Дело № 3а-239/2020
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2020 года г. Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Семагиной Н.Г.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Абдуллина Тимура Наилевича к Правительству
Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» о пересмотре
кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в отношении
них рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Абдуллин Т.Н.
обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости:
–
земельного участка, площадью 86 101 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***;
–
земельного участка, площадью 58 830,1 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении них
рыночной стоимости.
Требования
мотивировал тем, что он является собственником указанных земельных участков.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере
64 103 916 руб. 52 коп.
Согласно отчету №
084/20-2 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 25 мая 2020 года,
выполненному ИП Балакшиной А.Ю., рыночная стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** на 25 февраля 2014 года составляет 32 584 000
руб.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере
39 019 063 руб. 83 коп.
Согласно отчету №
084/20-1 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28 мая 2020 года,
выполненному ИП Балакшиной А.Ю., рыночная стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** на 18 июля 2018 года составляет 25 522 000
руб.
Значительное
превышение кадастровой стоимости объектов
недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает его права, поскольку
влечет увеличение налоговых обязательств.
Административный
истец Абдуллин Т.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени
рассмотрения дела судом извещен.
В судебном заседании
представитель административного истца
Балашкин С.А. административное исковое заявление поддержал по изложенным
в нем доводам.
Представитель ФГБУ
«ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал,
что орган регистрации прав, осуществляя внесение сведений в кадастр
недвижимости о кадастровой стоимости
спорных объектов недвижимости на основании утвержденных результатов кадастровой
оценки, права и законные интересы административного истца не нарушал,
соответственно, основания для удовлетворения требований, заявленных к органу
регистрации прав, отсутствуют.
Представитель
Правительства Ульяновской области в судебное заседание не явился, в письменном
отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что не возражает
против пересмотра кадастровой стоимости, пересмотр кадастровой стоимости в
судебном порядке является правом административного истца, которое Правительством
Ульяновской области не оспаривается.
Представитель
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил
рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях указал, что
разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда, не
оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель
администрации города Ульяновска в судебное заседание не явился, о дне и времени
рассмотрения дела судом извещен.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле,
извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав пояснения представителя административного истца Балакшина С.А.,
суд приходит к следующему.
В силу требований
статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с
пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ,
закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и
принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать
обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или
возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по
административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1
статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение
в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов,
в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к
осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него
незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в
защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1
статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ
защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с
пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017
года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2
статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
является вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со
статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и
арендная плата.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень
кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с
положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания
результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта
недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1
статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с
административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой
стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм
права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено
в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и
обязанности такого лица.
Материалами дела
установлено, что Абдуллин Т.Н. является
собственником следующих объектов недвижимости:
–
земельного участка, площадью 86 101 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного
по адресу: ***;
–
земельного участка, площадью 58 830,1 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***.
Из выписок из ЕГРН о
кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и возражений на
административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***
утверждена по состоянию на 25 февраля 2014 года в размере
64 103 916 руб. 52 коп., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 18 июля 2018
года в размере 39 019 063 руб. 83 коп.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации административное
исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный
кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой
стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр
недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости,
полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо
сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик
объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Сведения о
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 25 февраля 2014 года,
следовательно, пятилетний срок истек 25 февраля 2019 года. С заявлением о
пересмотре кадастровой стоимости административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской
области не обращался, административный
иск подан им в суд 6 июля 2020 года, то есть с пропуском срока.
Вместе с тем, суд
считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению,
и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость указанного земельного
участка, из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для
административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка земель
Ульяновской области не проводилась. Материалы дела не содержат доказательств,
подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.
Согласно статье 3
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего
Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из
сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке
посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена
сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11
Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по
результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида
определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет
составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки,
нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты
определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил
в суд отчет № 084/20-1 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 28
мая 2020 года, составленный оценщиком ИП Балакшиной А.Ю.
Согласно данному
отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***, площадью
58 830,1 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства,
расположенного по адресу: ***, по состоянию на 18 июля 2018 года составляет
25 522 000 рубля.
Также
административным истцом был представлен в суд отчет №084/20-2 об оценке
рыночной стоимости земельного участка от 25 мая 2020 года, составленный
оценщиком ИП Балакшиной А.Ю.
