УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2022-003770-49
Судья Лисова Н.А. Дело №33-4577/2022
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
8 ноября 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.
судей Камаловой Е.Я., Костенко А.П.,
при секретаре Котельниковой С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Бородихиной Ольги Васильевны на решение Засвияжского районного суда
города Ульяновска от 14 июня 2022 года по гражданскому делу №2-1863/2022, по
которому постановлено:
в удовлетворении требований
Бородихиной Ольги Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕК»,
публичному акционерному обществу «Совкомбанк» о прекращении обременения
квартиры в виде ипотеки квартиры, отказать.
Заслушав доклад судьи Камаловой Е.Я., судебная коллегия
установила:
Бородихина О.В. обратилась в суд
с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕК» (далее - ООО «ВЕК»), публичному акционерному обществу
«Совкомбанк» (далее - ПАО «Совкомбанк») о
прекращении обременения квартиры в виде
ипотеки квартиры.
Требования мотивированы тем, что
24.05.2019 между ней и ООО «ВЕК» заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры,
расположенной по адресу: *** (кадастровый номер ***).
Согласно пункту 5 договора продавец
гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не
продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом
(запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц. Продавец несет
ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры под
запрещением или арестом.
Во исполнение договора
купли-продажи ООО «ВЕК» получил от истца денежные средства в размере 2 850 000
руб., что подтверждается справками об
оплате от 24.05.2019 № ***, от 03.06.2019 № ***, и передал ей указанную квартиру по данному
договору, который считается актом приема-передачи (п. 4 договора).
25.10.2019 истец обратилась в
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации
права собственности для регистрации сделки купли-продажи квартиры.
07.11.2019 Управлением
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области государственная регистрация права была приостановлена по основаниям,
предусмотренным п.п.16 и 17 ст.26 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости». Для возобновления государственной
регистрации ООО «ВЕК» было предложено предоставить согласие залогодержателя
Акционерного коммерческого банка «РосЕвроБанк» (согласно ЕГРЮЛ 12.11.2018
деятельность юридического лица прекращена путем реорганизации в форме
присоединения к ПАО «Совкомбанк») на отчуждение вышеуказанной квартиры.
Таким образом, ей стало известно
о том, что в отношении приобретенной квартиры имеется обременение в виде ипотеки в
пользу ПАО «Совкомбанк».
07.02.2020 Управлением
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области было отказано в
осуществлении государственной регистрации права на основании ст. 27
Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» в связи с тем, что ООО «ВЕК» не представлено согласие
залогодержателя на отчуждение вышеуказанной квартиры.
До настоящего времени она не имеет возможности зарегистрировать
право собственности на квартиру, так как ответчики уклоняются от снятия
обременения в виде ипотеки с указанной квартиры.
Невозможность зарегистрировать
право собственности нарушает ее права
собственника в отношении приобретённого недвижимого имущества на протяжении
почти трех лет. Непредоставление ответчиками заявления о снятии обременения не
может являться основанием для ограничения ее прав.
Кроме того, она исполнила свои обязательства перед
ответчиком по договору купли-продажи от 24.05.2019 в полном объеме - денежные
средства за приобретение квартиры, расположенной по адресу: ***, получены
ответчиком в полном объёме.
Уточнив исковые требования, просила
суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта
недвижимости - трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, общей
площадью 84,7 кв.м.
Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял
вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Бородихина
О.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об
удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные доводам
искового заявления. Дополнительно отмечает, что судом не исследованы все
обстоятельства дела, не дана надлежащая оценка доказательствам, представленным
стороной истца.
Действующим законодательством не предусмотрено право на
единоличное обращение в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения
в виде ипотеки в силу закона с квартиры, и единственным основанием для
погашения записи об ипотеке является решение суда.
В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «ВЕК»
полагает доводы, изложенные истцом, заслуживающими внимание.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного
разбирательства надлежащим образом.
На основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив
доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно
пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке
погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с
одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной
об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо
решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В
соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП
нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или
истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на
один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право
собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое
имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание
зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем
предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен
обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное
обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не
требуется (пункты 52, 55).
Из
дела следует, что 24.05.2019 между Бородихиной О.В. и ООО «ВЕК» заключен
договор купли-продажи квартиры, по которому ООО «ВЕК» продал, а Бородихина О.В.
приобрела в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***.
Стоимость квартиры составила 2 850 000 руб. (п. 3 договора).
Во исполнение договора купли-продажи ООО «ВЕК» получил от
Бородихиной О.В. денежные средства в размере 2 850 000 руб., что подтверждается
справками об оплате от 24.05.2019 № ***, от 03.06.2019 № ***, и передал истцу
указанную квартиру по данному договору. Факт полной оплаты Бородихиной О.В. ООО «ВЕК» не оспаривался.
В соответствии с пунктом 5 договора продавец гарантирует,
что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не
подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не
состоит, свободна от любых прав третьих лиц. Продавец несет ответственность за
сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры под запрещением или арестом.
При обращении 25.10.2019 в Управление Росреестра по
Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права
собственности и о государственной регистрации права собственности ООО «ВЕК»
Бородихиной О.В. государственная регистрация перехода права была приостановлена
07.11.2019 по основаниям, предусмотренным п.п. 16 и 17 ст. 26 Федерального
закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(далее - Закон о регистрации), поскольку согласно сведениям Единого
государственного реестра недвижимости, 15.11.2018 была внесена запись об ограничении
права ООО «ВЕК» в виде ипотеки в силу закона в пользу АКБ «РосЕвроБанк» на
основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от
20.08.2014 №***.
Вместе с тем согласие залогодержателя на отчуждение
заложенного имущества в пакете документов отсутствовало.
Для возобновления государственной регистрации было
предложено в случае, если ипотека не погашена предоставить согласие
залогодержателя акционерного коммерческого банка «РосЕвроБанк» на отчуждение
вышеуказанной квартиры и составить дополнительное соглашение к договору
купли-продажи, в котором будет указано, что имеется обременение. В случае, если
ипотека погашена, предлагалось обратиться с заявлениями о погашении
регистрационной записи об ипотеке.
Причины, препятствующие осуществлению государственной
регистрации, в установленный срок не были устранены.
07.02.2020 Управлением было отказано в осуществлении
регистрационных действий по заявлениям ООО «ВЕК» и Бородихиной О.В.
Отказывая в прекращении обременения в виде ипотеки, суд первой инстанции пришел к
выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для его прекращения.
С выводами суда соглашается и суд апелляционной инстанции.
Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе
отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не
предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без
согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3
пункта 2 статьи 351, подпунктом 2
пункта 1 статьи 352, статьей 353
настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные
залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог
прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом,
которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом
залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога
кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства
получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога)
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное
имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом,
требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета
залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Статьей 337 ГК РФ предусмотрено, если иное не предусмотрено
законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно
имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение
убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых
расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением
взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Как установлено судом, 20.08.2014 между ООО «СтройГрад» (застройщик) и ООО «ВЕК» (участник долевого строительства) заключен договор №*** долевого участия в
строительстве многоквартирного
дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
многоквартирный дом и передать объект
долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого
строительства обязуется на условиях настоящего договора оплатить обусловленную
цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п.2.1
договора). Срок передачи объекта долевого
строительства застройщиком участнику долевого строительства – до
01.03.2017 (п.2.2 договора).
Объектами долевого строительства являются квартиры, в том
числе трёхкомнатная квартира в 1 подъезде, на *** этаже, строительный номер (***),
общей площадью 79,99 кв.м.
Цена договора составляет 59 187 600 руб., из
которых, в том числе, за квартиру №*** в размере 3 675 600 руб. (п.
3.1. договора).
Оплата цены договора производится ООО «ВЕК» с использованием
кредитных средств в размере 32 166 680 руб., в том числе за квартиру
№*** в размере 1 997 578 руб.
Спорный объект долевого строительства был передан ООО «ВЕК»,
согласно акту приема-передачи квартиры и
доли общего имущества от 25.10.2018.
11.06.2014 между АКБ «РосЕвроБанк» (ОАО), в настоящее время
ПАО «Совкомбанк», и ООО «ВЕК» был заключен кредитный договор № ***.
АКБ «РосЕвроБанк» (АО) 12.11.2018 прекратило свою
деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Совкомбанк»,
таким образом, банк стал правопреемником АКБ «РосЕвроБанк» (АО) по всем
обязательствам в отношении всех кредиторов и должников.
В соответствии с условиями кредитного договора, банк
обязался предоставить заемщику денежные
средства в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи 200 000 000
руб., на срок до 09.06.2017, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и
уплатить проценты, начисленные на него в соответствии с настоящим договором.
В обеспечение возвратности кредитных средств между АКБ
«РосЕвроБанк» (ОАО) и ООО «ВЕК» (залогодатель) был также заключен договор
залога (залог в силу закона).
Согласно пункту 5.1.9 вышеуказанного кредитного договора, в
залог банку передаются права требования по договорам долевого участия в
строительстве комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными
помещениями и подземной парковкой по ул. О*** (в створе ул. П***) в ***,
принадлежащие ООО «ВЕК».
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения №*** от
02.10.2017 к вышеуказанному кредитному договору, пункт 5.1.10 был изменен, было
указано какие помещения (жилые и нежилые) являются предметом залога, указаны
характеристики заложенного имущества.
Согласно дополнительному соглашению №*** к кредитному
договору от 19.02.2021 абзац 2 п. 5.1.9 договора
исключен, положения абзаца 2 п. 5.1.9 не подлежат применению к отношениям
сторон договора с 03.10.2017.
Спорная квартира по адресу: *** была принята банком в залог
в качестве обеспечения возвратности полученных кредитных средств. При
регистрации права собственности заемщика на предмет ипотеки, согласно условиям
кредитного договора, одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) Предмета
ипотеки.
Право собственности залогодателя на предмет договора ипотеки
было зарегистрировано в ЕГРП за № *** от 15.11.2018 Управлением Росреестра по
Ульяновской области в установленном законом порядке. 15.11.2018 на спорную
квартиру было наложено обременение - залог в силу закона, что подтверждается
выпиской из ЕГРН.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от
01.03.2021 по делу № *** между ПАО «Совкомбанк» и ООО «ВЕК» утверждено мировое
соглашение, согласно которому в срок до 18.11.2022 ООО «ВЕК» обязуется оплатить
ПАО «Совкомбанк» задолженность по договорам в размере 52 909 648 руб. 85 коп. в размерах и датах,
соответствующих Графику платежей.
Как следует из дела, до настоящего времени задолженность
перед ПАО «Совкомбанк» ООО «ВЕК» не погашена, то есть кредитный договор
является действующим, обязательства по нему ООО «ВЕК» в полном объеме не
исполнены, что также следует из возражений ООО «ВЕК» относительно апелляционной
жалобы. На отчуждение спорной жилой площади ПАО «Совкомбанк» согласие не
давало.
В связи с тем, что обязательства по возврату кредита в полном
объеме не исполнены, а истцу Бородихиной
О.В. изначально было известно о существовании залога спорной квартиры, оснований
для прекращения обременения в виде ипотеки квартиры по адресу: *** по
кредитному договору №*** от 11.06.2014 у суда не имелось.
Судебная коллегия отмечает, что
дополнительным соглашением №*** к кредитному договору от 02.10.2017 п.5.1.9 договора был изложен в
новой редакции: вывод из залога прав
требования по договора долевого участия в строительстве возможен
пропорционального погашению ссудной задолженности, исходя из 31 688 руб.
за 1 кв.м (л.д. 93).
На момент заключения договора купли-продажи
между Бородихиной О.В. и ООО «ВЕК»
24.05.2019 и полной оплатой ею
приобретенной квартиры кредитный договор действовал в указанной
редакции, то есть предполагал возможность
вывода из залога прав требований по договору долевого участия при наличии сведений о погашении ООО «ВЕК»
кредитного договора на сумму 31 688 руб. за 1 кв.м. В новой редакции, исключившей указанное
положение, договор был изложен лишь
19.02.2021.
Вместе с тем требования об исключении
спорной квартиры из договора залога, из кредитного договора в качестве предмета
залога, к залогодержателю в установленном законом порядке истцом не предъявлялись и предметом судебного
разбирательства не являлись.
Учитывая и данное обстоятельство, а также
действие кредитного договора,
обеспеченного до настоящего времени залогом спорной квартиры, наличие у
ООО «ВЕК» задолженности по кредитному договору, отсутствие согласия
залогодержателя на отчуждение спорной квартиры, у суда первой инстанции не
имелось правовых оснований для прекращения ипотеки в отношении спорной
квартиры.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом при заключении договора-купли-продажи
спорной квартиры была произведена полная
оплата приобретенной недвижимости, выводов суда по делу не опровергают и
правового значения для разрешения данного спора не имеют.
В силу положений статьи 128 ГК РФ к объектам
гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные
бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные
денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты
работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и
приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);
нематериальные блага.
На основании пункта 1 статьи 129 ГК РФ
объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного
лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,
реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в
обороте.
Пункт 2 статьи 129 ГК РФ предусматривает, что законом или в
установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности
объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов
гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам
оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному
разрешению.
На основании пункта 2 статьи 346 ГК РФ
залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя,
если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа
залога.
Поскольку
спорная квартира до настоящего времени не исключена из условий
кредитного договора о залоге, кредитные обязательства залогодателя не исполнены, оснований для прекращения ипотеки
в отношении спорной квартиры у суда первой инстанции не имелось.
Рассмотрев дело в пределах доводов
апелляционной жалобы, судебная коллегия находит доводы, приведенные в ней,
несостоятельными, что в силу положений статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены
или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не является.
Разрешая спор, суд правильно определил
юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным
обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда
соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права,
влекущих отмену решения, судом допущено не было.
В
силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам
апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 14 июня 2022 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу Бородихиной Ольги Васильевны – без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в
течение трех месяцев в кассационном
порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 9
ноября 2022 года.