УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Иванова С.Ю.
Дело
№33-856/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
12 марта 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой
Ю.Ю.,
судей Костенко А.П. и Гурьяновой О.В.,
при секретарях Абросимовой А.В., Насыбулловой Э.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Пономарёвой
Светланы Петровны на решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 13
ноября 2018 года, по
которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований Пономарёвой Светланы
Петровны к Агентству государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области о признании договора аренды земельного участка № *** от
17.12.2015 недействительным отказать.
Заслушав доклад председательствующего, пояснения
представителя Пономаревой С.П. – Пономарева Э.С., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Пономарёва С.П.
обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирателства, к
Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование иска указано, что 21.01.2015 истица приобрела
на праве собственности незавершённое строительством административное здание ООО
«ПМК-5», а также ей передан договор аренды земельного участка № *** от
20.06.1997, заключенный на неопределенный срок с ЧИП Кондратьевым С.В. «ПМК-5»
на период строительства производственной базы.
17.12.2015 между ней и Комитетом по управлению городским
имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска был заключен договор аренды земельного участка
№ *** на срок 3 года. Однако данный договор является недействительным на
основании статьи 168 ГК РФ, поскольку нарушены положения статьи 552 ГК РФ, предусматривающей,
что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования
соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
Полагает, что в данном случае подлежал заключению договор аренды на
неопределенный срок.
Кроме того, указывает, что договор арены не соответствует
градостроительному регламенту. Назначением вышеуказанного земельного участка
являлось строительство производственной базы, однако в договоре аренды указано
иное целевое назначение - строительство административного здания.
Просит признать недействительным вышеуказанный договор
аренды земельного участка № *** от 17.12.2015.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой
инстанции постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Пономарёва С.П. просит решение суда
отменить и вынести новое решение. В обоснование апелляционной жалобы ссылается
на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что перед
заключением оспариваемого договора аренды земельного участка была нарушена
статья 552 ГК РФ, в связи с чем он должен быть признан недействительным. Суд не
дал оценки предоставленным доказательствам, не учел положения статьи 179 ГК РФ,
согласно которой сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия или угрозы может быть признана судом
недействительной по иску потерпевшего. В данном случае ответчик скрыл от истицы
постановление мэрии города Ульяновска № *** от 04.09.2015. Полагает, что недействительным
является п. 1 договора аренды, которым незаконно изменен статус земельного
участка, и п. 4 договора арены, устанавливающий срок аренды – три года.
Обращает внимание, что ходатайство о предоставлении в суд
копии ее заявления на переоформление земельного участка ответчиком не было
исполнено. Ссылка ответчика на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного
Кодекса РФ является необоснованной, так как на момент подачи заявления о
переоформлении договора аренды не истек срок предыдущего договора арены,
заключенного на бессрочное время.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного
разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционной жалобе.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив
соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность
применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения,
судебная коллегия не находит оснований для
его отмены.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица
свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка
недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом
(оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не
предусматривает иных последствий нарушения.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия
договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством,
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Подпункт 6 пункта 8 данной нормы закона устанавливает, что
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае
предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного
строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок,
указанный в пункте 9
настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного
строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого
объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от
25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на
земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной
собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1
марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в
аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный
участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства
без проведения торгов в порядке, установленном статьями
39.14 - 39.17
Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются
в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из
предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в
соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истице
Пономарёвой С.П. на праве собственности принадлежит незавершенное строительством
административное здание общей площадью застройки 262,3 кв.м, степень готовности
объекта 80 %, по адресу: У*** область, г. У***, ул. Х***, д. ***, на основании
договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2014, заключенного с ООО
«ПМК-5».
17.12.2015 между Комитетом по управлению городским
имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска (арендодатель) и Пономарёвой С.П. (арендатор)
заключен договор аренды земельного участка № ***, по условиям которого
арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с
кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, территориальная зона П1,
вид разрешенного использования – административные здания, площадью 1747 кв.м, находящийся
по адресу: г. У***, З*** район, ул. Х***, д. ***, для использования: для
завершения строительства административного здания, в границах, указанных в
кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды с 04.09.2015 по
04.09.2018.
Земельный участок передан истице по данному договору по акту
приема-сдачи (возврата) от 17.12.2015. Договор аренды исполнялся путем внесения
арендных платежей.
В обоснование иска Пономарева С.П. ссылается на нарушение
положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно
которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право
пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.
В
соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции на момент
приобретения истицей незавершенного строительством объекта недвижимости) при
переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же
объеме, что и прежний их собственник.
Отказывая
в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что на момент
заключения договора аренды земельного участка № *** от 17.12.2015 истица была
ознакомлена и согласна с оспариваемыми условиями договора, в том числе о сроке
аренды 3 года, договор аренды истицей подписан, зарегистрирован в
территориальном органе Росреестра.
Проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит
оснований для признания вышеуказанного договора аренды недействительным.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 196 ГПК РФ дело
рассмотрено судом первой инстанции в
пределах заявленных исковых требований.
В ходе рассмотрения дела не
установлено объективных данных, указывающих на порок воли истицы при заключении
оспариваемого договора, нарушение принципа свободы договора и требований
действовавшего законодательства.
Доводы жалобы, основанные на нормах статьи 179 ГК РФ, не
рассматривались судом первой инстанции, поскольку по данному основанию сделка
не оспаривалась, в силу чего не могут быть предметом рассмотрения суда апелляционной
инстанции.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд
правильно руководствовался положениями статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ,
действовавшей на момент заключения оспариваемого договора.
В силу пункта 1 данной нормы закона договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей
статьи.
Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ
предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения
торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены
объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их
строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях,
предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В свою очередь 5 настоящей статьи устанавливает, что
предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который
находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен
объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения
строительства этого объекта:
1) собственнику объекта
незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по
результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего
собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за
исключением указанного в подпункте 1 настоящего
пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня
истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка,
на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии
этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в
удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных
торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного
участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается
при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения
строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого
объекта.
Из материалов дела следует, что на
основании заявления Пономаревой С.П. от 02.07.2015 было вынесено постановление
администрации города Ульяновска от 04.09.2015 № *** о заключении Комитетом по
управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска с истицей договора аренды земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 1747 кв.м, находящегося по адресу: г. У***, З***
район, ул. Х***, д. ***, для завершения строительства административного здания,
в связи с чем постановлено привести в соответствие с Правилами землепользования
и застройки муниципального образования «город Ульяновск» вид разрешенного
использования «административные здания» (земли населенных пунктов,
территориальная зона П1).
Ранее постановлением мэра города Ульяновска от 02.06.1997 № ***
земельный участок площадью 1746,9 кв.м по ул. Х***, *** в З*** районе г. У***
был передан в аренду частному индивидуальному предпринимателю Кондратьеву С.Е.
«ПМК-5» для размещения производственной базы. На основании данного
постановления между администрацией города Ульяновска и ЧИП Кондратьевым С.Е.
«ПМК-5» был заключен договор аренды данного земельного участка № *** от
20.06.1997 для размещения производственной базы на период строительства.
17.12.2015 указанный договор аренды был расторгнут с
04.09.2015 по соглашению между Комитетом по управлению городским имуществом,
земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска и Пономаревой С.П., интересы которой представлял Пономарев Э.С.
Данное соглашение не являлось предметом спора в рамках
настоящего дела, принято судебной коллегией в качестве дополнительного
доказательства.
Учитывая, что ранее действовавший договор аренды земельного
участка №*** от 20.06.1997 был расторгнут, на момент рассмотрения настоящего
дела соглашение о расторжении договора не оспорено, судебная коллегия приходит
к выводу, что у Комитета по управлению городским имуществом, земельными
ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска
имелись основания для заключения с Пономаревой С.П. договора аренды земельного
участка в соответствии с назначением объекта недвижимости, перешедшего в
собственность Пономаревой С.П., измененным видом разрешенного использования
земельного участка, и требованиями земельного законодательства, действовавшими
на момент заключения договора, относительно срока аренды земельного участка для
завершения строительства незавершенного объекта недвижимости.
Доводы жалобы не содержат обстоятельств, указывающих на
наличие оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда.
Судом приняты меры для всестороннего, полного, объективного
исследования обстоятельств дела, реализации принципа состязательности сторон.
Заявленные стороной истицы ходатайства об истребовании документов были
разрешены судом в установленном порядке с учетом требований относимости
доказательств к предмету спора.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих
отмену принятого решения, судом не допущено.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является
законным, обоснованным. Оснований для отмены решения суда по доводам
апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 13
ноября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Пономарёвой Светланы Петровны – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
