УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Карабанов А.С.                                                              Дело № 33- 2853/2019

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г.Ульяновск                                                                                      23 июля 2019 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Бабойдо И.А.,

судей Рыбалко В.И., Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Шумеевой Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе  представителя Гордеевой Ольги Николаевны – Антилова Игоря Ивановича на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 4 апреля 2019 года, по которому постановлено:

исковые требования Аргентовой Елены Николаевны, Аргентова Сергея Владимировича, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних А*** Я*** С*** и А*** К*** С***, удовлетворить.

Расторгнуть с 4 апреля 2019 года договор купли-продажи квартиры от 10 августа 2018 года, заключенный между Аргентовой Еленой Николаевной, Аргентовым Сергея Владимировичем, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних А*** Я*** С*** и А*** К*** С***, и Гордеевой Ольгой Николаевной в отношении однокомнатной квартиры с кадастровым номером ***:6109, расположенной по адресу: г. У***.

Расторгнуть с 4 апреля 2019 года договор купли-продажи квартиры от 10 августа 2018 года, заключенный между Аргентовой Еленой Николаевной, Аргентовым Сергея Владимировичем, действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних А*** Я*** С*** и А*** К*** С***, и Гордеевой Ольгой Николаевной в отношении двухкомнатной квартиры с кадастровым номером ***:1408, расположенной по адресу: г. У***, с сохранением залога в пользу ПАО «Сбербанк России».

Взыскать с Гордеевой Ольги Николаевны в пользу Аргентовой Елены Николаевны, Аргентова Сергея Владимировича денежные средства в сумме 600000 руб., оплаченные по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. У***, от 10 августа 2018 года, с зачислением денежных средств на ссудный счет № ***, отрытый на имя Аргентова Сергея Владимировича в публичном акционерном обществе «Сбербанк России», для погашения задолженности по кредитному договору от 26 июля 2018 года № ***.

Прекратить право собственности Гордеевой Ольги Николаевны на квартиру с кадастровым номером ***:6109, расположенную по адресу: г. У***.

После перечисления Гордеевой Ольгой Николаевной взысканных по решению суда денежных средств в сумме 600 000 руб. прекратить право общей долевой собственности Аргентовой Елены Николаевны и Аргентова Сергея Владимировича по 41/100 доли за каждым, А*** Я*** С*** и А*** К*** С*** по 9/100 доли за каждым, на квартиру с кадастровым номером ***:1408, расположенную по адресу: г. У***.

Признать право общей долевой собственности Аргентовой Елены Николаевны и Аргентова Сергея Владимировича по 41/100 доли за каждым, А*** Я*** С*** и А*** К*** С*** по 9/100 доли за каждым, на квартиру с кадастровым номером ***:6109, расположенную по адресу: г. У***.

Взыскать с Гордеевой Ольги Николаевны в пользу Аргентовой Елены Николаевны расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 245 руб.

Взыскать с Гордеевой Ольги Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 27 840 руб.

Заслушав доклад судьи Бабойдо И.А., пояснения представителя Гордеевой О.Н. – Антилова И.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Аргентовой Е.Н. и Аргентова С.В., полагавших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

 

Аргентова Е.Н. и Аргентов С.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних А*** К.С. и А*** Я.С., обратились в суд с иском к Гордеевой О.Н. о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, прекращении права собственности и признании права собственности на жилые помещения.

В обоснование иска указано на то, что 10 августа 2018 года между Гордеевой О.Н. и  Аргентовой Е.Н., Аргентовым С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 62,5 кв.м, расположенной по адресу: г.У***.

Цена договора определена в размере 2 450 000 руб., из которых 1 850 000 руб. уплачивается наличными, а 600 000 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Одновременно с данной сделкой 10 августа 2018 года между Аргентовой Е.Н., Аргентовым С.В. и Гордеевой О.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. У***. Цена квартиры определена в размере  1 850 000 руб.

В действительности, между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора мены. Заключение договора мены не представилось возможным, поскольку кредитор ПАО «Сбербанк России» не одобрил сделку мены, в связи с чем стороны заключили два договора купли-продажи. О действительной воле сторон свидетельствует тождественность цены договоров купли-продажи, а также одномоментное совершение сделок, и сдача их в установленном законном порядке на регистрацию перехода права собственности.

Вместе с тем, переданная истцам квартира по ул. С***, имела недостатки, о которых продавец знала, но при заключении договора не сообщила.

Согласно акту экспертного исследования состояние ограждающих конструкций квартиры по адресу: г.У***, не соответствует требованиям СП 50.13330.2012, таб. 5. Эксперт пришла к выводу, что промерзание межпанельных швов имело место и ранее, до сделки. Сделка по приобретению квартиры совершена в летнее время, когда с очевидностью недостатки не проявлялись.

Выявленный дефект и образование на стенах квартиры грибков негативно влияют на здоровье проживающих в квартире жильцов.

Кроме того, указанный недостаток является существенным по признаку проявления вновь после его устранения.

Уточнив требования, Аргентова Е.Н. и Аргентов С.В. просили суд расторгнуть договоры купли-продажи квартир от 10 августа 2018 года, взыскать с Гордеевой О.Н. в их пользу денежные средства в размере 600 000 руб., прекратить право собственности за Гордеевой О.Н. на квартиру по ул. Ж***, признать право общей долевой собственности истцов на указанную квартиру, а также после перечисления Гордеевой О.Н. денежных средств прекратить право собственности истцов на квартиру по ул. С***.

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России»,  Департамент Министерства семейной, демографической политики и социального благополучия Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Гордеевой О.Н. - Антилов И.И., не соглашаясь с состоявшимся судебным решением, просит его отменить в связи с неверным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Не соглашается с выводами суда о том, что недостаток в виде появления в спорной квартире плесени имел место до заключения договора купли-продажи квартиры, о чем собственник квартиры Гордеева О.Н. знала. Судом не учтено, что данные повреждения могли не проявляться с той очевидностью, при которой они проявились в настоящее время. Поводов сокрытия указанных недостатков от истцов не имелось.

Судом не учтен довод стороны ответчицы о том, что на появление плесени в данной квартире могла повлиять установка пластиковых окон. На разрешение эксперта указанный вопрос судом поставлен не был.

Считает необоснованным отклонение довода стороны ответчика о том, что указанный строительный недостаток является несущественным, поскольку стоимость работ по его устранению составляет 2,9 % (71 050 руб.) от цены договора купли-продажи.

Считает ошибочным вывод суда о том, что указанные работы относятся к ремонту мест общего пользования, обязанность по содержанию которых несут все собственники помещений многоквартирного дома непосредственно либо через управляющую организацию, что для проведения строительных работ по устранению указанных недостатков необходимо решение собственников помещений данного дома.

В связи с тем, что плесень является устранимым дефектом, судом не учтено и то, что истцами не были представлены доказательства того, что ими предпринимались попытки устранения ее внутри квартиры путем обработки в местах ее появления, поэтому говорить о появлении недостатка вновь, в данном случае нельзя.

Поскольку на момент заключения сделки истцы были удовлетворены качеством передаваемого товара и согласились приобрести его в том состоянии, в котором квартира находилась на момент сделки, оснований для применения пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Суд не дал оценки тому обстоятельству, что приступы *** у сына истцов А*** Я.С. обостряются в осеннее время, зимой и весной. Учитывая время совершения сделки – 10 августа 2018 года и момент обращения к врачу – 13 ноября 2018 года, можно сделать вывод о том, что данное заболевание имелось у сына истцов еще до момента заключения сделки и в другие времена года.

В силу требований статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела, 10 августа 2018 года между Гордеевой О.Н. (продавец) и Аргентовой Е.Н., действующей также от имени несовершеннолетних детей: А*** Я*** С*** и А*** К*** С***, Аргентовым С.В. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 62,5 кв.м, расположенной по адресу: г.У***, по цене 2 450 000 руб., из которых 1 850 000 руб. покупателями уплачено наличными, остальные 600 000 руб. уплачены за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Одновременно с данной сделкой 10 августа 2018 года между Аргентовой Е.Н., Аргентовым С.В. (продавцами), действующими также от имени своих несовершеннолетних детей: А*** Я*** С*** и А*** К*** С***,  и Гордеевой О.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.У***. Стоимость указанной квартиры составила 1 850 000 руб., которые покупателем были получены до подписания договора.

То обстоятельство, что, по сути, между Аргентовыми  и Гордеевой О.Н. был заключен договор мены жилых помещений с доплатой участники процесса не отрицали.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, в ЕГРН актуальны  записи о регистрации права собственности Гордеевой О.Н. на квартиру с кадастровым номером ***:6109, расположенную по адресу: г.У***, а также запись регистрации права общей долевой собственности Аргентовой Е.Н. и Аргентова С.В. по 41/100 доли за каждым, А*** Я.С. и А*** К.С. по 9/100 доли за каждым, на квартиру с кадастровым номером ***:1408, расположенную по адресу: г.У***.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцы ссылались на то, что квартира по адресу:  г.У***, имеет существенные недостатки качества в виде промерзания межпанельных швов,  образование грибков, о чем продавец квартиры их не предупредила.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с требованиями статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В целях проверки доводов истцов о наличии в приобретенной ими квартире недостатков качества, судом обоснованно, на основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

Согласно заключению судебного эксперта от 2 апреля 2019 года  № 47 в помещении жилой комнаты «зал» и в кухне квартиры №*** дома №*** по улице С*** в г.У*** имеются недостатки в виде образования биоповреждений (плесени) как на конструкциях стен, полов и перекрытий, так и на их отделке.

Выявленные строительные дефекты (недостатки) являются критическими, устранимыми и после их устранения не будут препятствовать использованию помещения по назначению. Для устранения строительных недостатков, необходимо провести работы по ремонту межпанельных швов в соответствии с нормативными требованиями.

При этом в исследовательской части заключения эксперт указывает, что учитывая локализацию повреждений в квартире №*** дома №*** по улице С*** в г.У***, в помещении жилой комнаты «зал» и в помещении кухни присутствуют потери тепловой энергии через ограждающие конструкции здания, а именно - в межплитных швах стеновых панелей. Причиной образования дефектов внутренней отделки в виде наличия влаги и следов плесени на наружных стенах и в местах сопряжений с наружными стенами плит перекрытия является нарушение технологии работ при проведении ремонта межпанельных швов, а также физический износ не отремонтированных стыков панелей наружных стен.

Экспертом отмечено в исследовании, что в ходе проведения экспертного осмотра, истцом были демонтированы плинтусы и частично снят линолеум в левом углу от оконного проема, в месте наибольшей локализации следов плесени. В ходе осмотра обратной стороны демонтированного фрагмента плинтуса и линолеума были обнаружены следы «сухой» плесени, а также «сухие» разводы бурого цвета, как на демонтированных элементах отделки, так и на стяжке пола, что свидетельствовало о ранее существовавшем увлажнении данных элементов. При осмотре фрагментов «старых» обоев, сохранившихся под плинтусом, были выявлены аналогичные «сухие» следы плесени, при этом на поверхности «новых» обоев, в этом же месте следы плесени отсутствуют. Учитывая, что на момент проведения осмотра на стенах в местах локализации плесени имелся конденсат, то есть поверхности были увлажнены, наличие «сухих» следов плесени и «сухих» следов увлажнения позволяют эксперту сделать вывод, что недостатки в виде образования биоповреждений и увлажнений имели место быть до проведения в квартире ремонтных работ в мае 2017 года.

Приведенным заключением эксперта были подтверждены доводы истцов о том, что недостатки качества квартиры в виде образования плесени как на конструкциях стен, полов и перекрытий, так и на их отделке, имели место быть, данные недостатки проявлялись в квартире неоднократно, в том числе и после проведения прежним собственником ремонта квартиры. О скрытых недостатках продавец квартиры истцов не предупредила, в связи с чем последние, на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Изложенное указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы представителя Гордеевой О.Н. - Антилова И.И. о том, что Гордеевой О.Н. не было известно ранее о неоднократно проявляющейся плесени как на конструкциях стен, полов и перекрытий, так и на их отделке. Данные недостатки прежний собственник квартиры пытался устранить, заклеивая места проявления плесени новыми обоями, что и было отражено в экспертном заключении.

Вопреки доводам апелляционной жалобы представителя Гордеевой О.Н. - Антилова И.И. заключение судебного эксперта правомерно судом было принято как допустимое доказательство, поскольку оснований не доверять его выводам у суда не имелось.

Указание в жалобе на то, что конденсат и плесень могли проявиться в квартире в связи с установлением истцами пластиковых окон, на правильность решения повлиять не может, поскольку, как указывалось выше, плесень на стенах и перекрытиях проявилась еще до установки таких окон.

Ссылка в  апелляционной жалобе на правоотношения собственников квартир и с застройщиком по поводу устранения недостатков квартиры, на непринятие соответствующих мер самими истцами правового значения для рассматриваемого спора не имеют, поскольку истцами требования о расторжении договора купли-продажи квартиры основаны, как указывалось выше,  на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное право ими было реализовано в установленном законом порядке.

Суд обоснованно расторг с 4 апреля 2019 года договоры купли-продажи квартир от 10 августа 2018 года, заключенные между Аргентовой Е.Н., Аргентовым С.В., действующими в своих интересах и интересах несовершеннолетних А*** Я***, А*** К***, и Гордеевой О.Н. в отношении однокомнатной квартиры с кадастровым номером ***:6109, расположенной по адресу: г. У***, и двухкомнатной квартиры с кадастровым номером ***:1408, расположенной по адресу: г. У***, приведя стороны в первоначальное положение.

Иные доводы жалобы существенными не являются, отмену вынесенного по делу решения они не влекут.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах, принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 4 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Гордеевой Ольги Николаевны – Антилова Игоря Ивановича – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи: