УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2022-000782-45
Судья Богомолов С.В.
Дело № 33-3925/2022
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
27 сентября 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Костенко А.П., Камаловой Е.Я.,
при секретаре Курановой Ю.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью «Гавань», представителя Савельева
Александра Васильевича – Кузнецовой Ольги Викторовны на решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 14 апреля 2022 года, по гражданскому делу №
2-988/2022, по которому постановлено:
исковые требования Савельева Александра Васильевича
удовлетворить частично.
Признать недействительным договор паенакопления № *** от
31.01.2018, заключенный между жилищно-строительным кооперативом
«Красноармейская, д.93» и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань», в
той части, в которой он заключен в отношении квартир № *** и №*** в
многоквартирном жилом доме по адресу: *** (в настоящее время Ульяновская
область, ***) на земельном участке с кадастровым номером ***.
В остальной части в удовлетворении иска Савельева Александра
Васильевича, а также в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной
ответственностью «Гавань» к Савельеву Александру Васильевичу,
жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров
купли-продажи квартир недействительными отказать.
Заслушав доклад судьи
Костенко А.П., пояснения представителя
ООО «Гавань» - Ключников А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы ООО
«Гавань» и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы
представителя Савельева А.В., представителя Савельева А.В. – Кузнецовой О.В.,
представителя ЖСК «Красноармейская, д.93» - Соловьева В.В., Фахрутдинова
Р.Ф., поддержавших доводы апелляционной
жалобы представителя Савельева А.В., возражавших против удовлетворения
апелляционной жалобы ООО «Гавань», судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Савельев А.В. обратился в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Гавань» (далее - ООО «Гавань») о признании
договора паенакопления недействительным.
Требования мотивированы тем, что 31.01.2018 между ООО
«Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д. 93» был заключен договор паенакопления № ***,
согласно которому пайщик, участвуя в инвестировании строительства
многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами
социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по
адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, получает в
дальнейшем в собственность квартиры и парковочные места.
На основании разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию ЖСК «Красноармейская,
д.93» 15.06.2021 зарегистрировало право собственности на следующие объекты:
*** общей площадью 83,6 кв.м, этаж №4, кадастровый номер: ***; квартира *** общей площадью 132,7 кв.м, этаж №3,
кадастровый номер: ***.
01.07.2021 он заключил с
ЖСК «Красноармейская, д.93» два договора
купли-продажи на приобретение указанных квартир. В соответствии с условиями
договоров стоимость квартиры ***
составляет 2 666 101 руб., стоимость
квартиры 15 - 4 231 956 руб., оплата произведена истцом до подписания договоров.
На момент совершения
сделок купли-продажи квартир между истцом
и ЖСК «Красноармейская, д.93» в Едином государственном реестре
недвижимости было зарегистрировано
право собственности ЖСК
«Красноармейская, д.93» на указанные квартиры, записи о судебном споре в
отношении этого имущества, об аресте и
прочих ограничениях отсутствовали.
Однако он в настоящее
время не может зарегистрировать
переход права собственности и свое
право собственности на основании
договоров купли-продажи квартир по причине наличия в Едином государственном реестре недвижимости
записей об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, внесенных на основании определений
Арбитражного суда Ульяновской области
от 09.07.2021 и от 13.07.2021 по делу № А72-7583/2021.
Определением Арбитражного
суда Ульяновской области от 11.11.202 он был привлечен в качестве третьего
лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле по исковому заявлению ООО «Гавань» к ЖСК
«Красноармейская, д.93» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, в состав которых входят две
его вышеуказанные квартиры (дело №А72-7583/2021).
Ответчик основывает
свои исковые требования о признании права
собственности на спорные квартиры на договоре паенакопления № *** от
31.01.2018, который содержит указание в том числе на приобретённые истцом квартиры ***.
Полагает, что заключенный между ООО «Гавань» и ЖСК
«Красноармейская, д.93» договор паенакопления не соответствует требованиям
действующего законодательства, поскольку целью создания жилищно-строительного
кооператива является удовлетворение
потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При
этом вступление в члены кооператива ООО «Гавань» для участия в инвестировании
строительства многоквартирного дома не соответствует указанной цели в связи с
тем, что общество не осуществляет управление многоквартирным домом, у него
отсутствует лицензия на данный вид деятельности, а также коммерческая
организация не может иметь потребность в жилье.
Кроме того, в соответствии с уставом ЖСК «Красноармейская,
д.93» паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены
членом кооператива на банковский счет, либо в кассу кооператива. Однако
договором паенакопления предусмотрено, что пайщик обязуется передать в качестве
паевого взноса земельный участок.
Уточнив исковые требования, истец просит признать
недействительным договор паенакопления № *** от 01.01.2018, заключенный между
ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93», возместить расходы по оплате
государственной пошлины.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЖСК «Красноармейская, д.93».
ООО «Гавань» обратилось в суд со встречным иском к Савельеву
А.В., ЖСК «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир
недействительными.
В обоснование заявленных
требований указано, что земельный участок, переданный по оспариваемому
Савельевым А.В. договору паенакопления, до передачи ЖСК «Красноармейская,
д.93», принадлежал ООО «Гавань» на праве собственности, что подтверждается
выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
31.01.2018 указанный участок был передан ЖСК
«Красноармейская, д.93», соответственно паевый
взнос, в том числе за спорные
квартиры был полностью внесен.
Также ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере
1000 руб., что подтверждается платежным поручением № *** от 28.02.2018.
Считает, что исходя из
правовой природы договора паенакопления, его можно расценивать как договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи, подряда, простого товарищества.
Договоры купли-продажи
квартир, заключенные между ООО «ЖСК «Красноармейская, д.93» и Савельевым А.В.,
от 01.07.2021 являются недействительными сделками, поскольку были заключены в
нарушение
положений Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93» без согласия правления кооператива.
Указанные договоры заключены
недобросовестными
лицами с целью причинить вред ООО «Гавань». Савельев А.В. проявляя должную
степень осмотрительности мог ознакомиться с уставом ЖСК «Красноармейская,
д.93», из положений которого следовало, что для заключения ЖСК договора
купли-продажи имущества требуется обязательное согласие правления. В отсутствие
информации о ЖСК «Красноармейская, д.93», размещение которой является
обязательной с 2019 года, Савельев А.В. должен был усомниться в
добросовестности ответчика.
Также указывает, что
доказательства, подтверждающие произведённую оплату со стороны Савельева А.В.
по договорам купли-продажи от 01.07.2021, отсутствуют.
ООО
«Гавань» просит признать недействительными договоры купли-продажи от
01.07.2021, заключенные между Савельевым А.В. и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в
отношении квартир *** (кадастровый номер ***) и *** (кадастровый номер ***),
расположенных по адресу: ***, применить последствия признания сделок
недействительными в виде двусторонней реституции.
Судом к участию в деле в качестве
третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Бичаев П.П.,
Фахрутдинов Р.Ф., Новицкий П.А., Долгов Н.М., Кротов А.В.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «Гавань» просит отменить
решение суда, принять по делу новое решение, отказать в удовлетворении
требований Савельеву А.В., удовлетворить встречные исковые требования.
В обоснование жалобы указывает, что исковое заявление
Савельева А.В. было необоснованно принято судом к рассмотрению, поскольку
подано с нарушением требований статьи 132 ГПК РФ в связи с тем, что
государственная пошлина была оплачена истцом не в полном объеме. Считает, что
размер государственной пошлины должен быть рассчитан исходя из стоимости
квартир, указанной в договоре паенакопления, которая составляет
30 479 400 руб.
Считает, что суд вышел за пределы заявленных исковых
требований, в связи с тем, что истец просил признать договор паенакопления
ничтожным на основании п. 2 ст.168 ГК РФ, однако суд рассмотрел иск по
основаниям, по котором договор паенакопления не оспаривался и в отсутствие
заявлений истца признал договор недействительным в соответствие с п. 1 ст. 168
ГК РФ.
Полагает, что судом не дано надлежащей оценки доводам
общества, заявленным в рамках рассмотрения первоначального иска, о ничтожности
договоров купли-продажи от 01.07.2021 и отсутствии права у истца обращаться в
суд иском о признании договора паенакопления недействительным. Вывод суда о
ничтожности договоров купли-продажи, заключенных между ЖСК «Красноармейская,
д.93» и физическими лицами, не участвующими в строительстве дома, и
необходимости признания указанных сделок ничтожными подтверждается решением
Ленинского районного суда города Ульяновска от 21.03.2022 по делу № 2-902/2022.
Считает, что в материалы дела не представлено
доказательств внесения Савельевым А.В. в кассу ЖСК «Красноармейская, д.93»
денежных средств за квартиры, а предоставленные приходные кассовые ордера при
отсутствии иных подтверждающих документов нельзя считать безусловным и
исключительным доказательством внесения денежных средств. При этом приходный
кассовый ордер № 2 содержит указание на более позднюю дату (01.08.2021),
которая противоречит пояснениям истца и не соответствует датам, указанным в
самом приходном кассовым ордере.
Отмечает, что договоры купли-продажи квартир были
заключены с Савельевым А.В. по заведомо заниженным ценам с целью исключить
имущество кооператива в виде спорных квартир от возможного обращения на него
взыскания.
Кроме того, согласно сведениям учета приема платежей,
представленным ЖСК «Красноармейская, д.93» в рамках рассмотрения гражданского
дела № 2-783/2022, Савельев А.В. отсутствует в качестве лица, вносившего
какие-либо денежные средства, а в
отношении спорных квартир указано иное лицо.
Также указывает, что в материалы дела не представлено
доказательств наличия у Савельева А.В. по состоянию на 01.07.2021 денежных
средств в необходимом размере для покупки квартир, а представленная расписка от
25.06.2021 о передаче в долг Савельеву А.В. денежных средств не является
надлежащим доказательством их наличия. При этом судом было отказано в
удовлетворении ходатайства общества о проведении судебной экспертизы по срокам
создания указанной расписки. Кроме того, представленные копии справок Банка ВТБ (ПАО) в отсутствие оригиналов, а также без наличия сведений о движении
денежных средств за соответствующий период не позволяют установить были ли
сняты денежные средства с расчетного счета для дальнейшей их передачи истцу.
Считает, что ЖСК «Красноармейская, д.93» не вправе было продавать
спорные квартиры истцу, поскольку они подлежали передаче обществу и решение
правления кооператива об одобрении сделок купли-продажи квартир не принималось.
В связи с изложенным, полагает, что первоначальный иск
должен быть оставлен без удовлетворения, поскольку у истца не возникло
добросовестного права на оспаривание договора паенакопления в связи с
ничтожностью договоров купли-продажи квартир от 01.07.2021. При этом признание
договора паенакопления недействительным не может повлечь восстановление
нарушенных прав истца в связи с тем, что удовлетворение исковых требований не
влечет отмены обеспечительных мер в виде запрета на регистрацию перехода права
собственности, наложенных определением Арбитражного суда Ульяновской области по
делу № А72-7583/2021.
Полагает, что судом первой инстанции не могло быть
рассмотрено требование о признании
недействительности договора паенакопления на основании того, что юридические
лица не могут быть членами жилищно-строительного кооператива, в связи с тем,
что общество входило в состав учредителей ЖСК «Красноармейская, д.93» и
фактически данное требование направлено на оспаривание членства юридического
лица в кооперативе, записи о создании кооператива, что недопустимо в рамках
рассмотрения гражданского дела.
Не соглашается с выводом суда о недействительности
спорного договора паенакопления, как не отвечающего признакам договоров
купли-продажи и подряда. Считает, что договор паенакопления следует
квалифицировать как смешанный, что позволяет производить оплату по
договору не только денежными средствами,
но и имуществом.
Также указывает, что судом необоснованно не принято во
внимание решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 17.03.2022 по делу
№ 2-783/2022, в котором сделан вывод о наличии права у общества оспаривать
сделки купли-продажи квартир.
В апелляционной жалобе представитель Савельева А.В. –
Кузнецова О.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение,
заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Не соглашается с решением суда в части признания договора
паенакопления недействительным только в той части, в которой он заключен в
отношении спорных квартир ***.
В обоснование жалобы указывает, что судом первой
инстанции не установлены обстоятельства, являющиеся обязательными для
применения п. 2 ст. 168 и ст. 170 ГК РФ,
в связи с чем сделка по заключению договора паенакопления не была признана ничтожной.
Полагает, что поскольку квартиры находились в свободной продаже, договор
паенакопления нарушает публичные интересы неограниченного круга лиц, являющихся
участниками свободного рынка недвижимости, и сделка должна быть признана
ничтожной на основании п. 2 ст. 168 ГК
РФ.
Считает, что судом должна быть применена статья 169 ГК
РФ, поскольку оспариваемая сделка совершена с целью, заведомо противоречащей
основам правопорядка и нравственности, которая влечет общие последствия,
установленные ст. 167 ГК РФ по применению двусторонней реституции.
Отмечает, что ООО «Гавань» не могло не знать о том, что
общество не может являться участником долевого строительства, доказательств
обратного не представлено, что свидетельствует об умышленном нарушении закона
обществом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных
жалоб, судебная коллегия приходит к
следующему.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,
установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании
оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или
иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана
недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица,
оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него
последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в
интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает
права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения
которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по
основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее
воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки
вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании
недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее
недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое
требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки
недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной
сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных
предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет
правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо
действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения
сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не
влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое
знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки,
после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим
добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон
обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности
возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается
в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)
возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не
предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она
может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку
недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не
применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их
применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Статьёй 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев,
предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая
требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона
не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного
правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и
охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует,
что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,
не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела следует, что между ООО «Гавань» и ЖСК
«Красноармейская, д.93» 31.01.2018 заключен договор паенакопления №***,
согласно которому, в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье, пайщик
вступил в члены ЖСК «Красноармейская, д.93», участвуя в инвестировании
строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными
объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания
населения по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, в
целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при
условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и
дополнительного (целевого), при возникновении такого, взносов, в размере,
порядке и сроки, установленные Уставом (п. 1.1 договора паенакопления).
В пункте 1.2 договора паенакопления перечислены 7 квартир, приобретаемых
пайщиком в порядке паенакопления и их характеристики, в том числе: квартира ***
общей площадью 137,0 кв.м, стоимостью 6 740 000 руб. (п. 1.2.7) и
квартира *** общей площадью 99,1 кв.м,
стоимостью 4 875 720 руб. (п.1.2.1)
Общая стоимость семи квартир поименованных в п. 1.2 договора
составляет 30 590 100 руб.
В пункте 1.3.1 договора
паенакопления также поименованы парковочные места, приобретаемые пайщиком в
порядке паенакопления: два парковочных места, расположенных на первом этаже
многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейская, 93 (согласно проектной
документации). При этом, какие-либо дополнительные идентификаторы, площади и
стоимость парковочных мест в договоре не указаны.
В силу п. 2.1.1 ЖСК обязался
осуществить инвестирование денежных средств пайщика в строительство объекта.
В соответствии с п. 3.1
договора паенакопления размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по
настоящему договору, составляет
30 590 100 руб., и включает в себя: вступительный взнос в
размере 1000 руб. (п. 3.1.1), паевый взнос в размере 30 479 400 руб.,
который включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м (п.
3.1.2).
При этом, в силу п. 3.3
договора паенакопления пайщик обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в
качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м, расположенный по
адресу: *** с кадастровым номером *** и кадастровой стоимостью 876 124
руб. 08 коп.
На основании указанного договора паенакопления и акта
приема-передачи к нему от 31.01.2018 зарегистрирован переход права
собственности на указанный земельный участок от ООО «Гавань» к ЖСК, что
подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно выпискам из ЕГРН от 10.02.2022 ЖСК
«Красноармейская, д.93» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
ЖСК «Красноармейская, д.93» 15.06.2021 зарегистрировало свое право
собственности, в том числе, квартиру общей площадью 83,6 кв.м, этаж №4,
кадастровый номер: ***, адрес: ***, квартира ***; квартиру общей площадью 132,7
кв.м, этаж №3, кадастровый номер: ***, адрес: ***.
01.07.2021 Савельев А.В. заключил с ЖСК «Красноармейская,
д.93» два договора купли-продажи: договор купли-продажи квартиры общей площадью
83,6 кв.м, этаж №4, кадастровый номер ***, адрес: ***, договор купли-продажи
квартиры общей площадью 132,7 кв.м., этаж №3, кадастровый номер ***, адрес: ***,
что подтверждается соответствующими договорами.
В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи квартиры ***
стоимость этой квартиры составляет 2 666 101 руб. Согласно пункту 6 и пункту 12
договора квартира передана истцу до подписания договора.
В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи квартиры ***
стоимость квартиры составляет 4 231 956 руб. Согласно пункту 6 и пункту 12
договора квартира передана истцу до подписания договора.
Факт оплаты Савельевым А.В. стоимости приобретаемых квартир,
подтверждается выданными ему ЖСК квитанциями к приходным кассовым ордерам от
01.07.2021 (л.д. 246 т.1).
Удовлетворяя исковые требования Савельева А.В. в части и
отказывая в удовлетворении заявленных требований ООО «Гавань», суд первой
инстанции правомерно исходил из того, что заключенный между ООО «Гавань» и ЖСК
«Красноармейский, д.93» договор паенакопления от 31.01.2018 не соответствует
требованиям закона, является недействительной сделкой. При этом данный договор
затрагивает права Савельева А.В. в части приобретенных им квартир *** по
договору купли-продажи от 01.07.2021.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда,
исходя из следующего.
Статьей 4 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного
строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -
Закон № 349-ФЗ) часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - ЖК РФ) изложена в следующей редакции: жилищным или
жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и
в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях
юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в
жилье, а также управления многоквартирным домом.
Согласно части 2 статьи 5 Закона № 349-ФЗ требования части 1
статьи 110 ЖК РФ в редакции данного Федерального закона распространяются на
жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня
вступления в силу данного Федерального закона (в редакции от 28 декабря 2013 г.
№ 4140-ФЗ).
Часть 3 статьи 5 Закона № 349-ФЗ указывает, что юридические
лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного
кооператива, созданных до дня вступления в силу Закона № 349-ФЗ, сохраняют
право членства в указанных кооперативах, то есть юридические лица, которые
ранее уже стали членом ЖСК, могут и дальше ими быть, а новые - только в случае,
указанном в части 1 статьи 111 ЖК РФ.
Из материалов дела следует, что ЖСК «Красноармейская, д. 93»
создан в 2016 году, то есть после вступления в силу изменений в ЖК РФ,
внесенных Законом №349-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 111 ЖК РФ (в редакции Федерального
закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ), членом жилищного кооператива может быть:
гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; юридическое лицо в случае,
установленном законодательством Российской Федерации; юридическое лицо,
являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный
кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном
доме.
Таким образом, юридическое лицо может являться членом
жилищного кооператива только, если оно принято в такой кооператив до дня
вступления в силу Закона № 349-ФЗ либо оно является собственником помещения в
многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет
управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Ни одному из вышеперечисленных условий ООО «Гавань» не
соответствует.
Более того, согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ в уставе
жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива,
месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены
кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных
выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения
вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по
внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива
и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений,
в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или
квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива
понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Таким образом, законодательно определено, что только устав
ЖСК определяет состав и порядок внесения паевого взноса. При этом закон не
предусматривает возможность изменения порядка внесения паевого взноса
договором, заключенным с пайщиком.
Согласно пункту 4.5 устава ЖСК «Красноармейская, д. 93»,
паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом
кооператива на банковский счет кооператива, либо в кассу кооператива.
Исходя из буквального толкования устава ЖСК, в кооперативе
предусмотрена единственная форма уплаты паевого взноса - денежная.
Доказательств уплаты паевого взноса денежными средствами ООО
«Гавань» не представлено.
Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем», на который ссылается ООО «Гавань» в исковом заявлении,
при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной
деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов
недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих
договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»),
55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам
надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере
финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как
договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо
учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5
Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального
закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в
форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц,
финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе
долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право
собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода
договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по
правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной
регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Вместе с тем, ни ООО «Гавань», ни ЖСК «Красноармейская, д.
93» не являются субъектами инвестиционной деятельности в понимании Федерального
закона от 25.02.1999. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР «Об
инвестиционной деятельности в РСФСР», применяемого в части норм, не
противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
Более того, согласно прямому указанию статьи 2 Федерального
закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ, данный Федеральный закон не распространяется на
отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и
юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и
регулируются Федеральным законом от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации».
Между тем, исходя из субъектного состава спорного договора
паенакопления и его содержания, к нему не могут быть применены положения глав
30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), а также иных
норм ГК РФ.
Таким образом, заключенный между ЖСК «Красноармейская, д.
93» и ООО «Гавань» от 31.01.2018 договор паенакопления не соответствует
требованиям закона и не может быть квалифицирован как сделка, на основании
которой у ООО «Гавань» возникло право требования передачи ему в собственность
объектов недвижимости, поименованных в данном договоре.
Соответственно, договоры купли-продажи от 01.07.2021,
заключенные между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Савельевым А.В. не могут рассматриваться
как нарушающие права или охраняемые законом интересы ООО «Гавань», в связи с
чем у ООО «Гавань» отсутствует право их оспаривать.
При указанных обстоятельствах у суда не имелось оснований
для признания договоров купли-продажи квартир *** по адресу: ***, от
01.07.2021, заключенных между ООО «ЖСК Красноармейская, д.93» и Савельевым
А.В., недействительными.
Ссылка
в жалобе на то, что исковое заявление Савельева А.В. было необоснованно принято
судом к рассмотрению, поскольку подано с нарушением требований статьи 132 ГПК
РФ в связи с тем, что государственная пошлина была оплачена истцом не в полном
объеме, не является основанием для отмены по сути правильного решения суда.
Доводы
жалобы о том, что суд вышел за пределы
заявленных исковых требований; истец просил признать договор паенакопления
ничтожным на основании п. 2 ст.168 ГК РФ, однако суд рассмотрел иск по
основаниям, по котором договор паенакопления не оспаривался и в отсутствие
заявлений истца признал договор недействительным в соответствии с п. 1 ст. 168
ГК РФ, судебной коллегией отклоняются.
Так,
истец, заявляя требования о признании договора паенакопления №*** от 31.01.2018
недействительной сделкой, сослался в том числе на общие нормы о
недействительности сделки (ст.ст.166, 170, 168 ГК РФ).
При
этом в силу п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки
недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом,
указанным в законе.
Оспоримая
сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или
охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла
неблагоприятные для него последствия.
При разрешении спора судом первой инстанции дана
надлежащая оценка тому обстоятельству, что сделка не соответствующая закону, в
случае признания ее недействительной, является оспоримой, а не ничтожной.
Ссылка в жалобе на то, что судом не дано надлежащей
оценки доводам общества, заявленным в рамках рассмотрения первоначального иска,
о ничтожности договоров купли-продажи от 01.07.2021 и отсутствии права у истца
обращаться в суд иском о признании договора паенакопления недействительным,
судебной коллегией также отклоняется.
Статья 3 ГПК РФ наделяет гражданина правом
на обращение в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод
или законных интересов.
В
силу указанного выше п.2 ст. 166 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации №8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 166 ГК РФ предъявлять иск о признании
сделки недействительной может любое лицо, имеющее материально-процессуальный
интерес.
Принимая во внимание, что оспариваемый договор
паенакопления затрагивает права Савельева А.В. в части квартир ***, приобретенных им у ЖСК
«Красноармейская, д. 93», оснований полагать о ничтожности договоров
купли-продажи названных квартир от 01.07.2021 и отсутствии права у Савельева
А.В. обращаться в суд иском о признании договора паенакопления
недействительным, не имеется.
Таким образом, Савельев А.В., не являясь стороной по
оспариваемому договору паенакопления №*** от 31.01.2018 однако, приобретая
квартиры *** по договору купли-продажи является заинтересованным лицом и вправе
оспаривать данную сделку.
Доводы жалобы о том, что в материалы дела не представлено
доказательств внесения Савельевым А.В. в кассу ЖСК «Красноармейская, д.93» денежных
средств за квартиры, а предоставленные приходные кассовые ордера при отсутствии
иных подтверждающих документов нельзя считать безусловным и исключительным
доказательством внесения денежных средств, судебной коллегией также
отклоняются, поскольку в установленном порядке представленные в материалы дела
квитанции об оплате сторонами не оспорены, недействительными не признаны.
Приведенные доводы ООО «Гавань» в жалобе о том, что судом первой инстанции не могло быть
рассмотрено требование Савельева А.В. о
признании недействительности договора паенакопления, судебной коллегией
отклоняются.
Как установлено судом, предметом договора паенакопления
затрагиваются права Савельева А.В. на квартиры *** в указанном доме, при этом в
силу действующего законодательства, ст.111 ЖК РФ в редакции ФЗ №349 от
30.11.2011, ООО «Гавань» не может быть членом кооператива и заключить договор
паенакопления.
ООО
«Гавань», как юридическое может быть членом ЖСК при условии членства
кооператива до вступления в силу ФЗ №349, и это юридическое лицо является
собственником помещений в многоквартирном доме.
Однако,
такие условия для ООО «Гавань» не наступили.
В
связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в
рассмотрении исковых требований Савельева А.В.
Доводы жалобы ООО «Гавань» относительно
необоснованного вывода суда о
недействительности спорного договора паенакопления, как не отвечающего
признакам договоров купли-продажи и подряда, судебной коллегией также
отклоняются, поскольку правовое регулирование данных договоров является разным,
а также разными являются и предметы названных договоров.
Также
не имеется оснований квалифицировать договор паенакопления №*** от 31.01.2018,
как смешанный договор, позволяющий
производить оплату по договору не
только денежными средствами, но и имуществом, поскольку устав ЖСК является
основным документом, в котором определяются размеры, состав и порядок внесения
вступительных и паевых взносов, а также другие сведения, перечисленные в статье
113 ЖК РФ.
При этом, исходя из буквального толкования устава ЖСК
«Красноармейская, д.93», в кооперативе предусмотрена единственная форма уплаты
паевого взноса - денежная. Доказательств уплаты паевого взноса денежными
средствами ООО «Гавань» не представлено.
Ссылка ООО «Гавань» в апелляционной жалобе относительно того, что необходимость признания указанных сделок
ничтожными подтверждается решением Ленинского районного суда города Ульяновска
от 21.03.2022 по делу №2-902/2022, судебной коллегией отклоняется, так как
данное решение не ставит под сомнение законность обжалуемого судебного акта,
поскольку оно принято при участии иных лиц, по иным обстоятельствам, а
юридический прецедент не является официальным источником права в Российской
Федерации, то есть конкретные судебные решения не носят преюдициального
характера при разрешении дел с участием
других лиц.
Не может согласиться судебная коллегия с доводами
апелляционной жалобы ООО «Гавань» и о том, что договоры купли-продажи указанных
квартир были заключены с Савельевым А.В. по заведомо заниженным ценам с целью
исключить имущество кооператива в виде спорных квартир от возможного обращения
на него взыскания, поскольку факт продажи квартиры за цену, составляющую меньше
рыночной стоимости этой квартиры, сам по
себе не может служить достаточным основанием для признания сделки
недействительной.
Ссылка в жалобе на то, что в материалы дела не представлено
доказательств наличия у Савельева А.В. по состоянию на 01.07.2021 денежных
средств в необходимом размере для покупки квартир, а представленная расписка от
25.06.2021 о передаче в долг Савельеву А.В. денежных средств не является
надлежащим доказательством их наличия; судом было отказано в удовлетворении
ходатайства общества о проведении судебной экспертизы по срокам создания
указанной расписки, также не является основанием для отмены решения суда,
поскольку спорный договор паенакопления заключен между ЖСК и ООО «Гавань» в
нарушение действующего законодательства, а поэтому оснований для проведения
судебной экспертизы относительно срока составления расписки не имелось.
Доводы жалобы ООО «Гавань» о том, что признание договора
паенакопления недействительным не может повлечь восстановление нарушенных прав
истца в связи с тем, что удовлетворение исковых требований не влечет отмены
обеспечительных мер в виде запрета на регистрацию перехода права собственности,
наложенных определением Арбитражной суда Ульяновской области по делу № А72-7583/2021, не являются
основанием к отмене по сути правильного решения суда.
Доводы апелляционной жалобы представителя Савельева А.В.
о том, что судом первой инстанции не
установлены обстоятельства, являющиеся обязательными для применения п. 2 ст. 168 и ст. 170 ГК РФ, в связи с чем сделка
по заключению договора паенакопления не была признана ничтожной; квартиры находились
в свободной продаже, договор паенакопления нарушает публичные интересы
неограниченного круга лиц, являющихся участниками свободного рынка
недвижимости, и сделка должна быть признана ничтожной на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, судебной коллегией отклоняются,
поскольку исходя из приведенных в исковом заявлении Савельева А.В. оснований
недействительности договора паенакопления №*** от 31.01.2018 , сделка с
нарушением прав и законных интересов истца является оспоримой, а не ничтожной
сделкой. В связи с чем в данном случае
п.2 ст. 168 ГК РФ неприменим.
Кроме
того, нарушение прав конкретного лица хоть и является противозаконным, вместе с
тем еще не свидетельствует о наличии у правонарушителя асоциальной цели по
смыслу ст. 169 ГК РФ, равно как не свидетельствует
о наличии такой цели само по себе нарушение конкретной нормы права. В связи с
изложенным ст.169 ГК РФ в данном случае также неприменима.
Учитывая
изложенное судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным,
обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб.
Выводы
суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права,
влекущих отмену решения, судом допущено не было
Вместе
с тем, судом первой инстанции не были разрешены требования Савельева А.В. о
взыскании судебных расходов по оплате госпошлины.
В
соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым
резолютивную часть решения суда первой инстанции дополнить указанием о
взыскании с ЖСК «Красноармейская, д.93» и ООО «Гавань» в пользу Савельева А.А.
расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с
каждого.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 14
апреля 2022 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с
ограниченной ответственностью «Гавань», представителя Савельева Александра
Васильевича – Кузнецовой Ольги Викторовны - без удовлетворения.
Дополнить резолютивную часть решения суда указанием о
взыскании с ЖСК «Красноармейская, д.93», ООО «Гавань» в пользу Савельева
Александра Васильевича возврат госпошлины по 150 руб. с каждого.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.09.2022.