УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Дементьева Н.В. Дело № 33-3512/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 3 сентября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой
Ю.Ю.,
судей Гурьяновой О.В. и Старостиной И.М.,
при секретаре Насыбулловой Э.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Сараевой Веры Валериановны на решение Новоспасского
районного суда Ульяновской области от 20 мая 2019 года, по которому постановлено:
в удовлетворении иска Сараевой Веры Валериановны к Сараеву Александру Геннадьевичу, Курмакаеву
Алимджану Мустафаевичу, Юсупову Искандару Исмаиловичу, Курмакаевой Зульфире
Исхаковне, Курмакаевой Диане Алимджановне о признании недействительным
(ничтожным) договора купли-продажи 3/8 доли в праве общей долевой собственности
квартиры, расположенной по адресу: *** область в р.п. ***, пл.*** д. ***, кв. ***,
заключенного между Сараевым Александром Геннадьевичем и Курмакаевым Алимджаном
Мустафаевичем, Юсуповым Искандаром Исмаиловичем, Курмакаевой Зульфирой
Исхаковной, действующей в своих интересах
и интересах несовершеннолетней К***, и применения последствий
недействительности сделки, отказать.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения
представителей Сараевой В.В. – Тимаевой Р.А. и Акимова А.Н., поддержавших
доводы апелляционной жалобы, пояснения Курмакаева А.М. и его представителя
Лешиной О.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Сараева В.В. обратилась в суд с иском к Сараеву А.Г.,
Курмакаеву А.М., Юсупову И.И., Курмакаевой З.И., К***. о признании
недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий
недействительности сделки.
Свои требования мотивировала тем, что она является
собственницей 5/8 долей в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную
квартиру, общей площадью 84,39 кв.м, расположенную по адресу: *** область, р.п***, площадь *** д. ***,
кв. ***.
3/8 доли в праве общей долевой собственности на данную
квартиру принадлежало ответчику Сараеву А.Г.
В январе 2019 года ей стало известно, что собственниками 3/8
долей в спорной квартире являются ответчики Курмакаев А.М., Юсупов И.И., Курмакаева З.И., К***. на основании договора
купли-продажи от 24.12.2016, заключенного с Сараевым А.Г.
Она (истица) считает данный договор недействительным,
поскольку фактически истец продал комнаты № *** и № *** в спорной квартире,
которые были переданы ему в соответствии с порядком пользования, установленным
решением суда. Вместе с тем, жилая площадь этих комнатах превышает его долю в
квартире. Фактически 2,31 кв.м жилой площади в этих комнатах принадлежит ей,
данные метры жилой площади она не продавала, доверенность на продажу не
выдавала. Тем самым, 2,31 кв.м жилой площади выбыли из её (истицы)
собственности помимо её воли. О праве преимущественной покупки её никто не
уведомлял. Ей не было известно о том, что Сараев А.Г. продал комнаты № *** и № ***
в спорной квартире ответчикам.
В спорной квартире в комнатах №*** и № *** проживает её муж
С***.
Порядок пользования квартирой был определен на основании
решения суда между нею (истицей) и ответчиком Сараевым А.Г., а поэтому этот
порядок не может распространяться на новых собственников.
Указывает, что она за свой счет провела ремонтные работы в
местах общего пользования, кухне, туалете и коридоре.
Полагает, что ответчики являются не добросовестными
приобретателями доли в квартире, поскольку до января 2018 года в квартире не
появлялись.
Истица просила суд признать недействительным (ничтожным)
договор купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: *** область, р.п. ***, площадь *** д. ***, кв. ***,
заключенный 24.12.2016 между Сараевым А.Г. (продавец), и Курмакаевым А.М.,
Курмакаевой З.И., К***., Юсуповым И.И. (покупатели), применить последствия
недействительности ничтожных сделок, признать недействительной запись в ЕГРН о
государственной регистрации права собственности на квартиру за ответчиками.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной
регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, ГУ Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в
Новоспасском районе Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой
инстанции постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Сараева В.В. просит решение суда
отменить. В обоснование доводов жалобы указывает на незаконность и
необоснованность принятого решения. Суд не принял во внимание представленные ею
доказательства, не учел, что в комнатах № *** и № *** имеется 2,31 кв.м жилой
площади, принадлежащей ей на праве собственности, и что она не давала согласия
на отчуждение данных метров.
Считает, что установленный решением Новоспасского районного
суда от 28.12.2012 порядок пользования квартирой прекратил свое действие после
отчуждения долей жилого помещения, принадлежащих сособственнику Сараеву А.Г.
Полагает, что спорный договор купли-продажи был заключен с
нарушениями требований ст. ст. 246, 247, 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации и является фиктивным. Условия предстоящей сделки ей известны не были.
Полагает, что отказ от права преимущественной покупки доли жилого помещения не
подразумевал реальный отказ выкупить комнату № *** площадью 8,08 кв.м и комнату №*** площадью 13,60 кв.м.
Какую именно жилую площадь и какие конкретно помещения приобрели Курмакаевы,
суд также не исследовал.
Обращает внимание на то, что семья Курмакаевых имеет в
собственности жилой дом, расположенный в с. *** *** района, где они
зарегистрированы и проживают. Покупка 3/8 долей спорной квартиры с
использованием средств материнского капитала не отвечает целям и задачам
Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, поскольку приобретение
вышеуказанной доли не свидетельствует об улучшении жилищных условий, не
соответствует целевому назначению этих средств.
Полагает, что комнаты № *** и № *** являются непригодными
для проживания и не соответствуют требованиям, предъявленным к жилому
помещению, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.
Кроме того указывает, что на момент продажи доли квартиры не
являлись обособленными и изолированными.
При заключении договора купли-продажи была нарушена учетная
норма площади жилого помещения на одного человека, которая составляет в
Новоспасском районе Ульяновской области 15 кв.м жилой площади.
Ею были поданы жалобы в прокуратуру, Пенсионный Фонд по
проведению служебной проверки целесообразности распоряжения средствами
материнского капитала по данному факту. На этой стадии правоохранительными
органами проводится соответствующая проверка.
Считает, что суд необъективно подошел к рассмотрению данного
дела.
В возражениях на апелляционную жалобу Курмакаев А.М., ГУ –
Управление Пенсионного фонда РФ в Новоспасском районе Ульяновской области
просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без
удовлетворения.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте
судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, возражениях на них.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской
Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования
и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в
соответствии с его назначением и пределами его использования, которые
установлены настоящим Кодексом.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным
правовым актам, в том числе - отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам.
В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской
Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении
согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности
имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доли, а при
невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и
пользующихся имуществом, приходящим на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса
Российской Федерации участник долевой
собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в
залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее
возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации
при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих реальных
условиях, в связи с чем, продавец обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по
адресу: *** область, р.п. ***, площадь *** д. *** кв. ***, находилась в общей
долевой собственности истицы Сараевой В.В. (5/8 доли) и ответчика Сараева А.Г.
(3/8 доли) на основании решения Новоспасского районного суда Ульяновской области
от 23.09.2011, вступившего в законную силу.
Решением мирового судьи судебного участка Новоспасского
административного района Ульяновской области от 28.12.2012 по делу по иску
Сараевой В.В. к Сараеву А.Г. об определении порядка пользования вышеуказанной
квартирой, исковые требования Сараевой В.В. были удовлетворены. В пользование
Сараевой В.В. были предоставлены: жилая комната №*** площадью 19,8 кв.м с
балконом, и комната № 2 площадью 12,9 кв.м. В пользование Сараева А.Г. были
предоставлены: жилая комната № *** площадью 8,08 кв.м, и комната № *** площадью
13,6 кв.м. В общем пользовании сторон оставлен коридор, прихожая, кухня, туалет
и ванная.
На основании договора купли-продажи от 24.12.2016 Сараев
А.Г. продал, а покупатели Курмакаев А.М., Курмакаева З.И., К***. и Юсупов И.И.
купили в равных долях (по 1/4 доли каждый) 3/8 доли в праве общей долевой
собственности на квартиру, находящуюся по адресу: *** область, р.п. ***, площадь ***, д. *** кв.***.
Вышеуказанная доля недвижимости продана за 650 000 руб., из которых
221 974 руб. были оплачены покупателями за счет собственных средств, 428
026 руб. – за счет средств материнского капитала (л.д. 12-13).
Данный договор подписан сторонами в присутствии нотариуса
нотариального округа Старокулаткинский район Ульяновской области Б***., личность сторон установлена,
принадлежность отчуждаемой доли квартиры Сараеву А.Г. проверена. Договор
удостоверен нотариусом и зарегистрирован в реестре № ***.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истица просила признать
указанный договор купли-продажи недействительным по тем основаниям, что было
нарушено право преимущественной покупки, что ответчик произвел отчуждение
конкретных комнат, тогда как реальный раздел квартиры между собственниками
произведен не был, при том, что в этих комнатах находится 2,31 кв.м жилой
площади, принадлежащей истице.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства,
на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской
Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не
предусматривает иных последствий нарушения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой
инстанции пришел к выводу о том, что сторона истца не представила
доказательств, достоверно подтверждающих нарушение требований закона при
заключении договора купли-продажи.
Как установил суд, истица Сараева В.В. была уведомлена о
намерении ответчика Сараева А.Г. произвести отчуждение 3/8 долей в праве общей
долевой собственности на вышеназванную квартиру за 650 000 руб., что
подтверждается ее нотариально удостоверенным отказом от права преимущественной
покупки данных долей от 10.10.2016 (№ ***).
Следовательно, истице было достоверно известно о намерении
ответчика Сараева А.Г. продать принадлежащие ему 3/8 долей в спорной квартире
еще в октябре 2016 года.
Кроме того, в силу действующего законодательства, сделка,
совершенная с нарушением преимущественного права покупки не может быть признана
недействительной, поскольку в этом случае лицо, право которого нарушено, может
защищаться с помощью специального способа защиты, предусмотренного п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли
квартиры по указанному договору купли-продажи истица Сараева В.В. не заявляла.
Согласно договору купли-продажи ответчик Сараев А.Г.
произвел отчуждение принадлежащих ему 3/8 долей в праве общей долевой
собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** область, р.п. ***,
площадь *** д. *** кв. ***.
Вместе с тем, поскольку между Сараевой В.В. и Сараевым А.Г.
был определен порядок пользования спорной квартирой, Сараев А.Г. ознакомил
покупателей с решением суда от 28.12.2012 об определении порядка пользования
квартирой, что нашло отражение в пункте 14 договора купли-продажи.
Доводы истицы о том, что данный пункт договора нарушает её
права, являются несостоятельными.
Из материалов дела следует, что порядок пользования
квартирой определялся по иску Сараевой В.В., где она просила передать в её
пользование комнаты № 1 и № 2, площадью 19,8 кв.м и 12,09 кв.м, соответственно,
а в пользование Сараеву А.Г. – комнаты № *** и № ***, площадью 8,08 кв.м и 13,6
кв.м.
Условия оспариваемого договора купли-продажи не изменяют
установленный решением суда порядок пользования спорной квартирой, а поэтому не
свидетельствуют о нарушении прав истицы в указанной части.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской
Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с
намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с
противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление
гражданских прав (злоупотребление правом).
Доводы истицы о том, что площадь жилых помещений, переданных
в пользование Сараева А.Г., не соответствует его доли в праве общей долевой
собственности на квартиру, о незаконности оспариваемого договора не
свидетельствуют, поскольку по условиям договора Сараев А.Г. произвел отчуждение
принадлежащих ему 3/8 долей квартиры. При этом истица Сараева В.В. не лишена права
собственности на 5/8 долей в спорной квартире
Порядок пользования квартирой был установлены решением суда
от 28.12.2012, вступившим в законную силу, при этом в решении суда указано, что
истица не лишена права требовать от ответчика соответствующей компенсации за
использование части её имущества.
Более того, ранее установленный порядок пользования спорной
квартирой может быть изменен, в том числе, при смене сособственников жилого
помещения.
Доводы истицы о том, что местом регистрации граждан не может
являться доля жилого помещения, тогда как в п. 5 оспариваемого договора
указано, что Сараев А.Г. и С***. зарегистрированы в отчуждаемой доле квартиры,
не могут служить основанием для признания договора купли-продажи
недействительным. Данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении закона,
а также прав и сторон по сделке. Данный пункт договора указывает на то, что
покупатели были поставлены в известность о лицах, зарегистрированных в спорной
квартире, на момент совершения сделки. Права истицы Сараевой В.В. данным
пунктом договора никоим образом не затронуты.
Доказательств, свидетельствующих о недобросовестности
покупателей Курмакаева А.М., Курмакаевой
З.И., К***. и Юсупова И.И., стороной истца представлено не было. Из материалов
дела следует, что переход права собственности зарегистрирован в установленном
законом порядке.
Ссылка истицы на учетную норму предоставления жилого
помещения не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
Оценив представленные сторонами доказательства в их
совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор
купли-продажи доли квартиры от 24.12.2016 соответствует требованиям закона и не
нарушает прав истицы, в связи с чем правовых оснований для признания данной
сделки недействительной не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда и считает, что
при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены
правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий
применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые
обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана
правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во
внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения
суда как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции и не
содержащие каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом
исследования суда первой инстанции, по существу эти доводы сводятся к
несогласию с оценкой представленных по делу доказательств и при этом основаны
на неверном толковании норм материального права. Оснований для иной оценки
имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений судом норм материального и процессуального права,
повлекших вынесение неправильного судебного акта, не установлено.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения
апелляционной жалобы и отмены решения суда по доводам данной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение
Новоспасского районного суда Ульяновской области от 20 мая 2019 года оставить без изменения, а апелляционную
жалобу Сараевой Веры Валериановны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
