Дело №
3а-8/2023 (№ 3а-14/2022, № 3а-228/2021)
73OS0000-01-2021-000266-06
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 февраля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
потребительского кооператива индивидуальных застройщиков «Теплый посад» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
потребительский
кооператив индивидуальных застройщиков
«Теплый посад» (далее также ПКИЗ «Теплый посад») обратился в суд с
административным исковым заявлением к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки» (ныне в результате
переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки») (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения
№ ОРС-73/2021/000652 от 20 августа 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 32 333
кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости,
равной 10 271 829 руб.
В обоснование
требований указано, что ПКИЗ «Теплый
посад» на праве собственности принадлежит указанный земельный участок.
В связи с изменением
разрешенного использования земельного
участка с кадастровым номером *** его
кадастровая стоимость по состоянию на 12 апреля 2021 года была определена в
размере 31 035 153 руб. 38 коп.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта
недвижимости № *** от 13 июля 2021 года, составленному ООО «Центр судебной
экспертизы», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 июля 2021
года составила 10 271 829 руб.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» №ОРС-*** от 20 августа 2021 года по
результатам рассмотрения заявления ПКИЗ «Теплый посад» было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, равной 10 271 829 руб., ввиду несоответствия отчета положениям
законодательства об оценочной деятельности.
Указанное решением
ОГБУ «ЦГКО» является незаконным и необоснованным, оснований для его вынесения
не имелось. Оно нарушает права административного истца, как налогоплательщика.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик Мальчихина Е.В.
Ульяновским
областным судом 8 ноября 2022 года
привлечено в качестве заинтересованного лица Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 12 января 2023 года произведена замена федерального государственного бюджетного
учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой
компанией «Роскадастр».
Представитель ПКИЗ
«Теплый посад» Муртазин И.И. в судебном заседании настаивал на удовлетворении
административного искового заявления. Указал, что выводы заключения эксперта
ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № *** от 27 декабря 2022 года об отсутствии в отчете № *** от 13 июля 2021
года нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, влекущих
изменение рыночной стоимости объекта оценки, им не оспариваются. Просил
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** в размере рыночной стоимости, определенной указанным отчетом №
29/21 от 13 июля 2021 года.
Представители ОГБУ «БТИГКО»
Павлова Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая
решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о
рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку при
проведении судебной экспертизы эксперты
не выявили нарушений, допущенных оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, правовые основания для
расчета новой рыночной стоимости отсутствовали.
Экспертами в рамках
исследования нарушений, изложенных в решении, необоснованно рассматривается
исключительно влияние нарушения на стоимость объекта оценки.
В отношении нарушения
№ 1 эксперты правомерно указывают, что данный вопрос находится вне зоны
экспертизы и требует правовой оценки. Исполнителем отчета является ООО «Центр
судебной экспертизы», а из сведений, приведенных в реестре СРО «Экспертный
совет», членом которой является оценщик, следует, что юридическое лицо –
исполнитель отчета не заключает договоры на проведение оценки, на него не
распространяются требования Закона об оценочной деятельности. Это нарушает
положения статьи 15 Закона об оценочной деятельности. На момент подготовки дела к судебному
разбирательству данное нарушение было устранено. Таким образом, подтверждается возможность
устранения выявленного нарушения и повторного предъявления отчета в учреждение.
В отношении
нарушения № 3 выражает несогласие с выводом экспертов, что нарушения требований
ФСО не выявлено. Не подтверждая нарушения бюджетного учреждения, эксперты
указывают, что при определении рыночной стоимости следовало рассматривать рынок
продажи в сегменте – индивидуальное жилищное строительство (далее также ИЖС).
Однако в отчете оценщиком в анализе рынка исследуется недвижимость, относящаяся
к сельскохозяйственному использованию (предложения № 6 и № 9), недвижимость
индустриального назначения (предложение № 10). В отношении предложений № 8, №
15 отсутствует возможность идентифицировать объект недвижимости, и,
соответственно, определить к какому сегменту рынка он относится. Таким образом,
экспертами не в полном объеме дана оценка обстоятельствам по данному нарушению,
соответственно, позиция экспертов в заключении является противоречивой.
В отношении
нарушения № 6 указывает на
неправомерность при расчетах применения корректировки на фактор «рельеф-склон»,
ссылаясь при этом на то, что перепад высот обеспечивает уровень склона менее
одного градуса, что является незначительным для введения корректировки. На стр.
97 отчета оценщик указывает, что скидка на изъян рельефа составляет 19%, тогда
как в рамках применения корректировки применяется значение 0,84, что
противоречит выводам оценщика.
В отношении нарушения
№ 8 не соглашается с позицией экспертов в отношении корректировки на
местоположение. Поселок Ленинский с 2004 года входит в городской округ
Ульяновск, фактически он располагается непосредственно в центре микрорайона
Новый город. Однако оценщик выводит разницу стоимости земельных участков под
ИЖС, находящихся в п.*** и на окраине города (пос. ***, пос. ***) всего в 15%
(значение корректировки 1,15). Данная
корректировка на «локальное местоположение» не подтверждается стоимостной информацией
о земельных участках, являться недостоверной. Земельные участки,
предназначенные под ИЖС, в п. ***, в период экспозиции стоят в диапазоне от
3700 руб. до 5200 руб. за 1 кв.м, а стоимость земельных участков,
предназначенных под ИЖС, расположенных в
пос. ***2, пос. ***, находится в диапазоне от 700 руб. до 1600 руб. за 1
кв.м.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представитель заинтересованного
лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то,
что решение по делу оставляет на усмотрение суда.
Представители заинтересованных
лиц Министерства имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской
области, администрации города Ульяновска, ООО «Центр судебной экспертизы»,
оценщик Мальчихина Е.В. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо
обязанность, а также право на обращение в суд
в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная
плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным
кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается
кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая
стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в
соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей
66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Материалами дела
установлено, что ПКИЗ «Теплый посад» на праве собственности принадлежит
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: коммунальное обслуживание, площадью 32 333
кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 60 001 088 руб. 86 коп.
В связи с изменением
площади земельного участка с кадастровым номером *** (уменьшение с 32582 кв.м на 32 333 кв.м) актом об определении кадастровой стоимости
ОГБУ «ЦГКО» от 24 февраля 2021 года кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***
определена по состоянию на 9 февраля 2021 года в размере 59 542 545 руб. 15 коп.
В связи с изменением
разрешенного использования земельного
участка актом об определении кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № *** от 29
апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 12 апреля 2021 года в размере 31 035 153 руб. 38 коп.
Согласно отчету об
определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 29/21 от 13 июля 2021
года, составленному оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В.,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 июля 2021 года составила
10 271 829 руб.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку с учетом
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 12 апреля 2021 года, в размере 31 035 153 руб.
38 коп., подлежат расчету налоговые платежи за земельный участок за период
с 12 апреля 2021 года по 31 декабря 2022
года, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года
будет являться основанием для перерасчета налоговых платежей за указанный
период.
Исходя из положений
части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке) с учетом изменений,
внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», юридические
лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если
результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и
обязанности.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 14 июля 2021 года ПКИЗ «Теплый посад» обратился в ОГБУ «ЦГКО»
с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об определении рыночной стоимости объекта
недвижимости № 29/21 от 13 июля 2021 года, составленный оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию на 12 июля
2021 года составила 10 271 829 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 20 августа 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ПКИЗ «Теплый посад» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости.
Причинами принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости № 29/21 от 13 июля 2021
года явилось следующее:
1.
Исполнителем
отчета является ООО «Центр судебной экспертизы». Согласно
сведениям, приведенным в реестре СРО «Экспертный
совет», членом которой является оценщик,
юридическое лицо – исполнитель отчета «не заключает договоры на проведение
оценки, на него не распространяются требования Закона об оценочной
деятельности». Нарушены требования ст.15
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
2.
Оценщик
на стр. 13 отчета указывает, что
сведения о кадастровой стоимости объекта
оценки приводятся в соответствии
с приложением № 1 к приказу Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября
2020 года. Сведения о кадастровой
стоимости 59 542 545 руб. 15 коп. на стр. 13 отчета не соответствуют сведениям в вышеуказанном
приказе. Сведения, приведенные оценщиком
в отчете, являются недостоверными и вводят в заблуждение пользователей отчета.
Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.
3.
При
прочих равных характеристиках
основополагающим фактором,
влияющим на стоимость, оказывается назначение земельного участка согласно виду разрешенного использования.
Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером *** с видом
разрешенного использования: для размещения объектов социального и
коммунально-бытового назначения, коммунальное обслуживание. При проведении
анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами
недвижимости на стр. 39-72 отчета приведены в обзоре 17 предложений.
Выбранные
предложения несопоставимы с объектом оценки по назначению (виду разрешенного
использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное
назначение, либо обоснования отказа от применения корректировки и не могут
служить для целей анализа рынка сегмента объекта-оценки, а также использоваться
в качестве аналогов.
Нарушены требования
п. 10 ФСО № 7, п. 22 п.п. «б»№ ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1.
4.
Факторы
«наличие/отсутствие на участке незавершенного строительством объекта»,
«наличие/отсутствие разрешения на строительство» отчета не содержат сведений об
интервале значений для данных факторов.
Нарушены требования
п.п «г» п. 11 ФСО № 7.
5.
Срок
экспозиции является существенным фактором, оказывающим влияние на стоимость
объекта. Сведения о допустимом срок экспозиции до 10 месяцев, приводимые на ст.
58 противоречат сведениям, указанным на стр. 4 отчета, и не являются
обоснованными и подтвержденными.
Нарушены требования
п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.
6.
При
расчетах оценщиком применена корректировка на фактор «рельеф-склон». В качестве
обоснования описан перепад высот участка в 3 метра к центральной части участка.
Учитывая размеры участка, описанный перепад высот обеспечивает уровень склона
менее одного градуса. В связи с вышеизложенным применение корректировки на
данный фактор не является обоснованным. Значение корректировки на фактор
«рельеф» на стр. 95, принятое к расчету, противоречит сведениям, описанным на
ст. 97.
Нарушены требования
п. 13 ФСО № 3.
7.
Данные,
размещенные на сайте по ссылке и скриншоты об объектах-аналогах, приведенные на
стр.48-49, 54, 55 отчета, не содержат сведений, позволяющих делать выводы о
дате (год) размещения объявления.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 3.
8.
Согласно
используемого оценщиком справочника, фактор местоположения является
основным фактором, определяющим
стоимость объекта. Уровень цены массива под комплексную застройку в первую очередь зависит от
локальных характеристик местоположения, что обосновывает спрос на
индивидуальные участки. Корректировка на фактор «местоположение», определенная
оценщиком в рамках составления отчета, не подтверждается стоимостной
информацией земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного
строительства, а, следовательно, не может быть признана достоверной.
Нарушены требования
п. 13 ФСО № 3.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом в целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки была назначена судебная комиссионная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской
Федерации, в состав комиссии включен оценщик ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета
об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2021 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым И.П., судом
перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № 109/03-4 от 27 декабря 2022 года, выполненного экспертом
ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***., оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***.,
усматривается следующее.
На основании
проведенных исследования и анализа отчета об оценке № 29/21 от 13 июля 2021 года экспертами выявлены допущенные
оценщиком:
I.
Технические
ошибки, которые не являются нарушениями, а именно: источник информации, на
которую ссылается оценщик (таблица 1, стр. 13) при описании характеристик
участка, по всем его параметрам - выписка
из ЕГРН от 26 мая 2021 года, исключение – ссылка, которую указывает при
описании кадастровой стоимости объекта исследования: в графе источник
информации - на Приложение № 1 к Приказу
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020 года. Несмотря на
допущенную техническую ошибку при указании источника информации, кадастровая
стоимость объекта в размере – 59 542 545 руб. 15 коп. указана верно,
как в выписке из ЕГРН от 26 мая 2021 года.
II.
Нарушения,
которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки, а
именно: на стр. 58 отчета
отсутствует скриншот страницы
справочника СтатРиэлт – имеется нарушение п. 11 ФСО № 3.
III.
Нарушения,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки, экспертами не выявлены.
IV.
В части
выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, эксперты считают:
По п. 1 решения о
нарушении требования статьи 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» указывают, что исследование правомочности лица, составившего отчет
об оценке, не является предметом экспертизы, так как не требует специальных
знаний, но требует правовой оценки, поэтому экспертиза не проводилась.
По п. 2 решения –
нарушений п. 5 ФСО № 3 не выявлено. Оценщик допустил техническую ошибку,
которая никак не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта.
По п. 3 решения
указывается, что эксперты, сопоставляя результаты экспертного осмотра с данными
публичной кадастровой карты, картами интернет установили, что в состав участка
с кадастровым номером *** «входят» улицы (проезды), проходы между
домовладениями, зоны зеленых насаждений и территории с элементами
благоустройства. Участок находится на территории коттеджного поселка – ПКИЗ «Теплый
посад». Окружающая застройка – малоэтажные жилые дома частного сектора.
Согласно карте градостроительного зонирования МО «город Ульяновск» объект,
подлежащий экспертному исследованию, расположен в зоне застройки малоэтажными
жилыми домами Ж2. Разрешенное использование – коммунальное обслуживание,
«входит» в состав разрешенного вида использования земельных участков указанной
зоны.
Исследуемый
земельный участок с кадастровым номером *** выделен из земель с разрешенным
использованием – под жилищное строительство» и оплачен членами ТСЖК «Теплый
посад».
При оценке рыночной
стоимости вспомогательных земельных участков, аналогичных исследуемому,
оставшихся после выделенных основных
участков и в последствии ставшими самостоятельными учетными единицами в общем
землепользовании, в случаях, когда рынок объекта отсутствует, нужно учитывать в
какой территориальной зоне застройки объект находится, для каких целей он
предназначен и фактически используется.
Оцениваемый участок
расположен непосредственно на территории кооператива индивидуальных
застройщиков «Теплый посад». В состав участка входят: заасфальтированные улицы
(проезды), зоны зеленых насаждений. На участке установлены опоры (столбы)
электроосвещения.
Возможность
свободного (сквозного) проезда на соседние жилые кварталы ограничена
шлагбаумами, поэтому проходы и проезды, входящие в состав исследуемого участка, предназначены только для
использования их собственниками индивидуальных
жилых домов, исключительно для доступа к ним.
На основании
изложенного эксперты пришли к выводу, что вид разрешенного использования
«коммунальное обслуживание» исследуемого земельного участка не может быть
рассмотрен отдельно от функционального назначения и вида разрешенного использования общего земельного участка ПКИЗ «Теплый посад».
Принимая во внимание
вышеизложенное, при расчете рыночной стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** следовало рассматривать
рынок продажи земельных участков в сегменте – индивидуальное жилищное
строительство.
Нарушений требований
п. 10 ФСО № 7, п. 22 п.п. «б» ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1 не выявлено.
По п. 4 решения
оценщик на страницах 80, 83 отчета обосновал, почему им не учтены факторы
«наличие/отсутствие на участке незавершенного строительством объекта»,
«наличие/отсутствие разрешения на строительство» и не предусмотрены ценовые
диапазоны.
Нарушение требований
п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 не выявлено.
По п. 5 решения
эксперты отмечают, что сведения о срок экспозиции, приведенные на странице 4 п.
58 отчета, противоречат между собой, так как приведены для разных объектов, а
именно: на стр. 4 отчета – срок экспозиции для объекта оценки, на стр. 58 – для
объектов-аналогов, относящихся к сегменту рынка – малоэтажная жилая застройка.
Нарушений требований
п. 5 ФСО № 3, п. 13 ФСО № 3 не выявлено.
Замечание
сотрудником ОГБУ «ЦГКО» обоснованно
только в части п. 11 ФСО № 3. По причине того, что на стр. 58
отсутствует скриншот страницы справочника СатРиэлт – имеется нарушение п. 11
ФСО № 3, которое не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объектов.
По п. 6 решения
эксперты отмечают, что на стр. 14-15 отчета оценщиком приведено описание физических
свойств объекта оценки, в том числе наличия уклона на земельном участке
с перепадом высот до 3м. В подтверждение данной информации приведены скриншоты
кадастровой и топографической карты с выделением оцениваемого земельного
участка, приведены ссылки на действующие, в том числе на момент проведения
экспертизы, информационные ресурсы в сети Интернет. В результате визуального
осмотра исследуемого объекта установлено наличие части земельного участка,
отведенной для сбора талых и дождевых вод с действующей дренажной системой.
Информация,
используемая оценщиком в отчете, должным образом подтверждена, корректировка
применена обоснованно.
Нарушений требований
п. 5, п. 13 ФСО № 3 не выявлено.
По п. 7 решения эксперты не усматривают в данном случае
нарушения п. 11 ФСО № 3, так как приведенная информация об объектах аналогах, не
участвующих в расчетах, не является существенной и не требует подтверждения,
соответственно, не может ввести в заблуждение пользователей отчета и позволить
им неоднозначно толковать полученные результаты.
Нарушений требований
п. 11 ФСО № 3 не выявлено.
По п. 8 решения
оценщик проанализировал рынок (см. ст. 58 отчета), определил стоимость
участков, расположенных в населенных пунктах районов, прилегающих к городскому
округу и участков, расположенных на территории или в непосредственной близости
к городу. Корректировка на фактор «местоположение» определена с учетом анализа
рынка, методом рыночной экстракции, следовательно, подтверждена стоимостной
информацией.
Нарушений требований
п. 13 ФСО № 3 не выявлено.
Согласно выводам заключения эксперта № 109/03-4 от 27 декабря 2022
года на основании проведенных исследования и
анализа отчета об оценке № 29/21 от 13 июля 2021 года экспертами
выявлена техническая ошибка, которая не повлияла на итоговую величину стоимости
объекта оценки.
При
составлении отчета об оценке № 29/21 от 13 июля 2021 года оценщиком соблюдены
требования законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме
отчета, описанию объекта оценки, выбору объектов-аналогов и методам расчета
стоимости.
Исключение
составляет нарушение, имеющееся в содержании отчета только в части п. 11 ФСО №
3 (в отчете отсутствует скриншот страницы справочника СтатРиэлт).
Выявленное
нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта.
Факторы,
влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно.
При
выполнении математических действий ошибок не выявлено.
Информация,
использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
Замечание
сотрудников ОГБУ «ЦГКО» обоснованно только в части п. 11 ФСО № 3.
По
причине того, что на стр. 58 отсутствует скриншот страницы справочника
СтатРиэлт – имеется нарушение п. 11 ФСО № 3, которое не повлияло на итоговую
величину рыночной стоимости объекта.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной комиссионной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд
приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством,
соответствует действующему
законодательству об экспертной и оценочной деятельности, составлено с соблюдением требований статьи 82
КАС РФ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61. Заключение является ясным и полным, выводы экспертов
носят категорический характер и не являются противоречивыми.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертами, отвечающими требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 27 декабря 2022 года подготовлено судебным экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***.
и оценщиком ООО «***» ***., которые обладают правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у них соответствующей специальности;
эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности, они обладают
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы по вопросу о
соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной
деятельности, суду представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение экспертизы и выводы экспертов
не оспариваются.
Представителем
административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность
выводов заключения судебной экспертизы по проверке отчета об оценке.
С
учетом этого суд приходит к выводу о
том, что отчет об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 13 июля 2021
года составлен оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В. в
соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции
по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и
правил оценочной деятельности. При выполнении данного отчета не допущено нарушений требований федеральных
стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины
рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, является достаточной,
отчет содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объектов оценки,
ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияюших на их стоимость,
описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке,
информация, использованная оценщиком в сравнительном подходе при определении
величины рыночной стоимости объекта недвижимости, является полной, достоверной
и обоснованной, аналоги подобраны корректно, корректировки рассчитаны
правильно, выводы оценщика сделаны с учетом особенностей соответствующего
сегмента рынка в соответствующий период и иных
значимых обстоятельств.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» Павловой Е.В. о наличии в отчете об определении рыночной
стоимости объекта недвижимости № *** от 13 июля 2021
года нарушений требований законодательства об оценочной деятельности,
федеральных стандартов оценки, указанных в заключении судебной экспертизы, не
являются основанием для отказа административному истцу в удовлетворении иска,
поскольку техническая ошибка и нарушение п. 11 ФСО № 3 (отсутствие в отчете
скриншота страницы справочника СтатРиэлт) не повлияли на итоговую величину рыночной стоимости
объекта, а вышеуказанное нарушение требований статьи 15 Закона об оценочной
деятельности, выразившееся в отсутствии в реестре СРО «Экспертный совет»
информации о соответствии ООО «Центр судебной экспертизы» условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности, на момент рассмотрения настоящего дела
отсутствует, что не отрицалось представителем административного ответчика.
Позиция
представителя ОГБУ «БТИГКО» о
неправомерности исследования при анализе рынка земельных участков -
предложений № 6 и № 9, относящихся к землям сельскохозяйственного
использования, предложения № 10,
имеющего индустриальное назначение, предложений № 8 и № 15, по которым отсутствует возможность
определить, к какому сегменту рынка они относятся, не может быть признана обоснованной.
Согласно
п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости
объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым
относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды
использования, необходимые для определения его стоимости.
Подпунктом
«б» пункта 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает
следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразным.
Пунктом 10 ФСО № 1
определено, что объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.
Из исследованных
в судебном заседании доказательств, в том числе отчета № *** от 13 июля 2021 года, пояснений оценщика Мальчихиной Е.В.,
заключения судебной экспертизы № 109/03-4 от 27 декабря 2022 года,
пояснений экспертов *** и *** следует, что объект оценки является
участком вспомогательного назначения, обеспечивающим возможность подъезда
автотранспорта к земельным участкам с разрешенным использованием под
индивидуальное жилищное строительство, и
рынок такого объекта оценки отсутствует.
С учетом этого
оценщиком Мальчихиной Е.В. для определения стоимости объекта оценки была
применена методика, изложенная в статье *** «Методические неопределенности
оценки рыночной стоимости недвижимости при определении результатов кадастровой
стоимости». Согласно данной методике «внутрипоселковая дорожная сеть является
«остатком» единого крупного земельного
участка, который после приобретения в большей своей части был размежеван по
проекту на индивидуальные участки, на которых были построены коттеджи». На
основании этого оценщиком для определения стоимости объекта оценки был проведен анализ рынка земельных участков
под жилую застройку, а также подобраны аналоги под индивидуальное жилищное строительство.
Из вышеперечисленных доказательств
усматривается, что земельные
участки (предложения 6, 9, 10, 8, 15) в объявлениях об их продаже
позиционировались как участки под жилую застройку. Учитывая их месторасположение, особенности зонирования,
их площади, близ расположенную по соседству окружающую застройку, оценщиком
было определено, что имеется возможность возведения на их территории жилых
домов.
Вместе
с тем, указанные предложения не были взяты в качестве аналогов при расчете
рыночной стоимости объекта оценки, соответственно, не оказали влияния на выводы
об итоговой стоимости объекта оценки.
Эксперты
пришли к выводу, что в отчете оценщиком приведено максимальное количество
объявлений о предлагаемых на продажу земельных участков, имеющих в тексте
объявлений «под индивидуальное жилищной строительство», с последующей
отфильтрацией объявлений, не относящихся
непосредственно к сегменту исследуемого рынка.
В
силу изложенного суд соглашается с позицией экспертов об отсутствии нарушений
требований п. 10 ФСО № 7, п. 22 п.п. «б» ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1 при составлении
отчета № *** от 13 июля 2021 года,
оценщиком Мальчихиной Е.В.
Указание
представителя административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» на неправомерность
применения корректировки на фактор «Рельеф-склон» является несостоятельным,
поскольку опровергается исследованными в судебном заседании доказательствами.
Как
следует из заключения судебной экспертизы № *** от 27 декабря 2022 года,
письменных пояснений экспертов ***. и ***., их показаний в судебном
заседании, применение данной
корректировки является обоснованным, поскольку обусловлено тем, что по результатам осмотра земельного участка с
кадастровым номером *** установлено, что
рельеф земельного участка неровный имеет уклон к центру участка, в связи с чем
имеется необходимость устройства дренажной системы для отвода воды (осадков,
талых вод) с данного объекта. Оценщиком была применена относительная
коэффициентная корректировка, имеющаяся
в таблице использованного справочника, в размере 1,19. В связи с тем, что
исходная характеристика объекта оценки равна 1 (по умолчанию), то коэффициент
равен 0,84, получен он путем деления 1/1,19.
Несогласие
представителя ОГБУ «ЦГКО» с проведенной оценщиком корректировкой ответчика на
локальное местоположение (1,15) не может быть признано обоснованным. Из
письменных пояснений экспертов ***., ***. и их показаний в судебном заседании
следует, что данная корректировки проведена правомерно, с учетом местоположения
объекта оценки (географически расположен на административной границе города).
При этом ссылки административного ответчика на ценовой диапазон стоимости
земельных участков в *** (от 3700 до 5200 руб. за кв.м) несостоятельны,
поскольку указанные земельные участки
под ИЖС в ***, отмежеваны, имеют площадь
10-11 соток, и не относятся к сегменту
рынка, аналогичному рынку объекта оценки -
земельные участки под жилую застройку.
На вышеизложенного
суд считает оспариваемое решение ОГБУ «ЦГКО» №
*** от 20 августа 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом об определении рыночной стоимости объекта
недвижимости №29/21 от 13 июля 2021 года составленным оценщиком ООО «Центр
судебной экспертизы» Мальчихиной Е.В., незаконным.
Исходя из этого
подлежит удовлетворению требование ПКИЗ «Теплый посад» об установлении архивной кадастровой
стоимости земельного участка, площадью 32 333 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 июля 2021 года
в размере 10 271 829 руб.
В соответствии с
пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости
объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января
года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании
которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;
На основании
приведенной нормы закона суд считает необходимым определить период применения
данной архивной кадастровой стоимости с 12 апреля 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Административное
исковое заявление потребительского
кооператива индивидуальных застройщиков
«Теплый посад» удовлетворить.
Признать незаконным
решение областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 20 августа 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 32 333 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: Ульяновская область, *** равной
его рыночной стоимости по состоянию на 12 июля 2021 года в размере 10 271
829 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с
12 апреля 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в законную
силу решение является основанием для внесения
органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова