УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Анципович Т.В. Дело № 33-5618/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 11 декабря 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Парфеновой И.А. и Костенко А.П.,
при секретаре Насыбулловой Э.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС» на
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 2 октября 2018 года,
по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований ООО «СП ВИС-МОС» к Перескоковой Елене
Сергеевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2014, заключенного между ООО «СП
ВИС-МОС» и Перескоковой Еленой
Сергеевной отказать.
Заслушав доклад председательствующего, пояснения
представителя истца ООО «СП ВИС-МОС»
Малафеева А.А., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ООО «СП ВИС-МОС»
обратилось в суд с иском к Перескоковой
Е.С. о расторжении договора
купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование иска указано, что между ООО «СП ВИС-МОС»
(продавцом) и Перескоковой Е.С. (покупателем) был заключен договор
купли-продажи от 17.06.2014, предметом которого являлся земельный участок,
категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под
размещение малоэтажного жилого дома, общей площадью 612 кв.м, адрес объекта: г.
Ульяновск, ***, участок № *** по генплану, кадастровый номер ***, и находящийся
на нем жилой дом, назначение: жилой, общая площадь 215,1 кв.м, инв. № ***, лит.
А, А1, А2, к, к1, Г, адрес объекта: г. Ульяновск, ул.***, кадастровый номер ***.
В соответствии с условиями договора стоимость жилого дома и земельного участка
должна быть оплачена в полном объеме не позднее 01.09.2016.
11.05.2016 к указанному договору сторонами было заключено
дополнительное соглашение, которое устанавливает ответственность сторон.
Согласно п.п. 6.1. договора, в редакции данного дополнительного соглашения, в
случае нарушения покупателем взятых на себя обязательств по оплате стоимости
жилого дома и земельного участка, продавец вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать возврата
переданного имущества: стороны подтверждают, что нарушение сроков и/или порядка
оплаты стоимости жилого дома и/или земельного участка является существенным
нарушением условий договора.
До настоящего времени стоимость жилого дома и земельного
участка ответчицей не оплачены. На предложение расторгнуть договор, полученное
Перескоковой Е.С. 23.08.2018, ответа не поступило.
Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого
дома и земельного участка от 17.06.2014, заключенный между ООО «СП ВИС-МОС» и
Перескоковой Е.С., а также взыскать с ответчицы расходы по оплате
государственной пошлины в размере 6000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, Зубарев А.П., Таламанов А.А.
Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «СП ВИС- МОС»,не соглашаясь с
решением суда, просит его отменить ввиду неправильного применения норм
материального права.
В обоснование жалобы указывает, что суд, отказывая в
удовлетворении иска по основаниям недобросовестности сторон договора
купли-продажи и возможного нарушения прав третьих лиц, по требованиям которых
наложен арест на спорное имущество, не учел факт передачи этого имущества в
залог истцу и согласования сторонами мер ответственности за нарушение сроков
оплаты по договору. Законом предусмотрен приоритет исполнения обязательств
перед залогодержателем за счет предмета залога. Материальные требования ООО «СП
ВИС-МОС», обеспеченные залогом имущества, являющегося предметом спора по
настоящему делу, являются приоритетными перед другими кредиторами Перескоковой
Е.С.
Считает, что в силу пункта 3 статьи 488 ГК РФ продавцу
предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного права –
требовать оплаты либо возврата товара. В случае расторжения договора продавец,
не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю
имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Ответчица не возражает против
удовлетворения иска и подтверждает факт неисполнения ею обязательств по оплате
спорного имущества. Исполнение данного обязательства является существенным
условием договора купли-продажи, в силу чего у суда имелись основания для
расторжения договора.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о
времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
На основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений на неё, изучив
материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле
доказательствам и правильность применения судом норм материального и
процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит
оснований к его отмене.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться
надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями
закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в
соответствии с обычаями
или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от
исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются,
за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами
или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом
2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении
договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора,
если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4
статьи 453 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи
одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за
него определенную денежную сумму (цену).
Пункт 1 статьи 486 ГК РФ устанавливает, что покупатель
обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом
товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными
правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа
обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в
соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать
оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395
настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи
жилого дома и земельного участка от 17.06.2014 ООО «СП ВИС-МОС» продало, а Перескокова
Е.С. купила земельный участок,
категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под
размещение малоэтажного жилого дома, общая площадь 612 кв.м, адрес объекта: г.
Ульяновск, ***», участок № *** по генплану, кадастровый номер ***, и
находящийся на нем жилой дом, назначение: жилой, 2-этажный, общая площадь 215,1
кв.м., инв. № ***, лит. А, А1, А2, к, к1, Г, адрес (местонахождение) объекта:
г. Ульяновск, ул. ***, кадастровый номер ***.
По условиям договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет
6 164 000 руб. и подлежит оплате не позднее 01.09.2016.
В соответствии с п. 7 договора жилой дом и земельный участок
переданы покупателю при подписании
настоящего договора.
Переход права собственности на объекты недвижимости по настоящему договору
от продавца к покупателю зарегистрирован
в Управлении Росреестра по
Ульяновской области 23.06.2014.
11.05.2016 к указанному договору сторонами был заключено
дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор был дополнен п.6.1,
согласно которому в случае нарушения покупателем взятых на себя обязательств по оплате стоимости
жилого дома и земельного участка,
продавец вправе расторгнуть настоящий
договор и потребовать возврата переданного имущества. Стороны подтверждают, что
нарушение сроков и/или
порядка оплаты стоимости жилого
дома и/или земельного
участка является
существенным нарушением условий
договора.
Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от
07.06.2017 с Перескововой Е.С. в пользу Таламанова А.А. взыскана сумма долга
по договору займа
от 21.12.2014 в
размере 3 000
000 руб., проценты по договору
займа в общей сумме 1 062 688 руб. 10 коп. В рамках данного гражданского
дела определением суда от 15.05.2017 наложен арест на имущество ответчицы в
пределах суммы исковых требований- 3 360 000 руб.
Кроме того, решением Засвияжского районного суда
г.Ульяновска от 04.06.2018 с Перескоковой
Е.С., Перескокова С.А. в солидарном порядке в пользу Зубарева А.П.
взыскана задолженность по договору займа
от 14.09.2016 в размере 4 500 000 рублей, по договору займа от 17.10.2016 в сумме 1 000 000 рублей., а
также задолженность по процентам за пользование заемными денежными средствами
по договорам займа. Определением суда от 19.04.2018 в обеспечение иска также
наложен арест на недвижимое имущество,
принадлежащее Перескоковой Е.С.
Лишь после наложения ареста на имущество, являющееся
предметом спора по настоящему делу, а именно 16.07.2018, ООО «СП
ВИС-МОС» и Перескокова
Е.С. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого
дома и земельного участка от 17.06.2014.
Уведомлением от 26.07.2018 государственная регистрация
соглашения о расторжении договора купли-продажи
была приостановлена в связи с наличием арестов,
наложенных определением Засвияжского районного суда от 19.04.2018,
постановлением судебного
пристава-исполнителя ОСП №1 по
Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП
России по Ульяновской области от 27.03.2018 №***, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП №1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП
России по Ульяновской
области о запрете на
совершение действий по регистрации от
07.02.2018 №*** в отношении
вышеуказанных объектов недвижимости, а в последующем государственная регистрация
соглашения о расторжении договора купли-продажи была прекращена на основании заявления заявителей.
Отказывая в удовлетворении
заявленных исковых требований, суд исходил из того, что договор
купли-продажи фактически исполнен продавцом ООО «СП ВИС-МОС», жилой дом и
земельный участок переданы во владение покупателю, право
собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке. Заключение
между сторонами сделки соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого
дома и земельного участка от 17.04.2014 и возврат покупателю денежных средств в
размере 934 000 руб., уплаченных
ранее за жилой дом и земельный участок,
после наложения ареста на спорное недвижимое имущество в обеспечение
исковых требований Зубарева А.П. и Таламанова А.А., а также последующее предъявление
иска о расторжении договора (в отсутствие при этом требований о
взыскании задолженности по договору) направлено на освобождение имущества от
ареста и нарушает права третьих лиц.
Судебная коллегия соглашается с
выводами суда, которые подробно
мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны
на правильном применении действующего законодательства.
В
соответствии с пунктом 1
статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав
исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона
с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление
гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае
несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2
статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного
злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или
частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В данном случае действия сторон правильно признаны
недобросовестными, что является достаточным основанием для отказа в
судебной защите лицу, имеющему лишь формальные основания для предъявления соответствующего
требования.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо
предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации
перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если
регистрирующий орган имел сведения о нем.
Соглашение о расторжении договора купли – продажи объектов
недвижимости от 17.06.2014, заключенное между сторонами 16.07.2018, а также
последующее уведомление ООО «СП ВИС-МОС» от 20.08.2018 в адрес Перескоповой
Е.С. с предложением расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного
участка в связи с неоплатой переданных объектов недвижимости, носят формальный
характер и явно направлены на освобождение данного имущества от ареста. Как
следует из материалов дела, спор между сторонами относительно исполнения
обязательств по договору, расторжения договора фактически отсутствует, а
обращение в суд с настоящим иском связано исключительно с наложением ареста на
спорное имущество в обеспечение исков третьих лиц.
Доводы истца о том, что оплата по договору купли – продажи
не производилась, опровергается соглашением о расторжении договора
купли-продажи, из которого следует, что
оплата по договору частично производилась Перескоковой Е.С.
При
этом в заключенном между сторонами
договоре, с учетом дополнительного соглашения, не предусмотрена возможность
расторжения договора в случае частичной оплаты и возврата
исполненного по договору.
Каких
– либо объективных данных, указывающих на то, что до наложения ареста на
спорное имущество истцом предпринимались меры к получению надлежащего
исполнения по договору либо к расторжению договора, не представлено.
Доводы
жалобы о преимущественном праве залогодержателя получения исполнения по
обязательству за счет предмета залога, являлись предметом рассмотрения суда
первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении
настоящего спора, в рамках которого не заявлялось требований о взыскании
задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Апелляционная
жалоба воспроизводит правовую позицию истца, изложенную в суде первой
инстанции, проверенную судом и получившую мотивированную оценку в решении, с
которой судебная коллегия соглашается. Так как по существу все доводы жалобы
направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой, согласно
материалам дела, не имеется, судебная коллегия отклоняет их.
Доводы жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих
о наличии оснований, предусмотренных
статьей 330 ГПК РФ и влекущих отмену судебного акта.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой.
Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь
отмену либо изменение судебного решения, не установлено.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является
законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств,
материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения
апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 2
октября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
