Дело № 3а-20/2023
73-OS0000-01-2022-000007-23
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
31 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Антонова Александра Викторовича к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о
признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Антонов А.В. обратился в суд с административным исковым
заявлением к ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки - далее также ОГБУ
«БТИГКО»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Ульяновской области о признании
незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 30 сентября 2021 года; установлении
кадастровой стоимости земельного участка, площадью 10 552 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости, равной 19 147 342 руб. 64 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является соарендатором указанного земельного участка,
при этом расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка установлена в размере 31 605 902 руб. 11 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает рыночную
стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года - 19 147 324 руб. 64 коп,
определенную в отчете об оценке № *** от 2 августа 2021 года,
выполненном ООО «Многопрофильный
деловой центр».
В связи с этим
Антонов А.В. обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. Однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
30 сентября 2021 года ему
было отказано в установлении кадастровой земельного участка в размере его
рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности.
Данное решение истец
считает незаконным.
Судом к участию в
деле в качестве соответчика привлечено Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП «Росреестра»,
администрация г.Ульяновск, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов
М.П.
В ходе рассмотрения
дела определением суда произведена замена административного ответчика - Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
заинтересованного лица - федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
В судебное заседание
истец и его представитель не явились. Представили заявление о рассмотрении дела
в свое отсутствие.
В ходе рассмотрения
дела истец представил заявление об уточнении административных исковых
требований (л.д. т.4) - просил признать
незаконным решение ОГБУ «ЦГКО» от 30 сентября 2021 года № ***, установить
кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости
23 246 056 руб., определенной заключением судебной экспертизы,
взыскать с административных ответчиков расходы за производство судебной
экспертизы в размере 40 000 руб.
При этом
представитель истца указывал на то, что рыночная стоимость рассчитана судебным
экспертом без учета нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Елистратова А.В. в судебном заседании заявленные требования не
признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
С выводами
проведенной по делу экспертизы не согласна. Указала на то, что судебный эксперт
необоснованно не посчитал нарушением требований законодательства об оценочной
деятельности использование оценщиком в отчете неактуальной стоимости
объекта-аналога № 1.
Не согласна с
выводом судебного эксперта, который опровергает позицию Учреждения о неполном
исследовании оценщиком рынка. При этом сам судебный эксперт принимает в расчет
иные объекты недвижимости, которые не были использованы оценщиком.
Также указывает, что
эксперт не соглашается с оценщиком в части использования в расчете предложения № 7 – земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного на территории ***», полагая,
что использование в расчете указанного земельного участка искажает информацию о
рынке недвижимости в сегменте торгово-офисной застройки. При этом учреждение
также указывает на невозможность использования указанного предложения в связи с его несопоставимостью с
объектом оценки. Вместе с тем судебный эксперт не квалифицирует это как
нарушение в отчете требований законодательства об оценочной деятельности.
Полагает
необоснованным неприменение судебным экспертом корректировки на снос объекта
капитального строительства в отношении объекта-аналога № 2 с кадастровым
номером ***. Вместе с тем на указанном земельном участке располагается
объект капитального строительства с
кадастровым номером ***.
Также представитель
ОГБУ «БТИГКО» указывает на то, что требование
об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
ООО «Многопрофильный деловой центр», администрации г. Ульяновска, Цыплов М.П. в
судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителя ОГБУ «БТИГКО», пояснения
судебного эксперта ***., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях определения
рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного
участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что Антонов А.В. является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым
номером ***, находящегося в государственной собственности, площадью 10 552
кв.м, расположенного по адресу: ***,
категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –
магазины, обслуживание автотранспорта, склады (л.д. 11-14 т.1).
Земельный участок
передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (в том числе,
Антонову А.В.) на основании договора аренды № *** от 26 августа 2008 года, для
двухэтажного нежилого здания (производственное здание) (л.д. 120-133 т.2).
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 31 605 902 руб. 11 коп.
(л.д. 56 т.1).
Актом ОГБУ «ЦГКО» ***
от 3 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка была определена в
размере 29 709 547 руб. 98 коп. по состоянию на 15 апреля 2021 года в
связи с внесением в ЕГРН сведений о санитарно-защитной зоне для автозаправочной
станции ООО «***» № *** (л.д. 108 т.3,
л.д. 130 т.4).
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 июля 2021
года составила 19 147 342 руб. 64 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории
Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2022 года определена в размере 31 228 759 руб. 64 коп. (ячейка
47 775, номер п/п 506555). Дата начала применения указанной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Таким
образом, кадастровая стоимость в размере 29 709 547 руб. 98 коп., определенная по состоянию на 15
апреля 2021 года, в настоящее время является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
В данном случае
размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного
участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Соблюдая
установленный законом порядок, истец 31 августа 2021 года обратился в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года,
выполненный ООО «Многопрофильный
деловой центр», согласно которому
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года составила 19 147 342 руб. 64 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 30 сентября 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Антонову А.В. было отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его
рыночной стоимости 19 147 342 руб. 64 коп. по состоянию на 1 июля
2021 года.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке, информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
- при расчете
рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком была использована
неактуальная стоимость земельного участка (предложение № 1), принятого в качестве объекта – аналога № 1,
расположенного по адресу: ***, в размере 10 715 000 рублей (по
состоянию на 11 августа 2020 года), скриншот на стр. 120 отчета. Вместе с тем
стоимость указанного участка по состоянию на 30 апреля 2021 года составила
11 382 000 рублей.
Использование объявления по состоянию на 11 августа 2020 года, говорит
об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения
принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в
допустимый срок экспозиции земельного
участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 1 по
состоянию на 11 августа 2020 года
является неактуальной на дату оценки и приводит
к искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного
участка. Имеет место нарушение требования п. 5 ФСО № 3.
- предложение № 7
несопоставимо с объектом оценки по местоположению, так как расположено на
территории, не сопоставимой по экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта. В связи с этим предложение № 7 не могло быть использовано
для целей исследования рынка объекта оценки.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в
допустимый срок экспозиции, указанный в отчете, на рынке продаж имелись
предложения по продаже земельных участков торгово-офисного назначения в г.
Ульяновске, не отраженные оценщиком.
Анализ рынка
произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под
торгово-офисную недвижимость в г. Ульяновске на дату проведения оценки. Имеет
место нарушение требований п.п. «б» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п.п. «б» п. 22
ФСО № 7.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным
отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 27 апреля 2023 года, выполненного экспертом ***» ***
следует, что отчет об оценке № *** от 2 августа 2021 года, составленный ООО
«Многопрофильный деловой центр», не соответствует требованиям федеральных
стандартов оценки, выявлены следующие нарушения требований федеральных
стандартов оценки:
-
оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета оценки о локальном
местоположении объекта-аналога № 5 в пределах города – нарушение п. 5 ФСО № 3,
данное нарушение влияет на рыночную стоимость земельного участка;
-
выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки в Отчете об
оценке не корректны, поскольку аналог, определяющий минимальное значение из
диапазона, включен в диапазон ошибочно – нарушение п. 11 «в,д» ФСО № 7, данное
нарушение не влияет на рыночную стоимость объекта оценки;
-основание
использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов
некорректно - нарушение п. 11 «в» ФСО №
7, влияет на рыночную стоимость объекта
оценки;
-
оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии
капитальных строений, расположенных на
объекте-аналоге № 2 – нарушение п. 5 ФСО № 3, влияет на определенные рыночной
стоимости земельного участка;
-
информация о наличии строений у аналога № 3 не подтверждена – нарушение п. 5
ФСО № 3 – влияет на рыночную стоимость объекта оценки.
Недостатки,
указанные в решении ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-*** от 30 сентября 2021 года, не
выявлены.
Учитывая
наличие в отчете об оценке нарушение требований законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость спорного земельного
участка по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 23 246 056 руб.
(л.д. 2-40 т.4).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не
имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к
следующему выводу.
Суд не соглашается с
выводом судебного эксперта об отсутствии в отчете об оценке нарушений,
указанных в решении ОГБУ «ЦГКО».
Так, в заключении
судебной экспертизы эксперт не
соглашается с выводом ОГБУ «ЦГКО» об использовании оценщиком в отчете
неактуальной стоимости объекта –аналога № 1 (г.Ульяновск, пл. Горького, 13) в
размере 10 715 000 руб. по состоянию на 11 августа 2020 года. (л.д.
21). Вместе с тем при расчете рыночной стоимости объекта оценки сам судебный
эксперт использует иную стоимость
указанного объекта-аналога – 11 382 000 руб. по состоянию на 30
апреля 2021 (л.д. 24 т.4). Указанная
стоимость земельного участка подтверждена ответом ООО «***» на запрос ОГБУ
«ЦГКО» (л.д. 86-87 т.4). Таким образом,
эксперт фактически согласился с наличием указанного нарушения в отчете
оценщика. Кроме того, сам эксперт в своих дополнительных письменных пояснениях,
а также в судебном заседании подтвердил наличие в отчете указанного
нарушения.
Судебный эксперт не
соглашается с наличием в отчете оценщика выявленного ОГБУ «ЦГКО» нарушения (п.2 решения) – анализ рынка произведен не в
полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков
под торгово-офисную недвижимость в г.Ульяновске, а также необоснованное
использование в отчете об оценке при анализе рынка предложения № 7 (земельный участок
с кадастровым номером ***, расположен на территории *** «***» - ***), как не
сопоставимого с объектом оценку по местоположению.
Вместе с тем сам
эксперт в заключении экспертизы не использует предложение № 7 (земельный
участок, расположенный на перекрестке-развилке ***»), указывая на то, что
данный земельный участок аналогом к оцениваемому земельному участку не
является, поскольку относится к иному сегменту рынка, то есть указывает иную
причину невозможности использования указанного предложения (л.д. 14-15 т.4,
листы 13-14 заключения экспертизы, письменные пояснения эксперта- л.д. 99-115
т.4).
Суд не может
согласиться с доводом представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что при расчете рыночной
стоимости спорного земельного участка судебный эксперт должен был применить
корректировку на снос объекта капитального строения в отношении земельного
участка с кадастровым номером *** (объект-аналог № 3, ***.
Эксперт ***. в
письменных пояснения, а также будучи допрошенным в ходе рассмотрения дела
пояснил, что необходимости в применении корректировки на снос объекта
капитального строительства не имеется,
поскольку по данным публичной кадастровой карты по состоянии на дату
оценки (1 июля 2021 года), объект капитального строения на указанном земельном
участке отсутствует, что следует из
теста объявления о продаже земельного участка (лист 127 отчета об оценке, л.д.
190 т.1), а также фотофиксацией
земельного участка в различные годы – по состоянию на 2010 год на
земельном участке расположен
многоквартирный 2х-этажный дом, приведенный в нежилое состояние; по
состоянию на 2016 год объекта капитального строения уже нет, находится
строительный мусор; по состоянию на 2019 год – объект капитального
строительства отсутствует (источник https://yandex.ru/maps).
При этом экспертом к своим письменным пояснениям приложены соответствующие
фотографии земельного участка (л.д. 99-115 т.4).
По доводам истца о
том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка не было учтено
нахождение его в санитарно-защитной зоне, эксперт пояснил, что наличие
санитарно-защитной зоны № 73;24-6.483 для автозаправочной станции *** «***» по
адресу: ***, земельный участок с кадастровым номером ***, на рыночную
стоимость спорного земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года влияния не оказывает,
поскольку установление указанной санитарно-защитной зоны лишь ограничивает
использование земельных участков в границах указанной санитарно-защитной зоны в
целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского
назначения и прочее.
По сведениям
Управления Росреестра по Ульяновской области ЗОУИТ 73:24-6.483 предусматривает
запрет использования земельных участков в границах указанной санитарно-защитной
зоны в целях: 1. размещения жилой застройки, объектов образовательного и
медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций
отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения
дачного хозяйства, 2. размещение объектов для производства и хранения
лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых
складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных
сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных
участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной
продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой
продукции.
При этом эксперт
указал, что в результате визуального осмотра объекта исследования не выявлено
несоответствие фактического использования объекта исследования разрешенным
видам использования, согласно ЗОУИТ 73:24-6.483 (л.д. 114-115 т.4).
Проанализировав
экспертное заключение с учетом дополнительных письменных и устных пояснений
эксперта в судебном заседании, суд принимает указанное заключение в качестве
допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы
ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка
отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального
закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации».
Эксперт
***. обладает правом на
проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности
за даче заведомо ложного заключения.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «БТИГКО»
нарушения в отчете об оценке земельного
участка № *** от 2 августа 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, кроме того, в отчете об оценке выявлены и
иные нарушения, повлиявшие на определение рыночной стоимости спорного
земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 30 сентября
2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***., и с
учетом этого считает необходимым установить
архивную кадастровую
стоимость спорного земельного
участка, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 23 246 056 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 15 апреля
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Требования истца о
взыскании с ОГБУ «БТИГКО» в его пользу
расходов за производство судебной экспертизы удовлетворению не подлежат,
поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ расходы подлежат возмещению
стороне, в пользу которой состоялось решение суда.
В данном случае в
удовлетворении требований истца о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было отказано.
Таким образом, решение не является принятым в пользу истца.
Установление
кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, также не свидетельствует о принятии решения в
пользу истца, а сводится к реализации истцом предусмотренного законом права на
установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Антонова Александра Викторовича о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» № ОРС-***
от 30 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, ***,
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** ***, строение 2, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года, в размере 23 246 056
руб., определив период её применения с
15 апреля 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
В
удовлетворении требований Антонова Александра Викторовича о взыскании с областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» в его пользу расходов за производство
судебной экспертизы в размере 40 000 руб. отказать.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
14 июня 2023 года.