Дело №
3а-3/2023 (№ 3а-3/2022, № 3а-190/2021)
73OS0000-01-2021-000213-68
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 января 2023 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Евроцементстрой» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Евроцементстрой»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (до переименования –
областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной
кадастровой оценки») (далее также ОГБУ «БТИГКО»), федеральному государственному
бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от
6 августа 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 33 919
кв.м, расположенного по адресу: ***, ***, ***, ***, в размере его рыночной стоимости, равной 19 903 669 руб. 20
коп.
Требования
мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного
участка на основании договора аренды № *** от 27 апреля 2015 года и
дополнительного соглашения к нему от 17 февраля 2020 года.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 61 387 623
руб. 77 коп.
Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 15 июля 2021 года,
составленному ООО «Независимость», рыночная стоимость земельного участка
составила 19 903 669 руб. 20 коп.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» №*** от 6 августа 2021 года
по результатам рассмотрения заявления ООО «Евроцементстрой»» об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости отказано ввиду
несоответствия отчета об оценке положениям законодательства об оценочной
деятельности.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц
были привлечены ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
Определением Ульяновского областного суда от 8 ноября 2022
года произведена замена административного ответчика Министерства строительства
и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.
Определением
Ульяновского областного суда от 11 января 2023 года произведена замена
административного ответчика федерального
государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его
правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр».
Представитель ООО «Евроцементстрой» Барыбина Е.Л. в ходе судебного
разбирательства уточнила требования административного иска, просила установить
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной
его рыночной стоимости 18 083 915 руб.
В судебном заседании
представитель административного истца Барыбина Е.Л. уточненный административный иск поддержала,
указав, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы № *** от 15 декабря 2022 года ею не оспариваются.
Представители ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В., Анашкин А.В. в
судебном заседании заявленные требования не признали, считая решение учреждения
законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости
земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку в период с
7 по 28 июля 2021 года у Павловской Е.А.
не имелось квалификационного аттестата оценщика, соответственно, у неё
отсутствовало в этот период право на осуществление деятельности об оценке
недвижимого имущества, а отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка
№ ООКИ *** от 15 июля 2021 года не имеет юридической силы, является ничтожным.
Экспертами было подтверждено указанное нарушение.
Экспертами в
заключении указывается на отсутствие влияния на рыночную стоимость неактуальной
выписки из ЕГРН на объект оценки, но ими не отрицается неактуальность выписки из ЕГРН от 25 декабря
2019 года по состоянию на дату оценки – 12 июля 2021 года.
Указанные нарушения
привели к невозможности рассмотрения
отчета в качестве документа, содержащего сведения доказательного назначения.
При анализе расчета
рыночной стоимости в заключении экспертов установлены следующие несоответствия.
В заключении
отражена информация о применении корректировки в отношении всех объектов
аналогов, поскольку в результате осмотра объекта оценки выявлен неровный
рельеф, фрагментарно ямы, имеется подтапливаемая низина, мешающая использовать
площадь участка в полном объеме. Однако осмотр экспертами проведен 31 октября 2022 года, тогда как дата
оценки – 12 июля 2021 года. В отчете об оценке Павловской Е.А. не указано на
наличие изъянов в рельефе объекта
оценки. Документов, подтверждающих неровность рельефа, не представлено. В
отношении объектов-аналогов лишь в отношении объекта-аналога № 2 содержится
информация о его рельефе. Таким образом, введение указанной корректировки в
отношении всех объектов-аналогов необоснованно.
В отношении
объекта-аналога № 1 установлена охранная зона линии связи, с реестровым
номером № ***, площадью наложения на
земельный участок 15 833 кв.м. В заключении не находит отражение влияния
ограничений на рыночную стоимость. Необоснованно не принят в расчет
ценообразующий фактор – наличие данного ограничения (обременения).
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представитель ППК
«Роскадастр» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения
дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то, что решение
по делу оставляет на усмотрение суда.
Представители
Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, Правительства
Ульяновской области, ООО «Независимость», Павловская Е.А. в судебное заседание
не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей
66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка *** от 27 апреля 2015 года
и дополнительного соглашения к данному договору от 17 февраля 2020 года,
заключенному Министерством строительства
и архитектуры Ульяновской области и ООО «Евроцементстрой», последний является
арендатором земельного участка, государственная собственность на который не
разграничена, с кадастровым номером ***, категория
земель: земли населенных пунктов, территориальная зона ПК1, вид разрешенного
использования – производственные объекты, площадью 33 919 кв.м,
для использования – под зданием
ремонтно-механических мастерских с бытовыми помещениями, расположенного по
адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020
года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2020 года в размере 61 387 623 руб. 77 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 15 июля 2021 года, составленному оценщиком ООО «Независимость»,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 июля 2021 года составила
19 903 669 руб. 20 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25
ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной
кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН
земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку с учетом
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 61 387 623
руб. 77 коп., рассчитывались арендные платежи
за земельный участок за период с 1
января 2021 года по 31 декабря 2022 года, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере рыночной
стоимости по состоянию на 12 июля 2021 года будет являться основанием
для перерасчета арендных платежей за указанный период.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный
кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
Материалами дела
подтверждено, что 27 июля 2021 года ООО «Евроцементстрой» обратилось в ОГБУ
«ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
- земельного участка с кадастровым номером:
*** в размере его рыночной
стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой
оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного
участка от 15 июля 2021 года, составленный оценщиком ООО «Независимость»
Павловской Е.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 12 июля 2021 года составила
19 903 669 руб. 20 коп.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» от 6 августа 2021 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Евроцементстрой» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости - 19 903
669 руб. 20 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от
15 июля 2021 года явилось следующее:
1. Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной
стоимости, содержит не актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
Дата оценки – 12.07.2021. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект
недвижимости от 25 декабря 2019 года, которая не содержит актуальную информацию об объекте оценки и не позволяет
произвести проверку полноты и
достоверности сведений, указанных в отчете об оценке. Нарушены требования п. 5
ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной
кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об
оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная комиссионная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской
Федерации, с включением в состав комиссии оценщика ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № ООКИ *** рыночной стоимости земельного участка от 15 июля 2021 года составленного оценщиком
ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из
заключения эксперта № *** от 15 декабря 2022 года, выполненного экспертом ФБУ
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***., оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***.,
усматривается, что экспертами выявлены следующие нарушения:
I. Технические ошибки, допущенные оценщиком,
которые не являются нарушениями, а именно:
1.
Формулировка вида разрешенного
использования (ВРИ), отраженная в отчете
об оценке, не соответствует формулировке
в документах на объект экспертного исследования.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, которые не повлияли на
итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1.
Не указаны права на объект оценки или ссылки на документ, подтверждающий наличие /отсутствие прав на земельный участок у
юридического/физического лица или казны.
2.
На стр. 7 отчета в п. 5 допущений
указано, что объект принадлежит
юридическому лицу. Подтверждающая
информация в отчете и приложениях отсутствует. В случае принадлежности
объекта оценки юридическому лицу
отсутствие балансовой стоимости не обоснованно.
3.
Проанализированы не все ценообразующие факторы, и не приведены интервалы
значений.
4.
В анализе рынка приведено 9 объектов-аналогов, относящихся, по мнению оценщика,
к одному сегменту рынка с объектом оценки. Для расчета использовано 3.
Отказ от применения остальных 6
объектов-аналогов, или правила отбора аналогов – отсутствуют.
5.
В выписке из ЕГРН на объект экспертного исследования, имеются указания на
наличие зарегистрированных обременений
(аренда, сервитут). В отчете
отсутствует обоснование применения или отказ от применения корректировок, как
таковых, отсутствует описание влияния зарегистрированных обременений на
стоимость объекта оценки.
6.
Отсутствует обоснование расчета весов скорректированных цен аналогов.
На
основании методических рекомендаций п.2.1.2 «Исследование правомочности лица,
составившего отчет об оценке» эксперты отмечают, что оценщик Павловская Е.А. не
имела права проводить оценку объектов недвижимости, так как её квалификационный
аттестат № *** действовал до 6 июля 2021 года. Данный факт свидетельствует о
нарушении Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
III. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.
Данные, представленные оценщиком в отчете
об оценке по аналогу № 1, не соответствуют информации, отраженной в
тексте объявления.
2.
Учитывая, что объект экспертного исследования, так же, как и аналоги №№
2,3 обеспечен инженерными
коммуникациями, относительно него необоснованно применена понижающая его
стоимость корректировка.
3.
Оценщиком не была уточнена площадь
участков – аналогов №№2,3, поэтому некорректно выполнен расчет стоимости
участка.
Указанные
факты свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п.п.22 (д), п. 22 (е), статьи
11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
С
учетом изложенного экспертами в заключении сделаны следующие выводы и их обоснование.
При
составлении отчета об оценке № ООКИ *** от 15 июля 2021 года оценщиком ООО «Независимость» не соблюдены
требования законодательства об оценочной
деятельности, предъявляемые к форме, содержанию отчета и к описанию объекта
оценки.
Факторы, влияющее на
стоимость объекта недвижимости, были учтены некорректно, и не в полном объеме.
Оценщиком
допущены нарушения в методах расчета, повлиявших на стоимость объекта, так как
не учтены все имеющиеся отличия между выбранными им аналогами и оцениваемым
объектом, и не корректно определена площадь объектов-аналогов.
Информация,
использованная оценщиком, является проверяемой, но не достоверной и не
достаточной.
Указанные
выше несоответствия повлияли на итоговую стоимость объекта недвижимости.
Нарушение,
выявленное сотрудниками ОГБУ «ЦГКО», - имеется.
Учитывая
тот факт, что основные характеристики участка, влияющие на его рыночную
стоимость, отраженные в выписках из ЕГРН от 25 декабря 2019 года и на дату
оценки – не изменились, принятые оценщиком во внимание сведения Выписки из ЕГРН
от 25.12.2019, вместо выписки из ЕГРН от 12 июля 2021 года – в данном,
конкретном случае никак не повлияли на итоговую величину стоимости объекта
оценки.
Согласно
заключению эксперта № *** от 15 декабря 2022 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, общей площадью 33 919 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 12 июля 2021 года составляла – 18 083 915 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной комиссионной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд
приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством,
соответствует действующему
законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы экспертов в
заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные
стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы
к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297,
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка
недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25
сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 15 декабря 2022 года, подготовлено судебным экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***.
и оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***., обладающих правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у них соответствующей
специальности; эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности, они
обладают достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертами
произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение
земельного участка, категория земель, разрешенное использование, имущественные права, обременения
(ограничения), окружение, транспортная доступность, фактическое использование
участка, площадь объекта, конфигурация и рельеф участка, доступные инженерные коммуникации.
Суд находит данную
выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с
объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 11
ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете,
позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и
дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует
требованиям ФСО №
3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять
необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов
оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно подпункту
«д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям
с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между
объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок на торг, на имущественные права, на площадь, на
местоположения участка, на наличие
коммуникаций, на свободный подъезд к участку, на наличие ограждений, на
конфигурацию и рельеф, информация о
чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением
соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости
их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение экспертов, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку из
заключения экспертов по вопросу
соответствия отчета об оценке № ООКИ *** от 15 июля 2021 года требованиям
законодательства об оценочной деятельности следует, что выявленное ОГБУ «ЦГКО» нарушение,
выразившееся в представлении ООО «Евроцементстрой» для проведения оценки неактуальной выписки из ЕГРН об основных
характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым
номером ***, нашло свое подтверждение, что
оценщиком были допущены нарушения, исправление которых приведет к изменению
величины рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что
оснований для удовлетворения требования административного истца о признания
незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 6 августа 2021 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости не имеется.
Кроме
того, в соответствии с частью 3
статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной
деятельности) оценщик может осуществлять оценочную деятельность по
направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Согласно части 2
статьи 24 указанного Закона обязательными условиями членства в
саморегулируемой организации оценщиков является наличие квалификационного
аттестата.
Эти нормы были
включены в Закон
об оценочной деятельности Федеральным законом
от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (далее - Закон N 172-ФЗ).
В соответствии с пунктом 4
статьи 9 Закона № 172-ФЗ для лиц, являющихся членами
саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию 1 июля 2017 года, указанные
нормы применяется с 1 апреля 2018 года.
Таким образом, с 1
апреля 2018 года для всех лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций
оценщиков, обязательно наличие квалификационного аттестата, подтверждающего
сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности. Лица, не
имеющие квалификационный аттестат, после 1 апреля 2018 года, не вправе
подписывать отчеты об оценке объектов оценки, проводить экспертизу отчетов об
оценке объектов.
На основании
приведенных норм суд исходит из того,
что отчет об оценке, составленный после 1 апреля 2018 года, должен быть
подписан оценщиком (экспертом), имеющим квалификационный аттестат по
соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчет об
оценке (экспертное заключение на отчет об оценке) будет составлен с нарушением
норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской
Федерации, а, следовательно, учитывая положения абзаца
первого пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к
отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 года N 299, такой отчет (заключение) не может считаться
отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых
последствий.
Поскольку
на момент подписания отчета об оценке № *** от 15 июля 2021 года оценщик Павловская Е.А. не имела права проводить
оценку объектов недвижимости, так как её квалификационный аттестат №***
действовал до 6 июля 2021 года, суд не может принять данный отчет об оценке
в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость
спорного земельного участка.
Представителем
административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность
выводов заключения судебной экспертизы в части определения размера рыночной
стоимости земельного участка на дату оценки.
Суд не может
согласиться с доводом представителя ОГБУ «ЦГКО» о неправомерности применения в связи с
неровностями земельного участка (наличие ямы, подтапливаемой низины) - объекта
оценки - корректировки на рельеф в
отношении всех объектов аналогов.
Из объявлений о
продаже земельных участков, взятых в качестве аналогов, следует, что в них отсутствует информация о наличии
каких-либо недостатков рельефа.
Кроме того, из
письменных пояснений экспертов ***., ***.
на замечания ОГБУ «БТИГКО» усматривается, что для проведения
сопоставления рельефа исследуемого участка с рельефом территорий объектов
аналогов экспертам было достаточно разных вариантов спутниковых карт (публичной
кадастровой карты, google,
яндекс), о чем было изложено в заключении эксперта № 83/03-4 от 15 декабря 2022
года. В результате исследования было установлено, что таких ухудшений, как на
исследуемом участке, на территории объектов-аналогов не имеется.
При таких
обстоятельствах применение корректировки
на рельеф к данным объектам-аналогам является обоснованным.
Ссылки представителя
административного ответчика ОГБУ
«БТИГКО» на то обстоятельство, что осмотр экспертами проведен 31 октября 2022 года, тогда как дата
оценки – 12 июля 2021 года, при этом в отчете об оценке Павловской Е.А. не
указано на наличие изъянов в рельефе
объекта оценки, не могут быть приняты во внимание, как обоснованные. Оценщиком Павловской Е.А. в
судебном заседании не отрицалось наличие неровностей рельефа земельного участка. Из показаний
допрошенного в суде свидетеля ***., управляющего ООО «***» следует, что состояние (рельеф) земельного участка на 12 июля 2021 года был
еще хуже, чем в настоящее время, поскольку с 2021 года административным истцом
предпринимаются меры по выравниванию земельного участка.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о необоснованности непринятия в расчет рыночной стоимости
ценообразующего фактора – наличия ограничения – охранной зоны линии связи у
объекта-аналога № 1 и неотражения в заключении влияния данного ограничения на
рыночную стоимость объекта оценки не состоятельны.
Из письменных
пояснений экспертов ***. на замечания
ОГБУ «БТИГКО» следует, что большая часть территории города попадает в охранную
зону линий связи. Учитывая функциональное назначение объекта, в случае
возникновения необходимости в проведении каких-либо строительных работ,
законодательно предусмотрена возможность
их проведения с письменного согласия и в присутствии представителей
эксплуатирующих линий, поэтому отрицательных моментов в части данного
ограничения не имеется. По причине этого экспертами при расчете стоимости объекта
исследования были учтены нулевые корректировки на данный вид ограничения, так
как наличие имеющейся охранной зоны не влияет на рыночную стоимость объекта
исследования.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, проведенный
экспертами ***. и ***., и с учетом этого
суд считает необходимым установить
кадастровую стоимость земельного участка, площадью 33 919 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 12 июля 2021 года в размере 18 083 915 руб., определив период
применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по
31 декабря 2022 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Евроцементстрой» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой
компании «Роскадастр» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой
оценки» № *** от 6 августа 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 33 919 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 12 июля 2021 года в размере 18 083 915 руб.,
определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января
2021 года по 31 декабря 2022 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова