УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0012-02-2023-000388-28
Судья Мягков
А.С.
Дело № 33-1783/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 16
апреля 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Рыбалко В.И.,
судей Грудкиной Т.М., Тудияровой С.В.,
при
секретаре Туктаровой Н.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гайнуллиной Асии
Абдулкарамовны на решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 26
декабря 2023 года по делу № 2-2-367/2023, которым постановлено:
в удовлетворении
искового заявления Гайнуллиной Асии Абдулкарамовны к обществу с ограниченной
ответственностью «Анама-Земля», обществу с ограниченной ответственностью
«Борма», конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью
«Анама-Земля» Рудневу Александру Петровичу о расторжении договора аренды
земельного участка, отказать.
Заслушав доклад
судьи Рыбалко В.И., объяснения представителя Гайнуллиной А.А., Галимовой Н.А.,
Фахрутдинова Р.А., Муртазина Ф.М. – Шартдинова Р.Р., поддержавшего доводы
апелляционной жалобы, представителя ООО «Борма» Егоровой Н.М., полагавшей
решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия
установила:
Гайнуллина А.А.
обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО)
«Анама-Земля», обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Борма» о
расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование иска
указала, что она является собственником 2/11 долей земельного участка из
состава земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1210005 кв.м, с
кадастровым номером !73:10:051101!:84. Другими сособственниками данного
земельного участка являются Галимова Н.А., Абдулганеева Г.М., Муртазин Ф.М.,
Фахрутдинов Р.А., ООО «Чердаклинский Элеватор», ООО «Анама-Земля». 16 июля 2015
года между участниками общей долевой собственности на земельный участок и ООО «Анама-Земля» был заключен договор аренды,
по условиям которого земельный участок, площадью 1210005 кв.м, с кадастровым
номером !73:10:051101!%:84, был передан в аренду ООО «Анама-Земля» на срок
30 лет. В соответствии с п. 5 договора ежегодная арендная плата производится из
расчета 80 кг фуражной пшеницы за 1 га и выплачивается каждому участнику общей
долевой собственности пропорционально его доле праве общей долевой
собственности не позднее 1 ноября текущего года. В соответствии с п. 6 договора
арендная плата включает в себя дополнительное ежегодное вознаграждение в
денежном выражении в размере равном ставке земельного налога до 30 ноября следующего года за отчетным при получении
от арендодателя квитанции и/или чека-ордера, подтверждающего его оплату, а
также предоставление грубых кормов, которые предоставляются в неизмельченном
виде с поля, при этом допускается предоставление россыпью в валках. Согласно п.
8 договора арендодатели не возражают против передачи земельного участка,
являющегося предметом настоящего договора в субаренду юридическому лицу по
своему усмотрению без согласия арендодателей, а также передачи прав и обязанностей
по договору аренды земельных участков. Согласно Выписке из Единого
государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 22 июня 2023 года в настоящее
время арендатором земельного участка, площадью 1210005 кв.м, с кадастровым
номером ***:84, является ответчик ООО «Борма», заключены три сделки по передаче прав и обязанностей по
договору аренды от 16 июля 2015 года. Передача прав по договору аренды
осуществлялась без получения согласия собственников земельного участка. В
нарушение п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)
собственники земельного участка не уведомлялись о состоявшихся сделках по
передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16 июля 2015 года. Об
изменении стороны по договору и новом арендаторе земельного участка,
собственники узнали от лиц, обрабатывающих земельный участок. Вследствие смены
арендаторов земельного участка была допущена невыплата арендной платы за 2021 и
2022 годы. Кроме того, арендатором не
производилась ежегодная индексация арендных платежей. ООО «Анама-Земля»
(арендатор с 16 июля 2015 года) признано несостоятельным (банкротом) по делу №
А72-6933/2020. В деле о банкротстве конкурсный управляющий заявил о
недействительности цепочки сделок по передаче прав и обязанностей по подобным договорам
аренды земельного участка, указывая на состоявшийся вывод имущества должника.
ООО «Чердаклинский элеватор» (арендатор с 21 октября 2019 года) также признано
несостоятельным (банкротом) по делу № А72-16788/2022. Полагала вероятным
оспаривание конкурсным управляющим договора о передаче прав и обязанностей по
договорам аренды земельных участков, как подозрительных сделок, направленных на
вывод имущества должника, для продажи права аренды на торгах с целью погашения
задолженности перед кредиторами. С 21 декабря 2020 года арендатором земельного
участка являлось ООО «Элеватор Якушка». Однако, в данном обществе числится один
работник - директор, реальную обработку земельного участка осуществляли
неизвестные лица по договорам с ООО «Элеватор Якушка». С 24 апреля 2023 года
арендатором спорного земельного участка является ответчик ООО «Борма». Новым
арендатором арендная плата за 2023 год не выплачена. Выплачивать арендные
платежи за предыдущие периоды и индексировать арендую плату новый арендатор
отказался. Полагала, что арендатором земельного участка допущены существенные
нарушения условий договора аренды.
Просила суд
расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***:84 от
16 июля 2015 года.
Судом к участию в
деле в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий ООО «Анама-Земля»
Руднев А.П., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования
относительно предмета спора, привлечены Галимова Н.А., Абдулганеева Г.М.,
Фахрутдинов Р.А., Муртазин Ф.М., ООО «Чердаклинский Элеватор», Управление
Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской
области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Гайнуллина А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое
решение об удовлетворении иска.
Ссылается на
несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом
норм материального права.
Указывает, что ООО
«Борма», как лицо, принявшее все права и обязанности арендатора земельного
участка по договору от 16 июля 2015 года, отвечает за исполнение обязанности
арендатора по внесению арендной платы за все периоды пользования земельным
участком. ООО «Борма» должно представить суду доказательства выплаты арендной платы в полном объеме либо надлежащим образом
исполнить обязательства по внесению арендной платы в полном объеме. В
материалах дела отсутствуют документы первичного бухгалтерского учета,
подтверждающие выплату арендатором арендных платежей за 2021 и 2022 годы, и
своевременную выплату арендной платы за 2023 год.
Не соглашается с
выводом суда о недоказанности истцом факта неполучения арендной платы. Полагает
необоснованным возложение судом на истца бремени доказывания несостоявшегося
события (отрицательного факта), при освобождении арендатора об обязанности
доказать свои доводы о надлежащем исполнении условий договора.
Отмечает, что 100%
доли в уставном капитале ООО «Борма» принадлежат Мнацаканяну Э.А., являющемуся
генеральным директором ОАО «СИНКО», которому в свою очередь, принадлежит
основной объем требований в реестре требований кредиторов ООО «Анама-Земля».
При этом, аффилированное основному кредитору лицо (ООО «Брома») использует все
недвижимое имущество банкрота (ООО «Анама-Земля»). Также, определением Одиннадцатого
арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2022 года по делу №
А72-6933/2020 установлена фактическая аффилированность ООО «Анама-Земля» и ООО
«Чердаклинский элеватор». По мнению заявителя жалобы, указанные обстоятельства
объясняют последовательные действия взаимосвязанных лиц по сохранению права
аренды по договору от 16 июля 2015 года, а также пассивную позицию по делу ООО
«Анама-Земля» и ООО «Чердаклинский элеватор».
Указывает, что в
отчете конкурсного управляющего ООО «Анама-Земля» отсутствуют сведения об
уплате арендных платежей по договору аренды от 16 июля 2015 года. Данный отчет
не получил надлежащей оценки суда первой инстанции и не был приобщен к
материалам дела.
Полагает
необоснованным вывод суда об уклонении арендодателей от получения арендной
платы, основанный исключительно на уведомлении от 24 ноября 2023 года,
поскольку данное уведомление было направлено только в адрес арендодателей -
физических лиц, заявивших об отсутствии арендных платежей за три года. В
уведомлении отсутствует каким-либо образом зафиксированный отказ арендодателей
от получения выплат причитающихся по договору.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с ч.
1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее –
ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Установлено, что 16
июля 2015 года между Герасимовым А.В., действующим от имени Абдулганеевой Г.М.,
Галимовой Н.А., Галимова В.В., Гайнуллиной А.А., Иманаева Р.А., Хисамовой Г.Ю., Муртазина
Ф.М., Фазлыева М.К., Фахрутдинова Р.А., (арендодатели) и ООО «Анама-Земля», в
лице Мухаметжанова Р.М., (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям
которого (п.п. 1, 2, 17) арендодатели передали во временное владение и
пользование арендатору за плату принадлежащий им на праве общей долевой
собственности земельный участок площадью 1210005 кв.м, с кадастровым номером ***:84,
категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное
использование – для сельскохозяйственного производства, по адресу: Ульяновская
область, Новомаклинский р-н. Срок действия договора – 30 лет (л.д. 10 – 14).
Согласно п. 5
договора ежегодная арендная плата производится из расчета 80 кг фуражной
пшеницы за 1 га и выплачивается каждому участнику общей долевой собственности
пропорционально его доле праве общей долевой собственности не позднее 1 ноября
текущего года.
Арендная плата
включает в себя дополнительное ежегодное вознаграждение в денежном выражении в
размере равном ставке земельного налога до 30 ноября следующего года за
отчетным при получении от арендодателя квитанции и/или чека-ордера,
подтверждающего его оплату, а также предоставление грубых кормов, которые
предоставляются в неизмельченном виде с поля, при этом допускается
предоставление россыпью в валках. По возможности, за отдельную плату может
предоставляться прессованная солома и
транспорт для перевозки (п. 6 договора).
В п. 7 договора по
соглашению сторон предусмотрена
возможность компенсации натуральной выплаты арендной платы в денежном
эквиваленте.
Согласно п. 8
договора арендодатели не возражают против передачи земельного участка,
являющегося предметом настоящего договора в субаренду юридическому лицу по
своему усмотрению без согласия арендодателей, а также передачи прав и
обязанностей по договору аренды земельных участков.
В п. 9 договора
предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.
Согласно Выписке из
ЕГРН от 14 ноября 2023 года собственниками земельного участка, площадью 1210005
кв.м, с кадастровым номером ***:84, являются: Гайнуллина А.А. – в размере 2/11
долей, Галимова Н.А. – в размере 1/11 доли,
Абдулганеева Г.М., - в размере 1/11 доли, ООО «Чердаклинский Элеватор» -
в размере 2/11 долей, ООО «Анама-Земля»
- в размере 3/11 долей, Фахрутдинов Р.А. – в размере 1/11 доли, Муртазин Ф.М. –
в размере 1/11 доли.
Зарегистрировано
обременение земельного участка по
договору аренды в пользу ООО «Борма», дата регистрации – 5 мая 2023 года.
Основания государственной регистрации: договор аренды от 16 июля 2015 года;
договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 21 октября 2019 года и
дополнительное соглашение от 7 ноября
2019 года к договору о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 21 октября 2019 года;
договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 21 декабря 2020 года;
договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков №
1/1 от 24 апреля 2023 года и дополнительное соглашение от 4 мая 2023 года к договору о передаче прав
и обязанностей по договорам аренды
земельных участков № 1/1 от 24 апреля 2023 года (л.д. 38 – 55).
В соответствии с
договором о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков
№ 1/1 от 24 апреля 2023 года (п. 1.1) ООО «Элеватор Якушка» передало ООО «Борма» права и обязанности арендатора по
договорам аренды земельных участков, в том числе - по договору аренды от 16 июля 2015 года в
отношении участка площадью 1210005 кв.м, с кадастровым номером ***:84 (л.д. 67
-70).
Права арендатора ООО
«Элеватор Якушка» были зарегистрированы в ЕГРН 13 января 2021 года по договору
уступки прав и обязанностей по договорам аренды
земельных участков от 21 декабря 2020 года.
В п. 1.4 договора
ООО «Элеватор Якушка» гарантировало, что все обязанности, вытекающие из
договоров аренды, указанных в п. 1.1 договора, в том числе по уплате арендных
платежей за истекший период аренды, выполнены им в полном объеме и
своевременно.
Первоначальный
арендатор спорного земельного участка - ООО «Анама-Земля» признано
несостоятельным (банкротом) постановлением Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 12 ноября 2020 года по делу № А72-6933/2020.
ООО «Чердаклинский
элеватор» также признано несостоятельным (банкротом) определением Арбитражного
суда Ульяновской области от 20 марта 2023 года.
Сведений о
банкротстве ООО «Элеватор Якушка», осуществлявшего права и обязанности
арендатора земельного участка с кадастровым номером ***:84 в 2021 и 2022 годах,
в материалах дела не имеется.
В обоснование
заявленного требования о расторжении договора аренды истец сослался на
неполучение арендной платы за 2021, 2022 и 2023 годы.
Обращение истца и
других арендодателей земельного участка в ООО «Элеватор Якушка» с требованием о
погашении задолженности по арендной плате за 2021 и 2022 годы имело место лишь
в декабре 2022 года (л.д. 19, 20).
При этом требования
о погашении задолженности по арендной плате к ответчику ООО «Борма»
арендодателями земельного участка не заявлялись.
Арендодатели
земельного участка не обращались в суд с иском к ООО «Элеватор Якушка» и к ООО
«Борма» о взыскании задолженности по арендной плате.
29 ноября 2023 года
ООО «Борма» направило арендодателям, в том числе и истцу, письма с уведомлением о необходимости получения
арендной платы за 2023 год (л.д. 112 – 118).
Согласно
требованию-накладной от 6 декабря 2023 года: пшеница в количестве 1760 кг в
счет арендной платы за 2023 год отпущена
истцу Гайнуллиной А.А. и находится на складе ООО «Борма».
Аналогичные
требования-накладные оформлены ООО «Борма» и в отношении других арендодателей
земельного участка с кадастровым номером ***:84.
Согласно пояснениям
сторон, данным в суде апелляционной инстанции, арендная плата за 2023 год была
получена арендодателями в январе 2024 года.
Согласно п.п. 2, 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ)
граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои
гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и
обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих
законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите
гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники
гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе
извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу ст. 309 ГК РФ
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии
таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или
иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от
исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,
за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами
или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со
ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 614
ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом
(арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды.
Арендная плата
устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из
его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате
использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором
арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение
арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды
сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
По общим правилам,
предусмотренным ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор
вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу
(перенаем).
Соответственно,
данной нормой предусмотрено право арендатора на заключение договора субаренды
(поднаем) и договора передачи своих прав и обязанностей по договору аренды
другому лицу (перенаем), но с согласия арендодателя.
В то же время
специальной нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного
участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления,
если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных
случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем
становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно п. 2 ст.
450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой
стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами
или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.
3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд
по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу ч. 1 ст. 56
ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она
ссылается как на основания своих требований и возражений.
Применив
вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив собранные по делу
доказательства, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал истцу в
удовлетворении исковых требований.
При этом суд первой
инстанции правильно исходил из непредставления истцом допустимых и достоверных
доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий
договора аренды земельного участка, а также законных прав и интересов истца.
С выводами суда
первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствует
фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильно примененных нормах
материального и процессуального права.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой
инстанции были тщательно исследованы все
собранные по делу доказательства, дана оценка допустимости и достоверности
каждого доказательства, учтена достаточность и взаимная связь доказательств в
их совокупности.
Судебная коллегия
отклоняет доводы апелляционной жалобы об ответственности ООО «Борма» за
исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы за все периоды
пользования земельным участком, в том числе за периоды, когда оно не
осуществляло пользование земельным участком, а также о неправильном
распределении судом бремени доказывания, поскольку они основаны на неверном
толковании норм материального и процессуального права.
Сам по себе факт
невыплаты арендатором когда-либо в прошлом арендной платы при исполнении таких
обязанностей в последующих периодах не может повлечь расторжение договора в
настоящее время, поскольку иное давало бы право арендодателю при наличии в
прошлом указанного обстоятельства произвольно расторгнуть этот договор в любой
момент в будущем с правопреемником арендатора, независимо от надлежащего
поведения такого арендатора.
Доводы апелляционной
жалобы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые не были
бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы
судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с
чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, а кроме того, они
направлены на иную оценку добытых судом доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может.
Нарушений
норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного
решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены с
достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и
не содержат предусмотренных ст. 330
ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Принятое по делу
решение является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Мелекесского
районного суда Ульяновской области от 26 декабря 2023 года оставить без изменения,
а апелляционную жалобу Гайнуллиной Асии Абдулкарамовны – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной
инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Мелекесский районный суд Ульяновской области.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 23 апреля 2024 года.
