Дело № 3а-302/2020

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

6 ноября 2020 года                                                                        г. Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Семагиной Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению  Нестерова Андрея Владимировича к Правительству Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Нестеров А.В. обратился  в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области  о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка  с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Требования мотивировал тем, что является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 4 июля 2017 года в размере 17 723 824 руб. 17 коп.

Вместе с тем согласно отчету независимого оценщика от 29 сентября 2020 года № 120/20 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 июля 2017 года составляет 5 420 500 руб. 

Результаты  определения кадастровой стоимости земельного участка  застрагивают его права, поскольку арендная плата рассчитывается  из кадастровой стоимости земельного участка. 

В связи с этим административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - 5 420 500 руб. 

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра»,  Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованного лица - Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

В судебном заседании представитель истца – Муртазин И.И. исковые требования поддержал по изложенным в административном иске доводам. 

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области» указало на то, что земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 21 апреля 2015г.

4 июля 2017г. в соответствии с пунктом 2.3.2 Приказа Минэкономразвития России № 222 от 12 августа 2006г. «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» была внесена кадастровая стоимость в размере 17 723 824 руб. 17 коп., которая определена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 3504 руб. 81 коп. за 1 кв.м, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012г. № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». Дата определения кадастровой стоимости – 4 июля 2017г.

Представленный истцом отчет об оценке земельного участка № 120/20 от 29 сентября 2020 г., подготовленный ООО «Центр судебной экспертизы» не оспаривает, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет. 

Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда  РФ № 28 от 30 июня 2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости», указывает на то, что по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административными ответчиками по делу являются государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может являться надлежащим ответчиком по делу, поскольку не утверждало результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ульяновской области. 

Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» в отзыве на иск просило отказать в удовлетворении административного иска Нестерова А.В.

Управление Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск указало на то, что своими действиями прав истца не нарушало, право административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает. Надлежащим ответчиком по делу считает государственный орган, утвердивший результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области утверждены Постановлением Правительства  Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». 

Также сообщает о том, что истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Управление не оспаривает представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка ввиду отсутствия у него казанных полномочий. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***,   передан Нестерову А.В. в аренду на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 24/02/А-2019-436 от 20 декабря 2019 года, сроком на 5 лет. Расчет арендной платы по договору аренды производится из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 17 723 824 руб. 17 коп. определена по состоянию на 4 июля 2017г. актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области № 3947 от 4 июля 2017г. 

Дата внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 4 июля 2017г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, Нестеров А.В. представил в суд отчет об оценке от 28 29 сентября 2020 г. № 120/20, составленный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли досуга и развлечений, административные объекты, общая площадь 5057 кв.м,  по состоянию на 4 июля 2017 года составляет 5 420 500 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы. 

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки –земельный участок общей площадью 5057 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, досуга и развлечений, административные объекты, местоположение: ***, кадастровый номер ***.

При проведении оценки оценщику были представлены: договор аренды земельного участка, передаточный акт, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на находящееся на указанном земельном участке здание с кадастровым номером ***, принадлежащее Нестерову А.В.

Указано, что объект оценки расположен на окраине населенного пункта- районного центра вблизи региональной автодороги 73К-1428 «Ульяновск-Димитровград»-Самара - Старая Майна-Матвеевка-граница области. Оцениваемый объект недвижимости окружает производственная и коммерческая застройка. Обеспеченность объектами инфраструктуры низкая. Состояние прилегающей территории хорошее. Качество и состояние дорог хорошее.

Приведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – в соответствии с текущим видом разрешенного использования земельного участка.

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в стране, в регионе – Ульяновской области на дату оценки; приведен  анализ рынка объектов коммерческого назначения в Ульяновской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный  подход – метод сравнения продаж. В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования затратного и  доходного методов оценки. 

В отчете  приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый земельный участок при фактическом его использовании.

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в г.***. Определение стоимости принадлежащего истцу земельного участка  произведено по 3 объектам-аналогам.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке приведены тексты объявлений о продаже объектов-аналогов, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик Мальчихина Е.В. является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный № 0380, дата включения в реестр – 25 марта 2011 года. Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП-1 *** от 28 января 2011 года,  выдан НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № ***  от 17 мая 2018 года по направлению «Оценка недвижимости», выдан ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», срок действия – до 17 мая 2021 года.  Гражданская ответственность застрахована в САО «ВСК»,  полис  № *** от 1 июня 2020  года со сроком действия 31 мая 2023 года. Стаж работы в оценочной деятельности – 9  лет.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Нестерова Андрея Владимировича  о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2017 года  в размере 5 420 500 руб. (пять миллионов четыреста двадцать тысяч пятьсот руб.).

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 9 октября 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                  Трифонова Т.П.