УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0011-01-2022-000636-50
Судья Анциферова
Н.Л.
Дело №33-1125/2023
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
14 июня 2023 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Костенко А.П., Камаловой Е.Я.,
при секретаре Котельниковой С.А.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Волосковой
Татьяны Владимировны на решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от
26 октября 2022 года, по делу №
2-4857/2022, которым постановлено:
В
удовлетворении исковых требований Волосковой Татьяны Владимировны к Егоровой
Елене Николаевне о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома
отказать.
Заслушав доклад
судьи Костенко А.П., пояснения представителя Волосковой Т.В. – Самошкиной Н.В.,
поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Егоровой Е.Н. – Филипповой О.С., возражавшей
против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А
:
Волоскова
Т.В. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к
Егоровой Е.Н. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома в счет
соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома.
Исковые
требования обосновала тем, что 08.07.2020 она по договору купли-продажи
приобрела жилой дом, общей площадью 63,6 кв.м и земельный участок общей
площадью 1196 кв.м по адресу: ***.
Стоимость
жилого дома и земельного участка составила 550 000 руб.
В
соответствии с условиями договора (п. 7) жилой дом должен был передаваться в
пригодном для жилья состоянии, укомплектованным санитарно-техническим, газовым,
электро и иным оборудованием.
После
покупки данной недвижимости она обратилась к специалисту по ремонту
приобретенного дома. Ей была озвучена стоимость затрат, необходимых на
устранение недостатков, которая составила 546 333 руб.
Считает,
что поскольку недостатки товара не были оговорены продавцом, то она как
покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать
от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Она
неоднократно обращалась к ответчице с претензиями о некачественном состоянии
проданного дома, однако данные претензии были проигнорированы.
Истица
просит взыскать с Егоровой Е.Н. в счет соразмерного уменьшения покупной
стоимости денежную сумму в размере 264 333 руб., расходы по оплате госпошлины в
сумме 8663 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 12 000
руб.
Рассмотрев исковые
требования по существу, суд принял указанное выше решение.
В апелляционной
жалобе Волоскова Т.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое
решение, которым удовлетворить ее исковые требования в полном объеме.
В обоснование своей
позиции указывает доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.
Отмечает, что
имеющиеся в доме недостатки возникли по вине Егоровой Е.Н. до продажи дома,
однако последняя не предупредила ее об их (недостатков) наличии. Данные факты
подтверждаются материалами дела.
Считает
необоснованными выводы суда о том, что имеющиеся в доме недостатки не являются
существенными и не носили скрытого характера. Просит учесть, что для их
обнаружения ей пришлось пригласить специалиста-строителя. Ссылается на
показания свидетеля эксперта *** который пояснил, что им не исследовались все
недостатки спорного дома, а исследовались лишь те недостатки, которые были
указаны в определении Майнского районного суда Ульяновской области о назначении по делу №2-1-420/2021
строительно – технической экспертизы.
Эксперт *** в судебном заседании
подтвердил, что при осмотре жилого дома, он отдирал доски, покрытия, прибитые к
стенам, чтобы обнаружить под ними недостатки стен строений.
Кроме того
указывает, что исковые требования основаны на ст. 476 ГК РФ, согласно которой
продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки
возникли до его передачи покупателю по причинам, возникшим до этого момента.
Отмечает, что в
соответствии с данной нормой закона компенсация на устранение недостатков не
зависит от их (недостатков) характера.
Указывает, что
продавец отвечает за любые, в том числе и несущественные недостатки товара.
Полагает, что в данном случае применима ст. 475 ГК РФ, в соответствии с которой
взыскание стоимости устранения недостатков товара возможно и тогда, когда
недостатки являются несущественными.
Полагает
необоснованным вывод суда о том, что если недостатки являются несущественными,
то и компенсировать стоимость их
устранения не требуется.
Указывает, что
продавец не предупредил покупателя о недостатках товара, при этом скрывал их,
эти недостатки жилого дома и бани не нашли
отражение и в договоре купли-продажи спорного имущества.
В связи с чем не
соглашается с выводом суда о том, что истица добровольно приняла на себя риск в
отношении качества товара.
Также не соглашается
с выводом суда о том, что ей в момент покупки необходимо было пригласить
специалиста для выявления скрытых недостатков.
Считает, что
ответчица должна нести ответственность за недостоверную информацию, которую она
предоставила ей при покупке дома.
Кроме того отмечает,
что при покупке спорной недвижимости ответчица не давала согласие на осмотр
дома с разрушением покрытий полов и стен.
Более того считает
необоснованным вывод суда о том, что стоимость приобретенного ею дома была
определена с учетом его состояния и качества. Просит принять во внимание акт
экспертного исследования №*** от 25.10.2022, в котором имеется оценка данного
дома с учетом его состояния, и составляет 282 000 руб.
Полагает, что при
рассмотрении настоящего спора неправомерно было руководствоваться экспертным
заключением №*** ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы»,
поскольку в нем не рассчитывалась стоимость дома с учетом недостатков, оно было
подготовлено в рамках рассмотрения другого дела.
Считает
необоснованным отказ суда в удовлетворении ее ходатайства о назначении по делу
экспертизы с целью определения реальной стоимости дома с имеющимися в нем
недостатками на момент заключения договора купли-продажи.
Просит обратить
внимание на отзыв специалиста №*** от 10.01.2022, свидетельствующий о том, что
спорный дом не был передан продавцом покупателю в пригодном для жилья
состоянии.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Из
материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи жилого дома и
земельного участка, заключенному 08.07.2020 между Егоровой Е.Н. (продавец),
действующая от имени ***, и Волосковой Т.В. (покупатель) продавец обязуется
передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и
оплатить принадлежащее продавцу следующее недвижимое имущество: земельный
участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:
для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1195 кв.м, кадастровый
(условный) номер ***, находящийся по адресу: ***; жилой дом, назначение: жилое,
1-этажный, общей площадью 63,6 кв.м, инв. №***, лит. ***, кадастровый
(условный) номер ***, расположенный по адресу: ***.
По
соглашению сторон покупатель приобретает у продавца недвижимое имущество за
цену, которая составляет 550 000 руб. Сумма
550 000 руб. уплачена покупателем продавцу при подписании сторонами настоящего
договора (п.п. 3-4 договора).
17.07.2020
произведена регистрация права собственности
на жилой дом и земельный участок за Волосковой Т.В.
Согласно
кадастровому паспорту, составленному по состоянию на 17.03.2011 на жилой дом,
расположенный по адресу: ***, год постройки указанного жилого дома установлен
1980 год.
30.06.2022
покупателем в адрес продавца направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение выявленных
недостатков жилого дома в размере 546 333 руб. в срок не позднее
07.07.2022. Данная претензия ответчицей оставлена без удовлетворения.
Ранее
истица обращалась с иском к ответчице о расторжении договора купли-продажи
спорного жилого дома и земельного участка.
Решением
Майнского районного суда Ульяновской области от 10.12.2021 в удовлетворении
исковых требований Волосковой Т.В. к Егоровой Е.Н. о расторжении договора
купли-продажи жилого дом и земельного участка от 08.07.2020, заключенного между
Волосковой Т.В. и Егоровой Е.Н., отказано.
Данное
решение вступило в законную силу 02.03.2022.
В
рамках рассмотрения указанного гражданского дела судом была назначена
строительно-техническая экспертиза в ООО «Научно-исследовательский центр
судебной экспертизы».
Из
экспертного заключения ООО «Научно-исследовательский центр судебной
экспертизы» №*** от 03.12.2021 следует,
что на время проведения экспертизы и на время заключения сторонами договора
купли-продажи в жилом доме имелись следующие недостатки: отдельные бревна в
местах оконных проемов имеют поверхностные разрушения глубиной до 5 см, что не
несет за собой потерю несущей способности бревенчатых стен; на задней стене
дома в кирпичной облицовке стен имеются трещины толщиной раскрытия до 10 мм, по
всей площади кирпичной облицовки стен имеются трещины; отдельные нижние венцы
бревенчатой бани имеют следы гнили.
Как
указано экспертами, заявленные истцом недостатки: полы в доме находятся в
сгнившем состоянии; дом в холодное время года не держит тепло, недостаток оконных блоков из ПВХ, существенные проблемы с газовым отоплением на
дату продажи отсутствовали.
При
этом экспертами было отмечено, что все имеющиеся недостатки являлись явными,
могли быть выявлены путем визуального осмотра при покупке жилого дома, являются
несущественными. Экспертами также указано, что все выявленные недостатки
устранимы путем проведения текущего или выборочного капитального ремонта.
Стоимость устранения недостатков не рассчитывалась экспертами в связи с тем,
что на дату продажи отсутствовали скрытые недостатки, все недостатки
обусловлены физическим износом конструктивных элементов строений в связи с
длительностью их эксплуатации, что отражается на рыночной стоимости данных
строений (цена ниже по сравнению с новыми строениями). Жилой дом на дату
продажи и на время проведения экспертизы соответствовал и соответствует
нормативным требованиям, предъявляемым к жилым строениям, пригоден для
проживания.
При
этом в рамках рассмотрения данного гражданского дела по ходатайству
представителя истицы определением судебной коллегии была назначена строительно-техническая
экспертиза относительно определения стоимости жилого дома.
Согласно
заключению эксперта ООО «Многопрофильный
деловой центр» №*** от 27.04.2023 рыночная стоимость домовладения, земельного участка по адресу: ***,
с учетом имеющихся в данном домовладении недостатков, указанных в заключении
эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» от 03.12.2021, по состоянию на 08.07.2020
составляет 474 000 руб., в том числе рыночная стоимость жилого дома
составляет 335 000 руб., стоимость земельного участка составляет
139 000 руб.
Учитывая,
что разница в стоимости имущества несущественная, имеющиеся недостатки жилого
дома были не скрытыми, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об
отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных истицей требований.
Судебная
коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он основан на законе.
Согласно пункту 1
статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи
одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за
него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с
пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору
купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Продавец обязан
передать покупателю товар, качество которого соответствует договору
купли-продажи (пункты 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
При отсутствии в
договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать
покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно
используется.
В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса
Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в
соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара
производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору
купли-продажи.
На основании статьи
557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом
покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости
о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за
исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара
ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1
статьи 475 Гражданского кодекса Российской
Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены
продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по
своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих
расходов на устранение недостатков товара.
Из положений пункта
1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец
отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара
возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого
момента.
Таким образом, с
учетом предмета и основания предъявленного истицей иска, применительно к
требованиям указанных правовых норм, покупатель вправе требовать соразмеренного
уменьшения покупной центы в случае приобретения товара с недостатками,
возникшими до его передачи и которые не были оговорены продавцом.
При этом в случае
отсутствия в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан
передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода
обычно используется.
Так, из текста
договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от 08.07.2020
следует, что он не содержит конкретных условий о его качестве, вследствие чего
применительно к требованиям пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской
Федерации продавец Егорова Е.Н. обязана была передать товар, пригодный для
целей, для которых товар такого рода обычно используется. Вместе с тем пригодность
приобретенного жилого дома для проживания в нем истицей не оспаривалась.
При этом выявленные
недостатки жилого дома, как и иные недостатки, связанные с его естественным
износом не были прямо оговорены в договоре купли-продажи. Однако доказательств
того, что эти недостатки скрыты продавцом, истицей не предоставлено.
Более того,
очевидные факты эксплуатации жилого дома 1980 года застройки к моменту его
продажи на протяжении 20 лет, как и указание сторонами сделки в пункте 7
договора купли-продажи о том, что жилой дом продается в пригодном для жилья
состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным
оборудованием; покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного
участка и жилого дома путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного
им перед подписанием настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о
которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено, по мнению судебной
коллегии, свидетельствуют о том, что покупатель бывшего в эксплуатации жилого
дома при должной степени осмотрительности и внимательности должна была понимать
о наличии в нем недостатков.
При таких
обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив в совокупности, представленные по
делу доказательства, принимая во внимание не опровергнутые истицей выводы
судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела №2-1-420/2021, а
также выводы экспертов ООО «Многопрофильный деловой центр», проведенной в
рамках настоящего гражданского дела, пояснения эксперта ***, который в судебном
заседании подтвердил вышеуказанные недостатки спорного жилого дома и пояснил,
что эти недостатки являлись явными, не скрытыми, и установленные по делу
обстоятельства о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного
участка заключен на согласованных сторонами условиях, цена договора определена
сторонами с учетом технического состояния жилого дома, покупатель имела
возможность выявить недостатки дома до заключения договора купли-продажи, на
момент подписания договора и передачи каких-либо разногласий у сторон по
качеству имущества не имелось, претензий и замечаний по его техническому
состоянию не предъявлялось, пришел к обоснованному выводу об отсутствии
правовых оснований для взыскания с ответчицы убытков, то есть, с учетом
предмета и основания иска применения последствий, предусмотренных пунктом 1
статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с чем доводы
жалобы о том, что исковые требования основаны на статье 476 Гражданского
кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец отвечает за недостатки
товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его передачи
покупателю по причинам, возникшим до этого момента; в соответствии с данной
нормой закона компенсация на устранение недостатков не зависит от их (недостатков)
характера; продавец отвечает за любые, в том числе и несущественные недостатки
товара, судебной коллегией отклоняются.
Приведенные доводы жалобы о том, что продавец
Егорова Е.Н. не предупредила покупателя о недостатках товара, при этом скрывала
их; недостатки жилого дома и бани не нашли
отражение и в договоре купли-продажи спорного имущества, судебной
коллегией также отклоняются, поскольку при заключении договора купли-продажи
истица не лишена была возможности произвести тщательный осмотр приобретаемого
ею имущества. При этом, как пояснил в судебном заседании эксперт ***., что для
обнаружения указанных выше недостатков дома не требовалось технических
познаний, истица могла самостоятельно их обнаружить.
Довод в жалобе относительно несогласия с
выводом суда о том, что в момент
заключения сделки истице необходимо было пригласить специалиста для выявления
скрытых недостатков, также не является основанием к отмене по сути правильного
решения суда.
Судебная коллегия не соглашается с доводом
жалобы о том, что при покупке спорной недвижимости ответчица не давала согласие
на осмотр дома с разрушением покрытий полов и стен, поскольку такие
доказательства в материалы дела не представлены, а ответчица данный факт
оспаривает.
Ссылка в жалобе на несогласие с выводом суда
о том, что стоимость приобретенного дома
была определена с учетом его состояния и качества, при этом просит принять во
внимание акт экспертного исследования №*** от 25.10.2022, в котором имеется
оценка данного дома с учетом его состояния, и составляет 282 000 руб.,
судебной коллегией также отклоняется.
В данном случае судебной коллегией
принимается во внимание экспертиза ООО
«Многопрофильный деловой центр», проведенная в рамках настоящего гражданского
дела, согласно которой стоимость спорного имущества определена в размере
474 000 руб. При этом судебная коллегия исходит их того, что разница в
стоимости жилого дома и земельного участка, определенная сторонами при
заключении договора купли-продажи имущества, и установленная экспертным
заключением, является несущественной.
При этом судом
правомерно были приняты во внимание и выводы экспертов ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» №*** поскольку предметом
спора является имущество (жилой дом и земельный участок), которое было передано
истице по договору купли-продажи от 08.07.2020.
В связи с чем довод жалобы о том, что экспертами ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» не рассчитывалась
стоимость жилого дома с учетом недостатков, оно было подготовлено в рамках
рассмотрения другого дела, не является основанием к отмене решения суда.
Отзыв специалиста №***
от 10.01.2022 на экспертное заключение №*** от 03.12.2021 также е может быть
положен в основу решения суда, поскольку представляют собой отзыв на заключение
судебной строительно-технической экспертизы, не является самостоятельным
исследованием и сводится к субъективному мнению относительно выводов экспертов.
Ссылок на какие-либо процессуальные
нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу
решения суда, апелляционная жалоба не содержат.
С учетом изложенного, оснований для отмены
решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.
328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 26 октября 2022 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу Волосковой Татьяны Владимировны – без
удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 20.06.2023.