УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Касымова Э.Р.
Дело № 33-1738/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 21 мая 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Парфеновой И.А., Гурьяновой О.В.,
при секретаре Айзатулловой Ф.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Казанские окна»
на решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 25 января 2019
года, по которому постановлено:
исковые
требования Кузиной Елены Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью
«Казанские окна» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Казанские окна» в пользу Кузиной Елены
Сергеевны неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за
период с 1 июля 2018 года по 25 января 2019 года в сумме 80 000 руб.,
компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб., штраф 20 000 руб., расходы
на оплату услуг представителя в сумме 5000 руб., расходы на оплату услуг
нотариуса по оформлению доверенности в сумме 2000 руб.
В
удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Казанские окна» государственную пошлину в
доход местного бюджета в сумме 2900 руб.
Заслушав доклад судьи Парфеновой И.А., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Кузина Е.С. обратилась в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Казанские окна» (далее – ООО «Казанские окна») о
защите прав потребителя.
В обоснование иска указала на то, что 11 апреля 2017 между ООО
«Казанские окна» (застройщик) и ООО
«Стройтехника» (участник долевого строительства) был заключен договор №
*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № *** (по
генеральному плану) по ул. *** в *** районе г.*** и после получения разрешения
на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, а
участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект на
основании передаточного акта.
2
июня 2017 года ООО «Стройтехника» уступило право требования
по указанному договору ей (истице). Цена договора
составила 1 801 452 руб., объектом долевого строительства по
договору является однокомнатная квартира общей проектной площадью 35,52 кв.м,
проектный номер ***, расположенная на 2 этаже 1 блок-секции дома.
Пункт 3.4. договора
устанавливает, что в случае увеличения общей площади объекта долевого
строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими
замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств. Участник
долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта
приема-передачи квартиры оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из
расчета стоимости 1 кв.м, указанной в пункте
3.2. договора. Фактическая площадь и цена договора указываются в акте
приема-передачи квартиры по договору.
Данный пункт
противоречит законодательству о защите прав потребителей. Застройщик
обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который
указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и
получение разрешения на строительство. Это
означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а
соответственно и нести предпринимательские риски, связанные с отклонением, может и обязан только
застройщик, а никак не покупатель.
Застройщик незаконно и
необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договоре долевого
участия дольщик подписывал условия и расчет стоимости за 1 кв.м с учетом
площади балкона с понижающим
коэффициентом 0,3. С учетом коэффициента согласованного сторонами в договоре
следует, что площадь квартиры потребителя
увеличилась на 1,28 кв.м.
Принимая во внимание статью 9 Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты РФ» площадь квартиры не должна увеличиваться более чем на 5 %. В
случае если застройщик построил квартиру, площадью больше чем на 5 %, то это
является предпринимательскими рисками застройщика и потребитель не должен нести
дополнительные убытки по уплате излишних квадратных метров.
Договором предусмотрен
плановый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта 30
ноября 2017 года. Срок передачи участнику долевого строительства объекта
долевого строительства - 31 декабря 2017 года. 30 октября 2017 года она (истица) подписала дополнительное соглашение, согласно
которому срок сдачи дома продляется до 30 июня 2018 года.
Фактически квартира ей не передана, в связи с чем имеются основания для взыскания с ООО
«Казанские окна» предусмотренной законом неустойки. 24 октября 2018 года в адрес ответчика была направлена претензия с
требованием произвести взаимозачет требований и признать расчет площади
квартиры недействительным, выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства. Ответчик
указанную претензию получил, однако на
неё не ответил.
Истица просила признать
недействительным расчет площади и доплату за лишние 2,08 кв.м в сумме 105 490 руб. 42 коп.; признать площадь квартиры *** по ул. ***, д.***, равную 36,8 кв.м с учетом коэффициента 0,3,
применяемого к балкону; признать доплату за увеличение площади квартиры № ***
по ул. ***, д. ***, свыше 5 % незаконным; взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 1 июля 2018 года по 24 октября 2018
года в размере 104 484 руб. 22 коп. с перерасчетом на день вынесения судом решения,
судебные расходы за составление претензии
1000 руб., за составление искового заявления 2000 руб., за представительство
интересов в суде 7000 руб., за составление нотариальной доверенности
2000 руб.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50 % от
суммы, присужденной судом.
Судом к участию в деле в качестве
третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета
спора, привлечены ООО «Стройтехника», Управление антимонопольной службы по
Республике Татарстан.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «Казанские окна» просит решение
суда в части определения периода начисления неустойки отменить, принять по делу
новое решение, установив период начисления неустойки с 1 июля 2018 года по 27
декабря 2018 года.
Не соглашается с решением суда в части непринятия во
внимание одностороннего передаточного акта от 27 декабря 2018 года.
Указывает, что фактическое принятие истицей квартиры с
недостатками не лишает её возможности защищать свои права путем предъявления
требований о безвозмездном устранении недостатков, о соразмерном уменьшении
цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков,
однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности
за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем истицей не представлено доказательств того, что ответчик уклонялся
от подписания передаточного акта с протоколом разногласий.
Указывает также, что законом и условиями договора участия в
долевом строительстве, заключенного между сторонами, установлена обязанность
участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту
приема-передачи. При этом участник долевого строительства вправе принять
квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол
разногласий.
В возражениях относительно апелляционной жалобы
представитель Кузиной Е.С. – Лазарева О.В. просит отказать в её удовлетворении.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом,
доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных
обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили,
поэтому судебная коллегия, в соответствии с положениями статей 167, 327
Гражданского процессуального кодекса РФ, определила рассмотреть дело в
отсутствие не явившихся лиц.
На основании статьи 327.1 Гражданского процессуального
кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений, изучив материалы дела,
проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и
правильность применения судом норм материального и процессуального права при
принятии решения, судебная коллегия не
находит оснований к его отмене.
Судом первой инстанции установлено, что 11 апреля 2017 года
между ООО «Казанские окна» (застройщик) и ООО «Стройтехника» (участник долевого
строительства) заключен договор № *** участия в долевом строительстве жилого
комплекса, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором
срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом № ***
жилого комплекса по ул. *** *** района г. *** и после получения разрешения на
ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, а участник
обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Пунктом 2.2 договора установлен плановый срок получения
разрешения на ввод в эксплуатацию объекта 30 июня 2017 года. Срок передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства определен 31
декабря 2017 года.
2 июня 2017 года между ООО «Стройтехника» и Кузиной Е.С.
заключен договор № *** уступки права требования к договору участия в долевом
строительстве жилого комплекса по ул. *** *** района г. *** № *** от 11 апреля 2017
года.
30 октября 2017 года между ООО «Казанские окна» и Кузиной
Е.С. заключено дополнительное соглашение № *** к договору участия в долевом
строительстве № *** от 11 апреля 2017 года, в соответствии с которым пункт 2.2 договора
изложен в иной редакции: «Плановый срок получения разрешения на ввод в
эксплуатацию объекта: 30 июня 2018 года. Срок передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства: 30 июня 2018 года».
Объект долевого строительства фактически имеет следующий
адрес: г. ***, *** район, ул. ***, д. ***, кв. № ***. Цена данной квартиры
согласно договору № *** от 11 апреля 2017 года составляет 1 801 452 руб.
Кузина Е.С. обязательства по оплате объекта долевого
строительства исполнила в полном объеме.
В установленный дополнительным соглашением срок – до 30 июня
2018 года, квартира истице передана не была.
24 августа 2018 года ООО «Казанские окна» получено
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 12 сентября 2018 года ответчик
направил в адрес Кузиной Е.С. письмо-уведомление об окончании строительства,
однако, в связи с увеличением площади квартиры, передача объекта могла быть
осуществлена с условием доплаты 105 490 руб. 42 коп., с чем истица не
согласилась и направила в адрес ответчика претензию.
Разрешая исковые требования Кузиной Е.С. в части признания
недействительным расчета площади и доплаты за лишние 2,08 кв.м в сумме
105 490 руб. 42 коп., суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.
Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается, в
связи с чем предметом апелляционного рассмотрения не является.
Истица просила также взыскать с ответчика неустойку за
нарушение срока передачи ей объекта долевого строительства. Разрешая данные
исковые требования, суд пришел к выводу о взыскании неустойки, применив при
этом статью 333 Гражданского кодекса РФ, указав, что истицей в объекте долевого
строительства были выявлены недостатки, что явилось причиной невозможности
передачи ей квартиры.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными,
основанными на нормах материального права, подлежащих применению к спорным
правоотношениям, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.
Согласно пункту 4.1.4 договора участия в долевом
строительстве при строительстве объекта качество выполняемых работ должно
соответствовать строительным нормам и правилам, техническим и иным требованиям,
установленным действующим законодательством. Качество используемых в
строительстве материалов должно соответствовать требованиям ГОСТов.
Из материалов дела следует, что 4 сентября 2018 года истица
произвела осмотр жилого помещения и выявила имеющиеся в квартире недостатки, о
чем поставила в известность ответчика, передав заявление о наличии дефектов и
недоделок.
Доводы апелляционной жалобы о том, что выявленные истицей
недостатки не делают объект долевого строительства непригодным для
предусмотренного договором использования и не свидетельствуют о вине ответчика
в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, судебной коллегией
отклоняются.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30
декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом
строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик
обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства
не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик
уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если
участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени)
уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии
в долевом строительстве).
Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве
предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям
договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона
передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником
долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному
акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В
передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства
указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или
нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная
информация по усмотрению сторон.
Участник долевого строительства до подписания передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе
потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается
несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным
частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от
подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2
статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом
строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника
долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в
установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия
объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в
котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным
требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного
договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче
объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи
объекта долевого строительства).
В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона Российской
Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей»
изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или
уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от
ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение
обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее
исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям,
предусмотренным законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта
28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О
рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при
разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания
обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо
ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит
на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или
уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).
Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и
разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит
освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого
строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого
строительства, не соответствующего установленным требованиям.
При этом обязанность доказать соответствие подлежащего
передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям
нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на
застройщика.
Как указывалось выше, объект долевого строительства был
осмотрен истицей 4 сентября 2018 года, о чем составлено заявление по осмотру
квартиры, содержащее указания на выявленные в ней недостатки.
Таким образом, отказ истицы принять объект долевого
строительства был вызван, в том числе, нарушением ответчиком обязательства о
передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.
Факта необоснованного уклонения истицы от принятия надлежащего качества
квартиры судом не установлено.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об
отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого
строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и
части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение
срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не
оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект
долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической
документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и
статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика
должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд обоснованно не
принял во внимание представленный стороной ответчика односторонний акт о
передаче застройщиком объекта долевого строительства, датированный 27 декабря
2018 года.
Из материалов дела следует, что указанный выше акт был
представлен ответчиком только после направления судом запроса относительно
того, составлялся ли такой акт. Ранее, в отзыве на иск, о наличии такого акта
ответчиком указано не было. Кроме того, согласно представленным ответчиком
описи вложения в ценное письмо и кассовому чеку акт направлен в адрес истицы
только 22 января 2019 года, то есть в день получения запроса суда.
Таким
образом, решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным,
оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от
25 января 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью «Казанские окна» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
