УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2021-012321-41
Судья Бахарева
Н.Н.
Дело №33-3270/2022
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 6
сентября 2022 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Колобковой О.Б.,
судей Коротковой
Ю.Ю., Костенко А.П.,
при секретаре
Котельниковой С.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело № 2-387/2022 по апелляционной
жалобе Гребенникова Сергея Владимировича на решение Ленинского районного суда
города Ульяновска от 15 февраля 2022 года, по которому постановлено:
исковые требования
Гайсина Азата Ирековича к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области (ранее - Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области) о признании права
аренды на земельный участок удовлетворить.
Признать за Гайсиным
Азатом Ирековичем право аренды на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***.
Заслушав доклад
судьи Коротковой Ю.Ю., пояснения представителя Гребенникова С.В. – Бондиной
И.Е., поддержавшей доводы жалобы, пояснения представителя Гайсина А.И. –
Сергеевой Н.В., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Гайсин А.И.
обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области (ранее - Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области) о признании права
аренды на земельный участок.
Требования
мотивированы тем, что 24.02.1995 между
администрацией (мэрией) города Ульяновска и ТИЗ «Искра-Полис» на основании Постановления
администрации (мэрии) города Ульяновска от 23.11.1994 №1289 был заключен
договор аренды № *** земельного участка площадью 277 782 кв.м для строительства
индивидуальных домов в районе завода «И***». Срок аренды установлен до
31.12.2013.
Согласно письму от
28.06.2016 Департамент государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области отнес данный договор к заключенным (возобновленным) на
неопределенный срок.
По договору о
передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участок от
24.02.1995 №***, заключенному 07.03.2014 между ТИЗ «Искра-Полис» и
Гребенниковым С.В., последнему перешло право аренды земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 621 кв.м, по адресу: ***.
07.06.2016 Ленинский районный суд г. Ульяновска,
рассмотрев гражданское дело №*** по иску Гребенникова С.В. к администрации
города Ульяновска, ТИЗ «Искра-Полис»,
Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области о признании права аренды земельного участка, частично удовлетворил
исковые требования Гребенникова С.В., признав за ним право аренды на земельный
участок с кадастровым номером ***, площадью 621 кв.м, по адресу: ***.
Данным решением суда установлено, что Гребенников С.В.
является членом ТИЗ
«Искра-Полис», 07.03.2014 между Гребенниковым С.В. и ТИЗ «Искра-Полис» заключен договор о
передаче истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от
24.02.1995 № *** и
соглашению №*** от
08.12.2011
к договору аренды №
***.
В последующем в
рамках исполнительного производства, в котором должником является Гребенников
С.В., право аренды было реализовано на торгах. Победителем торгов признан
Гайсин А.И. (протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества
от 21.08.2019).
22.08.2019 между
Гайсиным А.И. и ООО «Профреализация» заключен договор купли-продажи права
аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка. Гайсин А.И. выплатил стоимость договора аренды, а ООО
«Профреализация» передало ему в пользование вышеуказанный земельный участок.
О смене арендатора
Гайсин А.И. уведомил собственника земельного участка в лице Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ранее - Министерство
строительства и архитектуры Ульяновской области).
22.02.2017
администрацией города Ульяновска Гайсину А.И. выдано разрешение на
строительство №*** на возведение индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. На основании данного разрешения на строительство
Гайсин А.И. возвел индивидуальный двухэтажный жилой дом площадью 210,2 кв.м на
земельном участке, право аренды на который приобретено им на торгах. Им
осуществлено подключение всех инженерных сетей и коммуникаций.
Гайсин А.И.
обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о
регистрации права собственности на дом.
06.07.2021 в осуществлении регистрационных действий ему отказано по
причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок -
истечение срока аренды, указанного в первоначальном договоре аренды, и ввиду
нарушений, допущенных на стадии торгов в рамках исполнительного производства.
Просил суд признать
за ним право аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены
администрация города Ульяновска, ООО «Профреализация», Гребенщиков С.В., МТУ
Росимущества в республике Татарстан и Ульяновской области, Управление
Росреестра по Ульяновской области, УФССП России по Ульяновской области, ТИЗ
«Искра-Полис», ПК «Северный».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Гребенников С.В. просит отменить решение суда, принять по делу
новое решение, которым отказать
в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывает, что судом первой
инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы
суда, изложенные в решении, не основаны на установленных по делу
обстоятельствах. Считает необоснованным отказ суда в принятии его встречного
иска о признании недействительными результатов торгов права аренды спорного
земельного участка, поскольку от результатов их рассмотрения зависят выводы
суда по настоящему спору.
Судом не принял во внимание, что исполнительное
производство, в котором содержатся все значимые документы, подтверждающие факт
наличия у Гребенникова С.В. задолженности, ее размер, оценку права аренды
земельного участка, зачет выкупной стоимости и иные документы, не было
представлено суду по причине отсутствия
исполнительного производства. Полагает, что незаверенные копии документов,
представленные судебным приставом-исполнителем, не являются надлежащим
доказательством по делу и не могут быть положены в основу оспариваемого
решения.
Судом не было учтено, что после признания
Арбитражным судом Ульяновской области недействительной сделки купли-продажи с
торгов спорного земельного участка разрешение на строительство, выданное
Гайсину А.И. на основании ничтожной сделки, утратило свою силу. Гайсину А.И.
данный факт был известен, однако он продолжил строительство жилого дома на спорном
земельном участке.
Кроме того, указывает на незаконность продажи права
аренды земельного участка с торгов, обремененного незаконно возведенным жилым
домом, без указания такого обременения. Возведение объекта недвижимости на
чужом земельном участке не приводит к возникновению права на данное имущество,
а порождает право требования возмещения его стоимости.
В возражениях относительно апелляционной жалобы
представитель Гайсина А.И. – Сергеева Н.В. указывает, что решение суда является
законным, обоснованным и не подлежащим отмене.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле,
извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной
инстанции надлежащим образом.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на жалобу.
Рассмотрев доводы
жалобы, возражений, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда
имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм
материального и процессуального права при принятии решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 2 статьи 621
ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с
пунктами 2 и 9 статьи 22 Земельного
кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в
пункте 4
статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в
соответствии с гражданским законодательством
и настоящим Кодексом.
При аренде
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное
не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору
третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5
и 6
настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В силу статьи 447 ГК
РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем
проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора
торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права
на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет
торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и
выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом
(нотариус, специализированная организация и др.).
Из материалов дела
следует, что решением Ленинского
районного суда г.Ульяновска от
07.06.2016 по гражданскому делу №*** по иску Гребенникова С.В. к администрации
города Ульяновска, ТИЗ «Искра-Полис», Департаменту государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области о признании права аренды земельного
участка было установлено, что
постановлением мэра города Ульяновска от 23.11.1994 № *** ТИЗ
«Искра-Полис» был предоставлен в аренду на период строительства земельный
участок площадью 27 782 кв.м в Ленинском районе г. Ульяновска. На
основании данного постановления заключён договор аренды земельного участка от
24.02.1995 №***, в соответствии с которым арендатор земельного участка вправе
передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и
внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока
договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного
участка не требуется.
В соответствии с
постановлением мэрии города Ульяновска от 01.12.2011 №*** в договор аренды № ***
от 24.02.1995 внесены изменения, согласно которым ТИЗ «Искра-Полис» принимает в
аренду до 31.12.2013 земельные участки общей площадью 226 003 кв.м под
индивидуальное жилищное строительство (соглашение №*** от 08.12.2011).
07.03.2014 между
ТИЗ «Искра-Полис» и Гребенниковым
С.В. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка №*** от 24.02.1995 и соглашению № *** от 08.12.2011 к
договору аренды земельного участка от 24.02.1995 № ***. Он являлся членом ТИЗ
«Искра-Полис» и уплатил взносы.
Изложенные
обстоятельства явились основанием для признания за Гребенниковым С.В. права
аренды на земельный участок с
кадастровым номером ***, площадью 621 кв.м, по адресу: ***.
В то же время,
решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу №*** от 18.06.2014 в
отношении ТИЗ «Искра – Полис» введена процедура конкурсного производства.
Вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером *** был включен в
конкурсную массу товарищества и выставлен на торги. 22.09.2016 ТИЗ «Искра – Полис» в лице
конкурсного управляющего заключило с Щ*** Д.Н. договор передачи права
аренды в отношении вышеуказанного
участка, а 30.09.2016 тот продал свое право Гайсину А.И.
Поскольку на момент
вышеуказанных сделок вступившим в законную силу решением суда признано право
аренды на тот же земельный участок за Гребенниковым С.В., определением
Арбитражного суда Ульяновской области от 13.10.2017 по делу №*** договор
передачи прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка, заключенный между Гайсиным А.И. и Щ*** Д.Н., признан
недействительным, право аренды возвращено Гребенникову С.В.
Однако, как следует
из материалов дела, после вынесения вышеуказанного определения Арбитражного
суда Ульяновской области Гребенников С.В. не предпринимал никаких действий по
истребованию указанного земельного участка. В свою очередь Гайсин А.И. на основании
выданного ему разрешения на строительство от 22.02.2017 возвел индивидуальный
жилой дом на земельном участке, являющемся предметом спора по настоящему делу.
Решением Ленинского
районного суда г. Ульяновска по делу №*** от 19.09.2016 взысканы в пользу ООО
МФО «Э***» солидарно с ООО «К***» и Гребенникова С.В. задолженность по
договорам займа, судебные расходы, в общей сумме 1565 895 руб. 00 коп.
В последующем
произведена замена взыскателя на ПК «Северный».
В рамках
исполнительного производства №***-ИП, возбужденного ОСП по Ленинскому району г.
Ульяновска УФССП России по Ульяновской области 08.12.2016 в отношении должника
Гребенникова С.В., право его аренды на вышеуказанный земельный участок было
реализовано на торгах с последующим перечислением суммы долга в пользу ПК
«Северный».
Согласно протоколу о
результатах торгов по продаже арестованного имущества от 21.08.2019,
победителем торгов признан Гайсин А.И. 22.08.2019 между ним (покупателем) и ООО
«Профреализация» (продавцом) заключен договор купли-продажи арестованного
имущества, то есть права аренды земельного участка с кадастровым номером ***,
по цене 1742 760 руб. Оплата по договору произведена.
24.09.2019
исполнительное производство №***-ИП в
отношении должника Гребенникова С.В. окончено в связи с тем, что
требования исполнительного документа
выполнены в полном объеме. Таким образом, в результате реализации права аренды
Гребенников С.В. получил встречное удовлетворение путем погашения своей
задолженности по кредитному обязательству.
Оценив
представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67
ГПК РФ, суд пришел к обоснованному
выводу, что право аренды Гребенникова С.В. на земельный участок с кадастровым
номером ***, установленное решением суда от
07.06.2016, перешло к истцу
Гайсину А.И. на законном основании.
Суд правильно
исходил из того, что на момент рассмотрения иска Гайсина А.И. торги по реализации имущества - права аренды вышеуказанного
земельного участка не признаны несостоявшимися или недействительными.
Гребенниковым С.В.,
привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, были заявлены
самостоятельные требования к Гайсину А.И., ООО «Профреализация», У*** , *** ,
ООО «С***» о признании незаконными постановление судебного пристава –
исполнителя от 23.04.2019 о принятии результатов оценки, постановление
судебного пристава – исполнителя от 17.05.2019 о передаче арестованного
имущества на торги, о признании недействительными результатов аренды и договора
купли – продажи права аренды от 22.08.2019.
Данные исковые требования
обоснованно не были приняты к производству суда в рамках настоящего спора. Суд
правильно исходил из того, что принятие самостоятельного иска третьего лица
возможно, если его интересы направлены на тот же предмет уже существующего
спора. В данном случае требования Гребенникова С.В. вытекают из иных
правоотношений, основаны на несогласии с порядком реализации имущества должника
в рамках исполнительного производства, результатами оценки права аренды. Суд
правильно указал, что в случае несогласия с действиями судебного
пристава-исполнителя по принятию результатов оценки и передаче арестованного
имущества на торги, а также с результатами
проведённых торгов по продаже
арестованного имущества, Гребенников
С.В. не лишен права предъявить
соответствующие требования в общем порядке. Однако на момент рассмотрения
настоящего дела в апелляционном порядке таких требований не было заявлено.
В силу пункта 1
статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,
могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в
течение одного года со дня проведения торгов.
Как следует из
материалов дела, 29.05.2018 ПК «Северный» обращался в суд с иском к
Гребенникову С.В. об обращении взыскания в рамках исполнительного производства
№ *** – ИП, возбужденного в отношении ответчика на основании решения Ленинского
районного суда г. Ульяновска, с предметом исполнения 1565 895 руб., на право
аренды должника в отношении земельного участка, являющегося предметом спора по
настоящему делу. По заявлению представителя Гребенникова С.В. – Бондиной И.Е.
производство по делу прекращено судом 27.06.2018 с указанием на то, что в
данном случае обращение взыскания производится судебным приставом –
исполнителем. Таким образом, Гребенникову С.В. было известно о возбуждении
исполнительного производства в отношении него и предпринимаемых мерах по
обращению взыскания на право аренды на вышеуказанный земельный участок.
Обращение Гайсина
А.И. с настоящим иском основано на том, что Управлением Росреестра по
Ульяновской области ему отказано в регистрации права в отношении земельного
участка с кадастровым номером *** в связи с тем, что 31.12.2013 истек срок по
договору аренды от24.02.1995 № 611; договор купли – продажи права аренды от
22.08.2019 заключен на следующий день
после проведения торгов 21.08.2019, что противоречит пункту 11 статьи 89
Федерального закона об исполнительном производстве, устанавливающему, что
заключение договора по результатам торгов не допускается ранее чем через 10
дней со дня подписания протокола.
Введенное названной нормой
ограничение связано с возможностью обжалования действий организатора торгов в
антимонопольный орган.
Так, частью 4
статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите
конкуренции» определено, что обжалование действий (бездействия) организатора
торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в
антимонопольный орган в порядке, установленном названной статьей,
допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в
случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», со дня такого размещения,
за исключением случаев, предусмотренных названным законом.
Таким образом,
запрет, на заключение договора с победителем торгов ранее 10-дневного срока,
установленный частью 11
статьи 89 Закона об исполнительном производстве, направлен в первую
очередь на защиту прав участников торгов. Несоблюдение указанного срока само по
себе не влечет недействительность договора купли – продажи арестованного
имущества.
Указанные
Управлением Росреестра обстоятельства не являются основанием к отказу в
удовлетворении завяленного иска Гайсина А.И. В силу вышеприведенных положений статьи 621 ГК РФ договор аренды
земельного участка от 24.02.1995 № *** считается возобновленным на
неопределенный срок, что не оспаривается Министерством имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области.
Доводы жалобы о том,
что спорный земельный участок обременен нахождением на нем объекта капитального
строительства, права на который не зарегистрированы, являлись предметом оценки
суда первой инстанции и обоснованно отклонены. Данное обстоятельство также не
является основанием к отказу в удовлетворении иска Гайсина А.И. Возведение
объекта капитального строительства осуществлялось им на основании ранее
выданного администрацией города Ульяновска разрешения №*** на возведение
индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. Признание первых
торгов права аренды земельного участка само по себе не влечет
недействительность разрешения на строительства, выданного в период действия
договора аренды.
Факт продажи права
аренды земельного участка с возведенным жилым домом не нарушает права
Гребенникова С.В., который участия в строительстве не принимали не нес
соответствующие расходы. Принадлежавшее ему право аренды земельного участка
подлежало реализации на торгах, а имеющиеся возражения основаны на несогласии с
результатами оценки этого права, что не может умалять права Гайсина А.И. и
является предметом отдельного спора. Судебная коллегия не усматривает в действиях
истца какого-либо злоупотребления правом, влекущего по смыслу статьи 10 ГК РФ
отказ в защите принадлежащего ему права.
Давая оценку
представленным копиям материалов исполнительного производства, суд правильно
указал, что доказательств, ставящих под сомнение достоверность изложенных в них
сведений, не имеется. Более того, отсутствие таких документов не может ущемлять
права добросовестного приобретателя Гайсина А.И., права которого основаны на
договоре купли – продажи, который представлен суду и не оспаривается.
Оценив
представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67
ГПК РФ, суд, учитывая, что право аренды
на спорный земельный участок передано
истцу на основании торгов, которые недействительными не признаны, и с
учетом статьи 621 ГК РФ договор аренды является действующим, обоснованно удовлетворил заявленный иск
Гайсина А.И.
Доводы
апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и
процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были
предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по
существу сводятся к иному толкованию действующего законодательства, иной
субъективной оценке исследованных доказательств и установленных обстоятельств,
в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного
постановления не влияют.
В силу
изложенного, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 15 февраля 2022 года оставить без
изменения, апелляционную жалобу Гребенникова Сергея Владимировича – без
удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 13 сентября 2022 года.