Согласно данному
отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***,
площадью 86 101 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 февраля 2014
года составляет 32 584 000 рубля.
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности
(часть 3).
Исследовав
представленные в суд вышеуказанные отчеты об определении рыночной стоимости
земельных участков, составленные оценщиком ИП Балакшиной А.Ю., суд приходит к
следующему.
Суд принимает во
внимание, что рыночная стоимость объектов оценки – земельных участков определялась
оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие
понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297;
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298;
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.
Из раздела «Задание
на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось
определение рыночной стоимости земельных участков для пересмотра их кадастровой
стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком
обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел
«Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки»). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников
информации и использованной литературы (раздел «Источники информации»).
В отчетах об оценке
оценщиком дано подробное описание объектов оценки, указано, что земельные
участки расположены на окраине города Ульяновска, пос. Сельдь, с хорошей
транспортной доступностью частным и общественным транспортом. Окружающая
застройка – индивидуальные жилые дома. По границам земельных участков с
существующей возможностью подключения проходит линия ЛЭП.
Оценщиком проведен
анализ наиболее эффективного использования объектов и с учетом того, что
земельные участки не используются, не застроены, сделан вывод, что определение
стоимости объектов оценки необходимо провести исходя из вида разрешенного
использования земельных участков, установленных в документах, а именно: для
индивидуального жилищного строительства.
С целью установления
рыночной стоимости земельных участков оценщик в отчетах указал тенденции
отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической ситуации в
Российской Федерации, Ульяновской области и муниципальном образовании «город
Ульяновск» на дату оценки; анализ рынка земли в Ульяновской области со ссылкой
на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен
за период, предшествующий дате оценки.
Оценщиком определен
сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект – сегмент рынка
земельных участков, предназначенных под жилую застройку.
В отчетах приведен
анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости
из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при
фактическом их использовании. Из отчетов следует, что для выбора
объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений
земельных участков, расположенных в населенном пункте – город Ульяновск, в
котором находятся объекты оценки. Отобраны предложения о продаже, из которых
впоследствии отобраны объекты-аналоги.
Оценщиком определены
ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и
существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих
факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.
Оценка земельного
участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного
подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности
использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования
доходного и затратного подходов.
При использовании
сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание
объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено,
что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с
оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки.
Отобрано 3 объекта-аналога в муниципальном образовании «город Ульяновск»,
которые также расположены на окраине города Ульяновск. Источники публикаций
указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных
в сети Интернет. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги
соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того,
что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к
неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не
представлено.
Исследовав
представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии
материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета. В отчете
об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что
позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к
содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает
соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию
относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно
самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в
отчете содержится.
Оценщик Балакшина
А.Ю. является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской организации оценщиком
«Российское общество оценщиков»,
регистрационный № 007530 от 19 августа 2011 года. Окончила Ульяновский
государственный университет по программе «Оценка стоимости предприятия
(бизнеса), диплом ПП-1 № 779189 от 5 июля 2011 года. Ею получен
квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 004467-1 от 6
марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».
Гражданская ответственность застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ». Стаж работы в оценочной
деятельности – с 2011 года.
Сведений о том, что
оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также
сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона
от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у
суда не имеется.
При таких
обстоятельствах оснований не доверять отчетам № 084/20-1 об оценке рыночной
стоимости земельного участка от 28 мая 2020 года и №084/20-2 об оценке рыночной
стоимости земельного участка от 25 мая 2020 года, составленным оценщиком ИП
Балакшиной А.Ю., у суда не имеется.
Доказательств,
опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной
стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими
ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63,
247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные
доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему
делу требования административного истца в части установления кадастровой
стоимости в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об
оценке рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180,
249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное исковое
заявление Абдуллина Тимура Наилевича о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления в
отношении них рыночной стоимости удовлетворить.
Установить
кадастровую стоимость земельного участка,
площадью 58 830,1 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2018
года в размере 25 522 000 руб.
Установить
кадастровую стоимость земельного участка,
площадью 86 101 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:
***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2014 года в
размере 32 584 000 руб.
Датой обращения с заявлением
об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 6 июля 2020 года.
Вступившее в законную силу решение
является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой
стоимости земельных участков с
кадастровыми номерами *** и ***.
Решение может быть
обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
