УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 33 – ***/2007 г.
Судья Варова С.А.
О П Р Е Д
Е Л Е Н И Е
31 июля 2007 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе
председательствующего
Хреновой Г.И.
судей Трифоновой Т.П. и Колобковой
О.Б.
рассмотрела дело по
кассационной жалобе закрытого акционерного общества *** на решение Димитровградского городского суда Ульяновской
области от 20 июня 2007 года, которым постановлено:
В иске Закрытому акционерному обществу *** к А.***о понуждении к заключению
договора залога принадлежащего ей по праву общей долевой собственности (доля
1/3) помещения торговли промышленными товарами общей площадью 95,94 кв.м, расположенного
по адресу: Ульяновская область,
г. Димитровград***, отказать.
Заслушав доклад
судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
ЗАО *** (далее ЗАО «***»)
обратилось в суд с иском к А***. о понуждении к заключению договора залога
недвижимого имущества. Иск мотивирован тем, что ***12.2005 года между ЗАО «***» и ООО «***» был заключен кредитный договор
***., по условиям которого ООО «***» получил кредит в размере 2300000 руб. со
сроком возврата суммы единовременно ***12.2006 года. Дополнительным соглашением
***к названному кредитному договору срок возврата суммы кредита продлен до ***12.2007г.
С целью обеспечения исполнения обязательств со стороны ООО «***» по вышеуказанному
кредитному договору, ***02.2007 года А***. и ЗАО «***» заключили
предварительный договор залога принадлежащей ей 1/3 доли помещения торговли
промышленными товарами общей площадью 95,94 кв.м. по адресу: Ульяновская
область. г. Димитровград, ***. Остальные
2/3 доли вышеуказанного помещения торговли принадлежат Ш***. По условиям
предварительного договора, А***. должна была в срок до ***05.2007 г.
подготовить необходимые документы по выделению своей доли из состава общего
имущества, а также иные документы, необходимые для регистрации ипотеки, и
совместно с представителем ЗАО «***» сдать их на государственную регистрацию в
Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области. Однако до
настоящего времени свои обязанности по предварительному договору она не
исполнила. В связи с этим Банк просил принять решение о понуждении А***. к
заключению с ЗАО «***» договора залога принадлежащей ей 1/3 доли помещения
торговли промышленными товарами, общей площадью 95,94 кв.м, расположенного по адресу:
Ульяновская область, г. Димитровград***.
Рассмотрев спор по
существу, суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ЗАО «***» не соглашается с решением суда. Указывает на несогласие с
выводами суда о недействительности заключенного между банком и А***.
предварительного договора о залоге ввиду его акцессорного характера, а также по
причине отсутствия согласия другого участника общей долевой собственности на
заключение А*** договора залога. В соответствии с п. 1
ст. 429 ГК РФ
по предварительному договору
стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях
предусмотренных предварительным договором. Из данной нормы следует, что
предварительные договоры могут заключаться лишь по сделкам с имущественной
составляющей. Названный в данной правовой норме перечень возможных сделок не
исключает возможность заключения предварительного договора залога.
По мнению банка, вывод суда о том, что для заключения предварительного
договора залога от ***02.2007 г. необходимо было получить согласие второго сособственника
помещения Ш***., основан на расширительном толковании судом ст. 246 ГК РФ.
Согласно п. 2. ст. 246 ГК РФ А***. была вправе по своему усмотрению отдать в залог банку свою долю
недвижимости без учета мнения на это Ш***. В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ передача
залогодателем имущества в залог залогодержателю не является сделкой отчуждения
этого имущества. Ш***. имеет гарантированное ст. 250 ГК РФ право преимущественного
приобретения доли А***, но только при ее возмездном отчуждении либо по
добровольной сделке, либо при продаже с публичных торгов. Данное право Ш***предварительным
договором залога от ***02.2007 г. не нарушено. Права А***. и Ш***. по владению
и пользованию помещением торговли промышленными товарами банком не ограничены,
поскольку предмет залога в силу п. 1 ст. 338 ГК РФ остался у А***. Более того,
согласно условиям предварительного договора А***. должна была выделить свою
долю в натуре из состава общего имущества до *** 2007 г., и только потом
передать недвижимое имущество в залог банку. К выполнению данных обязательств А***
даже не приступила, что противоречит ст. 309 ГК РФ и нарушает интересы банка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав
пояснения представителя ЗАО «***», А***. и Ш***., судебная коллеги приходит к
следующему:
Судом установлено, что ***12.2005г. между ЗАО «***» и ООО «***»
заключен кредитный договор ***. По условиям данного договора ООО «***» получил
у Банка в кредит денежные средства в сумме 2300000 руб. Срок погашения кредита
в соответствии с дополнительным соглашением *** от ***12.2006г. - единовременно
***12.2007 г. А***, выступает
поручителем по данному кредитному договору на основании договора поручительства
от ***12.2005 г.
А***. является собственницей 1/3 доли помещения торговли промышленными
товарами общей площадью 95,94 кв.м, расположенного по адресу: г. Димитровград
Ульяновской области***. Остальные 2/3
доли указанного помещения принадлежат Ш***. ***02.2007 года между ЗАО «***» и А***.
заключен предварительный договор, по условиям которого А***. в срок до 14.05.2007
г. должна была в качестве обеспечения надлежащего исполнения ООО «***»
обязательств по кредитному договору ***от ***12.2005г. подготовить документы по
выделению своей доли из состава общего имущества и иные необходимые для регистрации
ипотеки имущества - 1/3 доли помещения торговли промышленными товарами, общей
площадью 95,94 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград***.
Отказывая в удовлетворении требований банка о понуждении А***. к
заключению договора залога принадлежащей ей 1/3 доли недвижимого имущества, суд
первой инстанции пришел к выводу о том, что договор залога в силу своего акцессорного
характера не предусматривает возможности его заключения в форме
предварительного договора. Кроме того,
договор залога принадлежащей А***. 1/3 доли недвижимого имущества не мог быть заключен
без получения на это предварительного согласия второго сособственника.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
В силу ст. 421 ГК РФ
граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к
заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность
заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно
принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный
законом или иными правовыми актами.
В соответствии со
ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному
залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником
этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и
другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Залог возникает в силу договора.
Анализируя
приведенные выше нормы законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о
том, что стороны вправе были заключить предварительный договор залога. Срок
исполнения обязательств, в обеспечение которых стороны намеревались заключить
договор залога, еще не наступил.
Предусмотренный в ст. 429 ГК РФ перечень сделок не исключает возможности
заключения предварительного договора залога. При этом основной договор залога
должен быть заключен на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.
В соответствии со
ст. Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от
16 июля 1998 года участник общей долевой собственности может
заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения
по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются
правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о
преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об
обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев
обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого
дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с
обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Таким образом, А***,
вправе была заключить как предварительный, так и основной договор залога
принадлежащей ей доли недвижимого имущества без согласия второго
сособственника. Положения ст. 246 и 250 ГК РФ применяются лишь при отчуждении
доли имущества, находящейся в общей долевой собственности.
Вместе с тем в настоящее время заключить договор залога на
предусмотренных в предварительном договоре условиях невозможно. По условиям
предварительного договора А***. должна была подготовить документы по выделению своей
доли из состава общего имущества. То есть предметом залога должна была быть
выделенная в натуре 1/3 доля собственности А*** в помещении торговли промышленными
товарами ***в г. Димитровграде.
В соответствии со
ст. 252 ГК РФ участник долевой
собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении
участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела
общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности
вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего
имущества.
В настоящее время доля А***. в помещении торговли промышленными
товарами в натуре не выделена, поскольку второй сособственник в добровольном
порядке не согласен на выдел доли. Правовых оснований для понуждения А*** для
обращения в суд по вопросу выделения в натуре принадлежащей ей доли
собственности в торговом помещении не имеется. Второй сособственник указанного
помещения – Ш*** в заседании судебной коллегии пояснил, что возражает против
выделения в натуре доли А*** в торговом помещении. В настоящее время он купил у
А*** принадлежащую ей долю торгового помещения, однако государственная
регистрация перехода права собственности приостановлена ввиду наложения ареста
на принадлежащую А*** долю собственности торгового помещения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ЗАО «***»
о понуждении А***. к заключению договора залога принадлежащей ей 1/3 доли помещения
торговли промышленными товарами, общей площадью 95,94 кв.м, расположенного по
адресу: Ульяновская область, г. Димитровград***, не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 20
июня 2007 года оставить без изменения, кассационную жалобу Закрытого
акционерного общества «***» - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
