Дело № 3а-271/2020
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 сентября 2020
года
город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Пулькиной
Н.А.,
при секретаре Кезиной
О.А.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Лошкаревой
Натальи Петровны, Лазебной Людмилы Николаевны к Правительству Ульяновской
области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта
недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Лошкарева Н.П.,
Лазебная Л.И. обратились в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания жилого дома,
площадью 501,5 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.
Требования
мотивированы тем, что указанным объектом недвижимости Лошкарева Н.П. владеет, а
Лазебная Л.И. ранее владела на праве собственности, они являются плательщиками
налога на имущество физических лиц, исчисляемого исходя из кадастровой
стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая
стоимость здания утверждена по состоянию на 17 ноября 2011 г. в 13 219 850 руб. 93 коп.
Согласно отчету
независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от
20 марта 2020 г. рыночная стоимость здания по состоянию на 17 ноября 2011 г.
определена в 6 197 537 руб.
Несоответствие
кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает
права административных истцов, поскольку влечет увеличение налоговых платежей.
Административные
истцы просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его
рыночной стоимости на 17 ноября 2011 г. в размере 6 197 537 руб.
В судебное заседание
административные истцы и их представитель Синев П.Д. не явились, о времени и
месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ
«ФКП Росреестра» в письменных возражениях указал, что орган регистрации прав не
принимал участия в проведении
государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и утверждении ее
результатов, прав административного истца не нарушал, поэтому является
ненадлежащим ответчиком по делу. Кадастровая стоимость определена по состоянию
на 17 ноября 2011 г. на основании Постановления Правительства Ульяновской
области от 12 октября 2012 г. № 481-П «Об
утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области».
Представитель
Управления Росреестра по Ульяновской области в письменных возражениях указал,
что разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда,
не оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта
недвижимости.
Представитель Правительства
Ульяновской области в письменном отзыве не возражал против пересмотра
кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель
администрации города Димитровграда просил рассмотреть дело в отсутствие
представителя.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных
о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399
Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических
лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и
прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками
налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на
имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401
настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
Согласно статье 1 Закона Ульяновской области
от 22 сентября 2017 года №
112-ЗО «О единой дате начала применения на территории Ульяновской области
порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя
из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единой датой
начала применения на территории Ульяновской области порядка определения
налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой
стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 года.
В соответствии с положениями статьи 24.18
Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой
стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания
результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта
недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
Материалами дела
установлено, что объект недвижимости – здания
жилого дома, площадью 501,5 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, на праве общей долевой собственности принадлежит Лошкаревой Н.П.,
право собственности Лазебной Л.И. прекращено 26 сентября 2019 г.
Из материалов дела следует, что на основании
постановления Правительства Ульяновской области от 12 октября 2012 г. № 481-П
«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области» кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 17 ноября 2011 г.
определена в размере 13 219 850 руб. 93 коп.
Согласно части 3
статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не
позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости
оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент
обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты
определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной
государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением
качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие
изменение его кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 1 ноября 2012 г.,
следовательно, пятилетний срок истек 1 ноября 2017 г. С заявлением о пересмотре
кадастровой стоимости истцы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской
области не обращались, заявление подано ими в суд 17 августа 2020 г., то есть с
пропуском срока.
Вместе с тем, суд считает, что пропущенный
административными истцами срок подлежит восстановлению, и дело должно быть
рассмотрено по существу, так как
кадастровая стоимость объекта недвижимости, исходя из которой
рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для административных истцов,
очередная государственная кадастровая оценка в Ульяновской области не
проводилась. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих
злоупотребление административными истцами своими правами.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об
оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект
оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в
денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым
документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки
независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта
оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов
оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости здания
жилого дома, административный истец представил в суд отчет об оценке
недвижимого имущества № 055н/2020 от 20 марта 2020 г., составленный оценщиком ООО
«***
Согласно отчету рыночная стоимость здания жилого дома с
кадастровым номером № ***, площадью 501,5 кв.м, назначение: жилое,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 17 ноября 2011 г. составляет 6 197
537 руб.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по
административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом
и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых
суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования
и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих
значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют
для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость,
допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также
достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об
определении рыночной стоимости здания жилого дома, составленный оценщиком ООО «***.,
суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – жилого дома определялась оценщиком с
учетом требований Закона об оценочной деятельности, положений Федерального
стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20 мая 2015 г. №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
г. №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №
3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.
Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что
целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости жилого дома для
пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд
учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия,
использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия,
использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень
используемых при проведении оценки источников информации и использованной
литературы (раздел «Источники информации»).
В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта
оценки, указано, что жилой дом расположен в г. Димитровграде, в центральном
районе. Окружающая застройка – жилая застройка, частные дома, торгово-складская
база. Хорошая транспортная доступность.
С целью установления рыночной стоимости жилого дома оценщик
в отчете указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор
социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и
муниципальном образовании «Город Димитровград» на дату оценки; анализ рынка недвижимости
в г. Димитровграде со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в
соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 г. №611, приведен за период, предшествующий дате
оценки.
В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и
предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть
отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. Из отчета
следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен
рынок предложений объектов, расположенных в районах г. Димитровграда. Отобраны
предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.
Оценщиком определены ценообразующие факторы и
характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его
рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен
оценщиком в рамках анализа рынка.
Оценка жилого дома проведена с применением метода сравнения
продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны
мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия
оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал
условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых
корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны жилые
дома-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по
состоянию на дату оценки. Отобрано 5 объектов-аналогов. Источники публикаций
указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов,
размещенных в сети Интернет. Суд полагает, что подобранные оценщиком
объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.
Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком
объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной
стоимости объекта оценки, не представлено.
Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что
к нему приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при
составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников
информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов.
Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает
соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию
относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно
самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в
отчете содержится.
Оценщик *** является членом саморегулируемой организации
оценщиков «СМАО», регистрационный № 1293
от 27 декабря 2007 г. Окончила Ульяновский государственный университет по
программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), диплом ПП № *** от 13 июля
2007 г. Ею получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №
*** от 30 января 2018 г.
Гражданская ответственность застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ». Стаж работы в
оценочной деятельности – с 2007 г.
Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим
имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных
обстоятельствах, перечисленных в статье Закона об оценочной деятельности,
ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у
суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об
оценке объекта недвижимости № 055н/2020 от 20 марта 2020 г., составленным
оценщиком ООО «*** у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной
оценщиком итоговой величины рыночной стоимости здания жилого дома, лицами,
участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной
экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах
дела не имеется.
Оценив представленные
доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему
делу требования административного истца в части установления кадастровой
стоимости здания жилого дома в размере его рыночной стоимости, определенной
указанным отчетом об оценке объекта недвижимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное
исковое заявление Лошкаревой Натальи Петровны, Лазебной Людмилы Николанвгы о пересмотре кадастровой стоимости
объекта недвижимости удовлетворить.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости
– здания жилого дома, площадью 501,5 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17
ноября 2011 г. – 6 197 537 руб.
Датой обращения с заявлением об оспаривании
результатов кадастровой оценки считать 17 августа 2020 г.
Вступившее в законную силу решение является основанием
для внесения органом регистрации прав в
Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Пулькина
