Дело № 3а-25/2023
73-OS0000-01-2022-000026-63
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
31 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Шалан Александра Николаевича к Правительству
Ульяновской области, Управлению Росреестра по Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Шалан
А.Н. обратился в суд с административным иском, уточненным в ходе рассмотрения
дела, к Правительству Ульяновской области, Управлению Росреестра по Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр
государственной кадастровой оценки» (в настоящее время ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее - ОГБУ «БТИГКО») о
признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-*** от 30 декабря 2021 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости 7 058 019
руб. по состоянию на 29 октября 2021 года (л.д. 85-86 т.1).
Требования
мотивировал тем, является арендатором указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 22 582 820 руб. 30
коп.
Согласно отчету об оценке
№ *** от 5 ноября 2021 года, составленному Экспертным союзом «***»,
рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 29 октября 2021 года составила
7 058 019 руб.
Шалан А.Н.
обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением учреждения № ******
от 30 декабря 2021 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С данным
решением истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве ответчика привлечено Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц – ООО «Каплан», оценщик Пондякова
Е.А.
В ходе рассмотрения
дела суд определением от 1 марта 2023 года произвел замену ответчика -
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его
правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» его правопреемником ППК
«Роскадастр».
В судебное заседание
истец и его представитель не явились, просили о рассмотрении дела в свое
отсутствие.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. заявленные требования не признала, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду несоответствия его
требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Полагала невозможным
установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, поскольку это противоречит действующему
законодательству.
Не согласна с
выводами судебной экспертизы.
Другие участники
процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными
о месте и времени рассмотрения дела.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения
представителя ОГБУ «БТИГКО», эксперта,
исследовав материалы дела, суд
приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что Шалан А.Н. является одним из арендаторов земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 7197,8 кв.м, расположенного по
адресу: ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования земельного участка – под станцией технического обслуживания с
магазином (л.д. 10-13, 14-26 т.1).
Земельный участок
передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (в том числе и Шалану
А.Н.) на основании распоряжения
Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области № 1388-р от 8 августа 2008 года и договора аренды земельного участка № ***
от 26 августа 2008 года - для *** (л.д.14-26 т.1).
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***
определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 24 024 276
руб. 92 коп. (ячейка 40 567, № п/п 106 092).
Актом ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 31 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка определена по
состоянии на 12 мая 2021 года в размере 22 582 820 руб. 30 коп. (л.д.
9 т.1).
Согласно отчету об
оценке № 208/10-21 от 5 ноября 2021 года, составленному экспертным союзом «Каплан» (оценщик Пондякова Е.А.), рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 29 октября 2021 года составила
7 958 019 руб. (л.д. 37-64 т.1).
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории
Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2022 года определена в размере 19 321 154 руб. 96 коп. (ячейка
48 267, № п/п 507 047).
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Таким
образом, кадастровая стоимость в размере
22 582 820 руб. 30
коп., определенная по состоянию на 12 мая 2021 года, в настоящее время является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
В данном случае
размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного
участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового
учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного
учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть
оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с
оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23иноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации о
государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, истец 24 ноября 2021 года обратился в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** от 5 ноября 2021 года, выполненный Экспертным союзом «Каплан», согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 октября 2021 года составила 7 058 019 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от
30 декабря 2021 года № ОРС-***
по результатам рассмотрения указанного заявления истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости 7 058 019 руб. по состоянию на 29 октября 2021 года.
Основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартом оценки, а именно:
1. в отчете об
оценке отсутствуют документы,
подтверждающие, что кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права
Шалан А.Н. – нарушены требования ч. 1 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ.
2. приведенные
оценщиком предложения и объекты-аналоги на дату проведения оценки не относятся
к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка. Предметом оценки является земельный участок с
видом разрешенного использования – «под станцией технического обслуживания с
магазином». При кадастровой оценке он был отнесен учреждением к сегменту 4
группы «Предпринимательство», подгруппа – 4.3 «Торговля». Оценщик относит
указанный земельный участок с производственно-складской недвижимости и
исследует рынок в данном сегменте. – нарушены требования п. 10 ФСО № 7,
подпункт «з» п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № 208/10-21 от 5 ноября 2021 года,
выполненного оценщиком Экспертный
союз «Каплан» Пондяковой А.Е., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос
о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «ЦГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 27 апреля 2023 года, выполненного экспертом ***.,
следует, что отчет об оценке №
208/10-21 ООО «Каплан» от 5 ноября 2021 года соответствует требованиям
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов
уполномоченных федеральных органов в области оценочная деятельности. Нарушения,
указанные в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от 30 декабря 2021 года в отчете об
оценке отсутствуют. В связи с этим эксперт пришел к выводу о том, что указанная
в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка в размере
7 058 019 руб. соответствует рыночной стоимости по состоянию на 29
октября 2021 года.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статьи 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к следующему
выводу.
В соответствии с
частью 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении
рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Согласно ч. 6
указанной статьи отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости,
должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости,
содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и
обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете.
В данном случае
поданный истцом отчет об оценке земельного участка содержал выписку из ЕГРН в
отношении спорного земельного участка, где было указано на то, что Шалан А.Н.
является одним из арендаторов земельного участка.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что отсутствие документов, предусматривающих порядок
расчета арендной платы за земельный участок, не позволили учреждению сделать
вывод о нарушение прав истца, не могли являться основанием для принятия решения
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости.
В силу п. 2 ч. 11
ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основанием для принятия решения об отказе
в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости может являться использование неполных и (или) недостоверных
сведений, наличие расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Таким образом, в
полномочия учреждения входит проверка именно отчета на соответствие его
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. При этом законодательство не возлагает на
оценщика обязанность обосновывать в отчете об оценке тот факт, что кадастровая
стоимость затрагивает права заявителя.
Данный вопрос имеет правовой характер.
Также суд
соглашается с заключением судебной экспертизы об отсутствии в отчете нарушений, указанных в п. 2 решения
ОГБУ «ЦГКО» - нарушение требований п. 10 ФСО № 7, подпункта «з» п. 8, п. 5 ФСО
№ 3.
Пункт 10 ФСО № 7
предусматривает, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует
рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого
объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Пункт 5 ФСО № 3
говорит о том, что при составлении отчета об оценке оценщик должен
придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть
изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения
стоимости объекта оценки;
информация,
приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость
объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об
оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных
лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного
толкования полученных результатов.
Подпункт «з» п. 8
ФСО № 3 говорит о том, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об
оценке должны содержаться следующие сведения: анализ рынка объекта оценки,
ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Нарушение указанных
положений законодательства в отчете об оценке отсутствует.
Согласно п. 12-16 ФСО
№ 7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее
эффективного использования.
Наиболее эффективное
использование представляет собой такое использование недвижимости, которое
максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и
которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости
объекта оценки) и финансово оправдано.
Наиболее эффективное
использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому
использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или
реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального
строительства.
Анализ наиболее
эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование
объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и
продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости
оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и
методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при
применении каждого подхода.
Анализ наиболее
эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по
объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки,
включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства,
наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов
капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения
необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не
требующие расчетов.
Согласно п. 20 ФСО №
7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального
строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой
стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида
фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный
участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в
соответствии с видом его фактического использования.
В данном случае
оценщик определил вид наиболее эффективного использования земельного участка –
под производственно-складскую недвижимость. Соответственно, исследовал рынок и
подобрал для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты-аналоги из
указанного сегмента рынка.
Суд соглашается с
позицией эксперта.
Из материалов дела
следует, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым
номером ***, площадью 1521,9 кв.м, назначение – нежилое, наименование – здание
(выписка из ЕГРН).
Оценщик
проанализировал текущее использование здания на дату оценки – 29 октября 2021
года – под производством (лист 11 отчета). Судебный эксперт согласился с данным
выводом. При этом судебным экспертом произведен осмотр объекта недвижимости,
результаты осмотра сопоставлены с публичной кадастровой картой. В результате
этого эксперт пришел к выводу о том, что объекты недвижимости, расположенные на
земельном участке, по конструктивно-планировочным решениям представляют собой
производственно-складской объект (производственную базу). Распространение
указанного вывода на ретроспективную дату произведено экспертом по данным http://yandex.ru/maps/ (панорама на 2019 год).
Объекты
эксплуатируются по единому назначению – размещение производства изделий из
дерева (двери и мебель). Окружающая застройка также представлена объектами
производственно-складского назначения и в целом может быть охарактеризована как
промышленная зона.
Для жителей
г.Ульяновска является общеизвестным, что зона, где располагается спорный
земельный участок, является «промзоной». Данная «промзона» находится на
значительном удалении от города, общественный транспорт отсутствует, имеется
автомобильная асфальтированная дорога.
Согласно ответу из
Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска в
соответствии со ст. 13 Карта градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки
муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением
Администрации г.Ульяновска от 10 августа 2021 года № 1166, спорный земельный
участок находится в территориальной зоне *** *** (***), частично, в ***.
С 1 января 2021 года
по 10 августа 2021 года земельный участок был расположен в территориальной зоне
*** (***
Основные виды
разрешенного использования в
территориальной зоне *** – магазины, общественное питание, склады, земельные
участки (территории) общего пользования, связь, железнодорожный транспорт,
автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт деловое управление,
обеспечение внутреннего правопорядка, коммунальное обслуживание, объекты
гаражного назначения, объекты дорожного сервиса, обеспечение деятельности в
области гидрометеорологии и смежных с
ней областей, обеспечение научной деятельности, обеспечение деятельности по
исполнению наказаний, легкая промышленность, пищевая промышленность,
фармацевтическая промышленность, нефтехимическая промышленность, целлюлозно-бумажная
промышленность, энергетика, обеспечение вооруженных сил, строительная
промышленность.
Таким образом,
использование спорного земельного участка под производственно-складскую
недвижимость в данной территориальной зоне возможно.
Согласно ч. 3 и 4
ст. 7 Градостроительного кодекса РФ
изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии
соблюдения требований технических регламентов.
Основные и
вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов
капитального строительства, за исключением органов государственной власти,
органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений,
государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются
самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Оспаривая заключение
судебной экспертизы, представитель ОГБУ «БТИГКО» ходатайство о назначении по
делу повторной экспертизы не заявил.
Учитывая, что
заключением судебной экспертизы подтверждено соответствие отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности и отсутствие нарушений,
указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 30 декабря 2021 года, суд считает
подлежащими удовлетворению требования истца о признании указанного решения
незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости 7 058 019, определенной по состоянии на 29
октября 2021 года отчетом ООО «Каплан» № *** от 5 ноября 2021 года.
При определении
периода применения архивной рыночной стоимости земельного участка суд
руководствуется положениями ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ.
На момент обращения
истца в суд с настоящим иском актуальной являлась кадастровая стоимость в
размере 22 582 820 руб. 30 коп, установленная актом ОГБУ «ЦГКО» № ***
от 31 мая 2021 года по состоянию на 12 мая 2021 года. Таким образом, период применения архивной
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - с
12 мая 2021 года до 31 декабря 2022 года.
При этом суд не учитывает изменение кадастровой стоимости с
22 582 820 руб. 30 коп. до 22 583 447 руб. 79 коп. (разница
627 руб. 49 коп.) по состоянию на 11 февраля 2022 года, которые произошли в
результате математического округления площади спорного земельного участка с
7197,8 кв.м до 7198 кв.м (дополнительные пояснения ОГБУ «БТИГКО» от 15 мая 2023
года).
В соответствии со
ст. 111 КАС РФ с ОГБУ «БТИГКО» в пользу экспертного учреждения подлежат
взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Административное
исковое заявление Шалан
Александра Николаевича удовлетворить.
Признать незаконным
решение областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-*** от 30 декабря 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 29 октября 2021 года в размере 7 058 019,00
руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 12
мая 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственно кадастровой оценки» в пользу Союза «Ульяновская
областная торгово-промышленная палата» расходы за проведение экспертизы в сумме
40 000 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
14 июня 2023 года.