УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2022-005347-71
Судья Саенко Е.Н.
Дело №33-5286/2022
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
13 декабря 2022 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Колобковой О.Б.,
судей Костенко А.П.,
Камаловой Е.Я.,
при секретаре
Курановой Ю.С.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционные жалобы Булатова Романа Олеговича, общества
с ограниченной ответственностью «специализированный застройщик «Европа» на
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 29 августа 2022 года,
с учетом определения того же суда об исправлении описки в решении суда от 10
октября 2022 года, по делу №2-3243/2022, по которому постановлено:
исковые требования
Шестеркина Дениса Валерьевича, Шестеркиной Елены Борисовны удовлетворить.
Признать
недействительным договор долевого участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома №*** от 14.06.2022, заключенный между
Обществом с ограниченной
ответственностью специализированный застройщик «Европа» и Булатовым Романом
Олеговичем.
Возложить на общество с ограниченной ответственностью
специализированный застройщик «Европа» обязанность предоставить документы на
государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома №*** от 02.03.2022, заключенного между
Обществом с ограниченной
ответственностью специализированный застройщик «Европа» и Шестеркиным Денисом
Валерьевичем, Шестеркиной Еленой Борисовной.
Вступившее в
законную силу решение суда является основанием для исключения из Единого
государственного реестра недвижимости записи о регистрации №*** от 17.06.2022.
Заслушав доклад
судьи Костенко А.П., пояснения Шестеркина Д.В., Шестеркиной Е.Б., их
представителя Кириллова С.П., возражавших против удовлетворения апелляционных
жалоб, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Шестеркин Д.В.,
Шестеркина Е.Б. обратились в суд с иском, впоследствии уточненным, к обществу с
ограниченной ответственностью «специализированный застройщик «Европа» (далее по
тексту - ООО «СЗ «Европа») о возложении
обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома.
В обоснование иска
указали, что 02.03.2022 между ними и ООО «СЗ «Европа» был заключен договор №***
участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям
которого застройщик обязан создать объект недвижимого имущества в виде трехкомнатной
квартиры общей площадью 73,99 кв.м, проектный номер ***, на ***, в ***, а
участник (истец) оплатить договорную цену и принять объект при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома на основании
передаточного акта.
Истцами были внесены
денежные средства на эскроу счет в размере 4 958 408 руб. (первый взнос+кредит ***
в сумме 3 000 000 руб.), при этом совместно с ответчиком они обратились в
Управление Росреестра по Ульяновской области за регистрацией указанного
договора долевого участия посредством электронной площадки.
Однако в дальнейшем
им сообщили, что сделка была приостановлена по заявлению застройщика, который
18.03.2022 подал заявление в Росреестр о прекращении государственной
регистрации и возврате документов.
25.04.2022 им пришло
уведомление об отказе в государственной регистрации договора долевого участия
по причине резкого повышения цен на недвижимость с 03.03.2022.
При этом им сообщили о необходимости доплатить сумму в
размере 720 000 руб.
Считают, что данный
факт нарушил их (истцов) права и законные интересы, так как договор долевого
участия был подписан, цена договора является твердой и изменению не подлежит.
Изначально просили
возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию
договора №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
02.03.2022.
Однако в дальнейшем
истцы свои требования уточнили, поскольку им стало известно, что спорный объект
долевого участия был отчужден Булатову Р.О.
Считают
вышеуказанную сделку недействительной, поскольку двойная продажа одного и того
же объекта долевого строительства запрещена законодательством.
Истцы просят
возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию
договора №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
02.03.2022; признать договор долевого участия №*** от 14.06.2022, заключенный
между ООО «СЗ «Европа» и Булатовым Р.О., недействительным, исключить из ЕГРН
запись о регистрации *** от 17.06.2022.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, были привлечены Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Булатов Р.О. просит отменить решение суда, принять по делу новое
решение, которым отказать истцам в удовлетворении исковых требований в полном
объеме.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что в оспариваемом решении суда отсутствует
обоснование недействительности сделки по продаже ему спорной недвижимости
застройщиком. Считает себя добросовестным приобретателем объекта долевого
строительства, ссылаясь в обоснование данного довода на неосведомленность о
наличии притязания со стороны истцов на данную недвижимость и на
государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве
многоквартирного дома.
Также отмечает, что
решение суда не содержит указаний на факт нарушения законных прав и интересов
истцов и возникновения у последних неблагоприятных последствий от оспариваемой
сделки.
На основании
вышеизложенного полагает, что в действиях ООО «СЗ «Европа» отсутствует
недобросовестность.
В апелляционной
жалобе ООО «СЗ «Европа» также просит отменить решение суда, принять по делу
новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном
объеме.
Полагает
оспариваемое решение нарушающим нормы процессуального права в части принятия
судом к рассмотрению уточненных исковых требований. Считает, что их необходимо
было расценивать как отдельное исковое заявление.
Кроме того считает,
что судом так же были нарушены нормы материального права, неверно установлены
обстоятельства дела, а выводы, изложенные в решении, противоречат фактическим
обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.
Отмечает, что права
истцов не были нарушены, поскольку договор долевого участия не был надлежащим
образом заключен между сторонами, оплата по нему произведена не была. Указанные
истцами в исковом заявлении денежные средства были перечислены ими на их
расчетный счет, открытый в ***, и они могут их снять в любой момент.
Более того
указывает, что судом был ошибочно установлен факт внесения денежных средств на
эскроу счет застройщика, поскольку внесенная сумма не соответствует сумме,
указанной в договоре, а получатель – ***, не имеет отношение к застройщику.
Также дополняет, что денежные средства на такой счет могут быть внесены только
после регистрации договора долевого участия в строительстве, а застройщику
денежные средства могут быть переданы только после ввода многоквартирного дома
в эксплуатацию.
Также указывает на
необоснованность вывода суда о том, что договор долевого участия был заключен
между застройщиком и Булатовым Р.О. в кратчайшие сроки, ссылаясь на то, что с
момента признания факта отсутствия первого договора с истцами до момента
заключения нового договора прошло два месяца. Срок регистрации договора
установлен законодательством, и может составлять три дня.
Считает, что
поскольку договор между застройщиком и истцами заключен не был, то уведомлений
о прекращении договора долевого участия последним направлять законодательством
не предусмотрено.
В связи с чем
полагает, что оснований для удовлетворения требований о признании
недействительным договора о долевом строительстве, заключенного между ООО «СЗ
«Европа» и Булатовым Р.О., у суда первой инстанции не имелось.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с подп. 1 п.1 ст. 8 ГК РФ
гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок,
предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не
предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.п.1, 2 ст. 164 ГК РФ в случаях,
если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые
последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий
зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
На основании ч.1 ст.4
Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по
договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
В силу ч.3 ст.4 указанного Федерального
закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
В силу ч. 1 ст. 48
Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации
недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора
(застройщика, участника долевого строительства).
Из материалов дела следует, что 02.03.2022
между ООО «СЗ «Европа» (застройщик) и Шестеркиным Д.В. Шестеркиной Е.Б.
(участники), действующих от собственного имени и в своих интересах, был
заключен договор №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого
дома, в соответствии с которым застройщик, обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой дом ***
на земельном участке с кадастровым номером *** и после получения разрешения на
ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства -
трехкомнатную квартиру проектный номер *** общей площадью 73,99 кв.м,
расположенную на *** указанного жилого дома, а участник обязуется оплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании
передаточного акта (пункты 1.1, 2.1., 2.2 договора).
Согласно п.п. 4.1.1, 4.1.3 участник обязан:
обеспечить финансирование объекта, указанного в п.2.2 настоящего договора;
нести в полном объеме все расходы, связанные с регистрацией права собственности
на объект, в том числе расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию
настоящего договора и любых изменений и дополнений к нему в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним по Ульяновской области.
Стороны договорились, что цена договора, то
есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого
строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства,
определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство
(создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена
договора является твердой, изменению не подлежит и уплачивается участником
после государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на специальный счет эскроу
или иным способом, не запрещенным действующим законодательством (п.5.1).
В силу п.5.2
договора, цена настоящего договора определена по соглашению сторон в твердой
денежной сумме и составляет 4 958 408 руб. При этом участник долевого
строительства обязуется внести денежные средства на специальный счет эскроу до
ввода в эксплуатацию дома, открываемый банке (эскроу-агенте) по договору счета
эскроу, заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных
банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства
(депонента) в счет оплаты цены настоящего договора, в целях их перечисления
застройщику (бенефициару).
Согласно п.5.3
договора, в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» застройщик, выступающий в роли бенефициара, и участник долевого
строительства, выступающий в роли депонента, договорились использовать для
расчетов по настоящему договору участия в долевом строительстве счет эскроу,
открытый в ***.
При этом бенефициар
и депонент, действующие каждый от своего имени и в своих интересах, в договоре
участия в строительстве предлагают (адресуют оферту) *** заключить
трехсторонний договор счета эскроу на условиях следующих документов,
составляющих договор счета эскроу в качестве его неотъемлемых частей: Правил
совершения операций по счетам эскроу физических лиц в *** открытым для расчетов
по договорам об участии в долевом строительстве, разработанных *** и
размещенных на официальном сайте данного Банка; договора участия в
строительстве, заключенного (зарегистрированного) в установленном действующим
законодательством порядке, в части условий, необходимых для открытия и
совершения операций по счету эскроу и исполнения договора счета эскроу и
Индивидуальных условий (в случае их подписания бенефициаром и депонентом).
Подписывая договор
участия в строительстве и Индивидуальные условия (в случае их подписания
бенефициаром и депонентом), бенефициар и депонент выражают свое намерение
считать себя заключившими договор счета эскроу в случае принятия (акцепта) ***
оферт бенефициара и депонента путем открытия *** счета эскроу в порядке,
предусмотренном Правилами, не позднее 10 дней с даты получения договора участия
в строительстве, заключенного (зарегистрированного) в установленном
законодательством порядке; а также о том, что договор счета эскроу считается
заключенным с момента открытия *** счета эскроу на имя депонента.
Предоставляя в ***
договор участия в строительстве, заключенный (зарегистрированный) в
установленном законодательством порядке, и Индивидуальные условия (в случае их
подписания бенефициаром и депонентом), депонент действует от своего имени и в
своих интересах в части своей оферты, а также от имени и в интересах
бенефициара в части оферты бенефициара на основании предоставленных
бенефициаром полномочий. Предоставление депонентом в *** договора участия в
строительстве оформляется заявлением о заключении договора счета эскроу.
Пунктом 5.3.1 договора
предусмотрено, что существенными условиями договора счета эскроу являются
следующие условия договора участия в строительстве: эскроу-агент - ***,
депонент - Шестеркин Д.В., *** года рождения, бенефициар - ООО «СЗ «Европа»,
объект долевого строительства - указанная трехкомнатная квартира, депонируемая
сумма - 4 958 408 руб., порядок и срок внесения депонентом денежных средств на
счет эскроу для формирования депонируемой суммы на счет эскроу.
При этом источники
формирования депонируемой суммы: 1 433 880 руб. 10 коп. оплачивается участником
долевого строительства за счет собственных средств в течение 10 банковских дней
с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области; часть стоимости объекта в сумме 524 527 руб. 90 коп.
оплачивается участником за счет средств материнского (семейного) капитала,
используемого в счет уплаты первоначального взноса при получении ипотечного
кредита, на основании государственного сертификата на материнский (семейный)
капитал серия ***, выданного *** на основании решения УПФ РФ (ГУ) в Засвияжском
районе г.Ульяновска Ульяновской области
№*** от 28.06.2010; 3 000 000
руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых
участнику долевого строительства *** по кредитному договору №*** от 02.03.2022,
заключаемому между участником долевого строительства и банком для целей участия
в долевом строительстве объекта долевого строительства не позднее 10 банковских
дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Расчеты между
сторонами производятся с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента
(участника долевого строительства) в уполномоченном банке (эскроу-агенте), на
который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ***,
открытого в ***, бенефициаром, по которому является участник долевого
строительства.
Перечисление
денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется *** по поручению
участника долевого строительства после государственной регистрации в
установленном действующим законодательстве порядке настоящего договора, а также
государственная регистрация залога прав требования участника долевого
строительства в силу закона в пользу банка, на счет эскроу, открытый на имя
депонента Шестеркина Д.В.
Существенными
условиями договора счета эскроу также являются следующие условия договора
участия в строительстве: срок условного депонирования - не позднее 14.12.2023,
срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект
долевого строительства, указанный в проектной декларации - 14.09.2023,
реквизиты расчетного счета бенефициара, на который *** переводит денежные
средства со счета эскроу при наступлении оснований, предусмотренных договором
счета-эскроу - ООО «СЗ «Европа», ИНН 7325169884, ОГРН 1207300006000, р/с *** в
филиале ***.
По условиям договора
право общей совместной собственности на объект возникает у участника после
полной уплаты денежных средств, которые участник обязан внести по договору, с
момента государственной регистрации указанного права в установленном
действующим законодательством порядке. При этом участник долевого строительства
вправе уплатить цену договора досрочно. Однако депонируемая сумма не может быть
внесена на счет эскроу ранее даты государственной регистрации договора и
позднее даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Обязанность участника
долевого строительства по уплате цены договора считается исполненной с момента
поступления депонируемой суммы на счет эскроу.
На основании п.5.4
договора, изменение стоимости объекта оформляется двусторонним соглашением
застройщика и участника, которым сторонами также согласовываются порядок и
сроки оплаты участником стоимости объекта с учетом ее изменения.
Судом установлено и
следует из материалов дела, 02.03.2022 *** открыл Шестеркину Д.В. эскроу счет №***,
что подтверждается справкой от 23.08.2022, выданной филиалом №*** (л.д. 96).
02.03.2022 между ***
(кредитор) и Шестеркиным Д.В., Шестеркиной Е.Б. (созаемщики) заключен кредитный договор №***, по условиям которого
кредитор обязуется предоставить, а созаемщики на условиях солидарной
ответственности обязуются возвратить кредит
«приобретение строящегося жилья» на условиях, указанных в данном
договоре, а также в соответствии с «Общими условиями предоставления,
обслуживания и погашения жилищных кредитов», являющимися неотъемлемой часть
кредитного договора.
Сумма кредита
составляет 3 000 000 руб., срок кредита – 240 месяцев, процентная
ставка – 6,05% годовых.
В силу п.10
кредитного договора, созаемщики обязались заключить: договор об открытии
текущего счета для зачисления и погашения кредита-счета кредитования/счета и
договор счета эскроу титульного созаемщика для расчетов по договору участия в
долевом строительстве, а также документ, содержащий поручение на перечисление
(возврат) денежных средств со счета эскроу на текущий счет заемщика/титульного
созаемщика, открытый у кредитора, с которого осуществляется погашение кредита в
соответствии с п.19 Индивидуальных условий кредитования, в случаях,
предусмотренных законодательством РФ; договор с ООО «Центр недвижимости от
Сбербанк» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости по
документу-основанию; договор страхования объекта(ов) недвижимости
(недвижимости, оформляемого(ых) в залог в соответствии с п.4.4.2. Общих условий
кредитования, на условиях, определяемых выбранной созаемщиками страховой
компанией из числа соответствующих требованиям кредитора; договор страхования
жизни и здоровья титульного созаемщика; договор о проведении оценки (об
оказании услуг по оценке) объекта(ов) недвижимости; договор с *** об оказании услуги «on-line регистрация».
Согласно п.12
кредитного договора, цель использования заемщиками кредита - инвестирование
строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу:
многоквартирный жилой дом ***, проектный номер квартиры ***, кадастровый номер
земельного участка, на котором ведется строительство ***; документ-основание
инвестирования строительства объекта недвижимости: договор участия в долевом
строительстве №*** от 02.03.2022; реквизиты для перечисления денежных средств
по целевому назначению на основании поручения титульного созаемщика: счет
эскроу, открытый в банке, указанном в договоре участия в долевом строительстве
в качестве эскроу-агента.
В качестве
обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному
договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору после
выдачи кредита: права (требования) участника долевого строительства по договору
№*** от 02.03.2022; после выдачи кредита в срок и в порядке, предусмотренные
п.22 договора; залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п.12
договора, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 90% от его
стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости
(п.11 Индивидуальных условий кредитования).
Кредитным договором
предусмотрен порядок предоставления кредита: выдача кредита производится путем
зачисления на счет №*** (счет кредитования) после выполнения условий,
изложенных в п.2.1. Общих условий кредитования, а также после: предоставления
кредитору подписанного сторонами документа-основания (договора инвестирования
строительства объекта недвижимости); предоставления кредитору договора
счета-эскроу титульного созаемщика для расчетов по договору участия в долевом
строительстве; заключения сторонами договора оказания услуг; оформления
созаемщиком поручения кредитору на перечисления суммы кредита и собственных
средств созаемщиков в размере, определенном в соответствии с п.2.1.4. Общих
условий кредитования (при необходимости перечисления собственных средств
заемщика/созаемщиков одновременно с кредитными средствами), на номинальный счет
*** №***, открытый в ***, в соответствии с договором оказания услуг в целях
дальнейшего осуществления *** расчетов по
оплате цены документа-основания (договора) инвестирования строительства объекта
недвижимости. Титульным созаемщиком указан Шестеркин Д.В. (п.20 индивидуальных
условий кредитования).
02.03.2022 ***
предоставило Шестеркину Д.В. и Шестеркиной Е.Б. в порядке и на условиях,
определенных в кредитном договоре №*** от 02.03.2022, кредит в размере 3 000 000 руб.
02.03.2022 в 17:21
Шестеркин Д.В. внес на счет кредитования №***, открытый в ***, взнос - денежные
средства в размере 1 443 603 руб., что подтверждается отрывным талоном к
приходному кассовому ордеру №*** от 02.03.2022.
02.03.2022 в 17:26
Шестеркин Д.В. перечислил на счет *** денежные средства в размере 2 599 00 руб.,
что подтверждается чеком-ордером от 02.03.2022 (л.д. 17).
02.03.2022 в 17:30
Шестеркин Д.В. перечислил на номинальный счет *** №*** денежные средства в
размере 4 437 280 руб. 10 коп., что
подтверждается чеком-ордером от 02.03.2022 (л.д.17).
Таким образом, Шестеркин Д.В. обязательства
по внесению цены договора в полном объеме исполнил.
Пунктом 9.12
договора №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
02.03.2022, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и Шестеркиным Д.В., Шестеркиной
Е.Б., предусмотрено, что настоящий договор подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации.
02.03.2022 Шестеркин
Д.В., Шестеркина Е.Б. и представитель ООО «СЗ «Европа» Осянин А.А. подали
посредством сервиса «электронная регистрация»
в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области заявления о государственной регистрации
договора №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
02.03.2022.
По сведениям Единого
государственного реестра недвижимости регистрация долевого участия в
строительстве №*** от 02.03.2022, заключенного между Шестеркиным Д.В.,
Шестеркиной Е.Б., не осуществлялась.
При этом судом
установлено, что на основании заявлений представителя ООО «СЗ «Европа» от 03.03.2022
государственная регистрация данного договора была приостановлена, а 18.03.2022
– государственная регистрация прекращена.
Однако Шестеркин
Д.В., Шестеркина Е.В. с заявлениями о возврате документов без государственной
регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области не обращались.
Разрешая заявленные требования, суд первой
инстанции исходил из того, что форма договора участия в долевом строительств №***,
предусмотренная ст. 4
Федерального закона №214-ФЗ сторонами была соблюдена, при этом установив тот
факт, что ООО «СЗ «Европа» уклоняется от взятых на себя обязательств по регистрации указанного договора, что
выражается в направлении в регистрационный орган заявления о прекращении
государственной регистрации данного договора, а также после обращения истцов о
регистрации договора долевого участия уклоняется от данных действий, суд первой
инстанции пришел в к выводу об удовлетворении иска Шестеркиных в указанной
части.
Судебная коллегия соглашается с указанным
выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 165
ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом
случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу части 2
статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у
граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах,
которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в
эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной
деятельности, допускается только установленными данной статьей
способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3
статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в
долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не
предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 160
ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем
составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или
лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
По смыслу названных норм материального права,
помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной
регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора
является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а
также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.
Как следует из содержания договора от
02.03.2022, стороны выразили согласие на установление правоотношений,
вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя
взаимные права и обязанности по нему.
Разрешая заявленные исковые требования о признании договора долевого участия №*** от
14.06.2022, заключенного между ООО «СЗ «»Европа» и Булатовым Р.О.,
недействительным и исключении записи из ЕГРН о регистрации данного договора, суд первой инстанции
обоснованно исходил из следующего.
Статьей 166 ГК РФ определено, что сделка
недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее
таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная
сделка) (п.1).
Требование о признании оспоримой сделки
недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом,
указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если
она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку,
в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в
соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может
быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом
интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля
сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта
сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2).
Требование о применении последствий
недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в
предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании
недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее
недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое
требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки
недействительной (п.3).
Суд вправе применить последствия
недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо
для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4).
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка
не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое
знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки,
после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим
добросовестно (п.1).
При недействительности сделки каждая из
сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае
невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда
полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или
предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).
Суд вправе не применять последствия
недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет
противоречить основам правопорядка или нравственности (п.4).
В пункте 1
статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев,
предусмотренных пунктом 2
данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона
или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что
должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая
требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные
интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если
из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие
последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2
ст.168 ГК РФ).
В соответствии с абзацем
вторым п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая
сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или
охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.
В соответствии со ст.1 Федерального закона №
218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»,
государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт
признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права
определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и
обременения недвижимого имущества (ч.3). Государственная
регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный
реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором
внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная
регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект
недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом
недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права
на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не
установлено федеральным законом (ч.4). Единый государственный реестр
недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим
Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое
недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также
иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений
(ч.2). Государственная регистрация
права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным
доказательством существования зарегистрированного права (ч.5).
В соответствии со
ст.15 Федерального закона №218-ФЗ проведение государственной регистрации носит
заявительный характер. Пунктом 3 части 3 данной статьи предусмотрено, что
государственная регистрация прав без одновременного государственного
кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при
государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или
обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора,
если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела
следует, что 14.06.2022 между ООО «СЗ «Европа» (застройщик) и Булатовым Р.О.
(участник) был заключен договор №*** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома от 14.06.2022, в соответствии с которым застройщик
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением
других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно
многоквартирный жилой дом *** на земельном участке с кадастровым номером *** и
после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику
объект долевого строительства, указанный в п.2.2 настоящего договора (а именно:
трехкомнатную квартиру проектный номер *** общей площадью 73,99 кв.м,
расположенную на *** указанного жилого дома), а участник обязуется оплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании
передаточного акта (пункты 1.1, 2.1, 2.2).
Согласно п.5.2.
данного договора, цена договора определена по соглашению сторон в твердой
денежной сумме и составляет 5 123 336 руб. Участник долевого строительства
обязуется внести денежные средства на специальный счет эскроу до ввода в
эксплуатацию дома, открываемый банке (эскроу-агенте) по договору счета эскроу,
заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от
являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в
счет оплаты цены настоящего договора, в целях их перечисления застройщику
(бенефициару).
При этом участник
долевого строительства оплачивает сумму в размере 5 123 336 руб. за счет
собственных средств с момента государственной регистрации данного договора в
Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области в срок не позднее 30.12.2022 на счет эскроу,
открытый на имя депонента Булатова Р.О.
17.06.2022
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области произведена государственная регистрация
договора №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
14.06.2022, заключенного между ООО «СЗ «Европа» и Булатовым Р.О. (номер
регистрации: *** от 17.06.2022).
Суд первой инстанции пришел к правильному
выводу о том, что из буквального толкования условий данного договора - №*** от
14.06.2022 , заключенного между ООО «СЗ «Европа» и Булатовым Р.О., следует, что
условия договора являются идентичными условиям договора; *** от 02.03.2022,
заключенного между ООО «СЗ «Европа» и Шестеркиным Д.В. , Шестеркиной Е.Б.,
поскольку предметом обоих договоров является один и тот же объект недвижимости,
разница заключается только в цене договора:
по договору с истцами цена договора составляет 4 958 408 руб., по
договору, заключенному с Булатовым Р.О. – 5 123 336 руб.
Принимая во внимание, что истцы Шестеркин
Д.В., Шестеркина Е.В. не обращались в регистрирующий орган с заявлением об
отказе от регистрации заключенного с ними договора долевого участия в
строительстве многоквартирного жилого дома, а ответчик в одностороннем порядке
заявил о прекращении данного договора долевого участия, при этом застройщиком и
Булатовым Р.О. были поданы документы на государственную регистрацию договора
долевого участия в строительстве многоквартирного дома №*** от 14.06.2022, по
которому объектом долевого строительства значится одна и та же квартира, суд
первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что со стороны ответчиков
имело место недобросовестное поведение при заключении договора с Булатовым Р.О., а поэтому с учетом установленных судом фактических
обстоятельств имелись основания для признания указанного договора
недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 10
и пунктом 2
статьи 168 ГК РФ.
В связи с чем доводы апелляционных жалоб о
том, что в оспариваемом решении суда
отсутствует обоснование недействительности сделки по продаже спорной квартиры
Булатову Р.О., судебной коллегией отклоняются.
Приведенные доводы жалобы Булатова Р.О. о
том, что он является добросовестным приобретателем объекта долевого
строительства, при этом ссылаясь в обоснование данного довода на неосведомленность
о наличии притязания со стороны истцов на данную недвижимость и на
государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве
многоквартирного дома, судебной коллегией также отклоняются.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации №22 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав», в соответствии с абзацем
вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации
недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на
праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В данном случае за Булатовым Р.О. право
собственности на спорное жилое помещение не зарегистрировано, а имеет место
лишь регистрация договора долевого участия в строительстве многоквартирного
жилого дома.
При этом судом установлено, что ответчиком
Булатовым Р.О. не оплачена стоимость спорного жилого помещения.
Не являются основанием для отмены доводы
жалобы ООО «СЗ «Европа» о допущенных судом процессуальных нарушениях, связанных
с принятием к производству суда уточненных исковых требований.
В соответствии с частью 1
статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить
размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать
иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
Под изменением основания иска понимается
замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования,
новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение
некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска
подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием
которого являются первоначально указанные факты.
При изменении предмета или основания иска иск
не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество
иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения
истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен
новый иск.
Из содержания первоначального искового
заявления Шестеркиных следует, что истцами ставился вопрос о понуждении к государственной регистрации
договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в
отношении объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры общей
площадью 73,99 кв.м, проектный номер ***, на ***.
Впоследствии истцы в соответствии со статьей 39
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнили требования
и просили признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного
жилого дома расположенного по указанному адресу, на ту же квартиру, заключенный
между застройщиком и Булатовым Р.О., недействительным.
Принимая во внимание, что предметом спора
является один и тот же объект недвижимости, оснований для отказа в принятии
уточненного искового заявления у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, вопреки доводам жалобы, истцом
основания заявленных требований не изменялись, в связи с чем судом требования
разрешены в соответствии со статьей 196
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Приведенные доводы жалобы ООО «СЗ «Европа» о
том, что права истцов не нарушены, поскольку договор долевого участия не был
надлежащим образом заключен между сторонами, оплата по нему произведена не
была; указанные истцами в исковом заявлении денежные средства были перечислены
ими на их расчетный счет, открытый в ПАО «Сбербанк», и они могут их снять с
него в любой момент, судебной коллегией отклоняются, поскольку денежные
средства согласно заключенному договору размещены истцами на специальный счет
эскроу. При этом по условиям договора перечисление денежных средств в счет
оплаты объекта недвижимости
осуществляется после государственной регистрации настоящего договора (п.5.3.1 договора).
Ссылка в жалобе на необоснованный вывод суда
относительно заключения договора долевого участия с Булатовым Р.О. в кратчайшие
сроки, не является основанием для отмены по сути правильного решения суда.
Рассмотрев дело в пределах доводов
апелляционных жалоб, судебная коллегия находит доводы, приведенные в них,
несостоятельными, что в силу положений ст.330 ГПК РФ основанием для отмены или
изменения решения по доводам апелляционных жалоб не является.
Разрешая спор, суд правильно определил
юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным
обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда
соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права,
влекущих отмену решения, судом допущено не было.
В силу изложенного решение суда является
правильным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского
процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 29 августа 2022 года оставить без
изменения, а апелляционные жалобы Булатова Романа Олеговича, общества с
ограниченной ответственностью «специализированный застройщик «Европа» - без
удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 20.12.2022.