Дело № 3а-11/2023 (№ 3а-19/2022, №
3а-234/2021)
73OS0000-01-2021-000260-68
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 февраля 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»,
публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
АО «Железнодорожная
торговая компания» (далее также АО
«ЖТК») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (до
переименования – областное государственное бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки») (далее также ОГБУ «БТИГКО»), федеральному
государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о
признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» №
ОРС-73/2021/000976 от 24 сентября 2021
года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью 3067 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 7 626 463 руб.
54 коп.
В обоснование
требований указало, что обществу на праве собственности принадлежит указанный
земельный участок.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 14 806 683
руб. 49 коп.
Согласно отчету об оценке земельного участка № с17335/2
от 2 августа 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр»,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля 2021 года составила
7 626 463 руб. 54 коп.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» №ОРС-73/2021/000976 от 24 сентября
2021 года по результатам рассмотрения заявления АО «ЖТК» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия отчета об оценке положениям законодательства об оценочной
деятельности.
Указанное решением
ОГБУ «ЦГКО» является незаконным и необоснованным, оснований для его вынесения
не имелось. Оно нарушает права административного истца, как налогоплательщика.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр» (далее также ООО «МДЦ»),
оценщик Цыплов М.П.
Определением Ульяновского областного суда от 8 ноября 2022
года произведена замена административного ответчика Министерства строительства
и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 18 января 2023 года произведена замена
административного ответчика федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель АО
«ЖТК» Баранова Е.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении
административного искового заявления. Указала, что выводы заключения судебной
экспертизы ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № 193/03-4 от 30
декабря 2022 года ею не оспариваются.
Представитель ОГБУ «БТИГКО»
Павлова Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая
решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о
рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В отношении
нарушения № 2 указала, что ответом *** (ЦИАН) на запрос учреждения подтверждено
изменение 30 апреля 2021 года цены объекта-аналога № 1, расположенного в ***, а
именно с 10 715 000 руб. до
11 382 000 руб.
Не согласна с
позицией экспертов по нарушению № 3 решения №ОРС-73/2021/000976
от 24 сентября 2021 года о том, что оценщик
посчитал достаточным применении пяти аналогов для расчета рыночной
стоимости из семи, которые исследовались, что является правомерным. Принцип
достаточности опровергается в данном случае тем, что бюджетным учреждением в
рамках исполнения своих полномочий исследуется рынок недвижимости, который в
данном случае опровергает ценовой диапазон, представленный в отчете. Данные
обстоятельства приводят к необоснованному занижению рыночной стоимости.
Эксперт,
указывая на неверность информации, содержащейся на сайте учреждения,
доносит свою субъективную, не
подтвержденную позицию и выходит за пределы поставленного вопроса. В полномочия и компетенцию экспертов
и в круг поставленных перед ним
вопросов не входит оценка программного продукта, разработанного учреждением.
Экспертами
не в полном объеме исследовано нарушение, а именно, экспертом не
дана позиция относительно
несопоставимости предложения № 7 с
объектом оценки по местоположению.
Учреждение
полагает неправомерным игнорировать технические ошибки, опечатки и описки, а
также замечания, данные нарушения могли быть устранены в досудебном порядке.
При
расчете рыночной стоимости экспертами
указано, что объект-аналог № 2 в отличии от объекта оценки является
частично огороженным, в связи с чем
введена корректировка 0,97, но при расчете она не применена, не повлекла
изменение цены. Таким образом, в отношении объекта-аналога № 2 допущена
арифметическая ошибка.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представитель ППК
«Роскадастр» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения
дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то, что решение
по делу оставляет на усмотрение суда.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО
«Многопрофильный деловой центр», Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о
времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо
обязанность, а также право на обращение в суд
в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая
стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в
соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей
66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Материалами дела
установлено, что АО «ЖТК» на праве собственности принадлежит земельный участок
с кадастровым номером ***, площадью 3067 кв.м, категория земель – земли
населенных пунктов, разрешенное использование – под помещением № 2,
расположенный по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 14 806 683 руб. 49 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № с17335/2 от 2 августа 2021 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 июля
2021 года составила 7 626 463 руб. 54 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***
в размере 10 865 193 руб. 46 коп.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку с учетом
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 14 806 683
руб. 49 коп., подлежат расчету налоговые платежи за земельный участок за период
с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022
года, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
рыночной стоимости по состоянию на 1
июля 2021 года будет являться основанием для перерасчета налоговых платежей за
указанный период.
Исходя из положений
части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31
июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с
административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой
стоимости затронуты их права и обязанности.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке.
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 27 августа 2021 года АО «Железнодорожная торговая компания»
обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости - земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка № с17335/2 от 2 августа 2021 года,
составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1
июля 2021 года составила 7 626 463
руб. 54 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 24 сентября 2021 года №
ОРС-73/2021/000976 по результатам рассмотрения указанного заявления АО «Железнодорожная
торговая компания» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости.
Причинами принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № с17335/2 от
2 августа 2021 года явились следующие нарушения:
1.
На стр.
9 отчета в сведениях о заказчике и
оценщике сокращенное наименование организации не соответствует сокращенному
наименованию, указанному в справке о балансовой остаточной стоимости объекта
недвижимости на дату оценки. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона №
135-ФЗ, п.п. «ж» п. 8 ФСО №3.
2.
На стр.
68 отчета указана стоимость земельного
участка (предложение № 1), принятого в качестве объекта-аналога № 1,
расположенного по адресу: ***, в размере 10 715 000 руб. (по
состоянию на 11.08.2020), скриншот на стр. 101 отчета. Согласно проведенному
ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена его стоимость по
состоянию на 30 апреля 2021 года – 11 382 000 руб. Использование
объявления по состоянию на 11.08.2020 говорит об использовании неактуальной
информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части
проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного
участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 1 по состоянию на
11.08.2020, является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета
рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Нарушены требования п. 5
ФСО № 3.
3.
Согласно
сведениям, приведенным на стр. 44 отчета об оценке при проведении анализа
фактических данных о ценах предложений
оценщиком указано, что на дату оценки (01.07.2021) и в допустимый срок
экспозиции (от 2 до 11 месяцев) в г.
Ульяновске на рынке продаж имелось 7 предложений по продаже земельных участков под торгово-офисную недвижимость, наиболее
сопоставимых с объектом оценки по следующим характеристикам:
местоположение –
город Ульяновск, за исключением Центра города.
В разделе «основные
выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки» оценщиком
сделан вывод об активности рынка объекта оценки.
Выявленное
предложение № 7 (стр. 46 отчета) не сопоставимо с объектом оценки по местоположению, так как
расположено на территории не
сопоставимой по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, поэтому не может
рассматриваться для целей исследования рынка объекта оценки.
Согласно
проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в
допустимый срок экспозиции, указанный в
отчете, на рынке продаж имелись предложения по продаже земельных
участков торгово-офисного назначения в г.Ульяновске, не отраженные оценщиком.
Анализ рынка
произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке
земельных участков под торгово-офисную
недвижимость в г. Ульяновске на дату проведения оценки.
Нарушены требования
п.п. «б» п. 11 ФСО№ 7, п.5 ФСО № 3, п.п. «б» п. 22 ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом в целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки была назначена судебная комиссионная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской
Федерации, в состав комиссии включен оценщик ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета
об оценке земельного участка № с17335/2 от 2 августа 2021 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым И.П., судом
перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № 193/03-4 от 30 декабря 2022 года, выполненного экспертом
ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, оценщиком ***, усматривается следующее.
На основании
проведенного исследования и анализа отчета об оценке № с17335/2 от 2 августа
2021 года экспертами выявлены допущенные оценщиком:
I.
Техническая
ошибка, которая не является нарушением, а именно: на странице 18 отчета в
табличной форме при описании параметров и характеристик объекта оценки оценщик
ошибочно указал не тот адрес. Указано, что объект оценки расположен на ***, тогда как ранее при описании объекта на страницах 11-18
отчета оценщик указывает правильный адрес объекта – ***. Допущенная оценщиком
техническая ошибка не является попыткой ввести в заблуждение пользователей отчета относительно расположения объекта
оценки.
II.
Нарушения,
которые не повлияли на итоговую
величину стоимости объекта оценки: на стр. 9 отчета в разделе «Сведения о
заказчике и об оценщике» в сокращенном наименовании организации, оценщик
сокращенно указывает – АО, но полностью
прописывает – «Железнодорожная торговая компания», что противоречит
наименованию организации, указанному в справке о балансовой и остаточной
стоимости объектов недвижимости в сокращенном виде, а именно: АО «ЖТК».
Имеется нарушение
ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3.
III.
Нарушения,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки, а именно: оценщиком не
актуализирована цена предложения одного из аналогов, которая повлияла бы на
итоговую стоимость, так как именно актуальная цена лежит в основе расчета. Дата
предложения по аналогу № 1, отраженная в отчете – 11.08.2020, цена предложения
объекта на данный период – 10 715 000 руб. В табличной форме отчета в
столбце: «Источник информации» приведена ссылка на интернет ресурс, при
обращении на который выясняется, что стоимость данного объекта на период 30.04.2021,
наиболее приближенной к дате оценки, составляла – 11 382 000 руб.
Оценщиком не
отражено в отчете и не учтено при расчете ограничение в виде охранной зоны
инженерных коммуникаций – зоны охраны
искусственных объектов (ЗОУИТ ***). Вдоль одной из границ участка-аналога № 1
проходит ***.
Не принято во
внимание благоустройство территории аналога № 1 (наличие асфальтового покрытия
и бетонной конструкции в виде ограждения).
Данные факты
свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 (д, е) ФСО № 7,
Согласно выводам заключения эксперта № 193/03-4 от 30 декабря 2022
года на основании проведенного исследования и
анализа отчета об оценке № с17335/2 от 2 августа 2021 года,
выполненных экспертами, выявлены:
- техническая
ошибка, которая не повлияла на итоговую величину стоимости объекта оценки,
- нарушение
требований Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО № 3, допущенное оценщиком,
которое не повлияло на итоговую величину
стоимости объекта оценки,
- нарушения требований
Федерального закона № 135-ФЗ, ФСО
№ 3, ФСО № 7, допущенные оценщиком,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки.
Нарушения,
выявленные сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» и
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по п. 1 решения –
имеется нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п.п. «ж» п. 8 ФСО№ 3, которое не повлияло
на итоговую стоимость объекта;
- по п. 2 решения –
имеется нарушение п. 5 ФСО № 3, допущенное оценщиком, исправление которого приведет к изменению итоговой
величины стоимости объекта оценки;
- по п. 3 решения –
замечание, сделанное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО» - необоснованно.
При составлении
отчета об оценке № с17335/2 от 2
августа 2021 года оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной
деятельности, предъявляемые к форме отчета, описанию объекта оценки, выбору
объектов-аналогов и методам расчета стоимости.
Не все факторы,
влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно.
При выполнении математических
действий – ошибок не выявлено.
Информация,
использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой.
В части
достоверности приведенной в отчете информации – сведения по одному из
объектов-аналогов указаны не верно.
Согласно
заключению эксперта № 193/03-4 от 30 декабря 2022 года рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, общей площадью 3067
кв.м, расположенного по адресу: ***, полученная подходом по сравнимым
продажам, по состоянию на 1 июля 2021 года составляла – 7 748 652 руб.82 коп.
В связи с тем, что в
расчете рыночной стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** была
допущена техническая ошибка (при формировании
корректировки на дату оценки в расчетах не учтено изменение стоимости аналога №
2 с 1795 руб. 92 коп. на 1743 руб. 61 коп. после применения корректирующего
коэффициента 0,97 по фактору «наличие ограждения»), в ходе судебного
разбирательства экспертами *** был уточнен расчет, согласно которому рыночная стоимость с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года составила
7 699 887 руб. 52 коп.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной комиссионной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд
приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством,
соответствует действующему
законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы экспертов в
заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы
к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального
стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20 мая 2015 года № 298, Федерального
стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № 193/03-4 от 30 декабря 2022 года, подготовлено судебным
экспертом ***, которые обладают правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у них соответствующей специальности; эксперты
предупреждены судом об уголовной ответственности, они обладают достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертами
произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров:
категория земель, разрешенное использование,
имущественные права, обременения (ограничения), местоположение
земельного участка, окружение, транспортная доступность, фактическое
использование участка, площадь объекта, конфигурация участка, ограждение,
охрана территории, доступные инженерные коммуникации.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует
требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно
определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных
методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого
элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на имущественные права, на площадь, на наличие
ограждений, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с
приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение экспертов, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Представителем
административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность
выводов заключения судебной экспертизы в части определения размера рыночной
стоимости земельного участка на дату оценки.
Поскольку из
заключения экспертов по вопросу
соответствия отчета об оценке земельного
участка № с17335/2 от 2 августа 2021 года, составленного ООО «Многопрофильный
деловой центр», требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что выявленное ОГБУ «ЦГКО» нарушение, исправление которого
повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки, нашло свое подтверждение, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» №
ОРС-73/2021/000976 от 24 сентября 2021
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание уточненный расчет, проведенный экспертами ***,
и с учетом этого считает необходимым установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка, площадью 3067 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 7 699 887 руб. 52
коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Железнодорожная
торговая компания» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»,
публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № ОРС-73/2021/000976 от 24 сентября
2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 3067 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 7 699 887 руб. 52
коп., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1
января 2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова