Меню Содержимое
Ульяновский областной суд



Судебный акт Печать
Оспаривание отчета об оценке
Документ от 08.06.2018, опубликован на сайте 13.06.2018 под номером 73633, 2-я гражданская, признать недостоверным отчет об оценке квартиры , решение (осн. требов.) отменено полностью с вынесением нового решения
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УЛЬЯНОВСКИЙ   ОБЛАСТНОЙ   СУД

 

Судья Кузнецова М.С.                                                                        Дело № 33-2180/2018

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город  Ульяновск                                                                                    08 июня 2018 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам  Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Полуэктовой С.К.,

судей Смирновой Ю.В., Васильевой Е.В.,

при секретаре Воронковой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Саликовой Эльфии Хайдяровны, общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» на решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 23 января 2018 года, по которому постановлено:

исковые требования Саликовой Эльфии Хайдяровны удовлетворить.

Признать рыночную стоимость квартиры, указанную в отчете ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» № *** от 27 сентября 2017 года, недостоверной.

Определить рыночную стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, З*** район, ул. Ф***, д. *** с кадастровым номером *** в размере *** рублей.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для отмены постановления о принятии результатов оценки № *** от 16 ноября                2017 года, вынесенного судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Тереньгульскому району Фатенковой О.В., старшим судебным приставом.

Заслушав доклад судьи Смирновой Ю.В.,  пояснения  представителя общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточего А.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

установила:

Саликова Э.Х. обратилась в суд с иском к ООО «Бизнес-оценка-аудит», судебному приставу-исполнителю ОСП по Тереньгульскому району УФССП России по Ульяновской области Фатенковой О.В. о признании  недостоверным отчета об оценке.

В обоснование требований указала, что в производстве ОСП по Тереньгульскому району УФССП России по Ульяновской области находится исполнительное производство о взыскании с неё в пользу Музыкантова В.П. денежных средств в размере 2 018 200 руб.

16 ноября 2017 года  судебным  приставом-исполнителем Фатенковой О.В.  вынесено постановление о принятии результатов оценки, в соответствии с которым  на основании отчета об оценке ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» № *** от                             27 сентября 2017 года  был утвержден  результат оценки принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, ул.Ф***, д.***, кв. *** в размере 2 054 000 руб.

Считает указанную в отчете об оценке  стоимость квартиры заниженной, поскольку при определении  стоимости объекта использован только один  из трех методов оценки - метод сравнения.

Просила признать недостоверным отчет об оценке ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» № *** от 27 сентября 2017 года.

Судом   к участию в деле в качестве соответчика  привлечено  УФССП России по Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования  по существу, суд принял приведенное выше  решение.

В апелляционной жалобе Саликова Э.Х. не соглашается с решением суда, считая его незаконным и необоснованным. Указывает, что  необоснованно  судом рыночная стоимость квартиры определена не на дату рассмотрения дела – 23 января 2018 года, а на 27 сентября 2017 года.  Ссылаясь на заключение эксперта                         ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы» от  16 января 2018 года, просит решение  суда отменить, определив  рыночную стоимость  квартиры в размере 2 200 000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» не соглашается с решением суда, считая его незаконным и необоснованным, ставит вопрос об его отмене и принятии по делу нового решения.

Указывает, что разница в рыночной стоимости квартиры между  установленной  заключением эксперта и   оценщиком  составляет 5%, что  находится в пределах  допустимого 10% диапазона. И экспертом и  оценщиком  применялась  одна методика  расчетов.  Некорректное применение экспертом  затратного подхода привело к увеличению рыночной стоимости квартиры. Обращает внимание на то, что определенная судебным  экспертом в рамках сравнительного подхода стоимость квартиры составила 2 023 232 руб., а стоимость квартиры, определенная оценщиком в рамках сравнительного подхода, составляет 2 054 000 руб., что в процентном выражении приводит к разнице в 0,01%.

В возражениях на апелляционную жалобу Саликова Э.Х. просит  апелляционную жалобу  ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»  оставить без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии по гражданским делам  кроме представителя  ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточего А.Б. другие стороны  не явились,  извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие   неявившихся   участников процесса согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения  Саликовой  Э.Х., судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что  истец  Саликова  Э.Х.  является должником по исполнительному  производству № 5803/16/73035-ИП, возбужденному 17 июня 2016 года судебным приставом-исполнителем  ОСП по Тереньгульскому району  УФССП России по Ульяновской области, о взыскании в пользу  Музыкантова В.П.  задолженности  в размере 2 018 200 руб.

С целью последующей реализации судебным приставом-исполнителем был   наложен арест  на принадлежащую Саликовой Э.Х. квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, ул. Ф***, д.***, кв. ***.

Для оценки арестованного имущества судебным приставом-исполнителем было привлечено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит».

Согласно отчета № *** от 27 сентября 2017 года рыночная стоимость принадлежащей Саликовой Э.Х. квартиры была определена в размере                     2 054 000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 ноября 2017 года приняты результаты указанной оценки.

Полагая, что данная оценка значительно занижена, Саликова Э.Х. обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

По ходатайству представителя истца была назначена  судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ № *** от 16 января 20018 года рыночная стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, З***, ул. Ф***, д. ***, площадь которой составляет 58,0 кв.м с учетом лоджии, а без учета лоджии – 54,20 кв.м, по состоянию и в ценах на 27 сентября 2017 года составила 2 160 000 рублей.

Удовлетворяя требования истца, и устанавливая рыночную стоимость  квартиры, определенную заключением судебной экспертизы, суд признал недостоверным отчет ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», поскольку при проведении оценки квартиры оценщиком неверно была учтена площадь квартиры.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года                           № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 64 указанного закона привлечение специалистов для оценки имущества отнесено к исполнительным действиям. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что расхождение стоимости  квартиры, определенной в отчете оценщика, и стоимости, установленной, заключением судебной экспертизы, не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Признаваемый Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с  недостоверностью оценки.

В этой связи Федеральный стандарт оценки  «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

В соответствии с абз. 1 ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки перечислены в ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вместе с тем достоверные доказательства, свидетельствующие о несоответствии отчета оценщика общим требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в материалах дела отсутствуют и заявителем ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций не представлены.

Напротив, оценка имущества должника проведена компетентным, квалифицированным лицом, уполномоченным проводить такую оценку.

Отчет об оценке № *** от 27 сентября 2017 года, выполненный                          ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», полностью соответствует требованиям, предъявляемым к нему положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства,  Саликовой Э.Х.  представлено не было. В отчете  ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» подробно приведены основания, по которым оценщиком избран  метод  сравнительного подхода  при определении  рыночной стоимости квартиры, что не опровергнуто в ходе судебного разбирательства.

Судебная коллегия обращает внимание, что признавая отчет об оценке недостоверным, районный суд исходил  только из  неправильного  определения оценщиком площади квартиры, подлежащей оценке. Вместе  с тем,  оценщик правомерно исходил из площади квартиры без учета лоджии, площадь которой в силу действующего законодательства не учитывается при оценке. Именно в таком порядке производилась  оценка квартиры и судебным экспертом.

Сам по себе факт незначительного расхождения (0,05 кв.м) в площади квартиры 54,20 кв.м и 54,15  кв.м, из которой исходил оценщик и судебный эксперт, не свидетельствует о  недостоверности отчета оценщика и  не влияет на стоимость квартиры, определенную оценщиком.

Более того, рыночная стоимость квартиры, определенная судебным экспертом, на основании сравнительного метода, используемого оценщиком, ниже, чем определенная оценщиком.

Применение  судебным экспертом второго метода оценки (затратного)  не может являться основанием для признания отчета оценщика недостоверным, поскольку определяя  рыночную  стоимость квартиры, оценщик  вправе был самостоятельно  выбрать  метод оценки, что в суде апелляционной инстанции  подтвердил  судебный эксперт.

При указанных обстоятельствах оснований считать, что  отчет  об оценке является  недостоверным, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, решение Сенгилеевского районного суда  Ульяновской области от  23 января 2018 года подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении  исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 23 января                      2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении  искового заявления  Саликовой  Эльфии Хайдяровны к обществу с ограниченной  ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит», судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов  по Тереньгульскому району  Фатенковой  Ольге Владимировне, Управлению Федеральной службы судебных  приставов по Ульяновской области о признании недостоверным отчета об оценке отказать.

 

Председательствующий

 

Судьи