Дело №
3а-16/2023 (№ 3а-31/2022, № 3а-246/2021)
73OS0000-01-2021-000286-43
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 мая 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Симбирск-МЦ»
к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ООО «Симбирск-МЦ»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ
«БТИГКО») о признании незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 1 сентября 2021
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 44 932
400 руб. 92 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного
участка, соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена в размере
65 071 944 руб. 04 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость, определенную в
отчете об оценке № *** от 1 июля
2021 года, выполненном ООО
«Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением
ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от
1 сентября 2021 года было отказано в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в
области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и
необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены администрация города Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой
центр»», оценщик Цыплов М.П.
Определением
Ульяновского областного суда от 2 февраля 2023 года произведена замена
административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, заинтересованного лица федерального государственного
бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель ООО
«Симбирск-МЦ»» Горгиладзе С.Н. в судебном заседании уточнила требования
административного иска, просила признать незаконным
решение ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 1 сентября 2021
года, установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 21 724 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года - 55 352 752 руб., настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указала,
что выводы заключения эксперта Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» административным истцом не
оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в
судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
При
исследовании отчета об оценке экспертом
не выявлено одно из существенных нарушений, связанное с использованием
неактуальной информации о цене земельного участка, принятого в качестве
объекта-аналога № 1, расположенного по адресу: ***. Согласно отчету об оценке
стоимость данного объекта составляет 10 715 000 руб. Из проведенного
учреждением анализа данных о рынке
недвижимости установлена стоимость указанного земельного участка по состоянию
на 30 апреля 2021 года -
11 382 000 руб.
При расчете рыночной
стоимости земельного участка экспертом не отражено в заключении наличие
ограничений (обременений) на оцениваемом земельном участке в виде санитарно-защитной зоны промышленных
предприятий № ***, охранной зоны трубопровода
магистральной сети *** № *** и их влияния на рыночную стоимость объекта
оценки.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
ООО «Многопрофильный деловой центр», администрации г. Ульяновска, Цыплов М.П. в
судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Симбирск-МЦ» является собственником земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 21724 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,
вид разрешенного использования: объекты по обслуживанию автомобилей:
технический центр по обслуживанию и продаже автомобилей, расположенного по
адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 65 071 944 руб. 04 коп.
Из филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Ульяновской области поступила в ОГБУ «ЦГКО» информация о
внесении в ЕГРН сведений в виде ограничений (обременений): санитарно-защитной
зоны промышленных предприятий №***, охранной зоны трубопровода магистральной
сети *** №***. В связи с данными обстоятельствами ОГБУ «ЦГКО» был произведен
перерасчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, которая
по состоянию на 16 марта 2022 года составила 61 167 627 руб.
40 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 26 июля 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 июля 2021
года составила 44 932 400 руб. 92 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года в размере 65 071 944 руб. 04 коп. является
архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 01 января 2020
года, в размере 65 071 944 руб. 04 коп., рассчитывался земельный
налог за 2021 год и подлежит расчета земельный налог за период с
1 января по 15 мая 2022 года, соответственно, разрешение заявленных требований
и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 1 июля 2021 года будет являться основанием для перерасчета земельного налога.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 2 августа 2021 года
ООО «Симбирск-МЦ» обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 26 июля 2021
года, выполненный ООО
«Многопрофильный деловой центр», согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года составила 44 932 400 руб. 92 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 1 сентября 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Симбирск-МЦ» отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля
2021 года - 44 932 400 руб. 92 коп.
Причиной принятия решения
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартом оценки, именно:
1.
На стр.
72-73 отчета приведен анализ
достаточности и достоверности собранной информации об аналогах. Сбор информации
об объектах – аналогах оценщиком был
произведен не позже даты оценки (01.07.2021). Характеристики объектов-аналогов,
указанные в описании, были выявлены при
анализе данных открытых источников
информации на дату оценки, и данным картографических материалов, а также на основании проведенного
исследования рынка и сформировавшегося на нем делового оборота. На стр.
73 отчета указана стоимость земельного
участка (предложение № 1), принятого в
качестве объекта – аналога № 1, расположенного по адресу: ***, в размере
10 715 000 рублей (по состоянию на 11 августа 2020 года), скриншот на
стр. 146-147 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных
о рынке недвижимости установлена стоимость
земельного участка, принятого в качестве аналога № 1, по состоянию на 30
апреля 2021 года – 11 382 000 рублей. Использование объявления по
состоянию на 11 августа 2020 года, говорит об использовании неактуальной
информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части
проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее
приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 1 по состоянию на 11 августа 2020 года является неактуальной
на дату оценки и приводит к
искажению расчета рыночной
стоимости оцениваемого земельного
участка.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3.
2.
Согласно
сведениям, приведенным на стр. 49 отчета
об оценке, при проведении анализа фактических данных о ценах предложений
оценщиком указано, что на дату оценки (01.07.2021) и в допустимый срок
экспозиции (от 2 до 11 месяцев) в г.
Ульяновске на рынке продаж имелось
7 предложений по
продаже земельных участков
под офисно-торговую
недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки по следующим
характеристикам: местоположение - город
Ульяновск, за исключением Центра города.
В разделе «основные
выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки»
оценщиком сделан вывод об активности
рынка объекта оценки.
Выявленное
предложение № 7 несопоставимо с объектом оценки по местоположению, так как
расположено на территории, не сопоставимой по экономическим характеристикам с
местоположением оцениваемого объекта, поэтому не может рассматриваться для
целей исследования рынка объекта оценки.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в
допустимый срок экспозиции, указанный в отчете, на рынке продаж имелись
предложения по продаже земельных участков торгово-офисного назначения в г.
Ульяновске, не отраженные оценщиком.
Анализ рынка
произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков под
торгово-офисную недвижимость в г. Ульяновске на дату проведения оценки.
Нарушены требования
п.п. «б» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7.
3.
На стр.
17, 19 отчета часть приведенных
фотоматериалов не относится к объекту оценки.
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об оценке
объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной
деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение
которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 26 июля 2021 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 3 апреля 2023 года, выполненного экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что отчет об
оценке № *** от 26 июля 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой
центр», не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, выявлены
следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки.
Замечание
1.
На
странице 43-44 отчета об оценке оценщик относит оцениваемый земельный участок к
объектам, расположенным в областном центре в зоне многоквартирной жилой
застройки. Далее в отчете локальное местоположение относительно города объекта
оценки определено оценщиком как «многоквартирная жилая застройка».
При
описании ценообразующего фактора по локальному местоположению относительно
города оценщик ссылается на источник «Справочник оценщика недвижимости-2020.
Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие
коэффициенты на локальное местоположение», под редакцией Лейфера Л.А., г.
Нижний Новгород, 2020.
Ознакомившись
с вышеуказанным источником, изучив раздел 5.2.2 «Территориальные зоны в
пределах города» на стр. 48-53, а также проанализировав местоположение объекта
оценки, эксперт пришел к выводу, что объект оценки относится к типовой зоне в
пределах города «зоны автомагистралей».
Исследуемый
объект оценки расположен вдоль крупной
автодороги, по которой автомобили следуют в направлении основных
транспортных узлов (автовокзал, крупное
транспортное кольцо (***), на которой расположен автосалон, крупные торговые
центры, спорткомплекс Волга-Спорт-Арена и т.д.
Указанная
характеристика месторасположения объекта оценки соответствует характеристике
«зоны автомагистралей», приведенной в
вышеуказанном источнике. Таким образом, вывод оценщика о том, что
месторасположение объекта оценки в пределах города «многоквартирная жилая
застройка», неверен.
Можно
констатировать о нарушении п. 5 ФСО № 3.
Согласно
п. 22 е ФСО№ 3 различие по местоположения объекта оценки и аналогов в пределах
города требует внесения соответствующих корректировок на местоположение в
дальнейших расчетах.
Однако,
с учетом того, что отношения цен земельных участков для зон «многоквартирная жилая
застройка» и «зоны автомагистралей» к самому дорогому району города в
исследовании, на которое ссылается оценщик на стр. 58 отчета об оценке
совпадают и составляют 0,77, данное нарушение на результаты оценки в отчете об
оценке не влияет.
Вывод:
оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке о локальном
местоположении объекта оценки в пределах города, нарушен п. 5 ФСО № 3, однако,
данное нарушение не влияет на результаты
оценки.
Замечание
2.
При
описании локального местоположения в пределах города объекта аналога № 5 на
стр. 84 отчета об оценке оценщик относит данный объект к многоквартирной жилой
застройке.
При
использовании поисково-информационной картографической службы Яндекса: https://yandex.ru/maps/,
экспертом установлено, что объект аналог № 5 находится в зоне «индивидуальные
жилые дома»: на дату определения стоимости застройка представлена
индивидуальными жилыми домами, согласно объявлению о предложении аналога рядом
только строился один многоэтажный дом (стр. 58 отчета об оценке). По состоянию
на 2022 год позади земельного участка аналога находится один многоквартирный
жилой дом.
Таким
образом, вывод оценщика о том, что локальное местоположение объекта аналога № 5 в пределах города
«многоквартирная жилая застройка» неверен. Можно констатировать о нарушении п. 5 ФСО № 3.
Для
аналога № 5 требуется внесение корректировки с учетом местоположения в пределах
города для зоны «индивидуальные жилые
дома».
С
учетом того, что отношение цен земельных участков для зон «многоквартирная
жилая застройка» и «индивидуальные жилые
дома» к самому дорогому району города в исследовании, на которое ссылается
оценщик на стр. 58 отчета об оценке, не совпадают (0,77 и 0,73), данное
нарушение влияет на расчеты итоговых результатов оценки в отчете об оценке.
Вывод:
оценщик вводит в заблуждение пользователей
отчета об оценке о локальном местоположении объекта аналога № 5 в
пределах города, нарушен п.5 ФСО № 3. Данное нарушение приводит к некорректным
результатам оценки.
Замечание
3.
На
стр. 63 отчета об оценке содержится вывод оценщика относительно рынка
недвижимости в сегменте объекта оценки, из которого следует, что диапазон
рыночной стоимости по продаже земельных
участков, аналогичных объекту оценки, составляет от 888,89 руб./кв.м до 4515,69
руб./кв.м (без учета скидки).
Нижний
диапазон стоимости сформирован за счет «аналога № 7», который, по сути,
аналогом не является. Данный участок расположен на перекрестке – развилке ***.
Уточняя местоположение по Яндекс карте и карте Росреестра, можно
идентифицировать данный земельный участок: земельный участок, разрешенное
использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 844,7
кв.м, адрес: ***, кадастровый номер ***. Согласно Карте градостроительного
зонирования данный участок расположен в
зоне Ж8с. Это зона застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью
ведения личного подсобного хозяйства. Размещение магазинов в этой зоне является
только условно-разрешенным видом использования.
На
основании вышеизложенного, объект аналог № 7 не относится к рынку объекта
оценки, а, следовательно, можно констатировать о нарушении оценщиком п. 11 в, д ФСО № 7.
Учитывая,
что аналог № 7 в последующих расчетах не используется, данное нарушение не
влияет на результаты оценки.
Вывод: выводы относительно рынка недвижимости в
сегменте объекта оценки в отчете об оценке некорректны, поскольку аналог,
определяющий минимальное значение из диапазона,
включен в диапазон ошибочно, можно констатировать о нарушении требования п. 11
в, д ФСО№ 7, однако данное нарушение не влияет на результаты оценки.
Замечание
4.
При
обосновании возможности применения выбранных предложений в качестве объектов аналогов
стр. 73-75 отчета оценщик отказывается от предложения № 6 (стр. 74) «для
минимизации погрешности в расчетах, так как цена 1 кв.м земельного участка
существенно выше типичных предложений по продаже земельных участков. Цена
данного предложения является
верхней границей диапазона цен 1
кв.м земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, согласно проведенному
анализу рынка земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения».
Однако
при сравнении основных ценообразующих
факторов предложения № 6 и объекта оценки между ними не выявлено больших
отличий, чем по остальным аналогам (отличие только по локальному местоположению
(относительно населенного пункта) и площади). Предложение № 6 представляет
собой земельный участок, относящийся к
сегменту рынка земельных участков – для размещения недвижимости
торгово-офисного назначения.
Отказ
от использования в расчетах аналога № 6
некорректен. Использование в расчетах аналога № 6 привело бы к другим
результатам оценки.
Вывод:
обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов некорректно, можно констатировать о нарушении п. 22 в ФСО №7,
данное нарушение влияет на результаты итоговой стоимости объекта оценки.
Замечание
№ 5.
На
стр. 151 отчета об оценке содержится информация, что на земельном участке
(аналог № 2) зарегистрирован ОКС с кадастровым номером ***, который фактически
представляет собой ленточный фундамент по периметру. На основании чего оценщик
делает вывод о том, что объект капитального строения отсутствует.
Можно
констатировать о нарушении п. 5 ФСО № 3, поскольку снос фундамента потребует от
собственника дополнительных затрат. Учет дополнительных затрат на снос
фундамента влияет на результаты оценки.
Вывод:
оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке об отсутствии капитальных строений, расположенных на объекте аналоге № 2, что
является нарушением п. 5 ФСО№ 3. Данное нарушение влияет на результаты оценки.
Замечание
6.
В
расчетах оценщик делает корректировку на снос ветхих строений для аналога № 3,
согласно информации, представленной на стр. 81 отчета об оценке: «по данным
картографических материалов и уточненным
данным продавца (риэлтора) на участке имеется ветхое строение под снос», при
этом подтверждение этой информации в отчете об оценке отсутствует.
По
данным Росреестра капитальные строения на данном земельном участке не зарегистрированы. В самом объявлении о предложении данного
аналога, содержится информация об
отсутствии у объекта аналога № 3 капитальных строений (стр. 153 отчета об
оценке).
Можно
констатировать о нарушении пункта 5 ФСО№ 3. Учет дополнительных затрат в отчете
об оценке на снос строений влияет на результаты оценки.
Вывод:
информация о наличии строений у аналога № 3 не подтверждена, что является нарушением
п. 5 ФСО№ 3. Данное нарушение влияет на результаты оценки.
Замечание
7.
При
детальном рассмотрении фотоальбома (результатов визуального осмотра) на стр.
17, 19 отчета об оценке выявлена часть фотографий, не относящихся к объекту
оценки. Три фотографии в отчете об оценке относятся к земельному участку,
расположенному по адресу: ***, кадастровый номер: ***
Вывод:
в отчете об оценке вставлены фотографии,
не относящиеся к объекту оценки, что вводит в заблуждение его пользователей,
можно констатировать о нарушении требования п. 5 ФСО№ 3, однако данное
нарушение не влияет на результаты итоговой стоимости объекта оценки.
Согласно
заключению эксперта № *** от 3 апреля 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
по состоянию на
1 июля 2021 года составляет 55 352 752 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20
мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 3 апреля 2023 года, подготовлено экспертом Союза
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности,
она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом произведена
выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение
земельного участка, категория
земельного участка, разрешенное
использование, передаваемые права, транспортная доступность, местоположение в пределах города,
местоположение относительно красной линии и относительно города, площадь объекта, условия продажи, наличие инженерных сетей и коммуникаций, наличие капитальных строений.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом
оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям
пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об
объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате
ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения),
выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее
удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего
определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому
элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость
объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на имущественные
права, на локальное местоположение
участка относительно города, на площадь,
на снос ветхих строений, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Однако, суд считает обоснованной позицию представителя ОГБУ
«БТИГКО» о том, что в отчете об оценке земельного участка № *** от 26 июля 2021
года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
имеется нарушение пункта 5 ФСО № 3, не выявленное судебным экспертом, которое выразилось в использовании оценщиком
при расчете величины рыночной стоимости объекта оценки неактуальной на дату
оценки информации о цене принятого в качестве объекта-аналога № 1 земельного
участка, расположенного по адресу: ***,
что привело к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Так,
согласно отчету об оценке была учтена его стоимость по состоянию на 11 августа
2020 года в размере 10 715 000 рублей. В то время как стоимость
данного объекта-аналога № 1 изменилась и
по состоянию на дату, наиболее приближенную к дате оценки, - на 30 апреля 2021
года - составила 11 382 000 руб., что объективно подтверждается также
ответом ООО «Айриэлтор» (ЦИАН) на запрос ОГБУ «БТИГКО».
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что при расчете рыночной стоимости экспертом не отражено в
заключении наличие зон с особыми условиями использования территории и их
влияние на рыночную стоимость объекта оценки несостоятельны, поскольку кадастровая стоимость объекта оценки с учетом
этих зон была определена только по состоянию на 16 марта 2022 года, то есть
после даты оценки.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение выявленные ОГБУ «ЦГКО»
нарушения в отчете об оценке земельного
участка № *** от 26 июля 2021 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, а также иные нарушения, исправление которых
приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки,
установленные в результате проведения
судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» » № *** от 1 сентября
2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого суд считает необходимым
установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 21 724 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 55 352 752 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января
2021 года по 16 марта 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Симбирск-МЦ» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 1
сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 21 724 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 55 352 752 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 01 января
2021 года по 16 марта 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова