Дело №
3а-9/2023 (№ 3а-17/2022, № 3а-232/2021)
73OS0000-01-2021-000270-91
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 апреля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Мотом» к
Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Мотом»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ
«БТИГКО») о признании незаконным решения
ОГБУ «ЦГКО»
№ *** от 23 июля 2021
года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 16 080 176 руб. 14 коп.
Требования мотивировало
тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, при этом
арендные платежи исчисляются исходя из
кадастровой стоимости.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере
32 464 681 руб. 64 коп.
Указанная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 1 апреля 2021 года, определенную в отчете об оценке земельного участка № с17286-2/1 от 16 июня 2021 года, выполненном ООО «Многопрофильный деловой центр».
В связи с этим
общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от
23 июля 2021 года было отказано в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в
области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и
необоснованным.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр»», оценщик Цыплов М.П.
Определением
Ульяновского областного суда от 7 февраля 2023 года произведена замена
административного ответчика Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником
Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 7 февраля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Представитель ООО «Мотом»
Горгиладзе С.Н. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её
отсутствие, ранее в ходе судебного разбирательства уточнила требования
административного иска, просила установить кадастровую стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости –
23 423 980 руб., настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указала,
что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
№ *** от 22 марта 2023 года административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в судебном
заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Выражает несогласие
с выводом эксперта в отношении второго нарушения, выявленного учреждением. На
стр. 46-47 отчета об оценке приводится информация о наличии на рынке
недвижимости лишь трех предложений в исследуемом сегменте, указанные
предложения принимаются оценщиком в качестве объектов-аналогов, к которым
применяются корректировки. Оценщик указывает, что диапазон цен на рынке исходя
из указанных предложений составляет от 1702,13 руб./кв.м до 3967,05 руб./кв.м.
В последующем оценщик указывает, что скорректированная цена диапазона цен
составляет от 1762,65 руб./кв.м до 2995,76 руб./кв.м.
Оценщиком в
рассматриваемом случае осуществляется подмена понятия, заложенного в
трактовании диапазона цен.
Ценовым диапазоном
признается совокупность цен внутри группы товаров от самой низкой до самой
высокой. Данные диапазон предполагает исследование в общем сегменте, а не в отношении
объектов недвижимости, чья цена уже была скорректирована и они фактически
приравниваются к объекту оценки.
Учреждение не
согласно с выводами и считает, что стоимость 1 кв.м не может служить исходными
данными для вывода о диапазоне цен предложений на рынке объекта оценки.
Оценщик, выбирая для
дальнейшей работы предложения,
недостаточно исследовал рынок и не принял в работу предложение, которое
в дальнейшем было принято экспертами.
При расчете рыночной
стоимости земельного участка установлено наличие арифметической ошибки в
отношении объекта-аналога № 1 при проведении корректировки. Информация о
количестве знаков после запятой в отношении введенных корректировок в
заключении эксперта отсутствует. Указанные ошибки влияют на последующий расчет
стоимости 1 кв.м объекта-аналога и на итоговый результат рыночной стоимости.
Учреждением
установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером *** в
ЕГРН внесены сведения об ограничениях (обременениях) в виде зон с особыми
условиями использования территории № ***, № ***. Экспертом не указано на
наличие охранных зон на оцениваемом земельном участке и степень их влияния на
итоговую стоимость.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», ООО «Многопрофильный деловой
центр», Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей
66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной собственности, № 02/24-671 от 28 января 2010 года ООО «Мотом» является арендатором земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 8071 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, виды разрешенного использования: для здания котельной с
мезонином, зоны технического обслуживания и автосалона европейского
класса, расположенного по
адресу: ***. При этом арендные
платежи по указанному договору аренды исчисляются исходя из кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 34 536 895 руб. 36 коп.
В соответствии со ст.16 Федерального закона «О
государственной кадастровой оценке» на основании поступившего из филиала ФГБУ
«ФКП Росреестра» перечня объектов недвижимости по состоянию на 22 января 2021
года, в соответствии с которым в ЕГРН в отношении земельного участка с
кадастровым номером *** внесены сведения об ограничении (обременении) – ***
(реестровый номер границы ***). В связи с указанным обстоятельством актом об определении кадастровой стоимости №
АОКС-73/2021/000050-испр от 15 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 22 января 2021 года в размере 32 464 681 руб. 64 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № с17286-2/1 от 16 июня 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 апреля
2021 года составила 16 080 176 руб. 14
коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе и земельного
участка с кадастровым номером ***, рыночная стоимость которого утверждена в
размере 26 420 851 руб. 11 коп.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 22 января 2021
года, в размере 32 464 681 руб. 64 коп., рассчитывались арендные платежи за период с 22 января 2021 года по 31 декабря 2022 года,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года
будет являться основанием для перерасчета арендных платежей за указанный
период.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных
услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 18 июня 2021 года ООО «Мотом» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № с17286-2/1 от 16
июня 2021 года, выполненный ООО
«Многопрофильный деловой центр», согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 апреля 2021 года составила 16 080 176 руб. 14
коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 23 июля 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Мотом» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 1 апреля 2021 года - 16 080 176 руб. 14 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке земельного
участка № с17286-2/1 от 23 июля 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, именно:
1.
На стр.
45 отчета об оценке при проведении анализа фактических данных о ценах
предложений оценщиком указано, что на дату оценки (01.04.2021) и в допустимый срок экспозиции (от 2 до 11 месяцев) в городе Ульяновске на рынке продаж имелось 3
предложения по продаже земельных
участков под торгово-офисную недвижимость наиболее сопоставимых с объектом оценки по следующим
характеристикам: местоположение – город Ульяновск, за исключением Центра
города; застроенность участка -
незастроенные земельные участки и/или
земельные участки с располагающимися на них ветхими зданиями и
сооружениями, которые не несут экономической ценности. Застроенные земельные
участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные для
эксплуатации, в выборку не вносились; категория земельных участков – земли
населенных пунктов; разрешенное использование/позиционирование при продаже –
недвижимость коммерческого (торгово-офисного) назначения; инженерная
инфраструктура земельного участка/доступность коммуникаций – наличие
коммуникаций на участке/наличие точек доступа по границам с возможностью
подключения к ним. Источники информации,
используемые оценщиком для проведения анализа
фактических данных о ценах
предложений: сайты различных агентств недвижимости, интернет-доски объявлений,
печатные средства массовой информации (ст. 44 отчета об оценке).
Согласно
проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в
период с мая 2020 года по апрель 2021 года (средний срок экспозиции, указанный
в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 2
предложений по продаже земельных участков торгово-офисного назначения в г.
Ульяновске, не использованных оценщиком в рамках составления отчета.
В связи с объемом
предложений, доступных на рынке недвижимости для использования их при
определении стоимости, усматривается
недостаточность исследования рынка недвижимости для установления: основных
факторов, влияющих на спрос, предложений сопоставимых факторов и для подготовки
вывода относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому отнесен
оцениваемый объект.
Анализ рынка
произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке
земельных участков под торгово-офисную недвижимость.
Диапазон цен
предложений по продаже земельных участков города Ульяновска указан оценщиком от
1702,13 руб./кв.м до 3967,05 руб./кв.м. Данный диапазон получен оценщиком при
недостаточно полном объеме исследования рынка земельных участков,
предназначенных под торгово-офисную недвижимость.
Согласно
проведенному анализу предложений в срок экспозиции с мая 2020 года по апрель
2021 года, по продаже земельных участков, находящихся в г.Ульяновске, категория
земельных участков – земли населенных пунктов, предназначенных под
торгово-офисную, не отраженных оценщиком в рамках составления отчета составляет
не менее 2 (диапазон цен предложений составляет от 3518 руб. до 4608 руб. за 1
кв.м).
Данная информация содержится на официальном сайте
ОГБУ «ЦГКО» https://gko73.ru/ во вкладе «Информация о рынке недвижимости».
Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории
Ульяновской области: идентификационные номера № ***.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.
2.
Согласно
п.п. «д» п. 11 ФСО № 7 результатом анализа рынка объекта оценки являются
выводы относительно рынка недвижимости в
сегментах, необходимых для оценки объекта, например: динамика рынка, спрос,
предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов,
ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Скорректированные, в рамках расчета конкретного объекта оценки, показатели
стоимости 1 кв.м не могут служить исходными данными для вывода о диапазоне цен
предложений на рынке объекта оценки.
Нарушены требования п.п. «д» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная комиссионная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской
Федерации, с включением в состав комиссии оценщика ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № с17286-2/1 от 16 июня 2021 года,
выполненного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 16 марта 2023 года, выполненного экспертом ФБУ
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***,
усматривается, что экспертами выявлены следующие нарушения:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
При описании имущественных прав на объект оценки на ст. 4, 5 отчета оценщик
указывает, что собственником объекта оценки является Департамент
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.
Указанная информация не соответствует
данным, указанным в выписке из ЕГРН, приложенной к отчету (стр. 91, 92 отчета).
Согласно выписке в графе «Правообладатель (правообладатели)» указано, что
«данные о правообладателе отсутствуют».
2) При определении сегмента рынка, которому
принадлежит оцениваемый объект, в описании величины земельного участка на стр.
39 отчета оценщик ошибочно относит оцениваемый земельный участок, площадью 8071
кв.м, к земельным участкам средней величины, в то же самое время в описании
указывая, что земельный участок площадью от 6000 до 10 000 кв.м относятся
к категории по величине выше среднего.
Нарушен
п. 5 ФСО № 3.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
При описании ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится
объект оценки, по фактору: расположение
относительно красной /первой линии, оценщик
указывает: «оптимальность местоположения для земельных участков под
коммерческие объекты - зависит от потока потенциальных потребителей услуг.
Данный показатель будет находиться на максимальном уровне у участков,
расположенных на красной/первой линии, по сравнению с внутриквартальными
объектами ввиду того, что транспортные и пешеходные потоки на первых линиях
улиц больше, чем на удалении от них».
При
этом оценщик не корректирует объекты-аналоги по фактору интенсивность
транспортного и пешеходных потоков.
Учитывая,
что одним из основных критериев коммерческой привлекательности земельных участков является зона расположения
объекта и категория автомобильной
дороги, соответственно, интенсивность транспортного потока и активность
пешеходного.
Объект
оценки расположен на одной из основных транспортных магистралей – ***, близко к
центральной части города. Окружающая застройка: торгово-развлекательные центры:
«Аквамолл», «Пушкаревское кольцо», рестораны, кафе, гостиница, торговые
павильоны, здания жилые многоэтажные.
Недалеко от объекта исследования находятся – автовокзал, Ульяновский
автомобильный завод «УАЗ» и завод автозапчастей «Автокомпонент».
Являющаяся
одним из важнейших условий развития хозяйства и расселения – транспортная
доступность до объекта экспертного исследования, как на «личном», служебном,
так и на общественном транспорте – хорошо развита.
Автомобильная
дорога (***), вдоль которой расположен объект исследования, включает в себя
дороги для двух направлений движения транспортных средств и трамвайные пути, которые
входят в состав этой дороги. На всем протяжении шоссе расположены различные
предприятия (УАЗ, Ульяновскхлебпром, ООО «ДСК», ОАО «ЖБИ», Группа строительных
компаний), рынки, объекты торгово-офисные,
медицинские центры, а также застройка зданиями жилыми, многоквартирными.
Зона расположения объекта исследования характеризуется высоким уровнем пешеходного
потока и активным движением транспорта.
Остановки
общественного транспорта находятся в шаговой доступности от объекта оценки.
Принимая
во внимание факт изложенного уместно было бы провести корректировку объектов-аналогов по данному фактору.
Корректировка может составить от 16 до 20 %.
2)
оценщиком не отражено в отчете, не учтено при расчете ограничение в виде
охранной зоны инженерных коммуникаций – зоны охраны искусственных объектов
(ЗОУИТ ***).
Вдоль одной из границ участка-аналога № 1
«проходит» теплотрасса квартала 5 УАЗ,
Ширина охранной зоны по обе стороны теплотрассы от
края строительных конструкций – не менее 3,0 м. В пределах этой территории, без
согласия предприятий и организаций, в чьем ведомстве они находятся,
запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию,
земляные работы…
Не
принято во внимание благоустройство территории аналога № 1. В наличии у аналога
асфальтовое покрытие и бетонные конструкции в виде ограждения.
Данные
факты свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д), (е) ФСО № 7.
3)
При анализе объема доступных оценщику рыночных данных (стр. 45, 68-70 отчета)
оценщик указывает, что на дату оценки (01.04.2021) на рынке земельных участков
в сегменте, соответствующем объекту оценки, имелось 3 предложения по
продаже земельных участков под
торгово-офисную недвижимость наиболее сопоставимых с объектом оценки. Однако,
согласно архивной информации базы данных
ОГБУ «ЦГКО», в период с мая 2020 года по апрель 2021 года на рынке были
представлены, дополнительно к рассмотренным, земельные участки торгово-офисного
назначения в г.Ульяновске, не использованных
оценщиком в рамках составления отчета, например:
-
по *** (идентификационный номер в базе ***). Стоимость 1 кв.м по состоянию на
14 мая 2020 года составляла 4580,90 руб.;
-
по *** (идентификационный номер в базе ***).
Стоимость 1 кв.м по состоянию на 26.03.2021 составляла 3561,78 руб.
Диапазон
цен предложений по продаже земельных участков города Ульяновска указан
оценщиком от 1702,13 руб./кв.м до 3967,05 руб./кв.м.
Помимо
того, что оценщик не принял во внимание иные, кроме принятых к расчетам,
имеющиеся на рынке недвижимости объекты-аналоги, в отчете, им составленным
отсутствует описание причин, по которым оценщик отказался от применения
вышеуказанных аналогов.
Таким
образом, установлено, что анализ рынка произведен не в полном объеме.
Применение
дополнительных аналогов, кроме использованных оценщиком в расчетах, может
привести к изменению итоговой стоимости объекта оценки.
III. В части выявленных
ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперты считают:
- по п. 1 решения – замечание, сделанное сотрудниками
ОГБУ «ЦГКО», обоснованно;
-
по п. 2 решения – замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ – необоснованно.
ФСО
№ 7: V. Анализ рынка: 11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей
последовательности: «д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта,
например, динамика рынка, спрос,
предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов,
ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы».
Требования
п. «д» ст. 11 ФСО № 7 не содержат положения о том, что скорректированные, в
рамках расчета конкретного объекта оценки, показатели стоимости 1 кв.м не могут
служить исходными данными для вывода о диапазоне цен предложений на рынке
объекта оценки.
Нарушение
отсутствует.
В
выводах заключения эксперта № *** от 16 марта 2023 года также указано, что при
составлении отчета оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к
форме отчета, описанию объекта оценки.
Оценщик
допустил нарушения при выборе объектов – аналогов и в методах расчета.
Не
все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно.
При
выполнении математических действий – ошибок не выявлено.
Информация,
использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой.
В
части достоверности приведенной в отчете информации – сведения по одному из
объектов-аналогов указаны не верно.
Как
следствие из всего изложенного, при выполнении отчета об оценке №с17286-2/1 от
16 июня 2021 года нарушена статьи 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Согласно
заключению эксперта № *** от 16 марта 2023 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, общей площадью 8071 кв.м, расположенного по адресу: ***
по состоянию на
1 апреля 2021
года составляла 23 423 980 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной комиссионной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд
приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством,
соответствует действующему
законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы экспертов в
заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы
к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального
стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта
оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 16 марта 2023 года, подготовлено судебным экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***
и оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, обладающих правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у них соответствующей
специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности, они
обладают достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертами
произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров:
местоположение земельного участка, категория земель, разрешенное использование, имущественные права, обременения
(ограничения), окружение, транспортная доступность, фактическое использование
участка, площадь объекта, конфигурация, ограждение, охрана территории, доступные инженерные коммуникации.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на имущественные права, на местоположения участка, на
ограждение (с другими существенными недостатками, на наличие иных ограничений (дороги общего пользования), на площадь,
информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с
приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение экспертов, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о наличии арифметических ошибок
при проведении экспертами корректировки цены объекта-аналога № 1 при определении рыночной
стоимости являются несостоятельными. Согласно письменным пояснениям экспертов ***
и *** при введении корректировок к аналогу № 1 на «ограждение», «наличие иных
ограничений», «площадь» математических ошибок выявлено быть не может, так как
все вычисления проводились автоматически, с применением программы Excel, которая после введения
формулы с высокой точностью выполняет любые математические действия. Целью
использования программы Excel является получение итогового результата с
максимальной точностью при проведении всех математических действий, необходимых
при введении корректировок. Экспертами на странице 38 заключения было дано
разъяснение по данному факту. Эксперты
обозначили, что все расчеты, приведенные в Таблице № 3 данного заключения, выполнены в соответствии
с принятыми в данных программных продуктах округлениями и ограничениями.
Ссылка представителя
ОГБУ «БТИГКО» на то, что экспертом не указано на наличие охранных зон № ***, № ***
на оцениваемом земельном участке и степень их влияния на итоговую стоимость, не
свидетельствует о неправильности определения рыночной стоимости объекта оценки,
поскольку исходя из письменных пояснений экспертов *** и *** следует, что указанные зоны с особыми условиями
использования территории фактически не препятствуют в использовании территории
– объекта оценки по его прямому функциональному
назначению, а, соответственно, их наличие не оказывает влияния на
стоимость объекта, применять корректирующий коэффициент в данном конкретном
случае было бы неверно.
Поскольку из
заключения экспертов по вопросу
соответствия отчета об оценке земельного
участка № с17286-2/1 от 16 июня 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., требованиям законодательства об
оценочной деятельности следует, что
выявленное ОГБУ «ЦГКО» нарушение по п. 1 является обоснованным и данное нарушение повлияло на определение рыночной стоимости
объекта оценки, что оценщиком были допущены
иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной
стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «ЦГКО» № *** 23 июля 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, проведенный
экспертами *** и ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 8071 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года в размере 23 423 980 руб., определив период применения данной архивной
кадастровой стоимости с 22 января 2021 года
по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Мотом» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части
признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 23 июля 2021 года об отказе
в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 8071 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 апреля 2021 года в размере 23 423 980 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 22 января
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова