УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2022-005690-12
Судья Лисова Н.А. Дело №33-544/2023 (33-5987/2022)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 31 января 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Камаловой Е.Я., Парфеновой И.А.,
при секретаре Котельниковой С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР»
на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 14 сентября 2022
года, с учетом определения судьи об исправлении описки от 21 ноября 2022 года по
гражданскому делу №2-3327/2022, по которому постановлено:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью
Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» к Зерфину Александру Сергеевичу о
взыскании задолженности, неустойки, судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с Зерфина Александра Сергеевича в пользу общества с
ограниченной ответственностью специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» задолженность по договору *** участия
в долевом строительстве
многоквартирного дома от 08.04.2021 в размере 176 000 руб., неустойку в размере 5104 руб.,
государственную пошлину в размере 4720 руб.
Исковые требования Зерфина Александра Сергеевича к обществу
с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» о
защите прав потребителей удовлетворить частично.
Признать односторонний акт от 14.03.2022 о передаче
Застройщиком объекта долевого
строительства по договору *** участия в долевом строительстве многоквартирного
жилого дома от 08.04.2022 недействительным.
Решение суда после его вступления в законную силу является
основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей
о праве собственности Зерфина Александра
Сергеевича на квартиру, расположенную по адресу: ***
Обязать общество с
ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» передать Зерфину Александру Сергеевичу объект
долевого строительства, предусмотренный Договором *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома от 08.04.2021
по передаточному акту с указанием даты передачи, основных характеристик
жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства составленному в
трех экземплярах.
Обязать общество с ограниченной ответственностью
Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР»
предоставить для ознакомления Зерфину
Александру Сергеевичу проектную документацию на жилой дом, расположенный
по адресу: ***, включающую раздел «Архитектурное решение», внутреннее
устройство газоснабжения, водоснабжения канализации, отопление, вентиляция и
кондиционирование воздуха, системы пожарной безопасности.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» в пользу Зерфина Александра Сергеевича
неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта
долевого строительства в размере 150 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3000 руб., штраф в размере
50 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Зерфина
Александра Сергеевича о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,
штрафа в большем размере, а также о взыскании убытков – отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» в доход местного бюджета
государственную пошлину в размере 4500
руб.
Произвести взаимозачет взыскиваемых сумм и окончательно
взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный
Застройщик «ОРИЕНТИР» в пользу Зерфина Александра Сергеевича денежную
компенсацию в размере 17 176 руб.
Заслушав доклад судьи Камаловой Е.Я., пояснения
представителя ООО Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» Федутинова
В.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Зерфина А.С., полагавшего
решение суда законным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
общество с ограниченной ответственностью Специализированный
Застройщик «ОРИЕНТИР» (далее - ООО СЗ «ОРИЕНТИР») обратилось в суд с иском,
уточненным в ходе судебного разбирательства, к Зерфину А.С. о взыскании
задолженности, неустойки, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 08.04.2021 между ООО СЗ
«ОРИЕНТИР» и Зерфиным А.С. был заключен договор *** участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома, объектом по которому является
двухкомнатная квартира ***, общей площадью 64,1 кв.м, расположенная в
многоквартирном жилом доме по адресу: ***
Цена договора составляет 3 525 500 руб. за общую
площадь передаваемого объекта, при этом стоимость одного квадратного метра
общей площади составляет 55 000 руб.
П. 3.6 договора установлено, что если по результатам обмера
площадь объекта долевого строительства оказалась больше площади, указанной в п.
1.4 договора на 1 кв.м, участник долевого строительства обязан внести
дополнительные денежные средства в размере, определяемом п. 3.1 договора.
В соответствии с обмерами квартиры, произведенными ООО
«Спутник-Сервис», фактическая площадь квартиры составила 67,3 кв.м.
Следовательно, доплата за увеличение площади квартиры составляет 176 000 руб.
Однако до настоящего времени доплата ответчиком не
произведена.
28.10.2021 в адрес Зерфина А.С. было направлено уведомление
(исх.№337) о необходимости доплатить денежные средства в течение пяти
календарных дней с моменты получения на расчетный счет застройщика. Указанное
уведомление получено Зерфиным А.С. 29.11.2021. 27.12.2021 Зерфину А.С. было
повторно направлено уведомление о необходимости произвести доплату за
увеличение площади квартиры, которое также было получено ответчиком.
Уточнив исковые требования, просил суд взыскать с Зерфина
А.С. задолженность по договору ***
участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 08.04.2021 в
размере 176 000 руб., неустойку за нарушение обязанности уплаты полной
стоимости квартиры за период с 06.12.2021 года по 15.08.2022 по договору ***
участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 08.04.2021 в
размере 11 874 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4720
руб.
В ходе судебного разбирательства Зерфин А.С. предъявил встречное
исковое заявление к ООО СЗ «ОРИЕНТИР» о защите прав потребителей.
Требования мотивированы тем, что 08.04.2021 между Зерфиным
А.С. и ООО СЗ «ОРИЕНТИР» заключен договор *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома, обязательства по которому в части оплаты цены
договора Зерфин А.С. выполнил в полном объеме.
В соответствии с
условиями договора в срок не позднее октября 2021 ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
обязан передать ему объект долевого
строительства, качество которого соответствует требованиям регламентов,
проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным
требованиям в соответствии и с законодательством и условиям договора.
15.10.2021 при осмотре квартиры было выявлено, что дом не
подключен к газу, не работал газовый котел, отсутствовало отопление. 01.11.2021
Зерфин А.С. обратился в ООО СЗ «ОРИЕНТИР» с целью получения ключей и подписания
передаточного акта. Вместе с тем, встреча по передаче объекта долевого
строительства, назначенная на 08.11.2021, не состоялась, объект долевого
строительства передан не был.
02.12.2021 при посещении офиса ООО СЗ «ОРИЕНТИР» ему
(Зерфину А.С.) было предложено подписать акт датой 15.10.2021, он от подписания
акта отказался, поскольку им не был произведен осмотр квартиры. 03.12.2021 он направил
претензию в адрес ООО СЗ «ОРИЕНТИР».
06.12.2021 был произведен осмотр квартиры, в ходе которого
было установлено, что жилой дом к газу подключен не был. 25.12.2021 он направил
в адрес ООО СЗ «ОРИЕНТИР» уведомление о готовности принять объект долевого
строительства.
В ответ на претензию от 03.12.2021 ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
предложено подписать передаточный акт от 15.10.2021, получить ключи, а так же
внести доплату в соответствии с п. 5.6 договора в размере 176 000 руб.
14.03.2022 ООО СЗ «ОРИЕНТИР» составлен односторонний акт о
передаче объекта долевого строительства.
17.06.2022 Зерфин А.С. направил в адрес ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
претензию с требованием передать ключи.
26.06.2022 Зерфин А.С. направил в адрес ООО СЗ «ОРИЕНТИР» еще две
претензии с требованием передать ключи и выплатить неустойку в размере 453 889
руб. 33 коп. за период с 01.11.2021 по 14.03.2022.
На претензию от 17.06.2022 получен ответ, которым ООО СЗ
«ОРИЕНТИР» предложено Зерфину А.С. получить ключи и выплатить сумму в размере
176 000 руб. Несмотря на согласие ООО СЗ «ОРИЕНТИР» передать ключ, фактическая передача объекта долевого
строительства не проводилась.
В связи с неисполнением ООО СЗ «ОРИЕНТИР» условий договора о
передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, он
(Зерфин А.С.) вынужден нести
дополнительные расходы на аренду жилья и оплату коммунальных услуг в размере 63
000 руб.
Уточнив исковые требования, просил суд признать
недействительным односторонний акт от 14.03.2022 о передаче застройщиком объекта
долевого строительства по договору *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома от 08.04.2021, аннулировать в Управлении
Росреестра по Ульяновской области запись о регистрации перехода права на
квартиру *** расположенную по адресу *** обязать ООО СЗ «ОРИЕНТИР» передать ему
по передаточному акту объект долевого строительства и ключи от него; обязать
ООО СЗ «ОРИЕНТИР» предоставить для ознакомления проектную документацию на жилой
дом, расположенный по адресу *** а именно: раздел АР (архитектурные решения);
внутреннее устройство газоснабжения; водоснабжение и канализация; отопление,
вентиляция и кондиционирование воздуха; система пожарной безопасности в течение
5 дней после вступления в силу решения суда; взыскать с ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
в его пользу неустойку за нарушение срока
передачи объекта долевого строительства
в размере 560 554 руб. 50 коп., за период с 01.11.2021 по 29.03.2022;
компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; убытки в размере 41 322 руб. 58 коп.,
штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу
потребителя. При вынесении решения произвести судебный зачет встречных денежных
требований.
Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял
вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ООО СЗ «ОРИЕНТИР» просит решение суда
отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Зерфина А.С.
В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда
о том, что ООО СЗ «ОРИЕНТИР» нарушил
условия договора и не исполнил обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, поскольку разрешение на ввод указанного многоквартирного
дома в эксплуатацию *** получено 30.09.2021, объект капитального строительства
был введен в эксплуатацию своевременно.
Зерфин А.С. проигнорировал письмо застройщика от 27.12.2021,
к которому был приложен акт приема-передачи квартиры. В связи с чем считает,
что Зерфин А.С. злоупотребил правом, его поведение свидетельствует об
умышленном уклонении, как участника долевого строительства, от приемки квартиры
с целью увеличения размера неустойки, с требованиями о взыскании которой он
обратился в суд.
Отмечает, что спорная квартира является пригодной для
предусмотренного договором использования, поскольку имеется разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию. Временное отсутствие газа в квартире Зерфина А.С.
возникло не по вине ООО СЗ «ОРИЕНТИР», а связано с деятельностью поставщика
коммунальных услуг ООО «Газпром Газораспределение Ульяновск». Причина
временного отсутствия газа вызвана не
строительными дефектами квартиры.
Полагает, что ООО СЗ «ОРИЕНТИР» был правомерно составлен
односторонний акт приема-передачи, он был составлен в соответствии с
требованиями действующего законодательства, а также направлен Зерфину А.С.
Кроме того, судом неправомерно удовлетворены требования
Зерфина А.С. о возложении на ООО СЗ
«ОРИЕНТИР» обязанности по предоставлению для ознакомления проектной документации
на дом, поскольку ответчик не обращался к застройщику с таким заявлением. Считает,
что суд самостоятельно, при отсутствии требований ответчика возложил на истца
обязанности по устранению недостатков, связанных с нарушением законодательства.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного
разбирательства надлежащим образом.
На основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
По договору участия в долевом строительстве (далее – договор)
одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник
долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и
принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст.
4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В силу положений ч. 2 ст. 12 Федерального закона от
30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации» (далее- Закона) обязательства участника долевого
строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных
средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения
установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства
уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день
просрочки.
Судом установлено, что 08.04.2021 между ООО СЗ «ОРИЕНТИР» (застройщик) и Зерфиным А.С. (участник долевого
строительства) заключен договор *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома, по
условиям которого застройщик осуществляет на основании разрешения на
строительство *** от 19.02.2021, выданного Управлением архитектуры и
градостроительства администрации г.Ульяновска, строительство многоквартирного
жилого дома, расположенного по адресу: ***, на земельном участке, имеющем кадастровый
номер ***п.1.1 договора), обязуется в предусмотренный договором срок построить
жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать
участнику в собственность объект долевого строительства, а участник долевого
строительства обязуется оплатить застройщику обусловленную договором стоимость
объекта долевого строительства и принять его при наличии разрешения на ввод
жилого дома в эксплуатацию (п.1.3
договора).
Согласно п.1.4 договора объектом долевого строительства
является квартира в жилом доме, которая обладает следующими индивидуальными
характеристиками: общая площадь квартиры- 64,1 кв.м; жилая площадь квартиры
- 30,9 кв.м; нежилая площадь квартиры –
33,2 кв.м; этаж, на котором находится квартира, 4; вид помещения: 2-комнатная
квартира ***.
Цена договора составила
3 525 500 руб. на общую
площадь передаваемого «объекта
долевого строительства», при этом
стоимость 1 кв.м составляет
55 000 руб. (п.3.1 договора).
Оплата по договору участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома в указанном размере произведена ответчиком
Зерфиным А.С. полностью, что подтверждается материалами дела.
Из п. 3.6 договора следует, что если по результатам обмера
площадь объекта долевого строительства оказалась больше площади, указанной в п.
1.4 договора на 1 кв.м, участник долевого строительства обязан внести
дополнительные денежные средства в размере, определяемом п. 3.1 договора.
Пересчет цены договора производится по цене квадратного метра, указанной в п.
3.1 договора.
В соответствии с обмерами квартиры, произведенными ООО
«Спутник-Сервис», фактическая площадь квартиры составила 67,3 кв.м. Проектная
площадь квартиры по договору составляет 64,1 кв.м. Разница между фактической
площадью квартиры и площадью квартиры по
договору составила 3,2 кв.м.
Учитывая стоимость одного квадратного метра общей площади объекта
долевого строительства, доплата за
увеличение площади квартиры составляла
176 000 руб.
28.10.2021 ООО СЗ
«ОРИЕНТИР» в адрес Зерфина А.С. было направлено уведомление о необходимости
доплатить денежные средства в размере 176 000
руб. за увеличение площади
квартиры в течение пяти календарных дней с момента его получения на расчетный
счет застройщика.
Принимая во внимание, что доказательств исполнения
обязательств по договору в части доплаты денежных средств за увеличение площади квартиры ответчиком в ходе
рассмотрения дела не было представлено,
суд взыскал с Зерфина А.С. задолженность по договору *** участия в долевом
строительстве многоквартирного дома
от 08.04.2021 в размере 176 000
руб. и неустойку в размере 5104 руб.
Решение суда сторонами в указанной части не обжалуется.
Разрешая встречно заявленные Зерфиным А.С. требования, суд
пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным одностороннего акта от
14.03.2022 о передаче застройщиком объекта долевого строительства.
С выводами суда
соглашается и суд апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 309
Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять
обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и
требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310
Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 1
статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором
признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 432
Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если
между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия,
которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 6
Федерального закона от 30.12.2004 г. №
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» застройщик обязан
передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не
позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для
участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты
долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин,
предусмотренная настоящей частью
неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае
нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника
долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты
участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего
исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Согласно
ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого
строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства
осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному
документу о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 6 ст. 8 Закона, если иное не установлено договором,
при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого
строительства в предусмотренный частью 4
настоящей статьи срок или при отказе участника долевого
строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением
случая, указанного в части 5
настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня,
предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной
документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая
досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3
настоящей статьи).
По смыслу приведенной нормы,
право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого
строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника
долевого строительства от принятия объекта.
Согласно ст. 10 указанного Закона в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих
обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить
другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным
договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные
убытки сверх неустойки.
В соответствии с условиями заключенного сторонами договора,
после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не
позднее октября 2021 года, застройщик обязан передать участнику объект долевого
строительства, качество которого соответствует требованиям технических
регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям в
соответствии с законодательством и
условиями договора (п. 4.4. договора).
Не позднее пяти дней после получения сообщения от застройщика
о получении застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и готовности к
передаче объекта долевого строительства, приступить к принятию его по акту
приема-передачи ( п. 5.2. договора).
По условиям заключенного сторонами договора застройщик взял
на себя обязательство по монтажу системы
отопления с двухконтурным отопительным котлом, по установке газового прибора
учета (отводы заканчиваются вентилями
заглушками (п.4.11 договора).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №73-73-089-2021
получено 30.09.2021.
23.06.2021 в адрес Зерфина А.С. ООО СЗ «ОРИЕНТИР» направлено
уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома,
расположенного по адресу: *** и о
готовности ООО СЗ «ОРИЕНТИР» ввести в
эксплуатацию объект долевого строительства (л.д.189 том 1).
27.09.2021 в адрес Зерфина А.С. ООО СЗ «ОРИЕНТИР» направлено
уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома,
расположенного по адресу: *** и о
готовности ООО СЗ «ОРИЕНТИР» ввести в
эксплуатацию объект долевого строительства, которое получено Зерфиным А.С.
30.09.2021 (л.д.198 том 1).
01.10.2021 истец направил уведомление о готовности к
передаче объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участка
долевого строительства. В уведомлении ответчик предлагал Зерфину А.С., как
участнику долевого строительства,
принять объект долевого старательства в течении 5 дней с
момента получения данного уведомления, пригласив его в офис ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
по адресу: *** Уведомление получено Зерфиным А.С. 04.10.2021 (л.д.193 том 1).
Судом установлено, что осмотр квартиры был назначен на
15.10.2021, в процессе которого установлено, что дом не подключен к газу, не
работал газовый котел, отсутствовало отопление. Зерфиным А.С. был подписан в
одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры от 08.10.2021 о неверном
объекте долевого строительства. В акте отсутствовала подпись и печать ответчика
(л.д.169 том 1).
15.10.2021 был составлен акт осмотра квартиры ***, из
которого следует, что проверить газовый котел невозможно ввиду неподключения жилого
дома к газу (л.д.154 том 1).
03.12.2021 Зерфиным А.С. было подготовлено уведомление о
готовности принять объект долевого строительства участником долевого
строительства, по которому он просил назначить дату и время осмотра объекта
долевого строительства с обязательным
составлением акта осмотра и дефектной
ведомости при обнаружении недостатков (л.д.147-152 том 1).
В ответе ООО СЗ «ОРИЕНТИР» просило ответчика подписать акт
приема-передачи квартиры, получить комплект ключей с инструкцией об
эксплуатации квартиры. Акт приема-передачи квартиры от 15.10.2021 Зерфин А.С.
подписать отказался, в связи с тем, что в акте указана неверная дата (15.10.2021)
(л.д.157- 158, 168 том 1).
06.12.2021 производился осмотр квартиры, жилой дом к газу
подключен не был, что подтверждается актом осмотра от 06.12.2021 и показаниями
допрошенных в судебном заседании свидетелей (л.д.203 том 1).
Данные обстоятельства подтверждаются и актом *** от
09.12.2021 о подключении (технологическом присоединении), подписанным ООО
«Газпром газораспределение Ульяновск» и ООО СЗ «ОРИЕНТИР» (л.д.187 том 1).
Вместе с тем, как установлено судом, на протяжении всего
этого периода, с даты ввода в дома в эксплуатацию, застройщик пытался
обязать Зерфина А.С. подписать акт
приема-передачи объекта долевого
строительства с указанием неверной даты – 08.10.2021, 15.10.2021.
При таких обстоятельствах правовых оснований для вывода о
наличии у застройщика права для подписания одностороннего акта приема-передачи
объекта долевого строительства, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы ООО СЗ «ОРИЕНТИР» о направлении
в адрес Зерфина А.С. уведомления от
27.12.2021 о необходимости подписания акта
приема-передачи, выводов суда по
делу не опровергают.
Как усматривается из материалов дела, 27.12.2021 ответчику
Зерфину А.С. был вновь отправлен акт приема-передачи квартиры, датированный
15.10.2021 (л.д. 201 том 1).
Вместе с тем, судом достоверно установлено, что по состоянию
на 15.10.2021 двухконтурный газовый котел в квартире Зерфина А.С. смонтирован
не был. Доказательств обратного застройщик, на котором лежала обязанность выполнения взятых на себя обязательств в
установленный договором срок, не представил.
В дальнейшем, застройщиком ответчику не представлялся на
подписание акт приема-передачи с датой, на которую действительно было надлежаще
смонтировано газовое оборудование, и была готова система отопления.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно
признал недействительным односторонний акт от 14.03.2022,
составленный ООО СЗ «ОРИЕНТИР», о передаче
объекта долевого строительства по договору №21-1/8 участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома от 08.04.2021 года.
Доводы апелляционной жалобы ООО СЗ «ОРИЕНТИР» о
недобросовестном поведении Зерфина А.С. ввиду готовности системы отопления в
декабре 2021 года материалами дела не подтверждаются.
Застройщиком никогда
не предлагалось Зерфину А.С. подписание акта приема-передачи объекта долевого
участия в строительстве, датированного декабрем 2021 года, ему вновь
направлялся акт приема-передачи, датированный 15 октября 2021 года.
Соответственно, правовых оснований для вывода об уклонении ответчика, как участника долевого
строительства от приема объекта долевого строительства, у суда первой инстанции
не имелось.
Доводы апелляционной жалобы ООО СЗ «ОРИЕНТИР» об отсутствии
оснований для возложения на застройщика обязанности по предоставлению проектной
документации основаны на неправильном толковании закона.
На основании части 2 статьи 21 Закона по требованию
участника долевого строительства застройщик обязан представить для
ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое
обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение
такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию,
включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие
права застройщика на земельный участок.
Соответственно, ответчик
Зерфин А.С. вправе ознакомиться с
проектной документацией на указанный выше жилой дом.
То обстоятельство, что в досудебном порядке Зерфин А.С. не
обращался с указанным требованием к застройщику, не является основанием для
отказа ему в праве на ознакомление с данной документацией.
Доказательств добровольного предоставления участнику
долевого строительства указанной документации, после предъявления Зерфиным А.С.
соответствующих исковых требований, в материалах дела не имеется.
Вопреки доводам представителя ООО СЗ «ОРИЕНТИР»
обязательного досудебного претензионного порядка для обращения участника с требованием к застройщику о предоставлении
проектной документации законом не предусмотрено.
В силу части 9
статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -
участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних
и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в
части, не урегулированной данным Федеральным законом.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. №
17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав
потребителей», обязательность соблюдения досудебного претензионного порядка
урегулирования спора установлена только для случаев, строго определенных
законом, к которым споры в сфере долевого участия в строительстве не относятся.
Таким образом, ни Федеральный закон
от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Закон
Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»
не устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
При этом судебная коллегия учитывает и то
обстоятельство, что до настоящего
времени обязательства застройщика по передаче
объекта долевого участия перед
Зерфиным А.С. не исполнены, поскольку
надлежащий акт
приема-передачи объекта сторонами
не подписан. Данные обстоятельства не лишают участника права на ознакомление с
проектной документацией.
Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия находит доводы, приведенные в ней, несостоятельными, что в
силу положений статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения по
доводам апелляционной жалобы не является.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые
обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил
законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам
дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом
допущено не было.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 14
сентября 2022 года, с учетом определения судьи об исправлении описки от 21
ноября 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ОРИЕНТИР» – без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех
месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.
Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 1
февраля 2023 года.