Дело № 3а-115/2023 (№ 3а-283/2022)
73OS0000-01-2022-000288-53
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой О.Е.,
при секретаре
Грачевой А.А.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Ходяшева Аркадия Юрьевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Ходяшев А.Ю. обратился
в суд с административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ
«БТИГКО») о признании незаконным решения
ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 25 октября 2022
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 сентября 2022 года
равной 9 337 010 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является сособственником земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой
стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 17 427 400 руб. 18 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 6 сентября 2022 года, определенную в отчете № *** об определении рыночной стоимости земельного участка от 6
сентября 2022 года, выполненном ООО
«Уралец».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-*** от
25 октября 2022 года было отказано в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в
области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и
необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены администрация г. Ульяновска, ООО «Уралец», оценщик Полякова
О.А.
Определением
Ульяновского областного суда от 11 мая 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
В ходе судебного разбирательства
Ходяшев А.Ю. уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, ***, ***, ***. ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 6 сентября 2022 года равной
9 545 717 руб., взыскать расходы по оплате юридических услуг в
размере 10 000 руб.
Ходяшев А.Ю. в
судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненного административного
иска, указал, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории
судебной экспертизы № *** от 21 апреля 2023 года им не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в судебном
заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Нарушения,
приведенные экспертом на стр. 25 заключения и указанные как необоснованные,
были выявлены экспертом и конкретизированы в качестве технических ошибок.
Допущенные противоречия или опечатки не позволяют достоверно признать отчет соответствующим требованиям действующего
законодательства. Учреждение при проверке отчета не наделено полномочиями,
давать оценку существенности выявленных нарушений и оно обязано указать все
выявленные нарушения требований действующего законодательства, без указания на
технические опечатки и нарушения, затрагивающие расчет рыночной стоимости.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** указывает, что в соответствии с данными
публичной кадастровой карты объект-аналог № 1: земельный участок с кадастровым
номером *** является застроенным, в рамках определения рыночной стоимости
позиция не учтена. Также при расчете корректировки на местоположение на стр. 50
указано, что аналог № 1 находится в 6 ценовой зоне «смешанные зоны
производственно-складской и жилой застройки города», при этом на стр. 49
заключения указано, что аналог № 1 находится в центральной части города,
недалеко от объектов культурного наследия и от объекта экспертного исследования.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, администрации г. Ульяновска, ООО «Уралец», оценщик
Полякова О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Ходяшев А.Ю. является сособственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 2268 кв.м,
категория земель: земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования: под существующим жилым домом,
расположенного по адресу: ***.
Приказом Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года №
241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 17 423 558 руб. 16 коп.
11 ноября 2021 года
в соответствии со ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступил перечень объектов
недвижимости по состоянию на 10 ноября 2021 года, в соответствии с которым в
ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером *** внесены сведения
об изменении площади с «2267,5 кв.м» на
«2268 кв.м». В связи с указанным обстоятельством актом определения кадастровой
стоимости № *** кадастровая стоимость
земельного участка была установлена по состоянию на 10 ноября 2021 года в
размере 17 427 400 руб. 18 коп.
Согласно отчету № ***
об определении рыночной стоимости земельного участка от 6 сентября 2022 года,
выполненному оценщиком ООО «Уралец» Поляковой О.А., рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 6
сентября 2022 года составила 9 337 010 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января
2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***,
кадастровая стоимость которого утверждена в размере 31 154 166 руб. 99 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость по состоянию на 10 ноября 2021 года является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 10 ноября 2021
года, в размере 17 427 400 руб. 18 коп., рассчитывается земельный
налог за период с 1 января 2022 года по
31 декабря 2022 года, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 6 сентября 2022 года будет являться основанием для земельного налога за указанный период.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об установлении
рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования -
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 11 октября 2022 года Ходяшев А.Ю. обратился в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости земельного
участка от 6 сентября 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Уралец» Поляковой
О.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 6 сентября 2021 года составила 9 337 010 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 25 октября 2022 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Ходяшеву А.Ю. отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости по
состоянию на 6 сентября 2021 года - 9 337 010 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении
рыночной стоимости земельного участка от 6 сентября 2022 года, выполненным
оценщиком ООО «Уралец» Поляковой О.А.,
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года
№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, именно:
1.Отсутствует нумерация страниц в данном отчете.
Нарушены требования
п.6 ФСО № 3.
2.На стр. 5 отчета оценщиком общая площадь и оцениваемая площадь
указаны в размере 2268 сот, тогда как
согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных
правах на объект недвижимости от 26 августа 2022 года площадь оцениваемого
земельного участка составляет 2268 кв.м.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
3.В разделе отчета «Основные факты и выводы» отсутствует информация об
ограничениях и пределах применения полученной итоговой стоимости.
Нарушены требования
п. 8 п.п. «е» ФСО № 3.
4.В разделе отчета «Задание на оценку» отсутствует
информация о составе объекта оценки с указанием сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей.
Нарушены требования
п. 8 ФСО № 7.
5.В разделе отчета «Задание на
оценку» отсутствует информация о правах на объект оценки, учитываемые при определении
стоимости объекта оценки.
Нарушены требования
п. 21 п.п. «б» ФСО № 1.
6.На стр. 5 отчета в
разделе «Задание на оценку» оценщиком указаны цель оценки и задачи оценки как
«Определение рыночной стоимости для предоставления в регистрирующий орган», тогда
как Ходяшевым А.Ю. подано заявление об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 22.1 Закона об оценке.
7.В разделе «Задание на оценку» отсутствует информация о предполагаемом
использовании результатов оценки.
Нарушены п. 21 п.п.
«г» ФСО № 1.
8.В отчете отсутствует информация о номере контактного телефона
оценщика, почтовом адресе оценщика, адресе электронной почты оценщика, а также
о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Нарушены требования
п. 8 п.п. «г» ФСО № 3.
9.В отчете об оценке отсутствует информация обо всех привлеченных к
проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с
указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта
оценки.
Нарушены требования
п. 8 п.п. «д» ФСО № 3.
10.Проведение оценщиком анализа рынка для сегмента «недвижимое
имущество жилого назначения» некорректно.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 7, раздела V ФСО № 7.
11.На стр. 16 отчета об оценке указано: «Для оцениваемого земельного
участка категория земель: земли
населенных пунктов, разрешенное использование: для нежилого здания,
здания склада и пилорамы, единственно возможным, а, следовательно, наилучшим и
наиболее эффективным использованием является использование земельных участков
для производственно-складских целей. Согласно «Заданию на оценку» указан вид
разрешенного использования: под существующим жилым домом, расположенного по
адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в
границах участка. Почтовый адрес
ориентира: ***.
На стр. 16 отчета указано «Учитывая цель оценки, т.е. оспаривание
кадастровой стоимости с конкретным разрешенным использованием, считает НЭИ
нецелесообразным». Ходяшевым А.Ю. подано
заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, к которому приложен отчет об оценке.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
12.На стр. 17-18 отчета об оценке оценщиком описана
процедура оценки с использованием информации из Федеральных стандартов оценки в
недействующей редакции.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
13.В отчете об оценке при применении сравнительного подхода к
оценке недвижимости оценщиком не описаны объем доступных рыночных данных об
объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов.
Нарушены требования п. 22 п.п. «в» ФСО № 7.
14.На стр. 21 отчета оценщиком приведены данные об
отобранных для сравнения объектах, при этом:
– предложение № 1/
аналог № 1 – согласно информации, полученной при переходе по ссылке, указанной
оценщиком в качестве источника, информации продается часть дома с земельным
участком;
- предложение №
3/аналог № 3 - кадастровый номер
земельного участка ***. Площадь земельного участка согласно данным публичной
кадастровой карты – 881 кв.м, оценщиком указана и использована для расчетов
площадь 900 кв.м;
- предложение №
4/аналог № 4 – кадастровый номер
земельного участка ***. Площадь земельного участка согласно данным
публичной кадастровой карты 473,9 кв.м, оценщиком указана и использована для
расчетов площадь 470 кв.м.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 22 п.п. «б» ФСО № 7.
15.Скриншоты с
объявлениями (стр. 37-38 отчета об оценке) приведены не в полном объеме и не позволяют достоверно определить дату
публикации данных объявлений.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
16.На стр. 29 отчета
об оценке оценщик приводит обоснование приведенных корректировок, при этом:
- корректировка на
торг. Оценщиком указано, что цена сделки отличается от стартовой цены предложения для земельных
участков под производственно-складское
назначение в среднем на 13%, источник «Справочник оценщика недвижимости,
издание 2-е актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, 2012, авторы
Лейфер Л.А., Шегуров Д.А.». Дата оценки – 6 сентября 2022 года, объект оценки с
видом разрешенного использования: под существующим жилым домом. Применение
справочника 2012 года не обоснованно. При расчете итогового значения стоимости
на стр. 28 оценщиком применена корректировка на торг в размере 15%. Обоснование
применения данной корректировки отсутствует.
- корректировка на
местоположение. Оценщиком указано, что объект оценки расположен в том же
районе, что и аналоги (Заволжский район). Объект оценки и объекты-аналоги
расположены в ***.
- дата продажи.
Оценщиком указано, что дата предложения по всем аналогам апрель 2019 г. На стр.
21 отчета оценщиком указана дата подачи
предложений о продаже – март 2022 г.
- наличие инженерной
инфраструктуры. Оценщиком указано, что корректировка не проводилась, у объекта
оценки, аналогов проведены частично коммуникации (энергоснабжение)». На стр. 27 отчета об оценке указано, что все
объекты аналоги имеют коммуникации. На стр. 15 отчета об оценке оценщиком при
описании объекта оценки указаны коммуникации: электричество, газ, вода по
границе участка, выгребная яма.
- корректировка на
площадь. На стр. 30 отчета приведено обоснование применения корректировки на
площадь, при этом указано, что
коэффициент торможения принят в размере «0,149», что соответствует
производственно-складской недвижимости.
Однако объектом оценки является земельный участок с видом разрешенного
использования: под существующим жилым домом. В расчетах при определении
итогового значения стоимости на стр. 27 корректировка на размер земельного
участка оценщиком не введена. Расчет проведен без учета данного ценообразующего
фактора.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
17.Оценщиком при
определении итогового значения стоимости на стр. 27 введена корректировка на
«рельеф участка». Обоснование введения данной корректировки и её размера в
отчете отсутствуют.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
18.На стр. 27 отчета оценщиком
административно-территориальное деление объекта оценки и объектов-аналогов
указано как «село». Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г.
Ульяновске.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
19.Объект оценки и
объекты-аналоги различны по локальному местоположению. Данный ценообразующий
фактор не учтен. Обоснование отказа от учета данного фактора в отчете
отсутствует.
Нарушены требования
п. 3 ФСО № 5, п.п. «б» п. 11 ФСО № 7.
20.Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в
период с октября 2021 года по сентябрь 2022 года на рынке были представлены не
менее 4 предложений по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное
строительство в *** схожих по экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта и не используемые оценщиком в диапазоне от 5263,16 –
24 545,45 руб. за 1 кв.м.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
21.В отчете отсутствует описание расчета весовых коэффициентов,
обоснование веса факторов, приведенных оценщиком на стр. 27 в расчетной
таблице.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
22.В отчете об
оценке отсутствуют суждения оценщика о возможных границах интервала, в котором
может находиться эта стоимость.
Нарушены требования
п. 30 ФСО № 7.
23.Информация,
приведенная оценщиком о полисе обязательного страхования гражданской
ответственности на стр. 5 отчета, не соответствует информации, представленной
на стр. 46 отчета (скриншот полиса
обязательного страхования ответственности оценщика).
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об определении рыночной стоимости
земельного участка от 6 сентября 2022 года, выполненным оценщиком ООО
«Уралец» Поляковой О.А., судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 21 апреля 2023 года, выполненного экспертом *** ***., на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке ***
от 6 сентября 2022 года экспертами выявлены:
I. Технические ошибки, допущенные оценщиком,
которые не являются нарушениями, а именно:
-
на стр. 5 в табличной форме отчета вместо 2268 кв.м, оценщик указал – 2268
сот.;
-
согласно правоудостоверяющим документам (выписка из ЕГРН) – вид разрешенного
использования земельного участка – под существующим жилым домом; в разделе
«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» указано- «для
нежилого здания, здания склада и пилорамы, единственно возможным, а
следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием является
использование земельных участков для производственно-складских целей»;
-
в отчете имеется раздел «основные факты и выводы» (стр.5), но оглавление
отсутствует.
II. Нарушения (несоответствия) формальных
требований законодательства об оценочной деятельности (в том числе технические
ошибки), не оказывающие никакого влияния
на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
страницы отчета не пронумерованы – имеется нарушение п. 6 ФСО
№ 3;
-
в перечне применяемых стандартов оценочной деятельности не указаны ФСО № 7 и стандарты СРО, в котором
состоит оценщик – имеется нарушение ст. 11 Федерального Закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»;
-
не указан интервал значений факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости – имеется нарушение п. 11 (г) ФСО № 7;
-
не указано, каким образом проведен отбор аналогов – имеется нарушение п. 22 (в)
ФСО № 7;
-
в разделе «задание на оценку» оценщик не указал права на объект, учитываемые
при определении стоимости объекта – имеется нарушение п. 8 ФСО № 7, п. 21 п.п.
«б» ФСО № 1;
-
цель оценки и задачи оценки в разделе «Задание на оценку» - определены неверно,
вместо: для определения кадастровой стоимости, оценщик указывает – для
определения рыночной стоимости – имеется нарушение п. 5 ФСО № 3.
III. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно: предоставлена не вся существенная информация, не
учтены характеристики аналога, влияющие на цену предложения:
-
оценщиком в качестве аналога № 1 приняты недостоверные данные об объекте:
согласно информации, полученной при переходе по ссылке, представленного
оценщиком скриншота, вместе с участком продается часть дома;
-
площадь земельного участка аналога № 3 согласно данным публичной кадастровой
карты – 881 кв.м, оценщик указал площадь 900 кв.м, выполнил расчеты на
основании этой площади;
-
площадь земельного участка аналога № 4 согласно данным публичной кадастровой карты – 473, 90 кв.м,
оценщик указал площадь – 470 кв.м и выполнил расчеты на основании этой площади;
-
оценщик не корректирует объекты аналоги относительно объекта оценки по их месторасположению. Если оценщик
считает, что в корректировке не было необходимости, нужно было обосновать это;
-
по данным СтатРиелт и справочника Лейфера Л.А. – корректировки на форму
участков (рельеф) составляет не менее 7%. Оценщиком необоснованно принята
корректировка в размере 2%.
-
оценщик не обозначил, что исследуемый
объект находится в оползневой зоне.
Данные
факты свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д), (е) ФСО № 7. В
случае, если оценщиком при расчете были бы учтены данные характеристики
аналогов, итоговая стоимость была бы иной.
Согласно
выводам эксперта нарушения (несоответствия) выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО»
и указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по пунктам 1, 3, 5, 6, 7, 10, 12, 13, 21, 22 решения – имеются, на итоговую
стоимость они не повлияли.
Замечания,
сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» в части пунктов 2, 4, 8, 9, 11, 15, 18, 20,
23 решения – не обоснованы.
Нарушения
(несоответствия), выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в решении об
отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по пунктам 14, 16, 17, 19 решения – имеются. После исправления выявленных
несоответствий итоговая стоимость объекта изменится.
Таким
образом, отчет № *** от 6 сентября 2022 года, подготовленный ООО «Уралец», не соответствует требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе
требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других
актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета № ***
от 6 сентября 2022 года является существенным нарушением, способным повлиять на
размер рыночной стоимости объекта.
Согласно
заключению эксперта № *** от 21 апреля 2023 года, выполненному экспертом *** ***., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** площадью
2268 кв.м,
расположенного по адресу:
***, по состоянию
на 6 сентября 2022
года составляла 9 545 717 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014
года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 21 апреля 2023 года подготовлено экспертом *** ***.,
обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах
имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об
уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном
заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении
рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на площадь, на месторасположение участка, на транспортную
доступность, на ограждение, на конфигурацию участка, рельеф местности, на
благоустройство, на наличие оползневой зоны, на расположение участка вдоль
автомобильной дороги с интенсивным движением – объект, нарушающий экологию, на торг, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с
приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения эксперта №*** от 21 апреля 2023
года по вопросу соответствия
отчета № *** об определении рыночной
стоимости земельного участка от 6 сентября 2022 года, выполненного оценщиком ООО
«Уралец» Поляковой О.А., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения, за исключением части
приведенных в заключении эксперта пунктов решения, являются обоснованными, и
среди них имеются нарушения, повлиявшие
на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» №
*** от 25 октября 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, проведенный
экспертом ***., и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 2268 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 6 сентября 2022 года в размере 9 545
717 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что при определении рыночной стоимости
объекта оценки не учтено, что в соответствии с данными публичной кадастровой
карты объект-аналог № 1 является застроенным, не являются основанием для вывода
о неправильности определения рыночной стоимости объекта оценки по следующим
основаниям.
Согласно письменным
пояснениям эксперта ***., в ходе осмотра территории объекта-аналога № 1 было
выявлено, что участок не благоустроен, повсеместно кустарники, поросль. На
участке имеется строение, конструктивные элементы которого находятся в
разрушенном состоянии и непригодное к эксплуатации. По оставшимся конструкциям можно сделать
вывод, что это был тесовый дачный домик. Техническое состояния его конструкций
– пораженные гнилью доски, не представляющие никакой ценности. Для демонтажа такого строения не потребуется
никаких затрат. В дальнейшем доски от
домика могут быть использованы как дрова.
В объявлениях о продаже участка – аналога № 1
отсутствовали данные о том, что на участке расположено строение.
Предполагается, что основные ценообразующие факторы, являющиеся преимуществом
объектов, представленных на рынке,
всегда приводятся в тексте объявления. Поэтому в рамках настоящего и
аналогичных ему исследованиям считается, что если данная информация не
представлена в объявлении, то объект-аналог не обладает данной уникальной
характеристикой.
Принимая во внимание
факт изложенного, при определении рыночной стоимости объекта экспертного
исследования, было бы некорректно учитывать оставшуюся на участке – аналоге № 1
разрушенную постройку, поэтому экспертом принято решение не принимать её во
внимание.
Ссылки
представителя административного ответчика на то, что при расчете корректировки
на местоположение на стр. 50 указано, что аналог № 1 находится в 6-й ценовой
зоне «смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города», при
этом на стр. 49 заключения указано, что аналог № 1 находится в ***, недалеко от
объектов культурного наследия и от объекта экспертного исследования, не
свидетельствуют о неверности вывода эксперта по вопросу определения рыночной
стоимости объекта оценки.
Эксперт
***. в письменных пояснениях в адрес суда указывает, что на стр. 49 заключения
она дает описание в части расположения
объектов относительно районов города. Все принятые для расчета
объекты-аналоги и объект оценки расположены в ***, в центральной его части.
Несмотря
на то, что аналог № 1, как и объект экспертного исследования расположен в ***,
недалеко от объектов культурного наследия
регионального и местного
значения, месторасположение аналога № 1 менее престижно, активность пешеходного
и интенсивность транспортного потоков
незначительна.
Рядом
с аналогом, помимо жилых индивидуальных домов, расположены: лодочная станция,
баня, склады, в наличии свободные, незастроенные участки.
Учитывая,
что локальное месторасположение у объекта оценки и аналога № 1 абсолютно
разное, к стоимости аналога № 1, относительно стоимости объекта оценки
применена корректировка – 1,56, по 6 ценовой зоне и верхней границе. 6 ценовая
зона – характеризуется смежным размещением объектов производственно-складской
застройки и объектов многоэтажной, или малоэтажной, или индивидуальной жилой
застройки, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур,
наличием незастроенных (свободных) земельных участков.
Для
объекта экспертного исследования, учитывая его не совсем идеальное
местонахождение – гора и тот факт, что участок граничит с дорогой – принимается
1 ценовая зона по нижней границе – 0,86.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Административным
истцом заявлено требование о возмещении ему расходов по оплате юридических
услуг в размере 10 000 руб.
ФБУ Ульяновской
лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной
экспертом судебной экспертизы (заключение эксперта №*** от 21 апреля 2023 года) в размере 48 480 руб.
Из материалов дела
усматривается, что Ходяшевым А.Ю. были понесены указанные расходы по оплате
юридических услуг на основании договора № *** на оказание юридических услуг от
20 сентября 2022 года, заключенного с
ООО *** «***», по которому им было выплачено
за оказанные услуги по составлению заявления в ОГБУ «ЦГКО» - 5000 руб.,
по составлению административного иска – 5000 руб.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов, другие признанные судом необходимыми расходы
(пункты 1, 7 статьи 106 КАС РФ).
В Постановлении
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1
разъяснено, что не любые затраты могут быть отнесены к судебным издержкам. Так,
расходы, понесенные в связи с собиранием доказательств до предъявления
требований в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких
расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до
предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости,
допустимости.
Требование о
взыскании расходов за юридические услуги по составлению заявлению в ОГБУ «ЦГКО»
в размере 5000 руб. не подлежит удовлетворению, поскольку данные расходы не
могут быть признаны судебными. Они понесены Ходяшевым А.Ю. при реализации
своего права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости
во внесудебном порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона «О
государственной кадастровой оценке».
Расходы по оплате
юридических услуг по составлению
административного искового заявления в размере 5000 руб., понесенные Ходяшевым
А.Ю., суд считает необходимым отнести к судебным расходам.
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Поскольку Ходяшеву
А.Ю. отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании
незаконным решения ОГБУ «ЦГКО», расходы по оплате юридических услуг по
составлению административного иска не подлежат возмещению Ходяшеву А.Ю., а расходы по производству судебной экспертизы
подлежат возложению на административного истца, как на лицо, проигравшее спор,
и не освобожденное в силу закона от несения судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Ходяшева Аркадия Юрьевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 25
октября 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных
расходов по оплате юридических услуг
отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 2268 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 6 сентября 2022 года в размере 9 545
717 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2022 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с Ходяшева Аркадия Юрьевича в
пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы судебные расходы по оплате производства судебной экспертизы в
размере 48 480 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова