УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Самылина О.П. Дело № 33-3086/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 13 августа 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой
О.Б.,
судей Гурьяновой О.В. и Старостиной И.М.,
при секретаре Насыбулловой Э.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Зубрилиной Евгении Александровны, Зубрилина Александра
Александровича на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 20
марта 2019 года, по которому
постановлено:
в удовлетворении исковых требований Зубрилиной Евгении
Александровны, Зубрилина Александра Александровича к обществу с ограниченной
ответственностью «Запад» о признании неправомерными действий по изменению
договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возложении
обязанности по принятию денежных средств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа отказать.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Зубрилина Е.А., Зубрилин А.А. обратились в суд с иском к
обществу с ограниченной ответственностью «Запад» о защите прав потребителей.
В обоснование заявленных требований указали, что 16.06.2017
между ними (истцами) и ООО «Запад» был заключен договор №*** участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома, объектом которого является
трехкомнатная квартира с проектным номером ***, проектной площадью 80,9 кв.м,
расположенная в многоквартирном жилом доме № *** в *** *** *** в *** районе г.***.
Стоимость объекта долевого строительства по договору
составила 2 813 230 руб.
Пунктом 5.3 договора установлен следующий порядок оплаты
стоимости объекта долевого строительства: 400 000 руб. оплачиваются за счет
собственных денежных средств участников не позднее 7 рабочих дней после
регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области; оставшаяся часть в
размере 2 413 230 руб. оплачивается за счет денежных средств участников в
срок до 30.11.2018.
Согласно п.2.9. договора планируемый срок завершения
строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома – 30.11.2018.
Денежные средства в размере 400 000 руб. были внесены ими
(истцами) 30.06.2017 с соблюдением установленного договором срока.
28.11.2018 они (истцы) были готовы оплатить оставшуюся часть
стоимости объекта за счет денежных средств, полученных путем оформления
ипотечного кредита.
При оформлении документов для внесения денежных средств им
(истцам) предоставили дополнительное соглашение от 27.11.2018, которым были
изменены условия договора № *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома, в том числе изменен срок завершения строительства
на 01.07.2019 (п. 2.9 договора).
С указанным соглашением они не согласились и 28.11.2018 подали
заявление и протокол разногласий, где просили исключить из дополнительного
соглашения пункт о переносе сроков завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В ответ на протокол разногласий ООО «Запад» предложено
подписать дополнительное соглашение в представленной редакции от 27.11.2018
либо исполнить обязательства в соответствии с условиями договора, оплатив
стоимость объекта долевого строительства за счет собственных денежных средств
без привлечения кредитных средств банка. При этом ответчик указал, что в
противном случае договор об участии в долевом строительстве будет расторгнут в
одностороннем порядке.
07.12.2018 они (истцы) направили в адрес ответчика
претензию, в которой просили заключить дополнительное соглашение об оплате
оставшейся стоимости объекта долевого
строительства за счет кредитных денежных средств, без изменения сроков сдачи
дома в эксплуатацию, ответа на которую не последовало.
Считают, что формулировка п.5.3 договора не исключает оплату
стоимости объекта долевого строительства путем перечисления денежных средств,
полученных по кредитному договору.
Истцы просили признать неправомерными действия ООО «Запад»
по одностороннему изменению договора № *** участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома от 16.06.2017 в части переноса срока завершения
строительства на июль 2019 года, срока передачи объекта участникам – на ноябрь
2019 года (п. 2.9 договора); по непринятию от участников денежных средств в сумме 2 413 230 руб. путем
перечисления с расчетного счета Зубрилиной Е.А. Кроме того, истцы просили
считать действительным и подлежащим исполнению договор долевого участия об
оплате оставшейся части стоимости объекта долевого строительства в размере
2 413 230 руб. на заключенных условиях в редакции п. 5.3 договора; обязать
ООО «Запад» принять от них (истцов) денежные средства в размере
2 413 230 руб.; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в
размере 200 000 руб., штраф.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой
инстанции постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Зубрилина Е.А., Зубрилин А.А. просят решение суда отменить и принять
по делу новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование
доводов жалобы приводят доводы искового заявления. При этом указывают, что суд
не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что ответчиком нарушено
существенное условие договора, касающееся срока ввода объекта долевого
строительства в эксплуатацию и срока передачи квартиры в собственность истцов.
Невозможность завершить строительство жилого дома в установленный срок
свидетельствует о недостатках подготовленных к строительству дома работ,
проектной документации, иных внутренних проблемах застройщика. Вместе с тем,
данные обстоятельства не могут явиться основанием к понуждению дольщиков к
заключению дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта
долевого участия. Они (истцы), как участники долевого строительства, имеют
право отказаться от заключения такого соглашения, что соответствует действующему
законодательству.
Суд не дал
оценки их доводам о том, что принимая оплату от дольщиков ипотечными денежными
средствами ответчик не несет дополнительных затрат на возведение объекта
долевого строительства, как в целом
(дома), так и их квартиры.
В соответствии
с нормами действующего гражданского законодательства не допускается
одностороннее изменение условий договора, а ответчик понуждал их (истцов) к
подписанию дополнительного соглашения об оплате квартиры кредитными денежными
средствами только на условиях изменения срока передачи квартиры. В настоящее
время в дополнительном соглашении ответчик, кроме срока сдачи квартиры,
увеличивает и стоимость квартиры, с чем они категорически не согласны.
Дополнительное соглашение между сторонами до настоящего времени не подписано.
Суд не дал
оценки тому обстоятельству, что в тексте договора отсутствует указание на то,
что участникам долевого строительства запрещается привлекать заемные денежные
средства (кредиты) для оплаты стоимости объекта долевого участия.
Ответчик не
предоставил доказательств нарушения его прав в случае оплаты стоимости квартиры
за счет кредитных денежных средств.
Поскольку ООО
«Запад» нарушило существенные условия договора о сроке строительства,
следовательно, они (истцы) освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договору.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников,
извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 16.06.2017 между Зубрилиным
А.А., Зубрилиной Е.А.(участники) и ООО «Запад» (застройщик) был заключен
договор № *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по
условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого
имущества, а именно многоквартирный жилой дом № *** в *** квартале жилого
микрорайона «Запад-1»!% в *** районе г. ***, и после получения разрешения на
ввод дома в эксплуатацию передать участникам объект долевого строительства,
указанный в п. 2.2. договора, а участники обязались уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании передаточного акта
(п. 2.1 договора).
Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области 26.06.2017. В силу п. 9.12 договора считается заключенным с момента
такой регистрации.
Объектом договора является трехкомнатная квартира с
проектным номером ***, проектной площадью 80,9 кв.м, расположенная на *** этаже
в многоквартирном жилом доме № *** (п. 2.2 договора).
Планируемый срок завершения строительства и получения
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – 30.11.2018. Срок
передачи объекта участникам – 02.03.2019 (п. 2.9 договора).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного или одностороннего акта приема-передачи
объекта (п.3.2.2 договора).
Участники обязаны обеспечить финансирование строительства
объекта, указанного в п. 2.2. договора (п. 4.1 договора).
Обязательства участника по договору считаются исполненными в
полном объеме с момента уплаты в полном объеме цены договора и подписания передаточного
акта (п. 4.2.5 договора).
Цена настоящего договора составляет 2 813 230 руб. (п. 5.2. договора).
Пунктом 5.3 договора установлен следующий порядок оплаты
стоимости объекта долевого строительства: 400 000 руб. оплачиваются за счет
собственных денежных средств участников не позднее 7 рабочих дней после
регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним по Ульяновской области; оставшаяся часть в
размере 2 413 230 руб. оплачивается за счет денежных средств участников в
срок до 30.11.2018.
В силу п. 5.4 изменение стоимости объекта оформляется
двусторонним соглашением застройщика и участника, которым сторонами также
согласовываются порядок и сроки оплаты участником стоимости объекта с учетом ее
изменения (п. 5.4. договора).
Судом установлено, что 30.06.2017 истцы оплатили по договору
400 000 руб., что подтверждается кассовыми чеками. Оставшаяся сумма в
оговоренный договором срок – 30.11.2018 участниками не внесена.
С целью внесения оставшейся денежной суммы истцы заключили с
ПАО «Сбербанк России» кредитный договор № *** от 27.11.2018 на сумму
2 391 230 руб.
Ввиду изменившегося порядка оплаты по договору, а именно с
использованием кредитных средств участников, подготовлено дополнительное
соглашение от 27.11.2018 к договору участия в долевом строительстве № *** от
16.06.2017.
В данном дополнительном соглашении предлагалось изменить:
– п. 5.3. договора от 16.06.2017, согласно которому оплата
стоимости объекта долевого строительства производится в следующем порядке:
часть стоимости объекта долевого строительства в размере 422 000 руб.
оплачивается за счет собственных денежных средств участника не позднее 7
рабочих дней после регистрации
настоящего договора в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
по Ульяновской области; часть стоимости объекта долевого строительства в
размере 2 391 230 руб. оплачивается за счет кредитных денежных
средств, предоставляемых участнику ПАО «Сбербанк России» в соответствии с
кредитным договором № *** от 27.11.2018, не ранее государственной регистрации
настоящего договора и залога прав требования участника в силу закона в пользу
банка в органах, осуществляющих
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего
договора;
– п. 2.9 договора, согласно которому планируемый срок
завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома – 01.07.2019. Срок завершения строительства дома,
указанный в договоре, может быть изменен застройщиком в сторону сокращения в
одностороннем порядке в зависимости от фактических сроков завершения
строительства дома;
– п. 2.10 договора, согласно которому срок передачи объекта участнику – 05.11.2019
включительно.
В связи с вступлением банка в данные правоотношения договор
предлагалось дополнить пунктами 7.13, 9.15, 9.16, 9.17, 9.1.
Указанное дополнительное соглашение от 27.11.2018 со стороны
застройщика было подписано представителем ООО «Запад» Ярсиной Н.В. Участники
долевого строительства Зубрилин А.А.и Зубрилина Е.А. не согласились с условиями
дополнительного соглашения в части переноса срока сдачи дома в эксплуатацию и
отказались от подписания данного соглашения.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой
инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение участниками долевого
строительства подписано не было и, следовательно, договор долевого участия в строительстве
жилого дома продолжает действовать на прежних условиях. В одностороннем порядке
какие-либо изменения в договор долевого участия в строительстве от 16.06.2017
не вносились, в связи с чем истцы не лишены возможности оплатить стоимость
объекта долевого строительства по цене, установленной договором.
Оснований не согласиться с указанными выводами у судебной
коллегии не имеется.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или
договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой
стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской
Федерации, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской
Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.
По смыслу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской
Федерации для того, чтобы изменение обстоятельств было отнесено к категории
существенных и тем самым достаточным для изменения условий договора на
основании решения суда, требуется наличие одновременно следующих условий:
наличие существенного изменения обстоятельств; изменение обстоятельств должно
быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть
после их возникновения; стороны не могли разумно предвидеть такое изменение в
момент заключения договора.
В силу п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской
Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение
договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб,
значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на
измененных судом условиях.
Как было указано выше, условия дополнительного соглашения
сторонами согласованы не были, истцы отказались от подписания данного
соглашения, с требованиями об изменении договора долевого участия в
строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств ни одна из сторон
договора в суд не обращалась.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве
многоквартирного жилого дома от 16.06.2017 действует в прежней редакции, в
связи с чем истцы не лишены права оплатить стоимость квартиры в соответствии с
условиями договора – в размере 2 813 200 руб.
Доводы истцов о том, что застройщик неправомерно отказал в
принятии оставшихся денежных средств в размере 2 413 230 руб. путем
перечисления с расчетного счета Зубрилиной Е.А., обоснованно не были приняты
судом во внимание.
Как установил суд, оплата оставшейся стоимости квартиры за
счет кредитных денежных средств не была произведена истцами ввиду того, что
между сторонами не было достигнуто дополнительное соглашение об изменении
порядка оплаты. Наличие данного соглашения является необходимым условием для
перечисления ПАО «Сбербанк России» денежных средств застройщику, поскольку
изначально условиями договора оплата квартиры должна была производиться за счет
собственных денежных средств участников, а для перечисления кредитных денежных
средств необходима специальная оговорка об этом в договоре долевого участия
либо в дополнительном соглашении. С требованиями о внесении изменений в договор
в установленном законом порядке истцы не обращались.
Данных о том, что в настоящее время истцы имеют возможность
произвести оплату полной стоимости квартиры, в материалах дела не имеется. Как
поясняла истица Зубрилина Е.А. в суде первой инстанции, кредитный договор, заключенный
27.11.2018 с ПАО «Сбербанк России», был расторгнут.
Доказательств наличия у истцов собственных денежных средств,
достаточных для оплаты оставшейся части
стоимости квартиры, в материалах дела не имеется.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия не может
согласиться с доводами истцов о том, что застройщик необоснованно отказывает в
принятии денежных средств во исполнение условий договора.
Таким образом, суд правильно отказал в иске в полном объеме.
Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах,
подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.
Нормы материального права судом применены и истолкованы
правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного
решения, не допущено.
Доводы жалобы были предметом оценки суда первой инстанции,
не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на
иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по
делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 20
марта 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Зубрилиной
Евгении Александровны, Зубрилина Александра Александровича – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
