Дело № 3а-1/2023 (№ 3а-1/2022, № 3а-164/2021)
73OS0000-01-2021-000162-27
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Рузаева Сергея Владимировича к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»,
публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решения об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Рузаев С.В.
обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиии» о признании
незаконным решения ОГБУ
«ЦГКО» № *** от 7
июня 2021 года; установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10 021 кв.м, категории
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, расположенного
по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 16 075 688 руб.
20 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является сособственником указанного земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в
размере 26 114 655 руб. 57 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 19 апреля 2021 года, определенную в отчете об оценке № ***, выполненном ООО
«Независимость».
В связи с этим Рузаев
С.В. обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 7 июня
2021 года было отказано в
установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета положениям законодательства в области оценочной
деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве
административного ответчика областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования – областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», далее также ОГБУ
«БТИГКО», учреждение), в качестве заинтересованных лиц
администрация города Ульяновска, ООО «Независимость».
Определением
Ульяновского областного суда от 3 февраля 2023 года произведена замена
административных ответчиков Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель
Рузаева С.В. - Барыбина Е.Л. в ходе
судебного разбирательства уточнила требования административного иска, просила
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости –
17 491 447 руб. 80 коп.
Рузаев
С.В., его представитель Барыбина Е.Л. в суд не явились, о месте и времени
судебного заседания были извещены.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о месте и
времени рассмотрения дела был извещен.
Ранее представитель
Елистратова А.В. в судебном заседании заявленные
требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Экспертом на
странице 17 заключения расценено указанное в
решении ОГБУ «ЦГКО» нарушение №
3 как техническая ошибка. Однако,
допущенные оценщиком в отчете противоречия или опечатки не позволяют достоверно
признать отчет соответствующим требованиям законодательства. Учреждение при проверке отчета не наделено полномочиями
давать оценку существенности выявленных нарушений. В отношении вывода эксперта
об определении рыночной стоимости спорного земельного участка возражений не
выразила.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», ООО «Независимость», Правительства
Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что Рузаев С.В. является сособственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 10021 кв.м, категории земель:
земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, расположенного
по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 26 114 655 руб. 57 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2021 года,
выполненному оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию
на 19 апреля 2021 года составила 16 075
688 руб. 20 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, кадастровая
стоимость которого утверждена в размере 24 320 105 руб. 03 коп.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 26 114 655 руб. 57 коп. является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2020 года в размере
26 114 655 руб. 57 коп. рассчитан земельный налог за 2021 год и подлежит
расчету земельный налог за 2022 год, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2021 года
будет являться основанием для перерасчета
земельного налога за период действия указанной кадастровой стоимости.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет»,
включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 26 апреля 2021 года
Рузаев С.В. обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 21 апреля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 19 апреля 2021 года составила 16 075
688 руб. 20 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 7 июня 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Рузаева С.В. отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19
апреля 2021 года - 16 075 688 руб. 20
коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Павловской
Е.А., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.
Согласно
п. 21 «б» ФСО № 1 задание на оценку должно содержать сведения о правах на объект
оценки, учитываемые при определении
стоимости объекта оценки. Задание на оценку
(стр. 4-5 отчета) не содержит
вышеуказанных сведений.
Нарушены требования
п.21 «б» ФСО № 1.
2. Согласно стр. 4 отчета об оценке оценщик указывает в разделе «предполагаемое
использование результатов оценки», что результаты оценки могут использоваться для «представления в комиссию по пересмотру
результатов кадастровой стоимости или в
суд. Альтернативное использование результатов оценки не предусмотрено». В
соответствии со ст. 22.1 Закона об
оценке отчет об оценке предоставляется в учреждение для целей
установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Согласно
требованиям ст. 22.1 Закона об оценке комиссии по рассмотрению отчетов в
учреждении не предусмотрено.
Нарушены требования
ч. 1 ст. 22.1 Закона об оценке.
3. Оценщик
на стр. 10 отчета в разделе «точное описание объекта оценки» указывает
кадастровый номер земельного участка «***», что не соответствуют сведениям в
выписке ЕГРН на стр. 43 отчета. Сведения, приведенные оценщиком в отчете, являются недостоверными и
вводят в заблуждение пользователей отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
4. Согласно п. 8 «ж» ФСО № 3 отчет об оценке
должен содержать в отношении объекта
оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица (в том
числе полное и сокращенное наименование,
дата государственной регистрации, основной
государственный регистрационный
номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки. В соответствии с
заданием на оценку, одними из
собственников земельного участка с кадастровым номером *** являются ООО «***» и ООО «*** «***»,
вышеуказанные сведения в отчете отсутствуют.
Нарушены требования
п. 8 «ж» ФСО № 3.
5. Раздел «Определение сегмента рынка, к
которому принадлежит оцениваемый объект» стр. 23-25 отчета не позволяет сделать
вывод об отнесении объекта оценки к какому-либо сегменту рынка
Нарушены требования
п. 11 «б» ФСО № 7.
6. Объектом оценки согласно заданию на оценку
является земельный участок с кадастровым
номером *** с видом разрешенного использования: под административным зданием.
При проведении
анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
недвижимости на стр. 23-29 отчета, приведены в обзоре предложения:
- предложение № 1.
Идентификатор: ***, площадью 8000 кв.м. При анализе скриншота объявления, а
также общедоступных картографических
материалов pkk.rosreestr.ru,
установлен кадастровый номер объекта предложения № *** с видом разрешенного использования: для стоянок
автомобильного транспорта, для незавершенной строительством автостоянки;
- предложение № 3.
Идентификатор: г***, площадью 4177 кв.м, кадастровый номер объекта предложения
№ ***. При анализе скриншота объявления, а также общедоступных картографических материалов pkk.rosreestr.ru, установлен вид разрешенного использования: для размещения
объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, объекты
дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, объекты дорожного
сервиса.
- предложение № 4.
Идентификатор: ***, площадью 1194 кв.м. Анализе скриншота объявления, а также
общедоступных картографических
материалов pkk.rosreestr.ru
в отношении объекта предложения с
кадастровым номером № *** с видом разрешенного использования: под
строительство административного здания,
не позволяет сделать вывод о наличии по данному адресу незастроенного
земельного участка.
Выбранные объекты
аналоги несопоставимы с объектом оценки
по назначению (виду разрешенного
использования) и несопоставимы с ним по
ценообразующим факторам, а, следовательно,
не могут использоваться для целей исследования земельных участков, без внесения
соответствующих корректировок.
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
- предложение № 5. ***.
Сведения, приведенные на стр. 28, и анализ копий материалов, а также
общедоступных картографических материалов не позволяет сделать вывод о наличии
по данному адресу, незастроенного земельного участка, площадью 6700 кв.м.
Невозможно достоверно определить вид
разрешенного использования, а,
следовательно, и отнести к сегменту рынка
объекта оценки.
- предложение № 6.
Идентификатор: ***, площадью 15 000 кв.м. При анализе скриншота
объявления, а также общедоступных
картографических материалов pkk.rosreestr.ru,
установлен объект предложение с кадастровым номером № *** с видом разрешенного использования: для строительства
производственного объекта (предприятие по
выпуску межкомнатных дверей).
Выбранные объекты
аналоги несопоставимы с объектом оценки
по назначению (виду разрешенного
использования), не относятся к одному с
оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков назначения и несопоставимы
с ним по ценообразующим факторам,
а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента
земельных участков, без внесения соответствующих корректировок.
Нарушены требования
п. 10 ФСО№ 7, п. 5 ФСО №3.
6. Факторы: местоположение,
расположение относительно красной линии, передаваемые имущественные права, общая площадь (фактор
масштаба), наличие электроснабжения на участке, наличие водоснабжения и
канализации на участке, наличие газоснабжения на участке, на стр. 30 отчета не
содержат интервалов значений.
Нарушены требования п.п. «г» п. 11 ФСО№ 7.
7. Срок экспозиции является существенным
фактором оказывающим влияние на стоимость объекта. Сведения о среднем сроке
экспозиции от 9 до 18 месяцев, приводимые на стр. 29, 31 отчета не являются
обоснованными и подтвержденными.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО №
3.
