У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
73RS0002-01-2022-005802-64
Судья Колбинова Н.А.
Дело №33-1454/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Ульяновск 28
марта 2023 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Лифановой З.А.,
судей Васильевой
Е.В., Жаднова Ю.М.,
при секретаре
Каминской Ю.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционные
жалобы автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов», представителя Алякиной
Дарьи Павловны – Халиуллиной Алии Ильдусовны на решение Засвияжского районного
суда г.Ульяновска от 13 октября 2022 года по делу №2-3213/2022, по которому
постановлено:
Исковые требования
Алякиной Дарьи Павловны к автономной некоммерческой организации «Коллегия
судебных экспертов» об оспаривании результатов оценки имущества, указанного в
отчетах №№ 541-04/595, 542-01/596, 543-04/597, 544-04/598, 545-04/599,
546-04/600, 547-04/601, 550-04/630 от 07 июня 2022 года, выполненных АНО
«Коллегия судебных экспертов», установлении рыночной стоимости объектов оценки
удовлетворить.
Признать
недействительными результаты оценки рыночной стоимости объектов оценки,
указанных в отчетах №№ 541-04/595, 542-01/596, 543-04/597, 544-04/598, 545-04/599, 546-04/600,
547-04/601, 550-04/630 от 07 июня 2022 года, выполненных АНО «Коллегия судебных
экспертов».
Установить рыночную
стоимость объектов недвижимого имущества, указанных истицей в иске:
- земельного
участка, кадастровый номер ***, площадью
132,53 кв.м, почтовый адрес ориентира: *** - 5 248 000 руб., а также
стоимость 1/4 доли - 1 312 000 руб. на дату проведения оценки АНО
«Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной
экспертизы;
- здание, нежилое,
площадью 93,30 кв.м, по адресу: г.***, кадастровый номер *** - 10 973 000
руб., а также стоимость 1/4 доли
данного здания - 2 743 000 руб. на дату проведения оценки АНО «Коллегия
судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной экспертизы;
- земельного участка
под зданием магазина, кадастровый номер ***, площадью 212+/-5кв.м, по адресу: *** 8 395 000 руб., а также стоимость 1/3
доли данного участка - 2 798 000 руб. на дату проведения оценки АНО
«Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной
экспертизы;
- здание магазина,
кадастровый номер ***, площадью
367,7 кв.м, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, по адресу:
*** - 36 140 000 руб., а также стоимость 1/3 доли данного здания - 12 047 000 руб. на дату проведения
оценки АНО «Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения
судебной экспертизы;
- земельного участка
под установку торгового павильона, кадастровый номер *** площадью
77,44+/-3,08кв.м, по адресу: *** - 3 067 000 руб., а также стоимость 1/3
доли данного земельного участка - 1
022 000 руб. на дату проведения оценки АНО «Коллегия судебных экспертов»
(07.06.2022) и на дату проведения судебной экспертизы;
- торговый павильон,
нежилое, площадью 71,7 кв.м, по адресу: *** кадастровый номер *** количество
этажей - 1 - 5 340 000 руб., а также стоимость 1/3 доли данного
торгового павильона -
1 780 000 руб. на дату проведения оценки АНО «Коллегия
судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной экспертизы;
- земельный участок,
кадастровый номер ***, площадью
144+/-4кв.м, под здание минимаркета, местоположение установлено
относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес
ориентира: *** д.48 (литер а) - 5 702 000 руб., а также стоимость 1/3 доли
данного земельного участка - 1 901 000 руб. на дату проведения оценки АНО «Коллегия судебных экспертов»
(07.06.2022) и на дату проведения судебной экспертизы;
- здание
минимаркета, кадастровый номер ***, площадью 63,1кв.м, количество этажей -1, по
адресу: *** 7 675 000 руб., а
также стоимость 1/3 доли данного здания - 2 558 000 руб. на дату
проведения оценки АНО «Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения
судебной экспертизы;
- нежилые помещения
№№ 1-7, 9, 1А-4А, 7А, 10А-12, этаж №1, площадью 227,4 кв.м, расположенное по адресу: ***,
кадастровый номер *** - 21 337 000 руб., а также стоимость 1/3 доли
стоимости данных нежилых помещений -7 112 000 руб. на дату проведения
оценки АНО «Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения
судебной экспертизы;
- помещение площадью
564 кв.м, расположенное по адресу: *** д.100, к.1, пом. 2030, кадастровый номер
*** - 49 119 000 руб.,
а также определить стоимость 1/3 доли данного нежилого помещения –
16 373 000 руб. на дату проведения оценки АНО «Коллегия судебных
экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной экспертизы;
- помещение,
площадью 128,5 кв.м, расположенное по адресу: г***, пом. 1 (lа, 3в, 2а, 6а, 8а,
9а, l0а, 1lа, 12а, l3а) кадастровый номер *** – 13 046 000 руб., а
также стоимость 1/3 доли данного нежилого помещения – 4 349 000 руб.
на дату проведения оценки АНО «Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на
дату проведения судебной экспертизы;
- земельного участка
под торговый павильон, кадастровый номер ***, площадью 66,60 кв.м, адрес: ***
вблизи дома №*** – 2 637 000 руб., а также стоимость 1/3 доли данного
земельного участка - 879 000 руб. на дату проведения оценки АНО
«Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной
экспертизы;
- торговый павильон
«Алсу», кадастровый номер *** площадью 46,7 кв.м, количество этажей - 1, по
адресу: *** – 3 685 000 руб., а также стоимость 1/3 доли данного
торгового павильона – 1 228 000 руб. на дату проведения оценки АНО
«Коллегия судебных экспертов» (07.06.2022) и на дату проведения судебной
экспертизы.
Заслушав доклад
судьи Васильевой Е.В., пояснения представителя Алякиной Д.П. – Кудряшовой
М.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Алякина Д.П. обратилась в суд с исковым заявлением к автономной
некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов» (далее – АНО «Коллегия
судебных экспертов») об оспаривании результатов оценки имущества.
Исковые требования мотивированы тем, что на исполнении в Межрайонном
отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам (далее - МРОСП
по ОИП) УФССП России по Республике Татарстан находится исполнительное
производство №*** от 03.06.2021, возбужденное на основании исполнительного
листа серии ФС №*** от 27.05.2021, выданного Вахитовским районным судом
г.Казани по делу №1-10/2020, предметом исполнения по которому является
взыскание с неё ущерба в размере 166 682 326 руб. 34 коп. в пользу ООО «СК
«Мегарусс-Д».
Постановлениями судебного пристава-исполнителя МРОСП по ОИП УФССП России
по Республике Татарстан Софроновой А.В. от 22.06.2022 приняты результаты оценки
имущества в соответствии с отчетами оценщика:
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/4 доли нежилого здания и земельного
участка по адресу: ***;
№*** 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого здания и земельного участка
по адресу: ***
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого здания и земельного
участка по адресу: ***
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого здания и земельного
участка по адресу: ***
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого помещения, расположенного
по адресу: г***
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 нежилого помещения, расположенного по
адресу: ***;
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого помещения, расположенного
по адресу: ***
№*** от 22.06.2022 об оценке 1/3 доли нежилого здания и земельного
участка по адресу: ***
Постановления судебного пристава-исполнителя от 22.06.2022 о принятии
результатов оценки по спорным объектам имущества вручены её представителю
29.06.2022.
Со стоимостью арестованного имущества она не согласна, считает её
заниженной и не соответствующей рыночной стоимости. Вышеуказанными отчетами об
оценке стоимости имущества нарушены её имущественные права как должника в
исполнительном производстве. Считает, что отчеты составлены некорректно,
содержат выводы, противоречащие нормам действующего законодательства.
Просила признать недействительными отчеты об оценке: №*** №***, №***, подготовленные АНО Коллегия
судебных экспертов»
(ОГРН: 1147300000693, ИНН: 7327999190) и определить обязательную для
судебного пристава-исполнителя рыночную стоимость указанных объектов
недвижимости.
К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО СК «Мегарусс-Д»,
судебный пристав-исполнитель МРОСП по ОИП УФССП России по Республике Татарстан
Софронова А.В., УФССП России по Республике Татарстан, Гизатуллина В.В.,
Гизатуллин Р.Х.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше
решение.
В апелляционной
жалобе АНО «Коллегия судебных экспертов» не соглашается с решением суда, просит
его отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых
требований.
В обоснование жалобы
указывает на то, что судом при вынесении решения не было принято во внимание
то, что АНО «Коллегия судебных экспертов» произведена оценка рыночной стоимости
нежилых помещений и земельных участков на основании государственного контракта №72
от 14.12.2021 на оказание услуг по оценке имущества, арестованного в рамках
исполнительного производства. Определение рыночной стоимости указанного
имущества основано на анализе представленной технической и иной документации,
информации, полученной от заказчика и полученной оценщиком в результате
исследования рынка, а также на опыте и профессиональных знаниях оценщика.
В заключении
эксперта №*** от 28.09.2022, составленном ООО «Многопрофильный деловой центр»
указано, что в соответствии с «Рекомендациями по определению и обоснованию
границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки» по ред.
Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2017 год», среднее значение неопределенности на
активном рынке составляет для земельных участков под торгово-офисную застройку
12,5%, для офисно-торговых объектов свободного значения 12%. Так на страницах
136-137 судебной экспертизы указаны четыре объекта, рыночная стоимость которых
имеет расхождение с оценкой автономной некоммерческой организации «Коллегия судебных
экспертов» в пределах 12 %. Таким образом, судом необоснованно в решении
установлена рыночная стоимость 1/3 доли здания магазина по адресу: *** в
размере 12 047 000 руб. вместо 13 524 000 руб.; 1/3 доли
торгового павильона по адресу: *** в размере 1 780 000 руб.
вместо 1 960 000 руб.;
1/3 доли нежилых помещений №№ 1-7, 9, 1А-4А, 7А, 10-12 по адресу: *** в размере
7 112 000 руб. вместо 6 881 000 руб.; 1/3 доли помещений по
адресу: *** в размере 4 349 000 руб. вместо 4 216 000 руб.
Таким образом,
рыночная стоимость, указанная АНО «Коллегия судебных экспертов» в отчетах №***
от 07.06.2022, №*** от 07.06.2022, №***
от 20.06.2022, №*** от 07.06.2022, соответствует актуальной рыночной стоимости
на рынке на момент производства оценки.
В апелляционной
жалобе представитель Алякиной Д.П. – Халиуллина А.И. не соглашается с решением
суда, просит его отменить в части определенной судом рыночной стоимости
объектов.
В обоснование жалобы
указывает на то, что экспертное заключение №*** от 28.09.2022 является
неинформативным, противоречивым по содержанию и выводам и не может быть
положено в основу доказательств по делу как не отвечающее критериям
допустимости, в виду следующего:
указано на неверное
присвоение объекту-аналогу значения по корректировке - расположение на красной
линии /первой линии, поскольку объект №2 расположен внутриквартально;
не включены в
дальнейшие расчеты улучшение земельного участка, в виде «в стоимость
предложения включено «70 кв.м под стоянку»;
на стр.121
экспертного заключения объектам-аналогам №2 и №3 присвоено равное значение по
корректировке на «локальное месторасположение» объекту-аналогу №1 «Центр
деловой активности», хотя данные объекты значительно отличаются по
среднерыночной стоимости недвижимости согласно мониторингу цен Министерства
земельных и имущественных отношений Республики Татарстан;
на стр.126
экспертного заключения эксперт рассчитал стоимости 1 кв.м земельного участка,
которая в дальнейшем была использована для расчета объектов оценки – земельного
участка и корректировки объектов-аналогов на стоимость земельного участка для
расчета объектов оценки – зданий и помещений. Таким образом, стоимости объектов
№ 1, 2, 3, 8 согласно перечню объектов исследования не могут быть признаны
достоверными;
на стр. 180, 186,
189, 193 экспертного заключения в разделе «наличие и состояние внутренней
отделки» эксперт присвоил значение «типичная для рассматриваемой недвижимости»
объектам оценки и всем объектам-аналогам. Однако, в отношении объекта-аналога
№2 указано «авторский ремонт», а также по визуальному осмотру страницы с
объявлением видно, что объект-аналог №2 значительно отличается по
характеристике от остальных объектов;
в экспертизе на
скриншоте стр.224 используется объявление по объекту-аналогу №3, которое снято
с публикации на дату оценки. Также в объявлении нет фотографии помещения, что
не позволяет сравнить его с объектами оценки, в связи с отсутствием информации
по отделке помещения аналога;
оценщик указывает,
что объекты-аналоги равно обеспечены коммуникациями, как и объект оценки,
однако в скриншотах объявлений данная информация не указана, наличие
коммуникаций описано только в объекте-аналоге №3. Данная информация вводит в
заблуждение пользователя отчетом об оценке, а также влияет на корректность
проведения расчетов.
Отмечает, что в
судебном заседании представитель Алякиной Д.П. ходатайствовал о назначении
повторной судебной экспертизы, но данное ходатайство судом не было разрешено.
В заседание суда
апелляционной инстанции, кроме представителя Алякиной Д.П. – Кудряшовой М.И.,
другие лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения
дела извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия с
учетом положений ст.167, ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобах.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив правильность применения
судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к
следующему.
Согласно ч.1 ст.85
Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника,
на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем
по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской
Федерации.
Стоимость объекта
оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного
пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи или
имущественного права, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного
производства (п.3 ч.4 ст.85
названного Федерального закона).
В силу ст.3 Федерального
закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается
профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на
установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной,
инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами
оценки стоимости.
Под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект
оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в
денежной форме.
В соответствии со ст.12
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая
величина рыночной или иной
стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по
основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом,
признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,
или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина
рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за
исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения
начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение
шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно
разъяснениям, данным в п.50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при
рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного
производства», стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде
постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в
порядке, предусмотренном главой 22
КАС РФ и главой 24
АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной
оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком
в отчете (п.п. 3, 4 ч.4 ст.85 «Федерального закона «Об исполнительном
производстве»); при этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки
независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание
результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя,
поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для
спора. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании
постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об
оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества
должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном
производстве. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке
искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки,
указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего
постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.
Статья 11
Федерального закона «Об оценочной деятельности» содержит общие требования к
содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет составляется
на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с
требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен
допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в
обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки,
используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,
а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования
результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет также
может содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика, существенно
важными для полноты отражения примененного им метода расчета конкретного объекта
оценки. Требования к содержанию отчета об оценке также установлены Федеральным
стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, действовавшим до
06.11.2022.
Устанавливаемая оценщиком
рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет
собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, при этом
достоверность этого суждения в силу ст.12 Федерального закона «Об оценочной
деятельности» достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения
оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками
идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта.
Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте,
каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в
конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет
ценообразующие факторы для конкретного объекта и т.п.
Соответственно, из
смысла вышеизложенных законоположений следует, что предметом доказывания при
оспаривании стоимости объекта оценки становится именно величина оценки,
определяются методы оценки, мотивы избрания тех или иных методов, проводится
экспертиза.
Согласно ст.67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле
доказательств.
Принцип свободной
оценки доказательств гарантирует возможность суда признать отчет недостоверным,
если имеются прочие доказательства, которые в совокупности подтверждают, что
размер рыночной стоимости не может быть таким, каким он указан в оспариваемом
отчете. Соответственно, если оценщик не готов указать на те особые свойства
предмета оценки, которые обусловили подобную рыночную стоимость, суд в силу
принципа свободной оценки вправе отказать в признании за отчетом
доказательственной достоверности.
Как установлено судом, Алякина Д.П.
является
должником по исполнительному производству №*** от 03.06.2021, находящемуся на исполнении в МРОСП по ОИП УФССП России по Республике Татарстан, возбужденному на основании исполнительного листа серии ФС №*** от
27.05.2021, выданного Вахитовским районным судом г.Казани по делу №1-10/2020,
предметом исполнения по которому является взыскание ущерба, причиненного
преступлением, в размере 166 682 326 руб. 34 коп. в пользу ООО «СК
«Мегарусс-Д».
В рамках указанного исполнительного производства
АНО «Коллегия судебных экспертов» на основании государственного контракта №72
от 14.12.2021, заключенного с УФССП по Республике Татарстан была произведена
оценка имущества должника.
Постановлениями судебного пристава-исполнителя МРОСП по ОИП УФССП России
по Республике Татарстан Софроновой А.В. от 22.06.2022 приняты результаты оценки
АНО «Коллегия судебных экспертов» в соответствии с отчетами оценщика:
№*** 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/4 доли нежилого
здания, расположенного по адресу: ***, в размере 2 039 000 руб.; 1/4
доли земельного участка по указанному адресу - в размере 1 847 000
руб.;
№*** 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
здания, расположенного по адресу: *** в размере 13 524 000 руб.; 1/3 доли
земельного участка по указанному адресу - 3 702 000 руб.;
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
здания, расположенного по адресу: *** в размере 1 960 000 руб.; 1/3
доли земельного участка по указанному адресу – 1 547 000 руб.;
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
здания, расположенного по адресу: ***, в размере 1 051 000 руб.; 1/3
доли земельного участка по указанному адресу – 2 655 000 руб.;
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
помещения, расположенного по адресу: г*** в размере 6 881 000 руб.;
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 нежилого
помещения, расположенного по адресу: *** к.***, в размере 14 033 000
руб.;
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
помещения, расположенного по адресу: ***, в размере 4 216 000 руб.
№*** от 22.06.2022 об определении рыночной стоимости 1/3 доли нежилого
здания по адресу: *** в размере 615 000 руб. и 1/3 земельного участка по
указанному адресу – в размере 1 358 000 руб.
По
ходатайству представителя истицы по делу была проведена судебная
строительно-техническая экспертиза, поведение которой поручено ООО
«Многопрофильный деловой центр» (том 5 л.д. 166-334, том 6.).
Согласно выводам судебной экспертизы №*** от
28.09.2022 (том 6 л.д. 107-210) все оспариваемые истицей отчеты об оценке АНО
«Коллегия судебных экспертов» не соответствует требованиям
Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
Оценщиком допущены нарушения п.21 ФСО №1, п.5 ФСО №2, п.5, 8 ФСО №3, п.5,
11, 22, 24 ФСО №7 и ст.3, 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Стоимости объектов оценки, указанных в иске, определенные в отчетах №№ ***, подготовленных АНО «Коллегия
судебных экспертов», не соответствуют рыночной стоимости объектов оценки,
указанных в иске, на момент проведения оценки (07.06.2022, 20.06.2022).
Стоимости объектов оценки, указанных в иске, определенные в отчетах №№ *** по
определению рыночной стоимости объектов оценки, подготовленных АНО «Коллегия
Судебных Экспертов», соответствуют рыночной стоимости объектов оценки,
указанных в иске, на момент проведения оценки (06.06.2022).
Судебным экспертом определена рыночная стоимость всех объектов недвижимости
(с учетом принадлежащих истице долей в праве собственности) на дату проведения
оценки АНО «Коллегия судебных экспертов» и на дату проведения судебной
экспертизы.
Принимая решение по
делу, суд первой инстанции, пришел к выводу о недостоверности оспариваемых
отчетов оценщика АНО «Коллегия судебных экспертов», поскольку оценка не
подтверждает объективную рыночную стоимость имущества, чем нарушаются права
сторон исполнительного производства на реализацию имущества по его реальной
объективной рыночной стоимости.
У суда не имелось
оснований сомневаться в правильности и объективности выводов судебного
эксперта, поскольку экспертное исследование проводилось лицом, обладающими
специальными познаниями в исследуемой области, необходимой квалификацией,
стажем работы по экспертной специальности, предупрежденным об уголовной
ответственности по ст.307
Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не
заинтересованным в результате рассмотрения дела.
Само заключение
судебного эксперта соответствует требованиям ст.86
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При производстве
экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.
Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований,
приведены выводы, и даны ответы на все поставленные на разрешение эксперта
вопросы. Экспертиза проведена с осмотром экспертом исследуемых объектов.
Экспертное заключение содержит подробный анализ соблюдения оценщиком
требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и Федеральных стандартов оценки, в ходе которого установлено, что
нарушения данного законодательства допущены по каждому отчету об оценке.
Оценив
представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к
выводу о незаконности оспариваемых отчетов оценщика, проведенных в рамках
исполнительного производства.
Устанавливая по
выводам судебной экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости, районный
суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в п.50
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О
применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих
в ходе исполнительного производства», согласно которым в резолютивной части
судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного
пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки
суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна
использоваться в исполнительном производстве.
Доводы апелляционной
жалобы АНО «Коллегия судебных экспертов» о том, что определенная судебным
экспертом рыночная стоимость четырех объектов недвижимости имеет расхождение с
оценкой АНО «Коллегия судебных экспертов» в пределах 12 %, что является
допустимым, следовательно, в отчетах №*** от 07.06.2022, №*** от 07.06.2022, №***
от 20.06.2022, №*** от 07.06.2022 рыночная стоимость объектов соответствует их актуальной
рыночной стоимости на рынке на момент производства оценки, поэтому суд
необоснованно установил рыночную стоимость зданий по адресам: г***, в
соответствии с заключением судебного эксперта, судебная коллегия считает
несостоятельными.
Как установлено в
ходе экспертного исследования, во всех отчетах АНО «Коллегия судебных
экспертов» судебным экспертом выявлены технические, формальные, методические и
расчетные ошибки, которые повлияли на расчет рыночной стоимости объектов. При
таких обстоятельствах, допустимое расхождение при определении рыночной
стоимости объекта оценки не могло быть принято судом, поскольку выявленные в
отчетах расчетные ошибки не позволяли признать оспариваемые отчеты
соответствующими законодательству об оценочной деятельности.
Судебная коллегия не
соглашается с изложенными в апелляционной жалобе представителя истицы доводами
о том, что экспертное заключение является неинформативным, противоречивым по
содержанию и необоснованно принято судом в качестве доказательства по делу.
Довод в жалобе на
неверное присвоение объекту-аналогу значения по корректировке - расположение на
красной линии /первой линии, поскольку объект №2 расположен внутриквартально,
является несостоятельным, так как согласно данным публичной кадастровой карты
земельный участок с кадастровым номером *** находится на первой/красной линии
по ул.Парковая г.Казани. Земельные участки-аналоги расположены на сопоставимых
по привлекательности улицах города, и внесение корректировки на расположение
относительно первой/красной линии не имелось (том 6 л.д. 118-122).
Ссылка на то, что в
стоимость земельного участка объекта-аналога №2 (лист экспертизы 119, том 6
л.д. 118) не включен параметр «70 кв.м под автостоянку» также является
несостоятельной, поскольку, как указано выше, данный участок с кадастровым
номером *** имеет площадь 447 кв.м, сведений о регистрации за собственником
права на дополнительный участок не имеется, таким образом эксперт обоснованно
не учитывал данную площадь при определении рыночной стоимости земельного
участка.
Указание в жалобе на
то, что на стр.121 судебной экспертизы объектам-аналогам №2 и №3 присвоено
равное значение по корректировке на «локальное месторасположение»
объекту-аналогу №1 «центр деловой активности», хотя данные объекты значительно
отличаются по среднерыночной стоимости недвижимости согласно мониторингу цен
Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, не может
быть признано состоятельным, поскольку в заключении экспертом надлежаще
мотивированы условия применения корректировок для определения рыночной
стоимости объекта (том 6 л.д. 120-129).
Несогласие с
расчетом стоимости объектов №№ 1, 2, 3, 8 (листы экспертного заключения
129-130, том 6 л.д. 128-129), со ссылкой на необоснованность расчета стоимости
1 кв.м земельного участка, которая в дальнейшем была использована для расчета
объектов оценки, является несостоятельным в силу приведенных выше
обстоятельств.
Не порочит
экспертное заключение довод в жалобе на необоснованность присвоения объекту
оценки и всем объектам-аналогам значения «типичная для рассматриваемой
недвижимости» со ссылкой на то, что в характеристиках аналога №2 указано
«авторский ремонт» (стр. экспертизы 180, 186, 189, 193), так как названное
обстоятельство при продаже новому собственнику помещений в качестве торговой
недвижимости не имеет преимущества.
Довод в жалобе о
том, что на стр.180 экспертом используется объявление по объекту-аналогу №3,
которое снято с публикации на дату оценки, несостоятелен, поскольку согласно
интернет-ресурсам объявление о продаже помещений по адресу: *** было актуально
на дату проведения оценки и экспертизы, за период с 26.04.2022 по 05.09.2022
цена объекта не менялась.
Довод жалобы об
обеспечении коммуникациями всех объектов-аналогов, хотя в скриншотах объявлений
такая информация не указана, никаким образом не опровергает выводы судебной
экспертизы, поскольку объект оценки и его аналоги находятся в районах
коммерческой и жилой застройки, где имеются все коммуникации, поэтому
корректировка стоимости не требовалась.
Указание в жалобе на
то, что судом первой инстанции не было разрешено ходатайство представителя
истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, опровергается
материалами дела, так как такого ходатайства стороной истца в суде первой
инстанции не заявлялось, что подтверждается письменным протоколом судебного
заседания и аудиозаписью протокола судебного заседания.
Фактически доводы,
изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку собранных по делу
доказательств, оснований для чего судебная коллегия не находит.
Принятое по делу
решение является правильным, судом дана верная оценка представленным в дело
доказательствам, надлежаще применен материальный закон, регулирующий
правоотношения сторон, процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену
решения суда, не допущено.
Оснований к отмене решения
суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь
ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Засвияжского
районного суда г.Ульяновска от 13 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы автономной
некоммерческой организации «Коллегия судебных экспертов», представителя
Алякиной Дарьи Павловны – Халиуллиной Алии Ильдусовны – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может
быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным главой 41
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой
инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 30.03.2023.