УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2021-007394-78
Судья Шабинская Е.А.
Дело № 33-328/2023
(33-5756/2022)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г.Ульяновск 17 января 2023 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Рыбалко В.И.
судей Бабойдо И.А., Власовой Е.А.,
при секретаре Туктаровой
Н.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной
собственностью администрации города Ульяновска на решение Ленинского районного
суда города Ульяновска от 19 августа 2022 года по делу № 2-3846/2022, по
которому постановлено:
исковые требования
Измайловой Гульнур Рафагатовны к Управлению муниципальной собственностью
администрации города Ульяновска удовлетворить частично.
Признать Измайлову
Гульнур Рафагатовну арендатором по договору аренды муниципального нежилого помещения
№*** от 26 октября 2018 года.
Признать за
Измайловой Гульнур Рафагатовной преимущественное право на приобретение
арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, общей
площадью 19,3 кв.м, помещение № 4, кадастровый номер ***
В удовлетворении
остальной части иска отказать.
Заслушав доклад
судьи Бабойдо И.А., судебная коллегия
установила:
истица Измайлова
Г.Р. обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений, экономики и
развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной
договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на
представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении
преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.
Исковые требования
мотивированы тем, что 26 октября 2018 года между Управлением муниципальной
собственностью администрации г.Ульяновска и индивидуальным предпринимателем И***
был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №***,
расположенного по адресу: г.Ульяновск, ***, для использование под оказание
услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей
площадью 19,3 кв.м, сроком действия с 22 октября 2018 года по 22 сентября 2019
года.
В соответствии с
протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право
заключения в отношении имущества муниципального образования договоров аренды от
9 октября 2018 года №1 арендная плата была установлена в размере 25 188
руб. 84 коп. в год.
18 июля 2019 года дополнительным
соглашением договор аренды пролонгирован с 22 сентября 2019 года до 22 августа 2020
года, арендная плата увеличилась до 2412 руб. 50 коп. в месяц.
17 июля 2020 года И***
(муж истицы) обратился к арендатору с заявлением о пролонгации договора на 11
месяцев. 28 июля 2020 года договор аренды пролонгирован с 22 августа 2020 года
до 22 июля 2021 года. Условия договора аренды арендатором И*** исполнялись в полном
объеме.
5 декабря 2020 года
И***. умер, что подтверждается свидетельством о смерти. Истица является
наследником первой очереди после смерти своего супруга. В установленные законом
сроки она приняла наследство. Находясь в состоянии глубокого стресса и апатии,
она не сразу стала разбирать архивы своего супруга, в результате которого
обнаружила документы, свидетельствующие о наличии договора. Также она
обнаружила письмо от арендодателя, в котором указывалось на предложение о
заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по
адресу: г. Ульяновск, ***, общей площадью 19,3 кв.м.
15 апреля 2021 года
в адрес нотариуса от ответчика поступило сообщение о том, что срок действия
договора аренды истек в 2020 году, а переход наследникам прав и обязанностей по
указанному договору не предусмотрен.
В настоящее время истица
не имеет возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение
арендуемого муниципального имущества, которое было предоставлено её мужу по
договору аренды, что ущемляет её права как наследника и противоречит положениям
действующего законодательства.
Просила признать её
стороной (арендатором) по договору аренды муниципального нежилого помещения от
26 октября 2018 года №*** восстановить ей срок на предоставление ответчику заявления
о пролонгации на новый срок данного договора, предоставить ей преимущественное
право на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по
адресу: г. Ульяновск, *** общей площадью 19,3 кв.м.
Управление
имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города
Ульяновска сменило наименование на Управление муниципальной собственностью
администрации города Ульяновска.
Судом к участию в
деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования
относительно предмета спора, привлечен нотариус Нигматуллин А.А.
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе
Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска просит
отменить решение суда в связи с неправильным определением фактических
обстоятельств дела и неправильным применением норм материального и
процессуального права.
В обоснование
жалобы, ссылаясь на нормы действующего законодательства, указывает, что в
случаях, когда арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя,
право аренды государственного или муниципального имущества не входило в состав
наследственной массы и не могло быть передано наследникам гражданина.
Поскольку договор
аренды от 26 октября 2018 года заключен по результатам проведения открытого
аукциона в период действия статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, он не может быть
квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок и, следовательно,
является прекращенным по истечении срока его действия.
Также настаивает на
том, что если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества
срок договора его аренды истек, права на приобретение имущества не возникает.
Указывает, что
Управлением в адрес И*** было направлено предложение от 29 декабря 2020 года о
заключении договора купли-продажи спорного имущества и проект такого договора.
Вместе с тем, на дату издания постановления Главы города Ульяновска от 24
декабря 2020 года № 2149 «Об утверждении решения об условиях приватизации» и на
дату направления предложения о заключении договора купли-продажи И*** умер. При жизни свое право преимущественного
выкупа нежилого помещения И*** в предусмотренной законодательством процедуре не
реализовал.
С учетом того, что
Измайлова Г.Р. не являлась стороной договора аренды № *** от 26 октября 2018
года муниципального нежилого помещения, а также того, что на дату вынесения
решения судом первой инстанции она не относилась к субъектам малого и среднего
предпринимательства (не имела статуса индивидуального предпринимателя),
настаивает на том, что истица не соответствует критериям лица, претендующего на
преимущественное право выкупа арендуемых помещений, в связи с чем отсутствовали
основания для удовлетворения заявленных требований.
Просит решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 19 августа 2022 года отменить, постановить
по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в
полном объеме.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела
установлено, что 26 октября 2018 года между Управлением муниципальной
собственностью администрации города Ульяновска (арендодатель) и ИП И***
(арендатор) на основании протокола №*** от 9 октября 2018 года заседания единой
Комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения в отношении
имущества МО «город Ульяновск» договоров аренды, заключен договор аренды
муниципального нежилого помещения №***, по условиям которого арендодатель
передал арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ульяновск,
*** (1-й этаж, помещение №***), для использование под оказание услуг (кроме
ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м,
на срок с 22 октября 2018 года по 22 сентября 2019 года, с размером арендной
платы 25 188 руб. 84 коп. в год без учета НДС, с ежемесячным внесением арендных
платежей (п.п. 4.1, 4.2 договора).
18 июля 2019 года и
17 июля 2020 года ИП И***. обращался в Управление имущественных отношений,
экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (далее —
Управление) с заявлениями о продлении срока действия договора аренды на 11
месяцев.
В соответствии с
дополнительными соглашениями от 18 июля 2019 года и от 28 июля 2020 года к договору аренды
муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 года № ***,
заключенными между Управлением и ИП И*** указанный договор продлевался с 22
сентября 2019 года до 22 августа 2020 года, с 22 августа 2020 года до 22 июля 2021
года. Размер арендной платы увеличен до 2412 руб. 50 коп. и до 2624 руб. 80
коп. в месяц, соответственно.
И*** умер в г.
Ульяновске 5 декабря 2020 года.
Письмом от 28
декабря 2020 года (исх. № 22605-03) Управление известило ИП И*** о
необходимости в срок до 22 мая 2021 года направить заявление о пролонгации
договора аренды на новый срок.
29 декабря 2020 года
(исх. № 22674-04) Управление направило ИП И*** предложение о заключении
договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью
19,3 кв.м, на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года №
159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» в течение 30 дней со дня получения
данного предложения.
Решение об условиях
приватизации нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, расположенного по адресу:
г. Ульяновск, ***, (1-й этаж помещение № ***), преимущественном праве ИП И***
на приобретение арендуемого муниципального имущества утверждено Постановлением
администрации города Ульяновска от 24 декабря 2020 года №2149.
Измайлова Г.Р. 26
марта 2021 года обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после
смерти И***
В перечне
наследственного имущества, в том числе указаны: нежилое помещение, находящееся
по адресу: г. Ульяновск, ***, право аренды по договору аренды муниципального
нежилого помещения №*** от 26 октября 2018 года.
Измайлова Г.Р.
обратилась в Управление с заявлением о признании ее стороной договора аренды,
признании за нею преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
восстановлении срока на предоставление заявления о пролонгации договора аренды.
В удовлетворении данного
заявления Управлением ей было отказано (письмо от 28 июля 2021 года исх.
№13982-0).
Как следует из
положений статьи 610, пункта 2 статьи
621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии
возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок.
Как указывалось
судом ранее, дополнительным соглашением от 28 июля 2020 года к договору аренды
от 26 октября 2018 года №***, заключенным между Управлением имущественных
отношений, экономики и развития конкуренции администрации г.Ульяновска и ИП И***.,
договор пролонгирован с 22
августа 2020 года по 22 июля 2021 года.
26 марта 2021 года
истица обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти И***.
и 29 июня 2021 года обратилась с письменным заявлением в Управление
имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города
Ульяновск о восстановлении срока на обращение с заявлением о пролонгации
договора аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 года и
предоставлении преимущественного права на приобретение в аренду спорного
нежилого помещения.
В соответствии со статьей
607 Гражданского кодекса Российской Федерации в
аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
Согласно п. п.1,2 статьи
610 Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок
аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный
срок.
Согласно пункту 2 статьи
617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина,
арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды
переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок
его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора (абз. 2 пункта 2 статьи 617 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Судом первой
инстанции установлено, что договор аренды и условия его заключения в
документации об аукционе, на основании которого и был заключен договор аренды,
положений, ограничивающих переход прав и обязанностей арендатора по договору к его наследникам не
содержит.
Согласно п. 3.2.21
договора арендатор обязан за три месяца до окончания срока действия договора
письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый
срок или расторгнуть договор.
Если за месяц до
истечения срока действия договора арендодатель не уведомил арендатора о
принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что объект не
будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных
возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои
обязанности вправе продолжать пользоваться объектом.
В этом случае
договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения
договора аренды на новый срок (п. 6.6 договора).
Таким образом,
вышеприведенные нормы закона не содержат положений, ограничивающих право
Измайловой Г.Р. на вступление в договор аренды от 26 октября 2018 года №***, с
учетом дополнительного соглашения к нему от 28 июля 2020 года, пролонгировавшему
его действие по 22 июля 2021 года, в качестве арендатора.
Измайлова Г.Р. о
своих правах на вступление в наследство и намерениях вступить в договор аренды от
26 октября 2018 года №*** заявила в
период действия данного договора, и законных оснований для отказа в признании
ее стороной договора у арендодателя не имелось.
При таких
обстоятельствах, суд правомерно признал Измайлову Г.Р. арендатором по договору
аренды муниципального нежилого помещения №*** от 26 октября 2018 года и признал
за нею преимущественное право на приобретение арендуемого имущества,
расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, общей площадью 19,3 кв.м,
помещение № *** с кадастровым номером ***
Доводы апелляционной
жалобы Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции
администрации города Ульяновска основанием для отмены решения являться не
могут, поскольку они основаны на ошибочном толковании приведенных в решении
норм материального права, регулирующих правоотношения в области аренды
недвижимого имущества.
Довод жалобы о том,
что Измайлова Г.Р. не имеет статус индивидуального предпринимателя, основанием
для отказа истцу в заключении с ней договора аренды на стадии обращения к
ответчику о переводе прав аренды на наследника арендатора, не являлись, поскольку, как указывалось выше,
положений, ограничивавших право Измайловой Г.Р. на вступление в договор аренды,
выявлено не было.
Измайлова Г.Р. не
лишена была права в случае перевода на нее прав аренды самостоятельно разрешить
вопросы, связанные с исполнением договора аренды нежилого помещения, в том числе
зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Совершение действий
по регистрации в качестве индивидуального предпринимателя значимым являлось бы
для истца в ходе дальнейшего исполнения
договора аренды при переводе прав арендатора на Измайлову Г.Р.
Совокупностью
добытых по делу доказательств было подтверждено, что изначально истице необоснованно
было отказано в переводе на нее прав арендатора, что не давало ей возможности
оформить на себя статус ИП.
По аналогичным
основаниям не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том,
что спорный договор аренды от 26 октября 2018 года заключен по результатам
проведения открытого аукциона в период действия статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, и он
не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок и, следовательно,
является прекращенным по истечении срока его действия, а также о том, что если
на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора
его аренды истек, права на приобретение имущества не возникает.
Вопросы дальнейшего
заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества, находящегося по
адресу: г. Ульяновск, ***, общей площадью 19,3 кв.м, помещение № *** с
кадастровым номером ***, в случае перевода прав аренды на Измайлову Г.Р. на
основании пункта 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации
(перевод прав арендатора в случае его смерти) подлежали разрешению в
соответствии с действующим законодательством.
При этом судом
правомерно было принято во внимание, что 29 декабря 2020 года Управление
направило ИП И*** предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого
имущества на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года №
159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» в течение 30 дней со дня получения
данного предложения, данное предложение Измайлова Г.Р. имела право рассмотреть
как лицо, к которому права арендатора перешли в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции
пришел к верному выводу о том, что заявленные исковые требования Измайловой
Г.Р. обоснованны, в связи с чем суд признал Измайлову Г.Р. арендатором по
договору аренды муниципального нежилого помещения, а также признал за
Измайловой Г.Р. преимущественное право на приобретение спорного арендуемого
имущества. При этом суд не усмотрел оснований для восстановления истице срока
на предоставление в Управление заявления о пролонгации на новый срок договора
аренды муниципального нежилого помещения, поскольку соответствующее заявление
ею могло быть подано своевременно при отсутствии нарушения ее прав со стороны
ответчика.
Принятое по делу
решение является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Учитывая изложенное,
руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 19 августа 2022 года оставить без изменения,
апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью администрации
города Ульяновска – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 24 января 2023 года.