Дело № 3а-258/2020
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
7 сентября 2020
года
город Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе:
судьи Пулькиной Н.А.,
при секретаре Кезиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по
административному исковому заявлению Карпухина Егора Сергеевича к Правительству
Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре
кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в отношении
них рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Карпухин Е.С. обратился в суд с административным исковым
заявлением о пересмотре кадастровой
стоимости объектов недвижимости: земельного участка, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, земельного участка, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении них
рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что указанными объектами
недвижимости истец владеет на праве собственности, является плательщиком
земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельных
участков.
Кадастровая стоимость земельных участков на 1 января 2011 г.
определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** –
703 345 руб. 62 коп., земельного участка с кадастровым номером *** – 953 105
руб. 09 коп.
Согласно отчетам независимого оценщика об определении
рыночной стоимости объектов недвижимости рыночная стоимость земельного участка
с кадастровым номером *** определена в 191 991 руб. 80 коп., земельного
участка с кадастровым номером *** в 260 168 руб. 48 коп.
Несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их
рыночной стоимости нарушает права административного истца, как владельца
земельных участков, поскольку влечет увеличение налоговых платежей.
Карпухин Е.С. просил восстановить срок для обращения с
заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установить кадастровую
стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца
Горгиладзе С.Н. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в
административном иске.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не
явился, в письменном отзыве указывает на то, что орган регистрации прав не
принимал участия в проведении государственной
кадастровой оценки земель и утверждении ее результатов, прав административного
истца не нарушал, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель Правительства Ульяновской области в письменном
отзыве указал, что право административного истца на пересмотр кадастровой
стоимости не оспаривается, против пересмотра кадастровой стоимости не
возражает.
Представитель Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание
не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях
указал, что право истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка
не оспаривается, решение оставил на усмотрение суда. В Комиссию по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении
Росреестра по Ульяновской области административный истец не обращался.
Представитель администрации МО «Чердаклинский район» в
письменном отзыве не возражал против пересмотра кадастровой стоимости.
Карпухин С.П., Карпухина С.А. в судебное заседание не явились,
о времени и месте рассмотрения дела извещены, письменных возражений по иску не
представили.
С учетом положений статьи 150 Кодекса административного
судопроизводства РФ (КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в
отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле,
извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, исследовав
материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской
Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами
платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие
налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость
земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации
рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с
федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев,
определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель
проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району
(городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка
кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной
стоимости.
В
соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в
случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и
обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на
дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Материалами дела установлено, что Карпухин Е.С. является
собственником земельного участка,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, земельного участка,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов
недвижимости следует, что на основании Постановления Правительства Ульяновской
области от 18 января 2012 г. № 21-П «Об утверждении результатов определения
кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области»
кадастровая стоимость земельных участков утверждена на 1 января 2011 г. в
следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** – 703 345
руб. 62 коп., земельного участка с кадастровым номером *** – 953 105 руб.
09 коп.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации административное
исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный
кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой
стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр
недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости,
полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо
сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик
объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения
о кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих административному
истцу, были внесены в ЕГРН 29 февраля 2012 г., следовательно, пятилетний срок
истек 28 февраля 2017 г. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости истец
в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области не обращался, в суд
с административным иском обратился 13 августа 2020 г., то есть с пропуском
срока.
Вместе
с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит
восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость земельных участков,
исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для
административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка земель
Ульяновской области после 2011 года не проводилась. Материалы дела не содержат
доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими
правами.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об
оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки
хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект
оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым
документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки
независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта
оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов
оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости
земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке
земельного участка с кадастровым номером *** №с16406-2 от 22 июля 2020 г., а
также отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером *** №с16406-4 от
31 июля 2020 г., составленные оценщиком ООО ***
Согласно отчету №с16406-2 рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером № ***, площадью 490 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 191 991 руб. 80 коп.
Согласно отчету №с16406-4 рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером № ***, площадью 664 кв.м, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания
магазина, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2011 г.
составляет 260 168 руб. 48 коп.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по
административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом
и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых
суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют
для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость,
допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также
достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд вышеуказанные отчеты об
определении рыночной стоимости земельных участков, составленные оценщиком ООО ***, суд приходит к
следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки – земельных участков определялась
оценщиком с учетом требований Закона об оценочной деятельности, положений
Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
г. №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №
3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.
Из раздела «Задание на оценку» отчетов усматривается, что
целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельных участков
для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд
учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия,
использованные при оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия,
использованные оценщиком при проведении оценки»). Приведен перечень
используемых при проведении оценки источников информации и использованной
литературы (раздел «Источники информации»).
В отчетах об оценке оценщиком дано подробное описание объектов
оценки, указано, что земельные участки расположены в р.п. Чердаклы – районном
центре. Окружающая застройка – жилой частный сектор, недвижимость
коммерческого, производственного, складского назначения. Объектам оценки
доступны все коммуникации, инженерная инфраструктура достаточно развита.
Транспортная доступность осуществляется за счет частного и общественного
автотранспорта по асфальтированным подъездным путям.
Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного
использования объектов и с учетом того, что земельные участки фактически
используются под размещение магазинов, сделан вывод, что определение стоимости
объектов оценки необходимо провести исходя из вида разрешенного использования
земельного участка, установленного в документах, а именно: для размещения магазинов.
С целью установления рыночной стоимости земельных участков
оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор
социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и
муниципальном образовании «Чердаклинский район» на дату оценки; анализ рынка
земли в Ульяновской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в
соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 г. №611, приведен за период, предшествующий дате
оценки.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится
оцениваемый объект – сегмент рынка земельных участков, предназначенных под
торговую деятельность.
В отчетах приведен анализ фактических данных о ценах сделок
и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть
отнесены оцениваемые объекты при фактическом их использовании. Из отчета
следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен
рынок предложений земельных участков, расположенных в Чердаклинском и
Старомайнском районах Ульяновской области. Отобраны предложения о продаже, из
которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.
Оценщиком определены ценообразующие факторы и
характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их
рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен
оценщиком в рамках анализа рынка.
Оценка земельных участков проведена с применением метода
сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком
указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и
отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал
условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых
корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны
земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным
ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 3
объекта-аналога. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и
в принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных в сети Интернет. Суд полагает,
что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению,
приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об
использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению
размера рыночной стоимости объектов оценки, не представлено.
Исследовав представленные отчеты об оценке, суд отмечает,
что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при
составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса
источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком
выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд
признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию
относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно
самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчетах об оценке согласно ФСО №7,
в отчетах содержится.
Оценщик *** является членом НП «Саморегулируемая организация
ассоциации российских магистров оценки»,
регистрационный № *** от 14 августа 2009 г. Окончил Ульяновский
государственный университет по программе «Оценка стоимости предприятия
(бизнеса), диплом ПП № *** от 5 июля 2006 г. Им получен квалификационный
аттестат в области оценочной деятельности № *** от 25 сентября 2017 г. по направлению
оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность
застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ». Стаж работы в оценочной деятельности – с 2006
г.
Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим
имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных
обстоятельствах, перечисленных в статье Закона об оценочной деятельности,
ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у
суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об
оценке земельных участков, составленным оценщиком ООО ***., у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной
оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, лицами,
участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной
экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах
дела не имеется.
Оценив представленные
доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему
делу требования административного истца в части установления кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной указанными
отчетами об оценке земельных участков.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное исковое заявление Карпухина Егора
Сергеевича о пересмотре кадастровой
стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 г. –
191 991 руб. 80 коп.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 г. –
260 168 руб. 48 коп.
Датой
обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 13
августа 2020 г.
Вступившее
в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в
Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в
течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.А. Пулькина