8. В
рамках расчета стоимости оценщик
применяет корректировку на площадь
согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2018» и указывает ссылку на статистическое исследование: http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm (стр. 38-39 отчета),
при переходе по которой само исследование отсутствует, что вводит в заблуждение
пользователей отчета. В рамках отказа от
введения корректировки на фактор «Корректировка на разрешенное использование»
оценщик указывает, что «объект оценки и объекты аналоги совпадают по данному
параметру». Объекты-аналоги № 1, 2, 3 в
рамках отчета не идентифицированы
однозначно и не обоснованы, по
данному показателю.
Согласно «Анализу
основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» (стр. 29-30
отчета) факторы «на доступ к объекту» (стр. 40 отчета), «на асфальтирование участка» не являются
ценообразующими, но корректировки по ним используются в расчетах, таким
образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета. На стр. 40
отчета приведено значение коэффициента – 1,12 для объекта-аналога № 1. Обоснование применения при расчете данного коэффициента
отсутствует. У объекта-аналога № 3,
согласно скриншоту объявления на стр. 96 отсутствуют сведения о наличии на участке газоснабжения,
но корректировка при расчетах по данному
показателю на стр. 36, 40 отсутствует.
Нарушены п. 8 «и»
ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3.
9. При проведении расчетов, в качестве одного из объектов-аналогов оценщик использует:
- предложение № 5.
Идентификатор: ***. Сведения, приведенные на стр. 28, и анализ копий материалов, а также общедоступных картографических материалов не
позволяет делать вывод о наличии по данному адресу, незастроенного земельного участка, площадью 6700 кв.м.
Невозможно достоверно определить вид разрешенного использования, а,
следовательно, и отнесение к сегменту рынка объекта-оценки.
Сведения,
приведенные оценщиком в отчете, являются недостоверными и
вводят в заблуждение
пользователей отчета.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
10. Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и
распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике
получения соответствующей информации дате
ее подготовки. Скриншоты с объявлением
предложений №1 - №6 (стр. 92-97 отчета) не позволяют достоверно определить дату
(год) публикации объявлений.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2021
года, выполненного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16 статьи
22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № 91-СЭ/23 от 27 апреля 2023 года, выполненного экспертом
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит!» ***., усматривается, что экспертом сделан вывод о том, что содержание отчета об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 21 апреля 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., не соответствует требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
подписавший отчет об оценке.
На
основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке об оценке № *** от 21 апреля 2021 года рыночной стоимости земельного участка,
кадастровый номер ***, экспертом
выявлены:
1.2
Нарушения (несоответствия) допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.
Аналог № 1 имеет объект капитального
строительства. Корректировка на данный фактор в расчетной таблице на стр. 33-36
отчета (том 1, л.д. 104-107) отсутствует, как и отсутствует обоснование отказа
применения корректировки по данному фактору. Корректировка по данному фактору
влияет на расчет стоимости.
Нарушение
п. 22 д ФСО № 7.
2. Объект-аналог № 1 по локальному
расположению в пределах города отнесен оценщиком к зоне - окраины городов,
промзоны с К=0,65, в то время, когда по месторасположению его следует отнести к
зоне крупных автомагистралей города с К=0,74.
Введение соответствующих корректировок
в расчеты приведет к изменению стоимости объекта.
Нарушение
п. 22 д ФСО № 7.
3. При описании аналога № 2 на стр. 34 отчета
(том 1, л.д.105) указано право аренды на 5 лет (краткосрочная). Подтверждение данной информации в отчете отсутствует. Примененная корректировка ведет к изменению стоимости
объекта.
Нарушение
п. 22 д ФСО № 7.
4. В отчете использованы устаревшие
справочники Лейфера 2018 г. На дату оценки имелись справочники Лейфера 2020 г.,
цифровая информация в которых отличается от примененной в отчете: корректировка
на площадь.
Введение
соответствующих корректировок в расчеты
приведет к изменению стоимости объекта.
Нарушение
п. 22 д ФСО № 7.
5. В расчетной таблице на стр. 33-36 отчета (том 1, л.д.104-107)
отсутствует корректировка на вид разрешенного использования (ВРИ).
Аналог
№ 1 относится к сегменту земельных
участков под застройку объектами
производственно-складского назначения, аналог № 3 с назначением под
объекты придорожного сервиса, объект оценки – под застройку административным
зданием (торгово-офисное назначение).
Введение
соответствующих корректировок в расчеты
приведет к изменению стоимости объекта.
Нарушение
п. 22 ФСО№ 7.
1.3
В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения № ОРС-*** от 7 июня 2021 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, эксперт считает:
По
п. 1 решения – нарушен п.21 б ФСО № 1.
По
п. 2 решения – нарушена ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
По
п. 3 решения – эксперт считает, что указание кадастрового квартала, в котором
расположен объект оценки, не является
попыткой ввести в заблуждение пользователей отчета, а является
технической опечаткой, не влияющей на стоимость объекта оценки.
Нарушения п. 5 ФСО № 3 отсутствуют.
По
п. 4 решения – нарушены п. 8 ж ФСО № 3.
По
п. 5 решения – нарушены п. 10 ФСО № 7 и п. 5 ФСО№ 3.
По
п. 6 решения – нарушен п. 11 б, г ФСО № 7.
По
п. 7 решения - нарушены п. 5, п. 11, п.
13 ФСО № 3.
По
п. 8 решения – список основных ценообразующих факторов для расчета объекта
оценки не является исчерпывающим/закрытым. Использование в расчетах
корректировок по сопоставимым ценообразующим факторам, не отнесенных к
основным, не является нарушением ФСО. Однако, описание и обоснование внесенных
корректировок в отчете должны присутствовать.
Нарушен
п. 5, п. 8 и ФСО № 3.
По
п. 9 решения – нарушен п. 5 ФСО № 3.
По
п. 10 решения – нарушен п. 11 ФСО № 3.
На
основании проведенной экспертизы отчета об оценке № *** *** рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля
2021 года, эксперт делает следующие выводы: несоответствия, выявленные
сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и указанные в п.п. 1-10 решения № *** от 7 июня 2021 года – имеются.
Эксперт
признает объективными замечания, сделанные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», за
исключением замечаний, указанных в п. 3 и частично в п. 8 решения.
1.4. Факторы,
влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно.
1.5 Ошибки при выполнении математических действий
не допускались.
1.6
Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной,
проверямой.
Согласно
заключению эксперта № 91-СЭ/23 от 27 апреля 2023 года, выполненного экспертом
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***., рыночная стоимость земельного участка, кадастровый
номер *** расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 19 апреля
2021 года составляла 17 491
447 руб. 80 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы
со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки:
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской
Федерации».
Заключение
эксперта № 91-СЭ/23 от 27 апреля 2023 года подготовлено экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***., обладающим
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации
либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать
выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые
источники информации об объектах-аналогах,
что соответствует требованиям
ФСО № 3, а также имеются
скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно
аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является
проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки,
находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на
имущественные права, на
местоположение в городе, на
местоположение относительно красной линии, на ограждение, на площадь,
информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с
приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке №*** рыночной стоимости земельного участка от 21
апреля 2021 года, выполненном оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, а также иные нарушения, исправление которых
приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки,
установленные в результате проведения
судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ № *** от
7 июня 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере
рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом
Надточим А.Б., который не оспаривается сторонами, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью
10 021 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости по
состоянию на 19 апреля 2021 года в размере 17 491 447 руб. 80 коп.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 01 января
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом
судебной экспертизы (заключение эксперта № 91-СЭ/2023) в размере 45 700
руб.
В соответствии с частью
1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и
издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу,
которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный
акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления Рузаева
С.В. о признании незаконным решения расходы по производству судебной экспертизы
подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом,
проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Рузаева Сергея
Владимировича к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой
компании «Роскадастр» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 7 июня 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 10 021 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2021 года в размере 17 491 447
руб. 80 коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости
с 01 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Взыскать
с Рузаева Сергея Владимировича в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» судебные расходы за производство
судебной экспертизы в размере 45 700 руб.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова