775 104 руб. 07 коп.
В обоснование
требований указал, что ООО «Гефес»
является арендатором указанного земельного участка на основании договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,
от 14 февраля 2005 года № ***,
заключенного с администрацией города Ульяновска. Кадастровая стоимость
арендуемого земельного участка
составляет 2 896 974 руб.
ООО «Гефес»
обратилось с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении
кадастровой стоимости. Решением ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» от 26 мая 2021 года № ***-*** в исправлении ошибки и в перерасчете кадастровой стоимости было
отказано.
ООО «Гефес»
обратилось в суд с административным исковым заявлением. Решением Ульяновского
областного суда от 31 марта 2022 года, вступившим в законную силу, указанное решение ОГБУ «ЦГКО» от 26 мая 2021
года № *** об отказе в перерасчете кадастровой стоимости
признано незаконным, на ОГБУ «ЦГКО» возложена обязанность рассмотреть заявление
ООО «Гефес» о перерасчете кадастровой стоимости указанного земельного участка
с кадастровым номером ***.
ООО «Гефес» 7 июля
2022 года обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением, на которое получило решение об
исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, от 29 июля
2022 года № ***, в котором не была указана новая кадастровая стоимость.
ООО «Гефес» обратился в ОГБУ «ЦГКО» с письмом от 1 марта
2023 года, на которое ОГБУ «ЦГКО» ответом от 6 марта 2023 года уведомило о том,
что в результате исправления единичной ошибки кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** составила 2 880 851 руб. 64
коп., она была утверждена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области № 220-пр от 9 августа 2022 года.
С указанной
кадастровой стоимостью ООО «Гефес» не согласно, считает, что при определении
кадастровой стоимости не были учтены обстоятельства, влияющие на
ценообразование участка, нарушены положения
приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об
утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ППК «Роскадастр»,
администрация города Ульяновска.
Представитель ООО
«Гефес» Кикоть В.С. в ходе судебного
разбирательства изменил требования административного иска, просил признать
незаконным решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу:
***, в размере 2 880 851 руб. 64 коп., обязать ОГБУ
«БТИГКО» пересчитать кадастровую
стоимость указанного земельного участка, применив код расчета «03:000», к
которому были отнесены земельные участки с неоднозначным видом разрешенного
использования «под общественную застройку», «для размещения административного
здания», «для размещения нежилого здания».
Дополнительно
указал, что не согласен с отнесением земельного участка к сегменту 4
«Предпринимательство», так как здание, расположенное на спорном участке, не
подходит ни по одному из критериев
сегмента 4 «Предпринимательство».
Представитель ООО
«Гефес» Кикоть В.С. в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований
по доводам, изложенным в административном иске и в дополнении к нему. Просил
восстановить срок на обращение в суд с вышеуказанным административным иском,
ссылаясь на то, что о размере оспариваемой
кадастровой стоимости земельного участка
ему стало известно из ответа на его запрос ОГБУ «БТИГКО», датированного 6 марта 2023 года.
Представитель
ОГБУ «БТИГКО» Павлова Е.В. в судебном
заседании просила отказать в удовлетворении административного иска, указывая на
законность действий ОГБУ «ЦГКО» по исправлению единичной ошибки при определении
кадастровой стоимости в части изменения кода расчета вида использования земельного
участка с кадастровым номером *** на 04:000 «Предпринимательство» и по определению методом УПКС кадастровой
стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в
размере 2 880 851 руб. 64 коп. Дополнительно указала на пропуск
административным истцом установленного статьей 219 КАС РФ срока на обращение в
суд с указанным административным иском.
Представители
Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, Управления
Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации города Ульяновска в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с
положениями части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут
обратиться в суд с требованиями об
оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной
власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных
отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения,
действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной
комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего,
если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы,
созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены
какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться
непосредственно в суд или оспорить
решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными
публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган,
организацию, у вышестоящего в порядке
подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования
споров.
Отношения,
возникающие при проведении
государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации,
регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О
государственной кадастровой оценке» (статья) (далее также – Закон о
государственной кадастровой оценке).
Государственная
кадастровая оценка проводится по решению
исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями,
связанными с определением кадастровой стоимости бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской
Федерации (части 1 и 2 статьи 6 Закон о
государственной кадастровой оценке).
Распоряжением Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 621-пр «О создании
областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки»
создано областное государственное
бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки».
Распоряжением
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 1 ноября 2019
года № 2507-од «О проведении государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов Ульяновской области» областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» наделено
полномочиями по проведению в 2020 году
государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ульяновской
области.
В силу требований
пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 КАС РФ, пункта 1 статьи 22
Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой
стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности.
В абзаце 4 пункта 1
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости» разъяснено, что под
оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается
предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого
является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая
оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости.
Как указано в пункте
2 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30
июня 2015 года № 28, результаты
определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены
заявителем, а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке посредством предъявления
следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его
рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением
недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его
кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или)
кадастровой ошибки (далее – заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об
оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии).
Материалами дела
установлено, что ООО «Гефес» на основании договора аренды земельного
участка № ***, заключенного с администрацией
города Ульяновска, является арендатором земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 677,1 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов,
вид разрешенного использования – под нежилым зданием, д.*** (ранее – ***).
Согласно выписке из
Единого государственного реестра недвижимости
(далее также ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым
номером ***, он относится к категории
земель: «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования: «под
нежилым зданием».
Указанный земельный
участок образован путем раздела
земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 11361,3
кв.м по *** в *** районе города Ульяновска на два участка: № 1, площадью
10 684,2 кв.м и № 2 (спорный участок) площадью 677,1 кв.м на основании
постановления Мэра города Ульяновска Ульяновской области от 27 мая 2004 года №
1293 «О землепользовании по ***», которым также земельный участок № 2, площадью
677,1 кв.м в аренду до 31 марта 2053 года по *** (ранее ***) передан в аренду
ООО «Гефес».
Земельный участок с
кадастровым номером *** (предыдущий
номер ***) располагается в кадастровом квартале ***, имеет наименование:
«землепользование», вид разрешенного использования: «под нежилым зданием».
Согласно выписке из
Единого государственного реестра недвижимости на спорном земельном участке
расположено здание с кадастровым номером ***, площадью 339,1 кв.м, назначение:
«нежилое», наименование «здание», принадлежащее
ООО «Гефес» на праве собственности.
14 июня 2019 года
ООО «Гефес» обратилось в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской
области с заявлением об определении вида фактического использования,
расположенного на спорном земельном участке здания с целью исключения здания из
перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база
определяется как кадастровая стоимость.
Министерством
строительства и архитектуры Ульяновской области принято решение о
несоответствии объекта недвижимости с кадастровым номером *** критериям, установленным
статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем оно было
исключено из перечней на 2018, 2019
годы.
Результаты
государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской
области утверждены приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020
года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов Ульяновской области».
Государственная
кадастровая оценка стоимости спорного земельного участка проводилась областным
государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой
оценки» по правилам и в порядке, регламентированным Законом о государственной
кадастровой оценке, Методическими
указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом
Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в результате
проведения в 2020 году на территории Ульяновской области государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом
Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области от 1 ноября 2019 года № 2507-од «О проведении государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов Ульяновской области» и утверждена приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской
области № 241-пр от 20 октября 2020 года «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов
Ульяновской области» по состоянию на 1 января 2020 года в размере
2 896 974,12 руб.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была рассчитана с
использованием метода массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп
объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения
кадастровой стоимости, исходя из отнесения его к четвертому сегменту рынка «Предпринимательство»,
подгруппе 4.3 «Торговля», код расчета вида использования – 04:010 «Деловое
управление».
В соответствии с
частью 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ
от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 31 июля
2020 года с изменениями и дополнениями, вступившими в законную силу с 1 января
2021 года), регламентирующей порядок
рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении
кадастровой стоимости, бюджетные учреждения, осуществившие определение
кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок,
допущенных при определении кадастровой стоимости.
В соответствии с
частью 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке ошибками,
допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям
методических указаний о государственной
кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка,
повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов
недвижимости.
Согласно части 3
статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке заявление об исправлении ошибок, допущенных
при определении кадастровой стоимости, вправе
подать любые юридические и
физические лица, а также органы государственной власти и органы местного
самоуправления.
При рассмотрении
заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой
стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении
кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании
которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:
1) неправильное определение условий, влияющих
на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его
целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или
ветхое состояние объекта недвижимости,
степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми
условиями использования территории);
2) использование недостоверных сведений о
характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости
(часть 13 статьи 21 Закона о государственной
кадастровой оценке).
По итогам
рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении
кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих
решений:
1) об удовлетворении заявления и
необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок,
допущенных при определении кадастровой стоимости;
2) об отказе в пересчете кадастровой
стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой
стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой
оценке).
В силу пункта 23
статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного
учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок,
допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства.
Из системного
толкования приведенных норм следует, что положениями федерального закона
предусмотрено право гражданина либо юридического лица оспорить в судебном
порядке решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения
обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой
стоимости.
29 апреля 2021 года
ООО «Гефес» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об исправлении ошибки,
допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка, указав на
неправомерное отнесение земельного участка по функциональному назначению к
офисно-торговой застройке, а также на
неправомерный учет в качестве ценообразующего фактора - нахождения объекта по
близости к красной линии.
ОГБУ «ЦГКО»,
рассмотрев заявление ООО «Гефес» об исправлении ошибок, допущенных при
определении кадастровой стоимости, приняло решение № *** от 26 мая 2021 года об
отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка в связи с отсутствием ошибок при определении
его кадастровой стоимости.
ООО «Гефес»
обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного решения
ОГБУ «ЦГКО» об отказе в исправлении ошибки, допущенной при определении
кадастровой стоимости земельного участка.
Решением
Ульяновского областного суда от 31 марта 2022 года признано незаконным решение
ОГБУ «ЦГКО» № *** от 26 мая 2021 года об отказе в перерасчете кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***; на ОГБУ «ЦГКО» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО
«Гефес» о перерасчете кадастровой
стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. В удовлетворении
требований ООО «Гефес» о возложении на
ОГБУ «ЦГКО» обязанности произвести
перерасчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: *** с отнесением земельного участка к 3 сегменту
рынка «Общественное использование», подгруппе «бытовое обслуживание. Размещение
ОКС для оказания населению услуг. Бани», коду расчета вида использования 03:032
отказано. В указанном решении суд первой инстанции пришел к выводу о
неправомерности отнесения земельного участка к коду расчета вида использования
– 04:010 «Деловой управление», и, соответственно, о наличии ошибки при
определении кадастровой стоимости спорного земельного участка ввиду
неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости
(целевое назначение, разрешенное использование земельного участка).
Апелляционным
определением Судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного
суда общей юрисдикции от 15 июня 2022 года
указанное решение Ульяновского областного суда от 31 марта 2022 года
оставлено без изменений и вступило в законную силу.
ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» во
исполнение решения Ульяновского областного суда от 31 марта 2022 года повторно
рассмотрело 29 июля 2022 года заявление ООО «Гефес» об исправлении ошибок, допущенных при определении
кадастровой стоимости, и приняло решение № *** об исправлении
выявленной единичной ошибки и осуществлении пересчета кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером
***.
Из указанного
решения усматривается, что ОГБУ «БТИГКО» установило, что заявление об
исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и
приложенные к нему документы не содержат
сведений, к какому коду расчета видов разрешенного использования следует
отнести земельный участок с кадастровым номером ***. Исходя из этого, ОГБУ
«БТИГКО» на основании предоставленных документов, а также того, что земельный
участок должен быть отнесен только к одной группе (подгруппе) исходя из кода
расчета вида разрешенного использования, руководствуясь п. 1.8. Приказа
Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических
указаний о государственной кадастровой оценке», изменило код расчета на
«04:000» - Предпринимательство.
Согласно акту об
изменении кадастровой стоимости № *** от 2 августа 2022 года в результате
пересчета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года составила 2 880 851 руб. 64 коп.
Указанная
кадастровая стоимость была утверждена приказом Министерства имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области № 220-пр от 9 августа 2022 года «О
внесении изменений в приказ Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области от 20.10.2020 № 241-пр». Она внесена в Единый
государственный кадастр недвижимости 26 октября 2022 года.
Проверяя законность
и обоснованность решения ОГБУ «ЦГКО» по установлению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на
находящегося по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2020 года в размере
2 880 851 руб. 64 коп., суд приходит к следующему.
ОГБУ «БТИГКО»
заявлено о пропуске ООО «Гефес» установленного статьей 219 КАС РФ трехмесячного
срока для обращения в суд с
рассматриваемым административным иском.
Статьей
219 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации установлено,
что административное исковое заявление
может быть подано в суд в течение трех
месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о
нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).
Пропущенный
по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может
быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не
предусмотрено данным Кодексом (часть 7).
Из
направленного ОГБУ «БТИГКО» 29 июля 2022
года в адрес ООО «Гефес» решения об
исправлении ошибок, допущенных при
определении кадастровой стоимости, от 29 июля 2022 года № ***, следует, что в
нем отсутствует указание на размер кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, определенной в результате пересчета в целях
исправления ошибок. О размере оспариваемой кадастровой стоимости земельного
участка генеральному директору ООО
«Гефес» стало известно из полученного на его запрос ответа ОГБУ «БТИГКО»,
датированного 6 марта 2023 года. С
рассматриваемым административным иском ООО «Гефес» обратилось 3 апреля 2023
года.
Принимая
во внимание указанные обстоятельства, суд считает, что указанная административным
истцом причина пропуска срока на подачу административного иска является уважительной,
а срок подлежащим восстановлению.
В соответствии с
пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости
определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным
Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой
оценке.
На момент
утверждения приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской
области № 241-пр от 20 октября 2020 года кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области действовали Методические указания о
государственной кадастровой оценке (далее также – Методические указания),
утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации
от 12 мая 2017 года № 226.
Методические
указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов
недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным
учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными
с определением кадастровой стоимости
(пункт 1.1 Методических указаний).
Пункт 1.2
Методических указаний предусматривает, что кадастровая стоимость объекта
недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной
информации и иной информации, связанной с
экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без
учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены
объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из
возможности продолжения фактического вида его использования независимо от
ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. Для целей названных
методических указаний под видом использования объекта недвижимости понимается
использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Для
целей Методических указаний фактическое
разрешенное использование объекта недвижимости – фактическое (текущее)
использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию
объекта недвижимости.
При этом в силу
пункта 1.8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объект
недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося
фактического использования такого объекта недвижимости. В случае, если имеются
документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования
объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на
основе его наиболее эффективного
использования.
Определение
кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы
земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости (пункт 1.9
Методических указаний в редакции на дату проведения государственной кадастровой
оценки спорного земельного участка).
Согласно пункту 7.1
Методических указаний при определении кадастровой стоимости бюджетным
учреждением проводится группировка
объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости
методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы
(при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая
стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп
(подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы)
должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата.
Пунктом 9.2.2
Методических указаний установлено, что для целей определения кадастровой
стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования
независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с
приложением № 1 к Методическим указаниям.
В соответствии с
отчетом № ***, составленным ОГБУ «ЦГКО» об итогах государственной кадастровой
оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Ульяновской
области по состоянию на 1 января 2020 года (далее также – отчет), для
определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие
государственной кадастровой оценке объединялись в группы и подгруппы в
соответствии с методическими указаниями. Первичная группировка проводилась на
основе сегментации в соответствии с кодами расчета видов использования на 14
основных сегментов.
Далее в каждом
сегменте по коду расчета видов использования земельные участки объединялись в
подгруппы, ориентируясь на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, на состав
ценообразующих факторов и их значений,
на модели оценки кадастровой стоимости. Каждый объект был отнесен только к
одной группе (подгруппе). Основной характеристикой для определения кадастровой стоимости являлся
вид использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН (п. 3.3. отчета).
Пунктом 22 раздела
2.8 отчета предусмотрено, что в случае невозможности определения кода расчета
вида использования земельного участка, когда определен только сегмент, расчет
проводился методом УПКС.
Согласно пункту 26
раздела 2.8 отчета в случае, если вид разрешенного использования земельного
участка не позволял определить конкретное использование для отнесения к кодам
расчета, предусмотренным Методическими указаниями, то таким земельным участкам
присваивался общий код расчета (по сегменту), например, 04:000, 05:000, 06:000
и др.
Согласно сведениям
из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером *** расположено принадлежащее ООО «Гефес» здание
с кадастровым номером ***, площадью 339,1 кв.м, назначение – нежилое здание.
Исходя из
технической документации объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ***,
подготовленной Ульяновским областным государственным унитарным предприятием
бюро технической инвентаризации по состоянию на 29 сентября 2008 года и
экспликации к плану строения, здание площадью 339,06 кв.м состоит из двух
этажей, включающих помещения с назначением: 1 этаж: «подсобное», «котельная»,
«душевая», «коридор», «сауна», «бассейн»; 2 этаж: «коридор», «сан.узел»,
«кабинет».
Из классификации
помещений следует, что 45,25 кв.м площади классифицируется как
«учрежденческая», 97,51 кв.м площади – не используется, 196,30 кв.м площади –
«служебная».
При этом к служебной
площади отнесены все помещения,
расположенные на 1 этаже – 165,16 кв.м, на втором этаже здания располагается
кабинет, площадью 45,25 кв.м, который отнесен к учрежденческой площади, площадь - 97,51 кв.м на втором этаже
здания не используется, площадь – 31,14 кв.м используется как служебная
(коридор, санузел).
В соответствии с
1.10. Методических указаний земельный
участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного
участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а
также видом осуществляемой на нем деятельности.
Согласно сведениям,
содержащимся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в
отношении ООО «Гефес», основным видом деятельности данного юридического лица
является 46.72.21 «Торговля оптовая
черными металлами в первичных формах».
Из пояснений генерального директор ООО «Гефес» Кикоть
В.С. следует, что в настоящее время
общество осуществляет также деятельность
по сдаче в аренду недвижимого имущества. В нежилом здании с кадастровым номером
*** размещается его кабинет, где он
работает как руководитель ООО «Гефес».
Как было указано
выше, вступившим в законную силу решением Ульяновского областного суда от 31
марта 2022 года было отказано в удовлетворении требований ООО «Гефес» о возложении на ОГБУ «ЦГКО» обязанности произвести перерасчет кадастровой
стоимости спорного земельного участка с отнесением его к 3 сегменту рынка
«Общественное использование», подгруппе «бытовое обслуживание. Размещение ОКС для
оказания населению услуг. Бани» код расчета вида использования 03:032.
Принимая во внимание
указанные обстоятельства, суд считает
правомерным, основанным на приведенном выше допущении, предусмотренном пунктом
26 раздела 2.8 отчета, которым определены итоги государственной кадастровой
оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года, изменение при
исправлении ошибок кода расчета земельного участка с кадастровым номером *** с «04:010» на «04:000», который относится к
сегменту «Предпринимательство» - размещение объектов капитального строительства
в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной
предпринимательской деятельности.
ОГБУ «ЦГКО»,
руководствуясь допущением, установленным
пунктом 22 раздела 2.8 отчета, правильно определил кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***
сравнительным подходом методом моделирования на основе удельных
показателей кадастровой стоимости (УПКС), по состоянию на 1 января 2020 года в
размере 2 880 851 руб. 64 коп.
Таким образом, суд
считает законным и обоснованным принятие
административным ответчиком решения
об исправлении ошибок, допущенных при
определении кадастровой стоимости, от 29 июля 2022 года № ***, которым
учреждение на основании п. 1.8, 1.9, 1.10 Методический указаний о
государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства
экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226,
изменило код расчета на «04:000» - «Предпринимательство» и произвело пересчет кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** методом УПКС определив её по
состоянию на 1 января 2020 года в размере
2 880 851 руб. 64 коп.
В силу изложенного
требование административного иска ООО «Гефес» в
части признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» об определении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося по адресу:
***, по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 880 851 руб. 64
коп. удовлетворению не подлежит.
Требование ООО
«Гефес» о возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость указанного земельного
участка, применив код расчета «03:000» не может быть удовлетворено.
Согласно отчету №***
об итогах государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в
границах территории Ульяновской области, по состоянию на 1 января 2022 года,
выполненному ОГБУ «ЦГКО», в разделе 3.3 «Обоснование подходов к сегментации
объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях группировки» указано, что для
определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие
государственной кадастровой оценке, были объединены в группы (подгруппы) на
основе сегментации. Первичная группировка проводилась на основе сегментации в
соответствии с кодами расчета видов использования на 14 основных сегментов.
Далее в каждом сегменте по коду расчета видов использования земельные участки
объединялись в подгруппы, ориентируясь
на сложившиеся сегменты рынка недвижимости, на состав ценообразующих факторов и
их значение, на модели оценки кадастровой стоимости. Каждый объект недвижимости
был отнесен только к одной группе (подгруппе). В 3 сегменте «Общественное использование»
указано, что в отношении земельных
участков, отнесенных к сегменту «Общественное использование», при присвоении
кода расчета, предусмотренного Методическими указаниями, было принято, в том
числе следующее допущение: - к коду
03:000 были отнесены земельные участки с неоднозначным видом
разрешенного использования, в том числе «Для размещения административного
здания», «Под размещение нежилого здания», «Под зданием».
При проведении
государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в
границах территории Ульяновской области,
по состоянию на 1 января 2022 года, на основании указанного допущения отчета
земельный участок с кадастровым номером *** был отнесен к коду 03:000
«Общественное использование», и его
кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года была определена в
размере 775 104 руб. 07 коп.
Однако, указанный отчет, которым определены итоги
государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января
2022 года, предусматривающий приведенное
допущение, не может применяться при определении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 января 2020 года. А отчет № ***, составленный
ОГБУ «ЦГКО» об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в
составе земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января
2020 года, такое допущение не предусматривал.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной
ответственностью «Гефес» к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»,
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области в
части признания незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об определении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
находящегося по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2020 года в размере
2 880 851 руб. 64 коп., возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость указанного
земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020
года, применив код расчета «03:000»,
отказать.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова